TBK Madde 331 Olağanüstü fesih: Önemli sebepler

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 2 fıkra · ~2 dk okuma

TBK 331, taraflardan her biri kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir (önemli sebeple olağanüstü fesih). Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Resmi Metin

Önemli sebepler

Madde 331- (1) Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

(2) Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Geçmiş uygulama dönemi

Kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişi veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarında bu madde, 6217 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesinde düzenlenen geçici uygulamama rejimine tabi olmuştur. Geçici 2. madde, 6353 sayılı Kanunun 53. maddesiyle 12/7/2012'de tümüyle değiştirilmiş; bu madde kapsama açıkça alınmış ve süre 1/7/2012'den başlayan sekiz yıl olarak belirlenmiştir. Dönem 30/6/2020 sonunda sona ermiş; bu madde 1/7/2020'den itibaren söz konusu kira ilişkilerine de uygulanır hâle gelmiştir. Dönem içinde ilgili konularda kira sözleşmesi hükümleri; sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır.

Uygulamama dönemi: 1/7/2012–30/6/2020 · 6353/53 yürürlük: 12/7/2012

Kaynaklar: 6217 Geçici m.2 · 6353 m.53 ve m.89

Avukat Yorumu

Buradaki kritik eşik çekilmezliktir: feshi isteyen taraf, ilişkinin sürdürülmesinin kendisi için katlanılamaz hâle geldiğini somut olgularla ispatlamak zorundadır; basit memnuniyetsizlik, ekonomik konjonktür ya da daha iyi bir fırsat yetmez. Sık yapılan hata, önemli sebebi olağan tahliye ve fesih yollarıyla karıştırmaktır; bu yol istisnaidir ve hâkim sebebi dar yorumlar. Pratikte fesih bildirimi yazılı yapılmalı, dayanak vakıalar bildirimde net gösterilmeli, sebebin doğduğu ana yakın hareket edilmeli ki zımni kabul savunması doğmasın.

Dikkat edilmesi gereken nokta, TBK m.331’in feshi serbest bırakmasına rağmen parasal sonuçları hâkimin takdirine bırakmasıdır; haklı bulunan taraf bile tazminat veya denkleştirme yükümlülüğüyle karşılaşabilir. Bu yüzden delilleri (ihtarlar, tutanaklar, yazışmalar) baştan biriktirmek, karşı tarafsa çekilmezlik iddiasını çürütecek karşı vakıaları hazırlamak belirleyicidir. Kiralananın tahliyesi gündeme gelirse dava şartı arabuluculuk aşamasını atlamamak gerekir.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 330 uncu maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak önemli sebeple fesih düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “V. Fesih / 1. Mühim sebeplerden dolayı” şeklindeki ibare, Tasarıda “III. Olağanüstü fesih / 1. Önemli sebepler” şeklinde ifade edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinden farklı olarak kira sözleşmesinin belirli süreli taşınmaz kirası olması aranmadığı gibi, böyle bir fesihte istenecek maddi tazminat ve tutarı ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmemiş; aynı zamanda kiracının kiralananı boş olarak teslimi için tazminatın ödenmesi gerektiğine ilişkin hüküm de alınmamıştır. Ancak hakime, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlama yetkisi verilmiştir. Böylece kiralananın niteliğine bakılmaksızın tüm kira sözleşmeleri bakımından genel bir düzenlemeye yer verilmiştir. Bu durumda, taraflardan her biri, fesih bildiriminin, fesih dönemlerinin sonu itibarıyla yapılması zorunluluğu olmaksızın, Tasarının 367 nci maddesinde öngörülen sürelere uyarak, kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266g maddesi göz önünde tutulmuştur.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.331 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/3126 K. 2025/4810 Bozma

Kira ilişkisinin devamını bir taraf için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığında o taraf, yasal fesih süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir; bu olağanüstü fesih hakkı konut ve çatılı işyeri kirası dâhil her tür kirada kullanılabilir.

Detaylı özeti gör

Kiraya veren, 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli konut kira sözleşmesini 06.05.2023 tarihli ihtarnameyle TBK m.331'e dayanarak öngörülemeyen mücbir sebep nedeniyle feshettiğini bildirerek, kiracının kiralananı üç aylık süre sonunda boşaltmamasi üzerine tahliye istemiştir. İlk Derece Mahkemesi, konut ve çatılı işyeri kirasında olağanüstü feshin mümkün olmadığını, talebin gerçekte TBK m.350 ihtiyaç sebebiyle fesih olduğunu ve davanın kira süresi dolmadan erken açıldığını belirterek davayı reddetmiştir. Adalet Bakanlığı kanun yararına temyiz yoluna başvurmuştur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, m.331 olağanüstü fesih hakkının konut ve çatılı işyeri kirası dâhil her tür kirada kullanılabileceğini, mahkemenin bu talebin esasını incelemesi gerekirken yazılı gerekçeyle ret kararı vermesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararı sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/581 K. 2025/4480 Onama

TBK m.331 uyarınca açılan olağanüstü fesih (tahliye) davasında uyuşmazlığın kapsamı davacının dayandığı maddi olgu ve hukuki sebeplerle belirlenir; yargılamanın hiçbir aşamasında ileri sürülmeyen bir fesih nedeni karara esas alınamaz.

