Yolsuz tescil, gerçek hukuki sebebe dayanmayan tescildir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Yolsuz tescilde, tescilden yararlanan tarafın iyi niyetli olup olmamasına bakılmaksızın kaydın iptali veya düzeltilmesi dava yoluyla istenebilir.
Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Örneğin, sahte bir vekaletnameye dayanılarak yapılan satış işleminde, alıcı (ilk el) iyiniyetli olduğu savunmasına dayanarak satış işleminin geçerli olduğunu ileri süremez.
Bir tescil ya baştan itibaren yolsuzdur ya da sonradan yolsuz hale gelmesi veya hukuksal değerini yitirmesiyle yolsuz hale gelebilir. Yolsuz tescilin tek istisnası “iyiniyet” kuralıdır.
Bu kurala göre; tapu sicilindeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı iktisap eden kimsenin iktisabı geçerli olur. Bu istisnanın uygulanabilmesi için;
- Ortada geçerli bir hukuki muamelenin bulunmaması,
- Geçerli olmayan bir muameleye dayanılarak tapuda bir intikal işleminin yapılması,
- İkinci el konumunda olan kişinin yolsuz olarak tescil edilen tapu kaydının doğru olduğuna güvenerek işlem yapmış olması gerekir.
Taşınmaz kütüğüne tescil edilebilen herhangi bir kayıt yolsuz olabilir. O halde kısaca tapu kütüğüne tescil edilebilen kayıtları sayalım. Şu haklar tapu kütüğüne tescil edilir:
- Mülkiyet,
- İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri,
- Rehin hakları.
İki türlü yolsuz tescil vardır. Biri, baştan itibaren yolsuz olanlar, diğeri ise sonradan yolsuz hale gelen ya da hukuki değerini kaybeden tescillerdir.
Baştan itibaren Yolsuz Tesciller
Kurulması yasa gereği tescile bağlı bulunan ayni haklar (örneğin mülkiyet, irtifak, rehin hakkı gibi) tescil edilmedikçe hukuki varlık kazanamaz (TMK md 1 Tescil sonuçlarının doğabilmesi için dayanak tasarruf yetkisinin ve hukuki sebebin varlığı şarttır. Bu iki unsurun gerekliliği md 1024/2’de açıkça vurgulanmıştır. Hukuki sebepten amaç tasarruf sahibi kişinin tescil işlemine dayanak yaptığı (belgelediği) bir hukuki işlemdir. Bu işlemler iki yanlı ya da tek yanlı olabilir. Örneğin geçerli bir satış, ölünceye kadar bakım sözleşmesi iki yanlı olmakla birlikte; belirli mal vasiyeti işlemi ise tek yanlıdır. Öte yandan hukuki sebep bir mahkeme kararı, kamulaştırma kararı şeklinde olabileceği gibi, işgal, miras gibi bir olay da olabilir.
1) Hukuki Sebepten Yoksun Tesciller
Tescil, hukuki sebepten yoksun ya da geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa tescil yolsuz sayılır ve herhangi bir ayni hakkın devri söz konusu olmaz, yani taşınmaz üzerindeki bir ayni hakta değişiklik yapılmış sayılmaz.
Ayni hakkın tescilden önce kazanıldığı durumlarda da, kazanımın sebebini oluşturan hukuki işlem veya olgunun var olması gerekir. Hukuki sebep mevcut olmadan bir tescilin yapılması mümkün görülmemekle birlikte uygulamada, tapu memurunun kasti davranışı, dikkatsizliği, yanılması veya yanıltılması, tapu işlemleri sırasında gerçekleştirilen sahtecilik fiilleri sonucu, hukuki sebepten yoksun tesciller yapıldığı görülmektedir. Örneğin tapu memurunun isim benzerliğinden dolayı tescili üçüncü bir kişi yararına yapması veya ipoteği yanlış bir dereceye tescil etmesi ya da tasarruf işlemi bulunmadığı halde tescil işlemi yapması gibi durumlarda yapılan tescil hukuki sebepten yoksundur.
