Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
DAVANIN KONUSU :
Tapu İptali Ve Tescil (Zilyetliğe Dayalı)
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK’nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalıya isabet eden A Blok, 9 nolu daireyi 21/05/2007 tarihli sözleşme ve 50.000,00 TL bedelle satın aldığını, satışa esas teşkil eden hukuki belgenin ise Mersin İli, Mezitli İlçesi, A1 mevki, 12 pafta, 2821 parselde yer alan taşınmazla ilgili S.S. F1 Kooperatifi arasında yapılan Mersin 5. Noterliği’nin 28/05/1993 tarih ve 26934 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve buna ilişkin Mezitli Belediyesince düzenlenen 14/10/1993 tarih ve 93-37 sayılı inşaat ruhsatnamesi olduğunu, satın alındığı tarih itibariyle davaya konu dairenin tamamlanmış halde olduğunu, sözleşme gereğince müvekkilinin davalıya 40.000,00 TL’yi peşin ödediğini, kalan 10.000,00 TL’yi de 5.000,00’er bin TL olarak iki taksitte ödeyerek borcunu bitirdiğini ve senetlerini aldığını, sözleşmeye göre cayan tarafın karşı tarafa 20.000,00 TL cayma tazminatı ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, taksitlerin ödenmesinden sonra davalının daireyi müvekkiline teslim ettiğini ve müvekkilinin 01/08/2007 tarihinden beri dairenin zilyedi olduğunu, ancak davalının dava konusu taşınmazın tapusunu halen müvekkiline vermediğini belirterek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek müvekkili adına tesciline karar verilmesini, bunun olmaması halinde taşınmazın dava tarihi itibari ile rayiç bedelinin işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini ve sözleşmede yer alan 20.000,00 TL cayma tazminatının faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle;
TMK’nun 706. maddesi gereğince taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğunu, sözleşmenin belirlendiği şekilde yapılmamış olması halinde yapılmamış sayılacağını, TBK’nun 237. ile Tapu Kanunun 26. maddeleri gereğince tapu memuru huzurunda yapılan satışların geçerli sayıldığını, bunun dışındakilerin geçerli sayılmayacağını, davaya konu edilen 21/05/2017 tarihli satış sözleşmesinin adi bir şekilde düzenlenmiş olduğunu ve geçerlliğinin bulunmadığını, bu nedenle geçersiz sözleşme ile açılan davanın reddinin gerektiğini, davacının dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin tahsiline ilişkin talebinin de reddine karar verilmesi gerektiğini, sözleşmeye konu satış bedelinin müvekkiline ödendiğine ilişkin herhangi bir kaydın dosyaya sunulmadığını, dosyaya ek olarak sunulan iki adet senedin hukuki geçerliliğinin de bulunmadığını belirterek haksız ve mesnetsiz açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda (2016/632 Es. 2018/914 Karar); davacı ile davalı arasındaki sözleşme nedeniyle davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağı, ancak yaptığı ödemeleri geri alabileceği, dava tarihi itibariyle davaya konu taşınmazın bedeli ile sözleşmeden cayma tazminatını da alabileceği, davacı tarafından ödemelerin yapıldığı kanıtlanmakla davacının birinci seçenek talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin reddine, ikinci seçenek talebi olan tazminat talebinin kabulüne, yönelik karar verildiği, verilen kararın davalı vekili tarafından istinafa taşındığı, dosyanın dairemize tevdi edildiği, dairemizin 2019/573 esasına kaydedilen dosyanın yapılan incelemesi sonunda
11/06/2019 tarih ve 2019/667 karar sayılı ilamı ile ”
Davaya konu olayda; taraflar arasında imzalanan 21.05.2007 tarihli satış sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (TMK m.706, BK m.213, TBK. md 237, T.Kanunu m.26 Noterlik Kanunu m.60). Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.
Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Hal böyle olunca; Yukarıda açıklananlar ışığında, Yargıtay’ın istikrar kazanmış uygulamalarına göre davacının ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak uzman bilirkişi vasıtasıyla hesaplanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
…. O halde; mahkemece, uzman bilirkişi heyetinden önceki raporlar arasındaki çelişkiler de giderilmek suretiyle, davacının ödediği satış bedelinin, ifanın imkansız hale geldiği 14/10/2005 tarihindeki ulaşacağı alım gücü; çeşitli ekonomik etkenlerin ( enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs olmak üzere en az 5 etken
) ortalamaları alınmak suretiyle belirlenmesi ve bu yöntemle belirlenecek miktara hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Şeklindedir.
(Benzer kararlar;
Y argıtay 1
3.
H
.
D
.’nin
2008/3622
E.-
2008/9630
K.;
Yargıtay 3. H.D.’nin
2017/16337
E. –
2017/16884
K.sayılı ilamı, Yargıtay 3.H.D.nin 2017/13225 E. -2019/2601 K. sayılı ilamı
)
Yine Yargıtay 19.H.D.nin 2016/11836 Es. 2017/4013 Kar. sayılı, Yargıtay 13.H.D.nin 2014/39722 Es. 2015/32292 Kar. sayılı ilamlarında vurgulandığı üzere; Geçersiz sözleşmeye dayanarak cayma tazminatı yada kira tazminatı adı altında başkaca talepte bulunamayacağı belirtilmiştir.
Bu nedenlerle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-6 bendi uyarınca, kabul edilerek kararın kaldırılması gerektiği” gerekçeleriyle dosyanın kaldırılarak mahkemesine gönderildiği, mahkemenin 2019/274 Esasını aldığı anlaşılmıştır.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesi tarafından yeniden yapılan yargılama sonucunda;
Mahallinde yapılan keşif, keşif sonrasında dosyaya sunulan bilirkişi raporları, bilirkişi heyetinin 12/12/2019 tarihli ek raporu, davaya konu taşınmaza ait tapu kayıtları, Mersin 5. Noterliği’nin 28/05/1993 tarih ve 26934 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, mimari proje, Mezitli Belediye Başkanlığı’nın 14/10/1993 tarih ve 93-37 sayılı inşaat ruhsatnamesi ve kadastro tespit tutanakları, taraflarca sunulan deliller ve tüm dosya kapsamı bir bütün olarak değerlendirildiğinde; davanın tapuda kayıtlı taşınmazın tapu dışı yolla satın alınması nedenine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde satış bedelinin iadesi isteğine ilişkin tazminat davası olduğu, taraflar arasında davaya konu taşınmaza ilişkin tapu dışı satış sözleşmesinin yapıldığı, herhangi bir resmi senedin olmadığı buna göre BAM kararı doğrultusunda eksiklik giderilmek suretiyle mahkememizce yapılan yargılama sonunda davacının birinci seçenek talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin kısmen kabul kısmen reddine karar vermek gerekmiş,
1-Davacının ilk seçenek olan tapu iptal ve tescil talebinin REDDİNE,
2-Davacının ikinci seçenek olan tazminat talebinin KISMEN KABULÜ ile; 144.605,44 TL’nin 1.000,00 TL’sine dava tarihi olan 21/09/2016 tarihinden 143.605,44 TL’sine ıslah tarihi olan 14/09/2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
3- Davacının fazlaya ilişkin tazminat talebinin REDDİNE,
4- Davacının 20.000,00 TL’lik cayma tazminat talebinin KABULÜ ile; 20.000,00 TL’nin dava tarihi olan 21/09/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, yönelik karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
A) Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkeme, Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı doğrultusunda dava konusu taşınmazın değerini belirlediğini, belirlenen değerin 1.000,00 TL’sine dava tarihinden, geri kalan kısmına ıslah tarihinden itibaren faiz işletmesine karar verdiğini, verilen karara kısmen katılmadıklarını,
