TBK Madde 223 - Satılanı gözden geçirme ve bildirim: a. Genel olarak

Davacı tüketiciler, davalılardan "İdealist Kent" toplu yapı projesi kapsamında maket ve reklamlar üzerinden bir bağımsız bölüm satın almış, teslim edilen konutta ve site ortak alanlarında proje alanının taahhüt edilenden küçük olması, kapalı yüzme havuzu, okul ve kreşin yapılmaması, yeşil alan ile spor tesislerinin konut maliklerinin mülkiyetinde olmayan parseller üzerine kurulması ve ağaçlandırmanın eksikliği gibi taahhütlere aykırılıklar bulunduğunu ileri sürerek değer kaybının tahsilini istemiştir. İstanbul 5. Tüketici Mahkemesi bu eksiklikleri eksik ifa sayarak davayı kısmen kabul etmiş, davalılar ise bunların açık ayıp niteliğinde olduğunu ve mülga 818 sayılı BK m.198 (güncel TBK m.223) uyarınca süresinde ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak reddini talep etmiştir. Özel Daire kararı, söz konusu unsurların satın alma anında kolayca fark edilebilir açık ayıp olduğu ve süresinde ihbar edilmediği gerekçesiyle bozmuş; yerel mahkeme direnmiştir. Hukuk Genel Kurulu, uyuşmazlığa konu hususların eksik ifa niteliği taşıdığına, dolayısıyla TBK m.223'teki gözden geçirme ve ayıp bildirimine ilişkin hak düşürücü süreye değil, on yıllık genel zamanaşımına tabi olduğuna karar vererek direnmeyi oy çokluğuyla yerinde bulmuştur.

Davacı, satın aldığı bağımsız bölümün tanıtım projesine aykırı teslim edildiğini, iki blok arasına yapılması gereken 120 araç kapasiteli otoparkın yapılmadığını, dairesinin önüne 8 metrelik istinat duvarı çekilerek cephesinin kapatıldığını ileri sürerek değer kaybının tahsilini istemiş, talebini ıslahla 9.882 TL'ye yükseltmiştir. Davalı, davacının muayene ve ihbar külfetini yerine getirmediğini savunmuştur. Ankara 5. Tüketici Mahkemesi, konutun ayıplı teslim edildiğini ve davacının teslim tutanağına not düşmekle süresinde ihbarda bulunduğunu kabul ederek davayı kabul etmiş; Özel Daire, söz konusu eksikliklerin teslimde kolayca bilinebilecek açık ayıp niteliğinde olduğunu ve süresinde ihbar edilmediğini belirterek kararı bozmuş, mahkeme direnmiştir. Hukuk Genel Kurulu, TBK m.223 uyarınca alıcının satılanı işlerin olağan akışına göre gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren ayıbı uygun süre içinde bildirmekle yükümlü olduğunu, bunu ihmal ederse satılanı o ayıpla kabul etmiş sayılacağını vurgulamış; teslim tutanağına düşülen "geç teslim, eksiklik, bozukluk, ayıp ve gizli ayıplardan dolayı tazminat ve talep haklarım saklıdır" şeklindeki genel içerikli ihtirazî kaydın, ayıp ihbarının taşıması gereken açıklık ve somutluk özelliklerini barındırmadığını, alıcının tespit ettiği ve ihbar edeceği ayıpları tek tek açıklaması gerektiğini belirlemiştir. Anılan kayıt geçerli ayıp ihbarı sayılmamış, süresinde ihbar bulunmadığı sonucuna varılarak direnme kararı oy çokluğuyla bozulmuştur.

