Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 321 Yenilik ve değişiklik: Kiracı tarafından
TBK 321, kiracı ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir; rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez, kiracı da aksine yazılı bir anlaşma yoksa bu değişiklikler sebebiyle kiralananda doğan değer artışının karşılığını isteyemez.
Resmi Metin
Kiracı tarafından
Madde 321- (1) Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
(2) Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
(3) Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Avukat Yorumu
Buradaki kilit nokta yazılı rıza şartıdır. Kiracı, sözlü onaya ya da kiraya verenin değişikliği gördüğü hâlde ses çıkarmamasına güvenerek tadilata girişirse, çıkan uyuşmazlıkta ispat yükü kendisine düşer ve genelde altından kalkamaz. Bu yüzden pratikte kombi, klima, vitrifiye, bölme duvar gibi her müdahale öncesi rızayı imzalı ve kapsamı belirli bir metne bağlamak gerekir; aksi hâlde kiraya veren izinsiz değişiklik iddiasıyla eski hâle getirme ve zarar talebine yönelebilir.
İki sık hata: kiraya veren rıza verirken sözleşmeye iade anında eski duruma getirme kaydını koymayı atlar, sonra bunu sözlü olarak isteyemez. Kiracı ise yaptığı masrafın değer artışı karşılığını peşinen güvenceye almaz; bunu ayrı ve yazılı kararlaştırmadıysa TBK m.321 kapsamında talep edemez. Tahliye ve eski hâle getirme çekişmeleri kira ilişkisinden doğduğundan, dava yoluna gidilecekse arabuluculuk dava şartını atlamamak gerekir.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin bu yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi durumunda, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği öngörülmektedir. Böylece, kiracının kiralananı sözleşme sonunda, ne durumda teslim almışsa, o durumda geri verme borcuna ilişkin Tasarının 333 üncü maddesinin bir istisnasına yer verilmiştir. Bu düzenleme çerçevesinde, kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını alması koşulu aranmış ve bu rızayı alan kiracının, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananı eski durumuyla geri verme sorumluluğundan kurtulacağı esası benimsenmiştir.
Maddenin üçüncü fıkrasında, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiracının, sözleşmenin sona ermesinden sonra da, bu yenilik ve değişikliklerin kiralananda meydana getirdiği önemli değer artışının karşılığını kiraya verenden isteyebileceği esası benimsenerek, bu konudaki tartışmalar sona erdirilmek istenmiştir. Bu konuda kiracının korunması amacıyla, göreceli (nisbi) bir emredici kural getirilmiştir. Kiracının önemli değer artışı yaratmış değişiklikler ve iyileştirmeler için karşılık isteme hakkının anlaşma ile kaldırılması veya sınırlandırılmasına imkan tanınmamış; buna karşılık, yazılı anlaşmada, daha fazla bir giderim talebine yer verilebileceği kabul edilmiştir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 260a maddesi göz önünde tutulmuştur.