-Dava dilekçesinde de belirttiği gibi müvekkilinin alacağı müspet zarar miktarı, dava konusu taşınmazın projeye göre bitmiş halinin dava tarihindeki değeri olduğunu, öncelikle inşaat halinde olan kat irtifakı çıkmamış bir sitede yer alan dairenin fiyatı, ait olduğu projeye göre belirleneceğini, eğer projede havuz, çocuk oyun alanı, yeşil alan, güvenlik v.b. yapılar varsa dairenin değeri de ona göre belirleneceğini, inşaat halinde olan, kat irtifakı çıkmamış bir sitede daire almak isteyen birisi öncelikle projeye bakacağını ve ona göre dairenin değerini belirleyeceğini, satıcı da, henüz inşaat bitmediğinden, yapacağı projeye göre daireye fiyat biçeceğini, yani alıcı, satıcının taahhüdüne güvenerek henüz bitmemiş, kat irtifakı çıkmamış, ancak projeye göre ilerde bitirilecek daireye para vererek satış sözleşmesini imzalayacağını, ödediği bedelin dairenin çıplak değeri olmadığını, tüm proje kapsamına göre bitirilecek sitede yer alan dairenin bedeli olduğunu,
-İş bu davada müvekkili, yukarıda anlatıldığı şekilde projede yer alan özelliklere bakarak ve davalının taahhüdüne güvenerek taşınmazı satın aldığını, aldığı sırada sitenin havuzu, çevre düzenlemesi, kat irtifakı ve projede yer alan diğer işler henüz yapılmadığını, ancak müvekkili, yapılacak işlerin davalı tarafından bitirilecek inancı ile satış vaadi sözleşmesini imzaladığını, dosya içinde yer alan satış vaadi sözleşmesine göre de dairenin tüm bedelini ödediğini, davalı tarafın dairenin bitmiş halinin devrini taahhüt ettiğini, müvekkilinden aldığı para da projeye göre bitirilecek dairenin bedeli olduğunu, taahüdünü yerine getirseydi dava konusu taşınmazın değeri elbette bugünkü değerden daha fazla olacağını,
-Yargıtay’a göre eksik işler müspet zarar kavramı içerisinde yer alacağını, davalının siteyi projeye göre bitirmeyerek taahhüdünü yerine getirmediğini, dava konusu taşınmazın kat irtifakını çıkarmadığını, eksik işleri yapmadığını, bundan müvekkilinin hiç bir kusuru olmadığını, böylesi durumlarda zarara sebebiyet veren taraf verdiği zararı karşılamak zorunda olduğunu, bunun da müspet zarar olduğunu, müspet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybı olduğunu, diğer bir ifadeyle olumlu zarar, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar şeklinde de tanımlanabileceğini,
-Uğranılan zarar, dairenin bugünkü değeri değil, projeye göre bitmiş değeri olduğunu, dairenin projeye göre bitmiş halinin değeri müvekkilinin müspet zararı olduğunu, eksik işlerin yapılması durumunda dairenin değeri bugünkünden çok daha fazla olacağını, eksik işlerin yapılması davalının edimi olduğunu, eksik işleri yapmamış olan davalı bu işlerin bedelini de ödemek zorunda olduğunu,
–
İş bu dava belirsiz alacak davası olarak açıldığını, alacağın tümüne dava tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerektiğini, yerel mahkeme, alacağın 144.605,44 TL’sinin 1.000,00 TL’sine dava, geri kalan kısmına harç artırım dilekçesinin verildiği tarihten itibaren faiz işletilmesine karar verdiğini, bu kararın açıkça hukuka aykırı olduğunu, iş bu dava belirsiz alacak davası olarak açıldığını, davada talep edilen tazminat mahiyeti gereği belirsiz olduğunu, müvekkilinin alacağı tazminat miktarını önceden bilmesi veya bilmesi gerektiği mümkün olmadığını, alınacak tazminat ancak uzman kişilerce belirlenebileceğini, müvekkilinin alacağı tazminat miktarı bilirkişi raporu ile belirlendikten sonra eksik harcı tamamlayarak talep miktarını artırdığını, bu durumda faiz başlangıç tarihi alacağın belirlendiği tarih olduğunu, yani dava tarihi olduğunu,
Yukarıda açıklanan ve resen gözetilecek sebeplere binaen usul ve esas yönden yasalara aykırı kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
B) Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı, bahse konu adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesine dayalı olarak müvekkiline hiçbir ödeme yapmamış ve ödeme yaptığını da ispatlayamamış olup, yerel mahkemenin davayı kabul kararının dayanaksız ve hukuka aykırı olduğunu, iş bu sözleşme gereğince K1’ın 40.000-TL peşin, 10.000-TL taksitle 5.000-TL’si 01.07.2007 tarihinde, kalan 5.000-TL’si ise 01.08.2007 tarihinde ödemesi gerekip ödemediğini, sözleşme metninde de ‘
‘ÖDEYECEKTİR” ifadesi kullanıldığından imza sırasında ödemelerin yapılmamış olduğunun açıkça anlaşıldığını, ancak yerel mahkemece adeta “ödenmiştir” ifadesi varmış gibi ödeme yapıldığı kabul edildiğini,
