Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 331 Olağanüstü fesih: Önemli sebepler
TBK 331, taraflardan her biri kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir (önemli sebeple olağanüstü fesih). Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Resmi Metin
Önemli sebepler
Madde 331- (1) Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
(2) Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Geçmiş uygulama dönemi
Kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişi veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarında bu madde, 6217 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesinde düzenlenen geçici uygulamama rejimine tabi olmuştur. Geçici 2. madde, 6353 sayılı Kanunun 53. maddesiyle 12/7/2012'de tümüyle değiştirilmiş; bu madde kapsama açıkça alınmış ve süre 1/7/2012'den başlayan sekiz yıl olarak belirlenmiştir. Dönem 30/6/2020 sonunda sona ermiş; bu madde 1/7/2020'den itibaren söz konusu kira ilişkilerine de uygulanır hâle gelmiştir. Dönem içinde ilgili konularda kira sözleşmesi hükümleri; sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır.
Uygulamama dönemi: 1/7/2012–30/6/2020 · 6353/53 yürürlük: 12/7/2012
Kaynaklar: 6217 Geçici m.2 · 6353 m.53 ve m.89
Avukat Yorumu
Buradaki kritik eşik çekilmezliktir: feshi isteyen taraf, ilişkinin sürdürülmesinin kendisi için katlanılamaz hâle geldiğini somut olgularla ispatlamak zorundadır; basit memnuniyetsizlik, ekonomik konjonktür ya da daha iyi bir fırsat yetmez. Sık yapılan hata, önemli sebebi olağan tahliye ve fesih yollarıyla karıştırmaktır; bu yol istisnaidir ve hâkim sebebi dar yorumlar. Pratikte fesih bildirimi yazılı yapılmalı, dayanak vakıalar bildirimde net gösterilmeli, sebebin doğduğu ana yakın hareket edilmeli ki zımni kabul savunması doğmasın.
Dikkat edilmesi gereken nokta, TBK m.331’in feshi serbest bırakmasına rağmen parasal sonuçları hâkimin takdirine bırakmasıdır; haklı bulunan taraf bile tazminat veya denkleştirme yükümlülüğüyle karşılaşabilir. Bu yüzden delilleri (ihtarlar, tutanaklar, yazışmalar) baştan biriktirmek, karşı tarafsa çekilmezlik iddiasını çürütecek karşı vakıaları hazırlamak belirleyicidir. Kiralananın tahliyesi gündeme gelirse dava şartı arabuluculuk aşamasını atlamamak gerekir.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesini karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 330 uncu maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak önemli sebeple fesih düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “V. Fesih / 1. Mühim sebeplerden dolayı” şeklindeki ibare, Tasarıda “III. Olağanüstü fesih / 1. Önemli sebepler” şeklinde ifade edilmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinden farklı olarak kira sözleşmesinin belirli süreli taşınmaz kirası olması aranmadığı gibi, böyle bir fesihte istenecek maddi tazminat ve tutarı ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmemiş; aynı zamanda kiracının kiralananı boş olarak teslimi için tazminatın ödenmesi gerektiğine ilişkin hüküm de alınmamıştır. Ancak hakime, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlama yetkisi verilmiştir. Böylece kiralananın niteliğine bakılmaksızın tüm kira sözleşmeleri bakımından genel bir düzenlemeye yer verilmiştir. Bu durumda, taraflardan her biri, fesih bildiriminin, fesih dönemlerinin sonu itibarıyla yapılması zorunluluğu olmaksızın, Tasarının 367 nci maddesinde öngörülen sürelere uyarak, kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266g maddesi göz önünde tutulmuştur.