Davacı, davalı ortaklıktan 17.01.2013 tarihli fatura ile 760.000,00 TL'ye satın aldığı bağımsız bölümde Mart 2017'de gece gündüz süren seslerin imalat hatası niteliğinde gizli ayıp oluşturduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı tutup şimdilik 10.000,00 TL istemiş, ıslahla talebini 160.000,00 TL'ye çıkarmıştır; davalılar ayıp bulunmadığını ve süresinde ihbar yapılmadığını savunmuştur. İlk derece mahkemesi davayı ıslah edilmiş şekliyle kabul etmiş; bölge adliye mahkemesi ise 10.03.2017 tarihli ihtarnamenin dava dışı site yönetimine tebliğ edildiğini, bunun satıcı davalıları bağlamadığını ve usulünce yapılmış ihbar delili bulunmadığını belirterek davayı reddetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşme tarihindeki 4077 sayılı TKHK'da gizli ayıbın ihbar süresine dair hüküm bulunmadığını, aynı Kanun'un 30. maddesi gereğince genel hükümlerin, dolayısıyla TBK m.223'ün uygulanacağını belirtmiştir. Daire, davacının ayıbı Mart 2017'de öğrendiğini ve davanın 05.04.2017'de açıldığını saptayarak, ayıbı öğrenince makul sürede dava açan alıcının dava açmakla ayıp ihbarında bulunmuş sayılacağını ve süresinde ihbar yapıldığının kabulü gerektiğini belirtmiş; nispi hesaplama yöntemiyle hesap yaptırılıp deliller toplanarak sonuca gidilmesi gerekirken ihbar yokluğundan davanın reddini usul ve yasaya aykırı bularak kararı bozmuştur.

Davacılar, iş yeri niteliğindeki taşınmazı davalıdan satın aldıktan sonra mimari ve sıhhi projeye aykırı eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu ileri sürerek, delil tespitiyle saptattıkları ayıplı işler bedeli ile kira mahrumiyeti zararının tahsilini istemiş; davalılar ise taşınmazın gezilip görülerek alındığını, ileri sürülen eksikliklerin açık ayıp niteliğinde olduğunu savunmuştur. Görev yönünden verilen önceki bozmaya uyan mahkeme, bilirkişi raporundaki eksik ve ayıplı işler bedelini esas alarak davayı kısmen kabul etmiştir. Yargıtay, taşınmaz iş yeri niteliğinde olduğundan uyuşmazlığın tüketici mevzuatına değil genel hükümlere, yani TBK m.223'e tabi olduğunu belirterek; alıcının satılanı olağan akışa göre gözden geçirip ayıbı uygun sürede, olağan gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak ayıbı ise sonradan anlaşıldığında derhal bildirmesi gerektiğini, bir ayıbın açık mı yoksa gizli mi olduğunun tayininde ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin ölçü alınacağını vurgulamıştır. Süresinde ihbar edilmeyen ayıp için dava açılamayacağını, derhal ihbar yükümünün ispatının alıcıya düştüğünü ekleyen Daire; raporda eksikliklerin açık mı gizli mi olduğu ayrımının net yapılmadığını, gizli sayılan imalatların ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ile bunları normal vasıflardaki bir alıcının ne zaman fark edebileceğinin teslim tarihi ve mevsim koşulları gözetilerek irdelenmediğini saptamıştır. Bu yönde gerekçeli ek rapor alınmadan eksik incelemeyle hüküm kurulmasını usul ve yasaya aykırı bulan Daire, hükmü davalılar yararına bozmuştur.

Uyuşmazlık, 1118 parsel üzerindeki sitede bağımsız bölüm maliki olan davacıların, yapıların mimari projeye aykırı inşa edildiği, iskân ruhsatı bulunmadığı ve bağımsız bölümlerle ortak alanlarda eksik ve ayıplı imalatlar olduğu iddiasıyla açtıkları ayıptan kaynaklı tazminat davasından doğmuştur; davacılar yanında bir bağımsız bölümü sonradan satın alan asli müdahil de davaya katılmıştır. İlk derece mahkemesi, İmar Kanunu'na aykırı ruhsatsız yapıda eksik iş bedeli istenemeyeceği gibi davacıların ayıp ihbarını süresinde yaptıklarını ispatlayamadıkları gerekçesiyle davayı reddetmiş, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi de istinaf başvurularını esastan reddetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise, mülga 818 sayılı BK m.198 (güncel TBK m.223) uyarınca gündeme gelen süresinde ayıp ihbarı meselesinin bir def'i niteliğinde olduğunu, davalıların cevap dilekçesinde ayıbın süresinde ihbar edilmediğine dair bir savunma ileri sürmedikleri hâlde mahkemenin bu hususu re'sen dikkate alarak davayı reddedemeyeceğini vurgulamıştır. Bu nedenle Daire, hatalı gerekçeyle kurulan hükmü davacılar yararına bozmuş ve mahkemece davacıların talepleri esastan değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.