Kanun ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre isticvap, tek başına bir ispat vasıtası olamayacağından, yerel mahkemenin isticvaba dayanarak davacının ödeme iddiasını ispatladığını kabulü yersiz olduğunu, davacı taraf
“taşınmazın tapusunun neden alınmadığı ve davacıya neden devredilmediği” gibi davanın temelini oluşturmayan ve cevaplanması halinde de davayı sübuta erdiremeyecek sorulara cevap vermesi için müvekkilinin isticvabını talep etmiş; müvekkili ileri yaşı ve raporlarla sabit olduğu üzere sağlık sorunları nedeniyle duruşmaya katılamadığını, ancak müvekkili duruşmaya katılabilmiş olsaydı da, zaten isticvaba konu sorulara vereceği cevaplar davanın esasına etki etmeyeceği gibi, tek başına bir ispat vasıtası da olamayacağını, dava konusu olayda müvekkiline herhangi bir ödeme yapmayan ve bu nedenle iddia ettiği ödemelere ilişkin bir belge sunamayan davacı, iddiasını ispatlayamadığını, bu nedenle yerel mahkemenin, davacının iddialarına dayanak yazılı bir belge sunmadığı gibi isticvapla dava sübut bulmuşçasına karar vermesinin haksız ve yasaya aykırı olduğunu, dava konusu sözleşmede
“Bahsi geçen dairede satıcının yapacakları MEVCUT HALİ İLE TESLİM EDİLMİŞTİR. Geri kalan yapılması gereken işler alıcıya aittir” hükmü taraflarca el yazısıyla belirtildiğini, sözleşmede belirtildiği üzere müvekkilinin, davacı tarafın sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini ifa edeceğine güvenerek henüz bir ödeme yapmadan taşınmazı iyiniyetle davacıya sözleşmenin başında mevcut haliyle zaten teslim ettiğini, taşınmazın en başta bir ödeme yapılmadan davacıya mevcut haliyle teslim edildiği sözleşme ile sabit olup, bu durumun davacı lehine yorumlanmasının kabul edilemeyeceğini,
Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesine dayanarak cayma tazminatına hükmedilmesinin hukuka ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına aykırı olduğunu, söz konusu Yüksek Mahkeme kararı benzer bir olay için değil bizzat mevcut dava dosyasının evvelki istinaf incelemesi neticesinde kurulduğunu, ancak BAM’ın son derece açık kararına, mevzuata ve yerleşik yüksek mahkeme içtihatlarına rağmen tekraren cayma tazminatına hükmedilmesi abesle iştigal etmekte olduğunu,
Davacının ödemeleri yaptığını kabul anlamına gelmemekle birlikte; hükme esas alınan bilirkişi raporunda hatalı değerleme yapıldığını, davacının ispatlayamadığı ödemelerin yapıldığı tarihlerin tespit edilip günümüze uyarlanması ve bu hususta ekonomi konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınması gerekirken; geçerli bir tapu devir sözleşmesi varmışcasına taşınmazın değeri tespit edildiğini, ancak BAM’ın kaldırma kararında da belirtildiği üzere geçerli bir tapu devri bulunmayıp bu hususta tapu esas alınmaksızın salt sebepsiz zenginleşme çerçevesinde inceleme yapılması gerektiğini,
Davacının müvekkiline ödeme yapmadığı dolayısıyla sebepsiz zenginleşme de gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, yersiz olan taşınmaz değeri tespiti sonrası, gerçeğe uygun olmayan oranlarla hatalı değerlemeler yapıldığını, ö demenin yapıldığı iddia edilen tarihten günümüze yapılacak değerleme mali bilirkişilerce değil inşaat bilirkişisince yapılmış, geçmiş dönemlerdeki altın fiyatları hatalı olarak tespit edilmiş, BAM kararında belirtilmesine rağmen memur maaşının değişimi hesaba katılmamış olduğunu, denetime elverişli olmayan ve bariz hatalar içeren bilirkişi raporunun hükme esas alınması başlı başına kararın kaldırılması sebebi olup usule aykırı kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:
Taraflar arasındaki dava, terditli olarak açılan tapuda kayıtlı taşınmazın tapu dışı yolla satın alınması nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinin, sözleşmede yazılı cezai şartın ödenmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece; dairemizin kaldırma kararı sonrasında yeniden yapılan yargılama sonunda; davanın rayiç değer üzerinden kabulüne karar verildiği görülmüştür.
Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için TMK’nun 706, TBK’nun 237. (BK.’nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir.
Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi “Denkleştirici Adalet” düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut verileri tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır.
Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış vs. ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.
Mahkemece; ödenen satış bedelinin, ifanın imkânsız hale geldiği tarih itibariyle (çeşitli ekonomik etkenlerin ÜFE-TÜFE artış oranları, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle
(en az beş etken)) ulaşacağı alım gücü, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar çerçevesinde, uzman bilirkişi heyetinden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenmeli; bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmelidir.
(Bknz.
Yargıtay
3
.
Hukuk
Dairesi
‘nin
201
8/1385
Esas,
2018/3548
Karar sayılı ilamı)
TMK’nın 677/1. maddesine göre terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında tapulu taşınmazlar bakımından yapılacak sözleşmeler yazılı olması koşulu ile geçerlidir.
(Bknz.
Yargıtay
8.
Hukuk
Dairesi
‘nin
2019/1357
Esas,
2019/2434
Karar sayılı ilamı)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin
2016/10968
Esas,
2018/594
Karar sayılı ilamı;
…. Dava, harici satım sözleşmesine dayalı alacağın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği tahsiline ilişkindir.
Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için TMK’nun 706, TBK’nun 237. (BK.’nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir.
Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır.
Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış vs. ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.
Mahkemece; ödenen satış bedelinin, ifanın imkânsız hale geldiği tarihi itibariyle
(çeşitli ekonomik etkenlerin ÜFE-TÜFE artış oranları, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle) ulaşacağı alım gücü, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar çerçevesinde, uzman bilirkişi heyetinden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenmeli; bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmelidir.
…. O halde; mahkemece, uzman bilirkişi heyetinden önceki raporlar arasındaki çelişkiler de giderilmek suretiyle, davacının ödediği satış bedelinin, ifanın imkansız hale geldiği 14/10/2005 tarihindeki ulaşacağı alım gücü; çeşitli ekonomik etkenlerin ( enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs olmak üzere en az 5 etken
) ortalamaları alınmak suretiyle belirlenmesi ve bu yöntemle belirlenecek miktara hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Şeklindedir.
(Benzer kararlar;
Y argıtay 1
3.
H
.
D
.’nin
2008/3622
E.-
2008/9630
K.;
Yargıtay 3. H.D.’nin
2017/16337
E. –
2017/16884
K.sayılı ilamı, Yargıtay 3.H.D.nin 2017/13225 E. -2019/2601 K. sayılı ilamı
)
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin
2016/
5980
8
Esas,
2018/
6789
Karar sayılı ilamı;
Dava, yükleniciden temlik alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
…. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da, arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan, sözleşmenin Türk Medenî Kanununun 706, Türk Borçlar Kanununun 237, Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca tapu sicil müdürlüğünde veya noterliklerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
818 sayılı mülga BK 12, 6098 sayılı TBK 13. maddesi ile Hukuk Genel Kurulunun 30/03/1974 tarihli ve 1969/1-1257 E, 308 sayılı Kararı gereğince, resmî şekle bağlı sözleşmedeki esaslı değişikliğin geçerli olabilmesi için değişiklik içeren sözleşmenin de resmî şekilde yapılması gerekir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır. Bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde de Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir………….
