TAŞINMAZ SINIR VE YÜZÖLÇÜMÜ DÜZELTİLMESİ DAVASI
Fiilen (gerçekte) taşınmazın yüzölçümü tapuda yazılı olandan fazla olabilir. Bu fiili fazlalığın bitişik taşınmaza el atmaktan ve sınırların değişmesinden ileri gelmediğinin hakim kararıyla tespit edilmesi gerekir. Böylece bu fazlalığın tapu siciline kayıt edilmesi sağlanır. (Tapu K m. 31)
Bu türlü davalarda sınır komşularının dinlenmesi zorunludur.
Uygulamada “miktar tezyidi”, “sınır ve yüzölçümü düzeltimi” ve “mesaha tashihi” davası olarak adlandırılan bu tür bir dava ile taşınmazın tapu sicilindeki yüz ölçümü gerçek yüzölçümü ile uyumlu hale getirilmektedir.
Çekişmesiz yargı türü içinde hasımsız olarak açılacak böyle bir dava sonunda istem kabul edilirse hakim kararına taşınmazın geometrik biçimini gösteren bir haritayı fen ehline düzenlettirip eklemesi gerekir.
Taşınmaz Sınır ve Yüzölçümü Düzeltme Davasının Kanuni Dayanağı
💡 Tapu Kanunu m. 31- Gayrimenkul malların yüz ölçümü tapu sicilinde yazılı miktardan fazla çıkıp da bu fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediğine ve sınırca da bir değişiklik olmadığına mahkemece karar verilir ve sicile karar tescil olunur.
Mahkeme gayrimenkulün başında incelemeler yapar ve bitişik gayrimenkulün maliklerini dinler. Mahkeme kararına, tapu fen memurlarına ve bunlar yoksa yetkili fen memurlarına veya mühendislere yaptırılacak o yere ait harita da eklenir. İtiraz halinde genel hükümler çerçevesinde dava açılır.
💡 TBK m. 244 (sorumluluk) Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satici, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
Satılan taşınmaz, resmi bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satici, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.
Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
Dava Hangi Durumlarda Açılabilir?
Taşınmazın Ölçekli Krokisi Bulunmamalı
Kadastro uygulaması sonucu oluşan çaplı tapu kaydının yüz ölçümünün düzeltilmesi olanağı yoktur. Gerçekten “dava konusu taşınmaz satış tarihinde parsel numarası verilmiş bir taşınmazdır. Bu bakımdan MK m. 645 (TMK m. 719) uyarınca taşınmazın arsa üzerindeki sınırları ölçekli haritasında belirtilmiştir. Bu harita taşınmazın gerçek miktarını belirlemeye yeterlidir. Somut olayda haritada bir yanlışlık bulunmadığına göre, uyuşmazlığın çözümünde bu haritanın esas alınması gerekir.” (4. HD. 19.3.2002-11180/3201)
Taşınmazın Gerçek Yüz Ölçümü Sicildeki Miktardan Fazla Olmalı
Diyelim ki taşınmazın gerçek miktarı, kayıtta yazılı miktardan fazla olması yanında bu fazlalığın komşu taşınmazlara el atmaktan ileri gelmemiş olması ile sınır itibariyle de bir değişikliğin olmadığının belirlenmiş olması gerekir.
Kayıttaki Sınır ve Yüzölçümü Evvelce Bir Dava ile Düzeltilmemiş Olmalı
Tapu kaydındaki sınırlar daha önce açılmış bir dava sonucu belirlenmişse ikinci bir dava ile bu sınırların düzeltilmesi olanağı yoktur. Ne var ki kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle mahkeme kararıyla tescil edilen kayıttaki sınırın düzeltilmesi kayıt maliklerince tapu sicili hasım gösterilmek suretiyle açılacak bir dava ile mümkün olabilecektir. (1. HD. 23.3.1978–2980/3172 s.)