Detaylı özeti gör

820 odalı otelin maliki davacı, 29.04.2019 tarihli 10 yıllık sözleşmeyle oteli işleten davalı kiracının bakım-onarım ve özen borcunu yerine getirmeyip oteli hor kullandığını, tesisat ve tefrişatın hızla yıprandığını, marka değerinin zarar görüp sözleşmenin çekilmez hale geldiğini ileri sürerek TBK m.316 uyarınca fesih ve tahliye istemiştir. İlk derece mahkemesi olağanüstü fesih koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş; Yargıtay gerekçeyi yerinde bularak temyiz itirazlarını reddedip kararı onamıştır.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/811 K. 2025/108 Onama

Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli bir sebep yoksa, kiracının süre dolmadan sözleşmeyi tek taraflı feshedip tahliye etmesi olağanüstü fesih koşullarını oluşturmaz ve kiracı makul süre kira bedelinden sorumlu olur.

Detaylı özeti gör

Davalı kiracı, 01.10.2016 başlangıçlı altı yıl süreli işyeri kira sözleşmesini olağan bitiş tarihi 30.09.2022'den önce feshedip kiralananı 28.02.2019'da tahliye etmiş; davacı kiraya veren, erken tahliye nedeniyle 2019 yılına ait dört aylık kira bedeli 318.079,68 TL'yi talep etmiştir. Davalı, kiralanandaki hastanenin Bilkent Şehir Hastanesi'ne taşınmasını öngören Cumhurbaşkanlığı 100 Günlük İcraat Programına dayanarak TBK m.331 olağanüstü fesih koşullarının oluştuğunu savunmuş; ilk derece mahkemesi bilirkişice belirlenen makul süre üzerinden davayı kabul etmiştir. Kiracıya süre bitmeden tek taraflı tahliye yetkisi tanınmadığından ve makul süre ile faize dair itirazlar istinafta ileri sürülmediğinden, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Bölge Adliye Mahkemesi hükmünü onamıştır.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları - TBK m.331 uygulaması

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları. Aşağıdaki ilkeler ilgili kararlardan derlenmiştir.

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/1618 K. 2020/442 Düzelterek Esastan Red

Kira bedelinin tespiti istemini inceleyen daire, tacir kiracılı işyeri kiralarına sekiz yıllık erteleme getiren 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesini aktarmış; olağanüstü fesih sebeplerini düzenleyen TBK m.331 bu maddede ertelenen hükümler arasında yer almıştır.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Taşınmaz malikleri, işyeri olarak kiraya verdikleri yerin bir kira dönemine ilişkin bedelinin artırılarak tespitini istemiş; ilk derece mahkemesi kira bedelini hak ve nesafet kurallarına göre yıllık brüt tutar olarak tespit etmiştir. Kiracı şirket, tespit edilen bedele, harcın tamamlanmamasına ve vekalet ücretine yönelik istinaf başvurusunda bulunmuştur. Daire, kiracının tacir olması nedeniyle 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca kira artışına ilişkin düzenlemenin uygulanamayacağını, bu nedenle bedelin hak ve nesafete göre tespitinin ve brüt gösterilmesinin yerinde olduğunu belirtmiş; ancak harç ile vekalet ücretinin son ödenen kira ile artırılan miktar arasındaki fark üzerinden hesaplanması gerektiğinden istinafı kısmen kabul ederek kararı düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurmuştur.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 10. Hukuk Dairesi E. 2019/573 K. 2020/550 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

İşyeri kirası uyuşmazlığında daire, önemli sebeple olağanüstü feshi düzenleyen TBK m.331'in de sayıldığı maddelerin Geçici m.2 gereği 1/7/2012'den itibaren 8 yıl işyeri kiralarına uygulanmayacağını, bu konularda sözleşme serbestisinin geçerli olduğunu ifade etmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, işyeri kirasından doğan kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesi istemine ilişkindir. İcra hukuk mahkemesi, ödemenin ispat edilemediğini ve kiralananın işyeri olması nedeniyle sözleşmedeki %15 artış oranının uygulanacağını belirterek itirazın bilirkişi hesabı kadarki kısmının kaldırılmasına, takibin bu miktar üzerinden devamına, icra inkâr tazminatına ve tahliyeye karar vermiştir. Daire, kiracının sözleşmedeki imzaya itiraz etmediğini ve ödemeyi ispatlayamadığını, işyeri kiralarında TBK'nın Geçici 2. maddesi gereği sözleşmedeki artış şartının geçerli olduğunu, İİK m.68/son uyarınca tazminata hükmedilmesinde de aykırılık bulunmadığını belirterek kiracının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

Bize WhatsApp'tan ulaşın!