📜 Örneğin mahkeme kararı kesinleşmeden tapuda tescil işlemi yapılması sonucu oluşan tescil yolsuzdur: “Kesinleşmemiş kararın infazı suretiyle taşınmaza ait olarak oluşturulan yeni sicil öncelikle geçerli hukuki sebepten yoksundur ve olayda yolsuz tescilin tipik bir örneği mevcuttur. Bu tescile tarafları bağlayıcı bir nitelik tanımaya da olanak yoktur” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 16.9.1980-8945/10681 sayılı kararı)
2) Bağlayıcı Olmayan Bir Hukuki İşleme Dayalı Tescil
Tescil illi (nedene bağlı) bir tasarruf işlemi olduğundan, esas teşkil eden işlem geçersiz ise buna dayanan tescil de geçersizdir. Bağlayıcı olmayan işleme dayalı bir tescil batıl ve iptal edilebilir niteliktedir.
✅ Örneğin tescile dayanak sözleşme tabi olduğu yasal şekle uygun yapılmamışsa bu dayanak belge bağlayıcı olmadığı için tescil yolsuzdur. Bir başka örnek vermemiz gerekirse; ehliyetsiz bir kişinin yaptığı taşınmaz satışı işlemi geçersiz olduğundan tescil de geçersizdir ve alıcı iyi niyetli olsa dahi taşınmazı iktisap etmiş sayılmaz.
Bağlayıcı olmayan hukuki işleme dayalı başlıca yolsuz tesciller şu şekildedir:
- Kanuni geçerlilik şartı olarak öngörülen şekle aykırılık,
- Fiil ehliyeti bulunmaksızın yapılan tescil,
- Sahte vekaletnameye dayanılarak veya vekaletnamede tanınmış olan yetki aşılmak suretiyle yapılan tescil,
- Aynı taşınmaza ait iki veya daha çok tapu kaydı bulunması (çifte tapu kaydı hali),
- İdari işlemler yoluyla kamusal nitelikleri ortadan kaldırılıp özel mülk durumuna getirilmediği halde, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, kamu malları, ormanlar, mera, yayla, kışla gibi kamusal nitelikteki taşınmazların kişi adına tescilinin yapılması,
- Miras olarak kalan taşınmazlarda oluşturulabilecek tesciller (bir mirasçının muris üzerine kayıtlı taşınmazı sahte veraset belgesiyle yalnızca kendi adına tescil ettirmesi gibi),
- Muvazaalı bir işleme dayanılarak yapılan tescil,
- Kanuna ve ahlaka aykırılıktan dolayı batıl olan bir sözleşmeye dayanan tescil,
- İrade fesadı fiilleri ve gabin nedeniyle iptal edilen sözleşmeye dayanılarak yapılmış olan tesciller de baştan itibaren yolsuz hale gelir.
Şimdi de yolsuz tescillere Yargıtay kararlarıyla kısa örnekler verelim:
Şekle aykırılık: Anılan kanun hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Çünkü burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik şartı olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki gerek mahkeme ve gerekse Yargıtay’ca resen göz önünde bulundurulur. (İçtihadı Birleştirme Kurulunun 12.4.1944-14/13; 7.10.1953-7/8; 26.5.1954-8/18; 30.9.1988-2/2 sayılı kararları)
Fiil ehliyetinin bulunmaması: Ayni hakkın kazanılması, tescilin haklı ve geçerli bir hukuki nedene dayanmasına bağlıdır. Mümeyyiz olmayan kişinin tasarrufu hukuki sonuç doğurmaz. (İçtihadı Birleştirme Kurulunun 28.7.1941-4/21; 9.3.1955-22/2 sayılı kararı)
Sahte vekaletname: Sahte bir vekaletnameye dayanılarak yapılan satış işleminde alıcı, TMK md 931 maddesine tutunmak suretiyle iktisabının geçerli olduğunu ileri süremez. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 23.5.1989-2463/6435 sayılı kararı)
Çifte tapu kaydı: Malik, mükerrer kayıt üzerinden temliki tasarrufta bulunmuş ise, birinci kayıt geçersiz hale gelir. Birinci kayıt üzerinden yapılan intikaller hukukça bir değer taşımaz ve bu intikaller nedeniyle satın alan ya da icra yoluyla iktisap eden kişiler MK md 931’e dayanamaz. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 6.5.1981 6528/5817 sayılı kararı)