Taşınmazın Sınırları Sabit Olmalı
Değişken sınırın neler olduğu ve ne şekilde karar verileceği konusunda Yargıtay uygulaması şöyledir:
💡 Sınırda çatak, bayır ve dere bulunması: “Dava, Tapu K m. 31 e göre açılan sinir ve yüzölçümü düzeltilmesine ilişkindir. Düzeltilmesi istenen ka yıt…tarihli kayıt olup, çatak, bayır ve dere gibi değişken sınırları içermektedir. Bu gibi sınırların içeren tapu kayıtlarının sınır ve yüz ölçümlerinin düzeltilmesi imkansızdır. Dava reddedilmelidir.... Yüz ölümünün düzeltilmesi için sınırların sabit olması, komşu taşınmazlara tecavüzlerin bulunmaması gerekir.” (14. HD. 24.10.2000-5185/6537)
💡 Sınırda yol ve ırmak bulunması: “Sınırında yol ve ırmak gibi değişken tapu kaydının yüz ölçümünün düzeltilmesi için tapunun ilk tesis kaydından itibaren sınırlarının sabit olup olmadığı, yolun güzergah, ırmağın yatak değiştirip değiştirmediği ve bu nedenle yer kazanılıp kazanılmadığının yerel ve uzman bilirkişilerce incelenerek sonucuna göre bir karar verilmelidir” (14. HD. 5.2.1993–5367/895)
💡 “Dava konusu taşınmazların her ikisi de tapuda 919 m2 yüzölçümü miktarı ile kayıtlıdır. Kayıt sınırlarında yol ve nehir yer almaktadır. Bu sınırlar değişken kayıtlar olarak kabul edilmektedir. Yani taşınmazın sınırı genişletilmeye müsait olduğu için kayıt miktarıyla geçerlidir ve yüz ölçümünün arttırılması olanağı bulunmamaktadır. Bu nedenle davanın reddi gerekir” (14. HD. 13.7.2006 7445/8454)
💡 Sınırda mera kaydı bulunması: “Sınırları doğuda mera, batıda şose, kuzeyde Ibrahim, güneyde Mehmetli göstermektedir. Değişken sınırlıdır. Ne var ki mera yönündeki kişiye ait tapu kaydı getirtilerek bu kaydın oluşum şeklinin incelenmesi gerekir. Kayıt iskan suretiyle tesis edilmişse, mücavirleşme vuku bulduğundan meralık ortadan kalkacaktır. Öyle olmayıp da meralık yönündeki komşu taşınmaz tapusu zilyetlikten oluşmuşsa, meralık vasfını kaldırmayacak ve bu durumda davacı kaydı miktarı ile geçerli olacağı için davanın reddine karar verilecektir” (14. HD. 4.2.1993-4958/842)
💡 Sınırda kayalık yazılı olması: “Tapu kaydında sınırlar, kuz, davar arkacı veya kayalık olarak gösterilmişse, değişken ve genişletilmeye elverişli olduğun dan yüzölçümünün düzeltilmesine ilişkin davanın dinlenme olanağı yoktur” (1. HD. 9.2.1981–1475/1425)
Dava Nasıl Açılır?
Hangi Mahkeme Görevlidir?
Sulh hukuk mahkemesi görevli mahkemedir. (HMK m. 383)
Hangi Mahkeme Yetkilidir?
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkemedir. (HMK m. 12)
Dava Kim Tarafından Açılabilir?
Bu tür dava tapu sınırı veya yüzölçümü düzeltilecek taşınmazın maliki ya da mirasçıları açabilir.
Dava Kime Karşı Açılır?
Çekişmesiz yargı işi sayılan (HMK m. 382/2, ç, 1) dava, hasımsız açılır. Sinir komşusu dinlenince sınır çekişmesi ortaya çıkarsa dava reddedilir. Keza, tapu sicil müdürlüğüne husumet yöneltilerek açılan yüzölçümü miktarının düzeltilmesi davasının husumet yönünden reddedilmesi gerekir. (14. HD. 14.3.2006-1377/2920 s.)
Hazine hasım gösterilmez. Ne var ki sınırda örneğin orman, tepe, derenin bulunması halinde hazinenin davada menfaati bulunduğu için husumet yöneltilmesi mümkün olabilir.
Davada Ne Gibi Taleplerde Bulunulabilir?
Kural olarak yüz ölçümün arttırılması veya kaydın düzeltilebilmesi için, sınırların sabit olması taşınmazın yüzölçümünün kayıtta yazılı olan miktardan fazla olması gerekir.
Aşağıdaki durumlarda tapu sinir ve yüzölçümü isteminde bulunulamaz.
