TBK Madde 342 - Konut ve çatılı işyeri kiraları: Kiracının güvence vermesi

Davacı kiracı şirket, davalıya ait AVM niteliğindeki iş yerini 2020-2026 dönemi için kiralamış; Covid-19 salgınıyla faaliyete ara verilip gelirlerinin düştüğünü ileri sürerek aylık 170.000 TL kiranın 85.000 TL'ye uyarlanmasını, faiz işletilmemesini ve sözleşmedeki aşkın teminatın TBK m.342 sınırına indirilip teminat mektuplarının iadesini istemiştir. Yerel mahkeme, davacının hesaplarını konsolide tuttuğunu, pandemide market sektöründe ciro kaybını ispatlayamadığını ve teminat yönünden 6101 sayılı Kanun uyarınca henüz tasfiye aşamasına geçilmediğini belirterek davayı reddetmiş; karar istinaf ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi incelemesinden geçerek onanmıştır.

Davacı, 1.11.2006 başlangıç tarihli sözleşmeyle davalılara ait taşınmazı güzellik salonu olarak kiralamış; işyeri ruhsatı alamayıp faaliyetini sürdüremeyince 02.09.2009 tarihli ihtarla sözleşmeyi feshederek ödediği 4.000 Euro depozito ile taşınma, franchise ve tadilat masraflarının tazminini istemiştir. Mahkeme, bilirkişi raporuna dayanarak davanın reddine karar vermiş; ancak Yargıtay, taşınmazın tahliye edildiği ve kiraya verenlerin tahliye sonrası hasar, kira ve yan gider alacağı ileri sürdüğü gözetilerek, depozito bedelinin bu alacaklara mahsup edilip edilmediğinin araştırılmaması nedeniyle hükmü bozmuştur.

Kiraya veren davacı, kiracı davalıdan depozito almadığı halde davalının depozito iadesi için aleyhine haksız icra takibi başlattığını ileri sürerek borçlu olmadığının tespitini istemiştir. Davalı ise 2.500 TL depozito aldığını, buna dair imzası inkar edilmeyen 09.06.2014 tarihli tutanak bulunduğunu savunmuştur. Sulh Hukuk Mahkemesi davayı kabul edip davacının borçlu olmadığını tespit etmiştir. Yargıtay, söz konusu tutanak ve 15.10.2014 tarihli cevabi ihtarname ile davalının 2.500 TL güvence bedeli alacağını yazılı delille ispatladığını; 600 TL bono bedeli düşülerek kalan 1.900 TL yönünden davanın reddi gerekirken tümden kabulünü hatalı bularak hükmü davalı yararına bozmuştur.

Davacı, kiracı davalının taşınmazı tahliye ederken yere zarar verdiğini ileri sürerek zarar ve onarım bedeli istemiş; davalı karşı davada üç kira sözleşmesine dayanarak depozito ve teminat çekinin iadesini talep etmiştir. Yerel mahkeme asıl davayı reddetmiş, karşı davada depozito talebini zamanaşımından reddederek teminat çekinin iadesine hükmetmiştir. Yargıtay, asıl davada kötü kullanım hasarının serbest muhasebeci mali müşavir yerine uzman inşaat mühendislerinden oluşan bilirkişi kurulunca denetime açık raporla saptanması; karşı davada ise tahliye gerçekleştiğinden zamanaşımı definin reddiyle depozito talebinin sözleşmeler incelenerek esastan çözülmesi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.

Kiracı davacı, danışman aracılığıyla kiraladığı taşınmazda uzun süre kapalı kalmaktan doğan ve havalandırmayla giderilemeyen rutubet sorunu bulunduğunu, sözleşmeyi haklı feshettiğini ileri sürerek, peşin ödediği kira, güvence (depozito) ve komisyon bedellerinin iadesi amacıyla başlattığı icra takibine itirazın iptalini istemiştir. Mahkeme, sorunun davacının mecuru hatalı kullanması ve yetersiz havalandırmasından kaynaklandığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay, kira ve komisyona ilişkin temyiz itirazlarını yerinde görmemiş; ancak taşınmazın tahliye edilip anahtarın 20.05.2014'te noter emanetine bırakıldığını ve kiraya verenin tahliye sonrası hasar, kira ya da yan gider alacağı ileri sürmediğini belirterek, güvence bedelinin iadesi gerektiği sonucuna varmış ve hükmü bu yönden davacı yararına kısmen bozmuştur.