Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilir Mi?

Kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi için yönetici ve kat malikleri tarafından bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Aşağıdaki şartların sağlanması durumunda, kapıcı dairesi sorunsuzca kiralanır:

1. Yönetim Planı: Apartmanın yönetim planında kapıcı dairesinin kullanımına ilişkin hükümlere dikkat edilmelidir. Eğer yönetim planında kapıcı dairesinin sadece bina görevlisi için kullanılacağına dair açık bir hüküm varsa, bu hükme uygun davranılmalıdır.
2. Kat Maliklerinin Oy Birliği: Kapıcı dairesi ortak alan niteliği taşıdığı için tüm kat maliklerinin oy birliği ile bu konuda karar alması gerekir. Oylamada tek bir kat malikinin bile “hayır” demesi, kapıcı dairesinin kiraya verilmesini hukuka aykırı hale getirir. Kat malikleri kurulunun bu konuda alacağı karar, kiralama sürecinin hukuka uygun olması için şarttır.
3. Kapıcı Bulunmaması: Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi durumunda dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta, kapıcı dairesinde hâlihazırda bir kapıcının ikamet etmemesidir. Konut Kapıcıları Yönetmeliği’ne göre, binada görevli olarak çalışan kapıcıdan kira alınamaz. Kapıcı yok ise veya kapıcı daireyi kullanmıyorsa, bu daire “ortak yer” kabul edilerek kiraya verilebilir​.
4. Konut Kapıcıları Yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uygunluk: Kapıcı dairesiyle ilgili işlemlerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve Konut Kapıcıları Yönetmeliği’ne uygun hareket edilmelidir. Kanunlara göre kapıcı dairesinin kiralanabilmesi için oy birliği ile alınan kararın ardından yönetici bu süreci yürütür. Ayrıca, dairenin 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile belirlenen asgari koşullara uygun olması gereklidir​.
5. İskan İzni: Kapıcı dairesi için iskan izninin olup olmadığı kontrol edilmelidir. İskan izni olmayan bir dairenin kiraya verilmesi, ileride hukuki sorunlara neden olur.
6. Elde Edilen Kira Gelirinin Paylaşılması: Kapıcı dairesi kiraya verildiğinde, elde edilen kira geliri tüm kat maliklerine aittir ve genellikle apartman masraflarına harcanır.

Örnek: Eğer kapıcı dairesi uzun süredir boş duruyorsa ve apartmanda bir kapıcı ihtiyacı yoksa, kat malikleri bu dairenin kiraya verilmesi yönünde oy birliği ile karar alabilir. Ancak, oy birliği sağlanmadıkça kapıcı dairesinin kiraya verilmesi hukuka aykırı olacaktır.

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesinin temel dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kanunda kapıcı dairesinin ortak yer niteliğinde olduğu ve tüm maliklerin izniyle kiralanabileceği açıkça belirtilmiştir:

• Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4: Kapıcı dairesinin ortak yer niteliğinde olduğunu söyler.
• Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 45: Ortak yer olan kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verilmiş kararın bulunması gerekir.
• Konut Kapıcıları Yönetmeliği Madde 13: Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.

1. Kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?
Evet, ancak bu durum kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacağı karara bağlıdır. Eğer oy birliği ile karar alınmazsa, kiralama işlemi hukuka aykırıdır. Ancak iptal edilene dek hükümleri uygulanır.

2. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi için hangi şartlar gerekir?
Kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacağı karar, iskan izni, ve yönetim planına uygunluk gibi şartlar gereklidir.

3. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi durumunda kiracının hakları nelerdir?
Kiracının hakları, kira sözleşmesine ve Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenir. Ancak, kiracının hakları bina yönetim planı ve kat malikleri kurulunun aldığı kararla sınırlandırılabilir.

4. Kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılması durumunda hangi hukuki yaptırımlar uygulanır?
Kat malikleri, kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılmasına itiraz edebilir ve bu konuda hukuki yollara başvurabilir. Yargıtay kararları kat maliklerinin rızası olmadan yapılan kiralama işlemlerinin iptali yönündedir.

5. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi vergilendirme açısından nasıl değerlendirilir?
Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu’na tabidir. Bu gelir, kira geliri olarak beyan edilmelidir.

Bir kapıcı dairesinin kiraya verilmesi konusunda hukuki süreci doğru bir şekilde yönetmek önemlidir. Adana’da avukat olarak, kiralama işlemlerinizde hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayım. Bu süreçte doğru adımlar atmak ve kat malikleri kurulunun kararlarına uygun hareket etmek, ileride yaşanabilecek hukuki sorunların önüne geçer.