💡 Kadastral yönteme uygun şekilde düzenlenmiş olan krokiye dayalı olarak oluşturulan tapularda mahkemeden yüz ölçümü düzeltilmesi istenemez. Ancak koşulları varsa 3402 s. KK m. 41 ile yüzölçümü hatasının düzeltilmesi mümkün olur: “…dava konusu 8 parsel s. taşınmaz çapa bağlıdır. Böylesine çapa bağ lanmış taşınmaz malların yüzölçümü çap kaydının uygulanması ile belirlenir. Ancak, taşınmazın kadastro tespiti veya sonradan yapılan kadastro işlemleri sırasında ölçü, tersimat ve hesaplamalardan doğan fenni hatalar ve bundan kay naklanan yüz ölçümü hatası varsa bunun düzeltilmesi 3402 s. KK m. 41 e göre düzeltilebilir Anılan hükme göre “Kadastro sirasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda, ölçü, sınırlan dırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar, ilgilinin müracaatı veya Ka dastro Müdürlüğünce resen düzeltilir. Düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde dü zeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı tak dirde, yapılan düzeltme kesinleşir.
💡 Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşinmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarindan, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların resen düzeltilmesine Kadastro Müdürlükleri yetkilidir.” Görülüyor ki, gerçek kişiler anılan hüküm gereğince düzeltme işlemi için öncelikle Kadastro Müdürlüğüne başvuracak, istem müdürlükçe kabul edilirse bu işlemin iptali için dava yoluna ancak aleyhine düzeltme işlemi yapılan ilgililer gidebilecektir. Somut olayda, davacı taşınmazın kadastroca çapa bağlanırken yapılan fenni hata nedeniyle yüzölçümü miktarının hatalı olduğu, düzeltme isteğinin bundan kaynaklandığı ileri sürdüğüne göre, kaydın yüzölçümünün Tapu K m. 31 doğrultusunda düzeltme olanağı yoktur. Düzeltme anılan m. 41‘e göre yapılmalıdır. Açıkçası davacı bir başka idari makamın yapması gereken iş ve işlem için doğrudan yargı merciine başvurmuştur. Mahkemece açıklanan bu olgu ve HUMK m. 7 hükmü gözetilerek, idari makamın görevine giren bir iş kendisine arz olunduğundan davanın yargı yeri nedeniyle reddi yerine istem hüküm altına alındığından karar bozulmalıdır” (14. HD. 22.11.2007-12835/14691) **
💡 Kapsamı harita ile belirtilmiş olan bir tapu kaydındaki miktarın düzeltilmesi söz konusu olamaz.
💡 Sınırlarının düzeltilmesi istenen tapu kaydı genişletmeye elverişli ve değişken nitelikte ise davanın reddi gerekir.
Dava Nasıl İlerler?
Sinir ve yüz ölçümünün düzeltilmesine karar verebilmek için;
- Tapu kaydinda yazılı olan sınırların sabit olması,
- Sınırlarda bir değişiklik olmaması,
- Fiili fazlalığın komşu taşınmaza el atmadan ileri gelmemesi gerekir.
İstek sınır değişikliğini içeriyorsa dava hasımlı olarak açılır ve sonuçlandırılır.
Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere; yüz ölçümü miktarının arttırılması davası sırasında hakim;
- Taşınmazın tesis tapusunu getirtmeli,
- Komşu (bitişik) taşınmaz sahiplerini ikazlı biçimde çağırıp dinlemeli,
- Taşınmazın sınır ve miktarının oluşum nedeni ile haritasının bulunup bulunmadığını araştırmalı,
- Araştırma ve incelemeleri taşınmazın başında yapmalı.
💡 Bu tür davalarda araştırılacak hususların neler olduğunu şu yüksek mahkeme kararı çok iyi bir şekilde özetlemektedir(14. HD. 26.9.2006-7716/9840):
“Dava, Tapu K. m 31 uyarınca tapu kaydındaki yüz ölçümü miktarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Anılan maddeye göre taşınmaz malların yüzölçümü tapudaki miktardan fazla olduğu hallerde bu fazlalığın bitişik araziye el atmaktan ileri gelmediği ve sınırlarında bir değişiklik olmadığı mahkemece tespit edildiği takdirde, taşınmazın gerçek yüz ölçü münün tapu siciline yazılmasına karar verilir. Bu tür davalarda;
1) Taşınmazın yüz ölçümü miktarının daha önce açılan bir dava sonucu değiştirilmiş olmaması,