Öte yandan; bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil vermeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, arsa sahiplerinin savunma ve delillerini toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek davacıların talepleri hakkında bundan sonra bir karar verilmelidir.
Diğer taraftan; kural olarak kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı tarafın borcunu yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, temlik alan davacının bağımsız bölüm bedelini yükleniciye ödemiş olması, yüklenicinin de arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.”
** “Davacı, dava dilekçesinde özetle; davalı ile davalıya ait taşınmazın kendisine satımı konusunda anlaştıklarını, taşınmazın üzerindeki kaba inşaat tamamlanıp teslim edilmek üzere satış bedelinin ……… TL olarak kararlaştırıldığını,
….Mahkemece; davalının sözleşmeden cayması nedeniyle cayma tazminatı ödemekle yükümlü olduğu, davacı tarafın diğer taleplerini ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına satışı yada satış vaadini içeren sözleşmelerin geçerli sayılması TBK. 237 (BK.213), Tapu Kanununun 26. Maddesi ve TMK 706. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerli şartı olmakla, kamu düzenine ilişkindir ve resen dikkate alınması gerekir.
Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen sözleşme, resmi şekilde düzenlenmiş olmadığından, şekil şartına aykırılık dolayısıyla geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye istinaden, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade ile mükelleftirler.
Mahkemece cayma tazminatı bakımından davanın kabulüne karar verilmiş ise de sözleşmede bahsi geçen cayma tazminatı Borçlar Hukuku anlamında cezai şart niteliğinde olup, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 179-182 arasında düzenlenmiştir. Cezai şart, sözleşmeden doğan borcun ifasını sağlama amacı gütmekle, bağımsız bir sözleşme yahut alacak niteliğinde olmayıp, asıl borcun temini amacına yönelik feri nitelikte hukuki bir işlemdir.
Taraflar geçersiz sözleşmeye dayalı olarak edimin ifasını talep edemeyip ancak sebepsiz zenginleşme dolayısıyla aldıklarını iade etmekle yükümlü olduklarından, asıl alacağa bağlı, asıl alacağın ferisi niteliğinde olan cezai şart da talep edilemeyecektir. Bu nedenle mahkemece, sözleşmenin geçersizliği dolayısıyla …….TL cayma tazminatına ilişkin talebin reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3.H.D.
2017/1252
Es.
2018/11761
Karar sayılı ilamı)
Yapılan bu açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;
Davadaki istemin dayanağı 21/05/2007 günlü adi yazılı satış sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle, davalı asa sahibi (ve diğer arsa sahipleri) ile dava dışı yüklenici S.S.F1 Koop.’i arasında düzenlenen 28/05/1993 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine (davalı Ayşe Uslu) bırakılması kararlaştırılan çekişme konusu A Blok 9 numaralı bağımsız bölümü davacıya sattığı, parselle ilgili 14/10/1993 tarihinde inşaat ruhsatı alındığı, parsel üzerine A, B, C, D, E, F, G, H, I, J olmak üzere 10 blok planlandığı, 5 adet blok inşaatı yapıldığı, ancak natamam oldukları, diğer blokların hiç yapılmadığı, dava konusu yerin A Blok 9 nolu mesken olduğu ve A blokun yapılmış olduğu, 9 nolu dairenin ise %25 oranında yıpranmış vaziyette olduğu, binaların tamamlanmadığı, yüklenicinin kendi edimini henüz yerine getirmediği, parsel üzerinde henüz kat irtifakı dahi kurulmamış olduğu görülmektedir.
