Adana BAM, 1. HD., E. 2020/491 K. 2020/1171 T. 17.11.2020

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :

ULUKIŞLA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ :

22/05/2019

DAVACI:

K1
-N1- A1

VEKİLİ:

Av. K2- A2

DAVALILAR:

1 -K3 – N2- A3

2 -K4 – N3- A4

3 -K5 -N4- A5

VEKİLLERİ:

Av. K6- Av. K7-A6

DAVANIN KONUSU :

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine DayalıTapu İptali ve Tescil

DAVA TARİHİ :

04/08/20174

DAİRE KARAR TARİHİ :

16/11/2020

KARAR YAZIM TARİHİ :

17/11/2020
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, davalı K5 vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK’nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili ilk derece mahkemesine verdiği dava dilekçesinde özetle; davalıların murisi K8’ın babası K9’dan mirasen intikal eden davaya konu altı adet taşınmazdaki hissesini Ulukışla Noterliğince düzenlenen 02/02/2001 tarih 0244 yevmiye nolu gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile bedeli karşılığında davacıya satıp devrettiğini, devir işlemi gerçekleştirilmeden K8’ın vefat etmesi nedeniyle tapu devir işleminin yapılmadığını ileri sürerek tapu iptali ve tescile yönelik karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı K5 vekili ilk derece mahkemesine verdiği cevap dilekçesinde özetle; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; davanın taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğunu, dava ve uyuşmazlığa konu taşınmazlara ilişkin tapu kayıtlarının dosya içerisine alındığını, mahallinde keşif icra edildiğini ve davacı, davalı tanıkları ve mahalli bilirkişilerin dinlenildiğini, mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimsenin, malikin kaçınması halinde hakimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebileceğini, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğunu, tapu kayıtlarında Niğde İli, Ulukışla İlçesi, A7 109 ada 323 parsel, Niğde İli, Ulukışla İlçesi, A8 146 ada 29 parsel, Niğde İli Ulukışla İlçesi A8 152 ada 61, Niğde İli Ulukışla İlçesi, A8 152 ada 65 parsel, Niğde İli, Ulukışla İlçesi, A9 139 ada 82 parsel, Niğde İli, Ulukışla İlçesi, A9 216 ada 1 parsel sayılı taşınmazların davacının babası K9 adına kayıtlı iken K9’ın 1993 yılında vefat etmesi üzerine elbirliği mülkiyeti ile K1, K3, K5, K10, K11, K12 adına intikal gördüğünü, davalıların murisi K8’ın murisi K9’dan mirasen intikal eden davaya konu altı adet taşınmazdaki hisselerini Ulukışla Noterliğince düzenlenen 02.02.2001 tarih ve 0244 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu edildiğini, uzun zamandan beri davacının zilyetliğinde bulunduğunu, mahalli bilirkişilerin taşınmazların 20-25 seneden beri davacının oluru ile kardeşi K12 tarafından kullanıldığını beyan ettiklerini, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalarda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu 125. maddesi hükmü gereğince 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunu ve bu süre ifa olanağının doğması ile başlayacağını, dava konusu taşınmazların elbirliği mülkiyetine tabi olduğunun açık olduğunu, 16.05.1954 tarih 7/17 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince mirasçılar arasında zamanaşımı cereyan etmeyeceğinden davalı vekilinin davanın zamanaşımına uğradığına yönelik talebinin reddine karar verildiğini, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması gerektiğini, elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklarının kendi aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmesinde, sözleşmenin ifa olanağının bulunduğunu (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2012/5754 Esas 2012/6650 Karar sayılı ilamı), vaat borçlusu olan satıcı satış vaadi sözleşmesine karşı bedelsizlik iddiasında bulunursa, mahkemenin bu hususu araştırması gerektiğini, bu durumda ispat yükünün vaat borçlusuna ait olduğunu, uygulamada satış vaadi sözleşmesinde yazılı bedelin gerçek satış bedelinden az veya çok gösterilmiş olduğunu, sözleşmedeki ödeme kaydına rağmen hiç ödemenin yapılmadığı veya kısmen ödendiği iddialarıyla sık karşılaşıldığını, vaat borçlusunun iddialarını teşkil eden bu vakıaların HMK m. 201 hükmü uyarınca tanıkla ispat edilmesinin mümkün olmadığını, yazılı belge ile ispatlanması gerektiğini, davalı tarafın bedelin ödenmediğine yönelik iddiayı ispat etmekle mükellef olduğu dikkate alınarak dosya kapsamında yazılı herhangi bir delile rastlanılmadığını, iddiasının yersiz olduğu sonucuna varıldığını, taraf delilleri ile mahallinde yapılan keşif birlikte değerlendirildiğinde muris K8 ile davacı arasında dava konusu taşınmazlara yönelik satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, taşınmazların davacının kullanımında olduğunu, bedelin murise ödendiğini gerekçe olarak belirtip davanın kabulüne yönelik karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