Kamu malları: Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması gereken taşınmazların özel mülkiyete konu olmalarına yasal olanak yoktur. Bu niteliği taşıdığı halde, kişi adına tescil edilen taşınmazlara ait tapuların iptali için on yıllık hak düşürücü süreye bakılmaksızın her zaman dava açılabilir. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.3.1989-13752/2892 sayılı kararı)
Muvazaalı işlem: Muvazaa, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişilerden gerçek durumu gizleyerek, onları aldatmak maksadıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. Bu şekilde yapılan işlemlere de muvazaalı işlemler adı verilir. Nispi muvazaada, görünürdeki işlem tarafların gerçek iradelerine uygun bulunmadığından, her koşulda geçersizdir. Gizli işlem ise, kanunun o işlem için öngördüğü şekil şartına ve ayrıca herhangi bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için aradığı genel geçerlilik şartlarına uygun bulunduğu takdirde geçerli olabilecektir. Nispi muvazaa ya sözleşmenin niteliğinde ya konusunda ve şartlarında ya da tarafların şahsında ortaya çıkabilir. (Hukuk Genel Kurulunun 2.10.2002-6/618-659 sayılı kararı)
3) Tasarruf Yetkisi ve Hukuki Sebebin Varlığının Belgelenmemiş Olması
TMK md 1015 hükmü açıktır. Anılan madde uyarınca gerçek hak sahibi ve onun temsilcisi olmadıkça hiç kimse tapuda tescil, terkin ve değişiklik yapılması tasarrufunda bulunamaz. Aksi halde tasarruf yetkisi yokluğu yüzünden yapılan tescil yolsuzdur. İstemde bulunan kimse, kendisinin sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur.
Tasarruf yetkisindeki sakatlıklar nedeniyle meydana gelen yolsuz tescillerin büyük bir kısmını vekalet ile yapılan işlemler oluşturmaktadır. Bu nedenle vekaletname ile yapılan işlemler son derece titiz bir şekilde gözden geçirilmelidir.
4) Yazılı Talep Olmadan Tescil Yapılamaz
Yazılı talep olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz. Aksi halde yapılan tescil yolsuzdur. Eş deyişle hiçbir surette tapu sicil müdürlüğünde başvuru ve istem yapılmadıkça kendiliğinden tescil işlemi yapılamaz. Talep, tapu kaydında malik gözüken kişi ya da onun temsilcisi tarafından yapılmalıdır. Tapu sicilinde işlem yapılmasını ancak ilgili taşınmazda hak sahibi olanlar isteyebilir. Bu durum aşağıdaki kanun maddelerinin gereğidir.
🔒 1) Kanunlarda veya bu tüzükte belirlenen istisnalar dışında, yazılı istem olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz.
2) İstem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz.
3) Müdürlüklere her türlü tapu işlemi için yapılacak istemde, başvuru is tem belgesi düzenlenir.
4) Tapu sicilinde yapılacak haciz dahil her türlü kayıt sorgulaması istemle rinde, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası veya taşınmazın ada ve parsel numarasının belirtilmesi zorunludur. Aksi halde istem reddedilir” (Tapu Sicil Tüzüğü md 16)
🔒 1) Kanuni istisnalar dışında, tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler istemde bulunabilir. Tescilden önce hak sahibi olmuş kişiler de hakkın tescili için gerek li belgeleri ibraz ederek istemde bulunabilirler.
2) Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna dair şerhin verilmesini isteyebilir” (Tapu Sicil Tüzüğü md 17)
5) Sicildeki Yolsuz Değişikliklerin Düzeltilmesi
Sicildeki yolsuz kayıtlar düzeltmeye konu olur. Ana veya yardımcı siciller üzerindeki düzeltmeler Tapu Sicili Tüzüğü md 74’e göre yapılır. Gerçekten de Tapu Sicil Tüzüğü’nün 72. maddesini incelediğimizde bu sonuca ulaşırız:
🔒 1) Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.
