Olayımızda davacı henüz tam olarak tamamlanmamış olan bir yapının TMK md 724 uyarınca kendisine temliken tescilini istemiştir. Ancak tamamlanmamış bir haksız yapının temliken tescilini istemek mümkün değildir.
Bu doğrultudaki Yargıtay kararı şu şekildedir:
📜 Yargıtay Kararı
“Davacı, arsa maliki davalı ile dava dışı yüklenici A. İnşaat Şirketi arasında 21.8.1995 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan villa niteliğindeki 24 numaralı bağımsız bölümü temlik aldığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fesih edildiğini, davalının binanın bulunduğu taşınmazın 500 m2’lik kesimini 5.4.2002 tarihinde sözleşme ile kendisine sattığını, imar uygulaması neticesinde binanın bulunduğu kesimin 582 ada 5 parsel sayılı taşınmaz ve 646 m2 yüzölçümlü olarak tescil edildiğini, harici satışa dayalı olarak açtığı davanın da reddedildiğini ileri sürerek TMK 724, maddesi uyarınca temliken tescil istemiştir. Mahkemece dava kabul edilmiştir. Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, TMK 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
TMK 684 ve 718. maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü niteliğinde yapı yapması halinde, diğer koşullar da mevcutsa, malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır. TMK 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin TMK 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki 14.2.1951-17/1 s. İBK belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise, inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (malzeme sahibinin) taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gerekir. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca 1874 parsel sayılı taşınmaza yapılan binada yükleniciye bırakılan villa niteliğindeki bağımsız bölümü yükleniciden temlik almış, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmesi üzerine, temlik aldığı villa niteliğindeki binanın bulunduğu 500 m2’lik kesimi davalıdan 5.4.2002 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın almıştır.
Taşınmazın bulunduğu yerde 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması ile binanın bulunduğu kesim 582 ada 5 parsel numarası ile 646 m2 olarak davalı adına tescil edilmiştir.
Davacının harici satış sözleşmesine davalı aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasının Mersin 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/90-123 sayılı ilamı ile reddedilerek kesinleşmesi üzerine davacı temliken tescil istemiyle eldeki davayı açmıştır.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporundan dava konusu taşınmaz üzerinde (zemin+2 normal kat + terastan) ibaret bina bulunduğu, binanın zemin katının tamamlandığı, diğer katların tamamlanmadığı anlaşılmıştır.
TMK 724. maddesi uyarınca temliken tescile karar verilebilmesi için öncelikle bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü niteliğinde bir bina yapması ve binanın tamamlanmış olması gerekir.
Somut olayda, davacı kendisine ait malzeme ile davalıya ait taşınmaza bina yapmamış, dava dışı yüklenici tarafından yapılan binayı temlik almıştır. Bilirkişi raporuna göre de ortada tamamlanmış bir bina da bulunmamaktadır.
TMK 724. maddesinde yazılı, yukarıda açıklanan temliken tescil koşulları davacı yararına gerçekleşmemiştir. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile istemin hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.” (14. Hukuk Dairesi 21.10.2008-8253/12065 sayılı kararı)