İstinaf yoluna başvuran davalı K5 vekili istinaf dilekçesinde özetle; davaya dayanak teşkil ettiği iddia edilen satış vaadi sözleşmesi ve bunun bedeli ile bedelin ödenip ödenmediği yönündeki iddia ve savunmaların yeterince araştırılmadığını ve incelenmediğini, kararda bunların dava dilekçesi atıf yapılarak davacı taraf lehine yorumlanarak değerlendirildiğini, müvekkili ve o dönemki vekili tarafından yapılan zamanaşımı savunması ve satış vaadinin geçerli olmadığı, bedelin ödenmediği yönündeki savunmaların yerel mahkemece usul ve yasaya aykırı şekilde gözardı edildiğini, dosyada davacı taraf ve diğer tarafların adına gerçek durumu yansıtır bir sosyal ekonomik durum araştırılması yapılmadığını, davacı K1’ın o dönem satış vaadinin bedelini ödemek açısından bir maddi durumu olmadığını, kendisinin en hanımı olduğunun tüm ailece bilindiğini, ayrıca ispat yükü açısından ve satış vaadi sözleşmesinin değeri ile taşınmazların gerçek değeri açısından da yerel mahkemece hatalı yoruma gidildiğini ve araştırma yapılmadığını, ispat yükünün anlamsız şekilde ters çevrilerek müvekkili ve diğer davalılara yüklendiğini, ödeme iddiasının davacı tarafından ispatlanması gerektiğini, o dönemdeki K8’ın vekiline yapılan ödemelerin satış vaadi sözleşmesi kaynaklı olduğunun davacı soyut iddiası dışında hiçbir yazılı belge ve delille veya tanık beyanı ile ortaya konmadığını, ayrıca satış vaadi sözleşmesinin tarihi itibariyle bilindiği gibi müvekkillerinin murisi K8’ın miras hisselerini devrederken veya bu amaçla vekalet verirken hukuki işlem ehliyetinin bulunması, satış vaadi sözleşmesi ile aynı günlü ve tarihli doktor raporunun bulunması gerektiğini, ancak satış vaadi sözleşmesi ve ekinden bu anlaşılmadığı gibi bedelin ödendiğinin de anlaşılmadığını, sözleşme tarihi 2001 iken K8’ın vefat tarihinin 2010 olduğunu, 2010 vefat tarihinden sonra yine 7 yıl davacı ve diğer hissedarların herhangi bir ihtarname keşide etmediği, dava açmadığı gibi, tapu müracaatını dahi yapmadığını, buradaki sürenin de 7 yıl olduğunu, satış vaadi sözleşmeleri ve bunlara dayalı tapu şerhlerine ilişkin tapu kanunu ilgili maddesinin açık olduğunu, satış vaadi sözleşme ve şerhlerinin zamanaşımının 5 yıl olduğunu, elbirliği ile mülkiyetten söz edilse dahi 2010 yılındaki vefattan sonra da herhangi bir dava ve müracaat olmadığı düşünülürse yine zamanaşımı süresinin açılan dava açısından dolduğunu düşündüklerini, sonuç olarak zamanaşımı, bedel ve ödenmesi hususu ve satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, vekalet ilişkisinin hukukua uygunluğu yönünde yerel mahkemece haksız ve hukuka aykırı şekilde davacı taraf lehinde yorum yapılarak davanın kabulüne gittiğini, aradan geçen yaklaşık 16 yıldan sonra müvekkilinin haklı olarak miras hissesinin verilmesi için dava açmasına müteakip, münhasıran müvekkilinin hakkını almasını engellemek anlamında yerel mahkemece görülen bu tapu iptali tescil davacının açıldığının ortaya çıkacağını, müvekkilinin dedesinden ve babasından intikal eden miras hisselerinin açık olduğunu, sulh hukuk mahkemesinde açtığı davaya karşın hiç bilmediği ve bilme imkanı da olmayan bedelin ödenmediğini, hatta zamanaşımına uğramış bir satış vaadinin ve ona dayalı tapu iptali talebinin öne sürülmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılıp davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:

Taraflar arasındaki dava, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescilistemine ilişkindir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
(Bknz.

Yargıtay
14.
Hukuk
Dairesi
‘nin
2016/661
Esas,
2018/5376
Karar sayılı ilamı,
Y argıtay
14
.

H ukuk
D aire si
‘nin
2017/3627 esas,
2017/7555 karar sayılı ilamı)

Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir.
(Bknz.

Yargıtay
14.
Hukuk
Dairesi
‘nin
2016/14132
Esas,
2019/6133
Karar sayılı ilamı)

Somut olayda; davacı ile davalıların murisi K8 arasında davaya konu parsellerdeki murise ait olacak hisseler ile ilgili olarak Ulukışla Noterliği’nin 02/02/2001 tarih, 0244 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği, bu sözleşme uyarınca murisin dava konusu parsellerdeki hisselerini davacıya satmayı vaat ettiği, satış bedelinin alındığının sözleşme içeriğinde belirtildiği, davalı tarafın satış bedelinin ödenmediğine ilişkin savunmasını aynı kuvvette bir delille ispat edemediği, taşınmazlardaki hisselerin zilyetliğinin davacı tarafta olduğu, bu hususun tanık beyanları ile ispatlandığı, elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış olması nedeniyle iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının olduğu dosyada mevcut bilgi, belge ve delillerden anlaşılmaktadır.

Davacı ile davalıların murisi arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde paranın ödendiğinin belirtilmesi, davalı tarafın bedelin ödenmediğine ilişkin savunmasının aynı kuvvette yazılı delille ispatlanamaması, zilyetliğin satış vaadi sözleşmesinden bu yana davacı tarafta olması nedeniyle davalı tarafın istinaf dilekçesinde ileri sürmüş olduğu hususlar yerinde değildir.

Dosya içeriğine, toplanan delillere, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, HMK’nın 355. maddesi gereği istinaf sebepleriyle sınırlı olarak ve re’sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu, ilk derece mahkemesine ait kararda usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından, istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK.nın 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M :

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-
Ulukışla Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 22/05/2019 tarih ve 2017/96 Esas, 2019/77 Karar sayılı kararı, usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davalı K5 vekilinin istinaf başvurusunun,
6100 Sayılı HMK’nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca,
ESASTAN REDDİNE,

2-
Davalı K5 vekilinin istinafı reddolunduğundan Harçlar Kanunu hükümleri uyarınca alınması gereken
3.168,35 TL istinaf karar harcının peşin alınan
792,40 TL harçtan mahsubu ile bakiye
2.375,95 TL harcın davalı K5’dan alınarak Hazine’ye irat kaydına,

3-
İstinaf eden tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına, HMK.nın 333. maddesi uyarınca kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ilgilisine iadesine,

4-
Dairemizce celse açılmadan gerekli inceleme yapıldığından taraflar leh ve aleyhine vekalet ücreti taktirine yer olmadığına,

5-
Kararın yerel mahkemesince taraflara tebliğine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, HMK.nın 362/1-a maddesi uyarınca,
KESİN olarak oy birliği ile karar verildi.17/11/2020