2) Tapu sicilindeki değişiklikler, üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilip, değişiklik tarih ve yevmiye numarasıyla yeni kaydın yapılması suretiyle yapılır.
3) Önceki kayıt bir harfle yazılı ise, değişiklikte de aynı harf kullanılır.
4) Rehinli alacağın kısmen ödenmesi veya rehnin miktar, faiz, derece, süre gibi unsurlarında yapılacak değişiklikler, düşünceler sütununda ilgili rehnin harfi kullanılmak suretiyle belirtilir” (Tapu Sicili Tüzüğü md 72)
Sonradan Yolsuz Hale Gelen Tescil
Örneğin taşınmazın denize kayması suretiyle yok olması halinde üzerindeki geçit hakkı da yok olur. Bu ve benzer durumlarda tapudaki terkin açıklayıcı niteliktedir.
Diğer bir örnek şudur: Orman tahdidi kesinleşmekle bu tahdit içinde kalan taşınmaza ilişkin tapu kaydı da hukuki değerden yoksun hale gelir. Keza imar uygulamasının dayanağı olan idari işlemin iptal edilmesi ile sicil dayanaksız kalır ve tescil md 1025 uyarınca yolsuz tescil haline düşer. Böyle bir durumda dayanaksız kalan kaydın iptali ile kadastral parselin geometrik ve hukuki durumunun ihyası şeklinde karar verilir. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 5.3.2014-9988/4888 sayılı kararı)
Bu başlıkta yeri gelmişken unutulmaması gereken bir hususu paylaşalım: İdari işlem iptal edilmedikçe adli yargıda yolsuz tescil tapu iptal davası açılamaz.
İyi Niyetli Üçüncü Kişinin Kazanımının Korunması
Yargıtay kararlarında kabul edilen ortak görüşe göre; taşınmaz malın tescili, sebepli bir hukuki işleme dayanır. Haklı sebep olmaksızın yapılan tescil yolsuz tescil haline gelir ve iptal edilebilir. Bunun istisnası, iyi niyet sahibi üçüncü kişiler yönünden TMK md 1023 ile konulmuş kurala bağlanan durumdur. Anılan maddede yer alan iyi niyet sübjektif iyi niyettir. Bu nedenle olayın özelliklerine göre kendisinden beklenen özeni sarf etmeyen kişi, kazanımında iyi niyetli olarak kabul edilemez.
Alıcının kendinden beklenen özeni gösterip göstermediği, normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisindeki davranış biçimi nazara alınarak değerlendirilir ve ortaya çıkarılır.
📜 İyi niyet, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesi şeklinde tanımlanmaktadır. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere iyi niyet, kanunda öngörülen hallerde hakkın iktisabı için gerekli bir koşuldur. MK md 931 hükmü açısından da iyi niyet aynı etkiye sahiptir; varlığı halinde ayni hak iktisabı geçerli olacak, aksi halde olmayacaktır. (İçtihadı Birleştirme Kurulunun 8.11.1991-4/3 sayılı kararı)
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Görev: Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Çünkü dava konusu taşınmazın aynıyla ilgilidir.
Yetki: Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal davası taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır. Taşınmazın bulunduğu yerden maksat ise tapuda kayıtlı olduğu yer değil, fiilen içinde bulunduğu mülki sınırdır.
Davayı Kim, Kimlere Karşı Açabilir?
Davacı: Tapuda asıl hak sahibi ya da mirasçıları yolsuz tescile dayalı tapu iptal davasını açabilir.
Davalı: Mülkiyet veya ayni hak iktisap eden iyi niyetli olmayan üçüncü kişiye yani tapuda hak sahibi gözüken kimseye karşı yolsuz tescile dayalı tapu iptal davası açılır.
Sonuç olarak yolsuz tescilin tanımı ve yolsuz tescile dayalı davaları bu yazımızda ele almış olduk. Yolsuz tescil konusundaki en güncel kanun değişiklikleri ve mahkeme kararlarını takip etmekteyiz ve bu doğrultuda yazımızı sürekli olarak güncellemekteyiz.