Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 320 Yenilik ve değişiklik: Kiraya veren tarafından
TBK 320, kiraya veren, kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabilir; bu çalışmaların yapılması sırasında kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür ve kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
Resmi Metin
Kiraya veren tarafından
Madde 320- (1) Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.
(2) Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Avukat Yorumu
Bu maddenin pratikteki en kritik noktası, kiraya verenin tek taraflı yapabileceği iş ile kiracının onayını gerektiren iş arasındaki sınırdır. Tadilat feshi gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilir nitelikteyse kiracı engelleyemez; ancak işin kapsamı kiralananın kullanımını esaslı biçimde kısıtlıyorsa katlanma yükümlülüğü tartışmalı hale gelir ve ayıp rejimi (m.304-308) ile fesih (m.306) gündeme gelebilir. Sık yapılan hata, kiracının çalışmadan doğan zararını ve kullanım kaybını sessizce kabul edip sonradan talep edememesidir.
Kiracının kira indirimi ve zarar tazmini hakları saklı olduğundan, çalışma süresince yazılı bildirim, fotoğraf ve tarih ile kullanım kısıtlamasının ispatını oluşturmak belirleyicidir. Kiraya veren açısından risk, kiracının menfaatini gözetmeden, uygunsuz zamanlama veya aşırı süreyle iş yapmaktır; bu durumda indirim ve tazminat talepleriyle karşılaşması olağandır.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 320. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “3. Ayıp halinde muamele” şeklindeki ibare, Tasarıda “E. Özel durumlar / I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması / 1. Kiraya veren tarafından” şeklinde değiştirilmiştir.
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasından farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, kiralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, kiralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için “yenilik”, ikinci durum için “değişiklik” terimleri kullanılmıştır. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır:
1. Kiraya verenin bu yetkisini kullanmasının kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmemesi;
2. Bu iyileştirme ve değişiklik girişiminin, kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması.
Kiracıdan katlanması beklenmeyecek yenilik ve değişikliklerde ise kiraya veren, bu yetkisini, Tasarının 349 uncu maddesinin (2) numaralı bendinde öngörülen koşullar çerçevesinde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kullanabilecektir.
Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması karşısında, kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece, yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanacak olan kiraya veren, kiracının çıkarını gözetmek, gerektiğinde kira bedelinden indirim yapılmasına katlanmak ve tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteme hakkı ile tazminat isteme hakkı, Tasarının 306 ve 307 nci maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesi göz önünde tutulmuştur.