Yolsuz Tescilin Anlamı
Yolsuz tescil ise, gerçek hukuki sebebe dayanmayan tescildir. Yolsuz tescilde, tescilden yararlanan tarafın iyi niyetli olup olmamasına bakılmaksızın kaydın terkini veya düzeltilmesi dava yoluyla istenebilir.
TMK md 1024/2 ye göre; bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Örneğin, sahte bir vekaletnameye dayanılarak yapılan satış işleminde, alıcı (ilk el) TMK md 1023. maddesine dayanarak iktisabının geçerli olduğunu ileri süremez.
Bir tescil ya baştan itibaren yolsuzdur ya da sonradan yolsuz hale gelmesi veya hukuksal değerini yitirmesiyle yolsuz hale gelebilir. “Yolsuz tescilin tek istisnası TMK md 1023 de hükme bağlanan “iyiniyet” kuralıdır.
Bu kurala göre; tapu sicilindeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı iktisap eden kimsenin iktisabı geçerli olur. Anılan bu maddenin uygulanabilmesi için;
- ortada geçerli bir hukuki muamelenin bulunmaması,
- geçerli olmayan bir muameleye dayanılarak tapuda bir intikal işleminin yapılması,
- ikinci el konumunda olan kişinin yolsuz olarak tescil edilen tapu kaydının doğru olduğunu güvenerek iktisapta bulunması gerekir. HGK 30.5.2001-1/464-470 “
Yolsuz tescil, üçüncü kişilerin tapu kütüğündeki bu kayda güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanmalarına (TMK m. 1023) ve böylece gerçek hak sahibinin, hakkını kaybetmesi veya zarara uğraması tehlikesiyle karşı karşıya kalmasına yol açabilir. Keza, gerçek hak durumunu göstermeyen yolsuz tescile göre hak sahibi gözüken kişi, diğer şartların da varlığı halinde, TMK md 712 hükmünden yararlanarak olağan zamanaşımı yoluyla ayni hak (taşınmazın mülkiyetini) kazanabilir.
Yine yolsuz tescil, gerçek hak sahibi olmayan ve fakat sicilde hak sahibi olarak gözüken kişi lehine karine teşkil eder ve bundan, adına yolsuz tescil yapılan kimse yararlanır. Zira TMK md 992/2 göre, hak karinesi, tapudaki kayıt sahibine ait olduğundan, gerçek hak sahibinin bu karineden yararlanması söz konusu olmayacak ve gerçek hak sahibi örneğin, üçüncü kişilere karşı müdahalenin men’i veya zilyetlikle ilgili davaları açamayacaktır. Öte yandan sicilde hak sahibi gözükmeyen gerçek malik, sicilde hak sahibi olarak gözükür hale gelmedikçe, hiçbir tasarrufi işlem yapamaz; bu meyanda örneğin taşınmazı devir ve temlik edemez, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edemez. (TMK md 705/2, c. 2) İşte, bütün bu sakıncaların ortadan kaldırılması ve tapu kaydının gerçek hak durumunu gösterir hale getirilmesi için, sicilin düzeltilmesi imkanlarına ihtiyaç duyulmaktadır. Adana’daki tapu-gayrimenkul avukatınız ile yolsuz tescilin eski haline getirilmesini talep etmeniz gerekmektedir.
Hangi Durumlar Yolsuz Tescil Sayılır?
Muvazaa nedeniyle geçersiz sözleşmeye dayanılarak bir taşınmazın tapuda temliki yapılmışsa, tescil yolsuz bir tescil hükmündedir. Tapuda yapılan temlik ve tesciller illî işlemler olduğundan, tapunun dayandığı sözleşme geçersiz ise, tapu kaydının iptali gerekir. Ayrıca muvazaalı sözleşmeler yapıldığı andan itibaren taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurmayacağından, açılan dava sonunda verilen karar, yenilik doğurucu (inşai) bir hüküm değil, açıklayıcı (ihdasi) bir hüküm durumundadır. Karar, geçmişe etkili olarak hüküm ve sonuç doğurur. Başka bir deyişle; muris muvazaası hukuksal nedeniyle açılan davalar mülkiyet hukuku ile ilgili olup, sonucu itibariyle verilen hükümler yenilik doğurucu değil, açıklayıcı nitelik taşırlar.
Muvazaalı işlem hiçbir hüküm doğurmayacağı ve böyle bir işlemin zaman geçmekle de geçerlilik kazanmayacağı açıktır.
Miras bırakanın yapmış olduğu muvazaalı işlemin yok hükmünde olacağı ve baştan itibaren geçersiz bulunduğu gözetilmelidir. 1. HD. 23.06.2009 3686/7314 (YKD 2010/7 sf. 1198)
Muvazaalı işlemlerde temlike konu tapulu taşınmaz ya da taşınmazların mülkiyeti temlik yapılana şeklen nakledilmiş gözükse de, gerçekte miras bırakanın mal varlığından (terekesinden) çıkmış sayılamaz. HGK 06.11.1996 1/596-737 sayılı kararında da ifade edildiği üzere; “01.04.1074-1/2 sayılı İnançları Birleştirme Kararının uygulanmasını zorunlu kılan işlemlerde miras bırakanla gerçekte kendisine bağış yapılan kişi, öğretide “kollusion” denilen hileli anlaşma yoluna başvurmakta, bağışı satış gibi göstermektedirler. Bütün hukuk sistemlerinin benimsediği temel ilke uyarınca, hiç kimse kendi yaptığı hileli anlaşmadan ve haksızlıktan kısmen de olsa kendisine çıkar sağlayamaz.”
Avukat Saim İNCEKAŞ – Adana Avukatı
Kaynak:
- Yılmaz, Sge
