TBK Madde 322 Alt kira ve kullanım hakkının devri

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 3 fıkra · ~2 dk okuma

TBK 322, kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına alt kiraya verebilir ya da kullanım hakkını başkasına devredebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise bunun için kiraya verenin yazılı rızası şarttır. Asıl kira ilişkisi kiracıda kalır ve alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur; bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Resmi Metin

Alt kira ve kullanım hakkının devri

Madde 322- (1) Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

(2) Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

(3) Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında pratikte en pahalı hata, kiracının alt kiraya verme veya kullanım hakkını devir yetkisini kiraya verenin yazılı rızası olmadan kullanmasıdır; sözlü ya da zımni izne güvenmek fesih ve tahliye riski doğurur. Burada ispat dengesi kiracı aleyhinedir: alt kiraya ya da devre dayanan kiracı, yazılı rızanın varlığını kendisi ispatlamak zorundadır, aksi halde sözleşmeye aykırılık sabit sayılır. Diğer kiralarda kiracı kural olarak serbesttir; asıl çekişme, kiraya verene zarar verecek değişiklik ölçütünün somut delille gösterilip gösterilemediğinde toplanır.

Kiraya veren, TBK m.322 uyarınca alt kiracıya ve kullanım hakkını devralana doğrudan başvurabilir; bu, ana kiracıya yönelmeyi engellemez ama elini güçlendirir. Önemli usul noktası şudur: kira ilişkisinden doğan tahliye, alacak ve tazminat uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk, 01.09.2023’ten beri zorunlu dava şartıdır; yalnız ilamsız icra yoluyla tahliyede bu şart aranmaz. Rızayı yazılı, süre ve amaçla sınırlı vermek ileride ispat sorununu büyük ölçüde önler.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

Tasarının üç fıkradan oluşan 321 inci maddesinde, alt kira ve kullanım hakkının devri düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “E. Kiracının kiracısı” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Alt kira ve kullanım hakkının devri” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, alt kiraya verme ile kiralananı kullanma hakkını başkasına devretme imkanları, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması koşuluyla kiracıya tanınmıştır. Kullanım hakkının devrinde, kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmamakta ve kiracı kira sözleşmesinin kendisine sağladığı kiralananı kullanma alacağını kısmen veya tamamen başkasına devretmektedir. Bu devrin, alacağın devri hükümlerine tabi olduğu konusunda bir duraksama yoktur.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası ile alt kira ve kullanım hakkının devri imkanlarından yararlanabilecektir.

Maddenin son fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesinin ikinci ve son fıkralarında olduğu gibi, alt kiracının kiraya verene karşı doğrudan sorumlu olacağı ve kiraya verenin de kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabileceği belirtilmektedir.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.322 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2023/1414 K. 2024/718 Onama

Kira sözleşmeleri şahsi hak doğurduğundan ve alt kiracının asıl kiraya verene kira bedeli ödemesini öngören yasal bir düzenleme bulunmadığından, alt kiracı yalnızca kendi kiraya vereni olan kiracıya kira bedeli ödemekle yükümlüdür.

Detaylı özeti gör

Davacı vakıf, 28.04.2012 tarihli sözleşmeyle taşınmazı davalı belediyeye kiralamış; sözleşmedeki alt kira yasağına rağmen belediye taşınmazı bir derneğe tahsis etmiş, dernek de üçüncü kişiye kiralamış ve kiralananda içkili restoran işletilmiştir. Vakıf, 2014-2018 dönemi için vekaletsiz iş görme ve ecrimisil hükümlerine dayanarak davalılardan tazminat istemiştir. İlk derece mahkemesi davayı bir davalı yönünden kabul, diğerleri yönünden reddetmiş; Bölge Adliye Mahkemesi ise davayı tümden reddetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, asıl kiraya verenin alt kiracıdan talepte bulunamayacağı değerlendirmesini yerinde görerek kararı oy birliğiyle onamıştır.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/9121 K. 2019/5470 Bozma

Alt kirada (TBK m.322) asıl kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır ve kiraya verene karşı sorumludur; kiraya veren talebini kendi kiracısına yöneltebilir, sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişiye karşı dava husumetten reddedilir.