Arsa sahibi ile davacı arasında yapılan adi yazılı sözleşmeyi, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı kapsamında değerlendirme olanağı bulunmamaktadır. Zira 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı Yüklenici ile yükleniciden alacağı temlik alan Tüketiciyi ilgilendirmektedir. Oysa arsa sahibinin temlik aldığı bir alacak bulunmamaktadır. Dolayısıyla, arsa sahibi ile tüketici arasında yapılan ve dava konusu bağımsız bölümün (henüz oluşmayan) davacı tüketiciye devredilmesini öngören 21/05/2007 tarihli adi yazılı sözleşme, alacağın temliki niteliğinde olmayıp geçerli bir sözleşme değildir.
Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu sitenin tam bitmiş hali ile değerlendirilmesi ve dava konusu dairenin tam bitmiş haldeki değeri olan 184.768,00 TL üzerinden kabulüne karar verilmiş olması hatalı görülmüş ve adaletin denkleştirilmesi ilkesi uyarınca bilirkişi incelemesi yapılması ve geçersiz sözleşmeye dayalı olarak cezai şarta hükmedilemeyeceği gerekçesiyle ilk derece mahkemeesi kararı yukarıda da açıklandığı üzere HMK.nun 353/1-a-6 bendi uyarınca kaldırılmasına karar verilmiştir.
Davaya konu olayda
; taraflar arasında imzalanan 21.05.2007 tarihli satış sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (TMK m.706, BK m.213, TBK. md 237, T.Kanunu m.26 Noterlik Kanunu m.60). Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.
Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Mahkemece denkleştirici adalete göre bilirkişi incelemesi yapılmış ve rapor alınmış ise de konusunda uzman bilirkişiden rapor alınmadığı, inşaat mühendisi bilirkişi ve gayrımenkul değerlendirme uzmanı bilirkişiden rapor alındığı, yine raporda 4 etken değerlendirilerek rapor alındığı, Yargıtay içtihatları doğrultusunda en az 5 etkenin değerlendirmeye esas alınması gerektiği, konusunda uzman Bankacı bilirkişi yada mali müşavir bilirkişilerden Yargıtay içtihatları doğrultusunda rapor alınması gerektiği, kaldırma kararında geçersiz sözleşmeye göre cezai şarta hükmedilemeyeceği belirtilmiş ise de ilk derece mahkemesince yeniden yapılan yargılama sonucunda da cezai şarta hükmedildiği anlaşılmıştır.
Yine Yargıtay 19.H.D.nin 2016/11836 Es. 2017/4013 Kar. sayılı, Yargıtay 13.H.D.nin 2014/39722 Es. 2015/32292 Kar. sayılı ilamlarında vurgulandığı üzere;
Geçersiz sözleşmeye dayanarak cayma tazminatı yada kira tazminatı adı altında başkaca talepte bulunamayacağı belirtilmiştir.
Hal böyle olunca
;
Yukarıda açıklananlar ışığında, Yargıtay’ın istikrar kazanmış uygulamalarına göre davacının ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak uzman bilirkişi (Mali müşavir, Muhasebeci, Bankacı bilirkişi gibi) vasıtasıyla hesaplanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu nedenlerle; davalı vekilinin ve davacı vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-6 bendi uyarınca, kabul edilerek kararın kaldırılması gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M :
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-
Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 27/12//2019 tarih, 2019/274 Esas, 2019/400 Karar sayılı kararına karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 Sayılı HMK’nın
353/1-a-6 bendi uyarınca KABULÜNE,
2-
İlk derece mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararının
ORTADAN KALDIRILMASINA,
3-
Davanın yeniden görülmesi için
DOSYANIN MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE,
4-
İstinaf yoluna başvuran tarafca yatırılan istinaf peşin karar harcının talebi halinde iadesine,
5-
Yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda değerlendirilmesine,
6-
İstinaf incelemesi duruşma açılmadan sonuçlandırıldığından istinaf incelemesine ilişkin taraflar leh ve aleyhine ücreti vekalet takdirine yer olmadığına,
7-
Kararın, yerel mahkemece taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, HMK’nın 353/1-a maddesi uyarınca,
KESİN olmak üzere, oybirliği ile karar verildi. 24/09/2020
