Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 323 Kira ilişkisinin devri
TBK 323, kiracının kira ilişkisini (sözleşmedeki taraf sıfatını) ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla başkasına devredebileceğini düzenler; işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yazılı rızayla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur; işyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Resmi Metin
Kira ilişkisinin devri
Madde 323- (1) Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
(2) Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
(3) İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Geçmiş uygulama dönemi
Kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişi veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarında bu madde, 6217 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesinde düzenlenen geçici uygulamama rejimine tabi olmuştur. Geçici 2. madde, 6353 sayılı Kanunun 53. maddesiyle 12/7/2012'de tümüyle değiştirilmiş; bu madde kapsama açıkça alınmış ve süre 1/7/2012'den başlayan sekiz yıl olarak belirlenmiştir. Dönem 30/6/2020 sonunda sona ermiş; bu madde 1/7/2020'den itibaren söz konusu kira ilişkilerine de uygulanır hâle gelmiştir. Dönem içinde ilgili konularda kira sözleşmesi hükümleri; sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır.
Uygulamama dönemi: 1/7/2012–30/6/2020 · 6353/53 yürürlük: 12/7/2012
Kaynaklar: 6217 Geçici m.2 · 6353 m.53 ve m.89
Avukat Yorumu
Devirde en sık hata, kiracının yazılı rızayı sözlü mutabakata güvenip atlamasıdır; TBK m.323 rızayı yazılı şekle bağladığından, ispat yükü devri ileri süren tarafın üzerindedir ve yazılı belge yoksa devir kiraya verene karşı hüküm doğurmaz. İşyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmadıkça kaçınamaması, devralanın ödeme gücü ve faaliyet türü gibi somut gerekçeler tartışılırken kiracı lehine bir koz yaratır; reddin haklılığını kiraya veren ispatlamak durumundadır.
Devreden kiracı açısından kritik nokta: rızayla geçerli devirde borçtan kurtulsa da, işyeri kiralarında sözleşme bitimine kadar ve en çok iki yıl devralanla müteselsil sorumluluğu sürer; bu süreyi gözden kaçırıp “devrettim, ilişkim bitti” varsaymak ciddi risktir. Erteleme 1/7/2020’de sona erdiğinden madde işyeri kiralarında bugün tam yürürlüktedir. Devir sözleşmesine devralanın iç ilişkide rücu kabulünü yazmak, devreden lehine pratik bir güvencedir.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesinin birinci fıkrasında “kiranın üçüncü bir şahsa ferağı” ifadesiyle, sadece ismen belirtilen, “III. Kira ilişkisinin devri” kenar başlıklı maddedir.
Tasarının üç fıkradan oluşan 322 nci maddesinde, sözleşmenin devri niteliğinde olan kira ilişkisinin devri düzenlenmiştir.
Maddenin birinci fıkrasında, kiracının kira ilişkisini başkasına devredebilmesi, kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmış; ancak, kiraya verenin işyeri kiralarında haklı sebep olmadan bu rızayı vermekten kaçınamayacağı öngörülmüştür. “Haklı sebep”, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak, hakim tarafından belirlenecektir.
Maddenin ikinci fıkrasında, kira ilişkisinin devrinin, kira sözleşmesinin kiracı tarafını değiştirdiği açıkça ifade edilmiştir. Devir ile birlikte devreden kiracı, kiraya verene karşı tüm borçlarından kurtulacak ve devralan devredenin yerine geçerek, kiraya verene karşı sorumlu olacaktır. Kiraya verenin rızasıyla bu devir gerçekleşmekle, borçlunun değişmesinin kiraya verenin sözleşmedeki durumunu olumsuz yönde etkilediği söylenemeyecektir.
Maddenin son fıkrasında, işyeri kiralarında, devreden kiracının devir konusu kira sözleşmesi süresinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacağı belirtilmiştir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 263 üncü maddesi göz önünde tutulmuştur. Bununla birlikte, kaynak Kanunda sadece işyeri kira ilişkisinin devri düzenlendiği halde, konut ve işyeri ayrımı yapılmaksızın buna imkan veren 818 sayılı Borçlar Kanunundaki düzenleme, Tasarıda da korunmuştur.