2) Taşınmaz tapu kaydının tüm geldileri ile birlikte getirtilmesi, yani ilk te sis tapusu esas tutularak, tedavülleri ile birlikte uygulanarak, taşınmazın sınırlarinin saptanmasi,
3) Taşınmazın MK 719. maddesi uyarınca fenni esaslara uygun olarak düzenlenen, gerçek duruma ters düşmeyen bir haritasının da mevcut olup olmadığının araştırılması, geçerli bir harita varsa, tapunun kapsamına giren taşınmazın yüzölçümünün belirtilmesinde sınırlara değil, haritaya itibar edilmesi,
4) Tapu kaydında okunan sınırların, değişken nitelikte olmaması, sınırların dağ, tepe gibi istikamet gösteren nitelikte olması halinde, kayıtta yazılı miktara değer verilmesi,
5) Komşu taşınmazlara ilişkin tapu veya vergi kaydının bulunması halinde bu kayıtlar da uygulanarak, dava konusu taşınmazı ne şekilde okuduğunun saptanması,
6) Komşu taşınmaz maliklerinin dinlenmesi, bunun için taşınmaz maliklerine davanın niteliğini açıklayan ve yargılamaya katılmadıkları takdirde, davacı ile aralarında sinir çekişmesi olmadığını kabul ettiklerini belirtir şekilde açıkla malı davetiye çıkarılması gereklidir…”
Yargıtay Kararları
Çapa Bağlanmış Taşınmazın Yüzölçümünün Düzeltilmesi
-Çapa bağlanmış bir taşınmazın yüzölçümünün düzeltilmesi Tapu K m. 31!e dayanılarak istenemez. Yargıtay kararları bu konuda istikrar göstermiştir: “Hazinenin temliki üzerine oluştuğu anlaşılan ... S. tapu kaydının krokisi bulunmaktadır. Bu yüzden 3402 s. KK m. 20 ve 4721 s. TMK m. 719 uyarınca kapsamının krokisine göre saptanması gerekir. Yani taşınmazın krokisi arsa üzerinde nereyi kapsıyor ise kaydın miktarı o bölümle sınırlıdır. Böylesine bir çapa bağlanan taşınmaz yüzölçümünün Tapu K m. 31‘e dayanılarak düzeltilmesi olanaklı değildir. Çünkü anılan 31. madde uyarınca kayıttaki yüz ölçümü miktari bir taşınmaz malın gerçek yüzölçümünün tapu sicilindekinden daha az veya fazla olması, gerçeğin tapu sicilinde yazılı yüzölçümün ile örtüşmemesi, dava konusu taşınmazında sınırdaki taşınmazlarla bir çekişmesinin bulunmaması halinde mümkündür.” (14. HD. 14.4.2008-4301/5046)
Tapu İptal ve Tescil ile Arasındaki Fark
İstek “tapu sicilindeki yüzölçümünün düzeltilmesi” şeklinde yazılmış olup da maddi olgu olarak komşu parsel içinde kaldığı iddia edilmesi halinde dava tapu iptal ve tescil istemi olarak kabul edilmeli ve sonuçlandırılmalıdır. Bu durumda komşu parsel s. taşınmaz maliki hasım gösterilerek açılan davanın incelenmesi gerekir. Ayrıca tapu sicil müdürlüğüne husumet yöneltilmişse pasif dava ehliyeti yokluğundan ona karşı açılan davanın reddine karar verilmelidir. (14. HD. 28.1.2010-13607/733 s.)
Dava Harcı ve Vekalet ücreti
Bu dava türü maktu harç ve vekalet ücretine tabidir: “...Tapu K m, 31 uyarınca açılan davalarda, tapudaki sınırın genişletilmeye elverişli olması halinde tapu, miktarı ile geçerli kabul edilir ve bu nedenle de yüzölçümü miktarının düzeltilmesi olanaklı değildir. Mahkemenin açıklanan nedenle davayı reddetmesi yerindedir. Ancak bu tür davalarda davanın niteliği gereği maktu harç ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, mahkemenin AAÜT uyarınca nispi vekalet ücreti takdiri yerinde görülmemiştir.” (14. HD. 7.2.2008-16199/1273)
Uygulama kadastrosunda yapılan yüzölçümü, sınır hesap hatalarına itiraz davası
Bir taşınmazın resmi takririni vermek üzere haricen başkasına satış parasını alarak müşteriye teslim eden ve inşaat ve dikimi görüp men etmeyen malikin zimni riza ve muvafakati nazarı dikkate alınarak ve hadiseye göre iyi niyeti arayarak bu maddeyi tatbik etmek lüzumu aşikardır.” (İBK 5.7.1944–12/26)
Sonuç olarak; taşınmaz sınır ve yüzölçümünde ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar mutlaka uzman bir avukat aracılığı ile irdelenmelidir. Adana İncekaş Hukuk Bürosu tapu ve gayrimenkul avukatları olarak ele aldığımız bu yazıda uygulamadaki uyuşmazlıklara ve çözümlerine değinmiş olduk.