Detaylı özeti gör

Davacı, maliki olduğu taşınmazı 2004 başlangıç tarihli sözleşmeyle davalı Mak. San. Ltd. Şti.'ye kiraya vermiş; kira bedelinin eksik ödenmesi üzerine taşınmazda bilgisi dışında diğer davalı şirketin faaliyet gösterdiğini görüp kira alacağı için başlattığı takibe vaki itirazın iptalini istemiştir. Davalı kiracı, kira ilişkisini bu şirkete devrettiğini savunmuşsa da devrin davacının muvafakati ve yazılı izniyle yapıldığını ispat edememiştir. Yargıtay, sözleşmenin nispiliği gereği davacının kendi kiracısından talepte bulunabileceğini, bu nedenle asıl kiracı yönünden işin esasına girilmesi, sözleşmenin tarafı olmayan diğer davalı yönünden ise davanın husumetten reddi gerektiğini belirterek yerel mahkeme hükmünü bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2258 K. 2018/6300 Bozma

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez; tahliye uyuşmazlığında yazılı muvafakatin bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Detaylı özeti gör

Kiraya veren davacı, AVM'deki 70B nolu mağazaya ilişkin davalı kiracı şirketle imzaladığı 22.08.2014 başlangıçlı beş yıllık sözleşmede alt kira ve kullanım devrini yazılı muvafakat şartına bağladıklarını, buna rağmen kiralananın diğer davalı şirketçe kullanıldığını ileri sürerek, 10.02.2015 tarihli ihtara karşın aykırılığı gidermeyen davalıların tahliyesini istemiştir. Davalı ise kullanımın franchise yoluyla ve davacının bilgisi dahilinde devredildiğini savunmuş, mahkeme davayı reddetmiştir. Yargıtay, dava dışı şirketlerle franchise bağlantısı, unvan değişiklikleri ve yazılı muvafakate ilişkin delillerin araştırılmadığını belirterek, eksik inceleme ile verilen ret hükmünü davacı yararına bozmuştur.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları - TBK m.322 uygulaması

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları. Aşağıdaki ilkeler ilgili kararlardan derlenmiştir.

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2019/662 K. 2020/891 Düzelterek Esastan Red

Kira sözleşmesindeki alt kira yasağına karşın kiracının taşınmazı bir şirkete kiralaması, yeni malikin usulüne uygun ihtarına rağmen giderilmemiştir; alt kira ve kullanım hakkının devri yasağına aykırılık nedeniyle kiracının, kullanan şirketin ise fuzuli işgalci olarak tahliyesine karar verilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Taşınmazı satın alan yeni malik, kira sözleşmesindeki alt kira ve devir yasağına aykırı davranıldığı gerekçesiyle tahliye ve kira alacağı davası açtı. İlk derece mahkemesi kiracının TBK 322 aykırılığı, kullanan şirketin ise fuzuli işgal nedeniyle tahliyesine ve 3.407,35 TL kira bedeline hükmetti. Daire, alt kira yasağına rağmen taşınmazın şirkete kiralandığını ve usulüne uygun ihtara karşın aykırılığın giderilmediğini saptayarak tahliye ile kira alacağına ilişkin kararı yerinde buldu; ancak reddedilen alacak kısmı yönünden davalılar lehine vekalet ücretine hiç veya eksik hükmedilmesini hatalı görerek istinaf başvurusunu kısmen kabul etti, kararı vekalet ücreti yönünden düzelterek kaldırdı ve yeniden esas hakkında hüküm kurdu.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/1763 K. 2020/563 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Konut ve çatılı işyeri kirasında kiralananın yazılı rıza olmaksızın üçüncü kişiye kullandırıldığı ileri sürülse de, kiraya verenin tahliye isteyebilmesi için TBK m.316 uyarınca usulüne uygun ihtar şartı arandığı, üç günlük süre içeren ihtarnamenin yasal koşulları taşımadığı belirtilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Kiraya veren vakıf, kiracının taşınmazı yazılı izin olmaksızın üçüncü kişiye kullandırdığını ileri sürerek kiralananın tahliyesini istemiştir. İlk derece mahkemesi davayı reddetmiştir. Daire, konut ve çatılı işyeri kirasında özenle kullanma borcuna aykırılık nedeniyle tahliye istenebilmesi için süre veren usulüne uygun yazılı ihtarın şart olduğunu, oysa kiracıya gönderilen ihtarnamede yalnız üç günlük süre verildiğini belirterek ret kararını yerinde bulmuş ve istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

Bize WhatsApp'tan ulaşın!