Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılırken uyulması gereken şekil şartları nelerdir? Şekil şartlarına uyulmamasının sonuçları nelerdir? Bu soruların cevabını sizler için yazımızda ele aldık.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi “düzenleme şeklinde” noter huzurunda yapılmak zorundadır. Şekil şartına uyulmaz ise satış vaadi sözleşmesi hiç doğmamış/kurulmamış sayılacaktır. Şekil şartına uyulmamasının ortaya çıkaracağı en büyük problem ise yasanın öngördüğü şekle uyulmadan yapılan bir sözleşmeye dayanılarak vaat alacaklısı tarafından tescil isteminde bulunamaması olacaktır.
💡 “... 1512 s. NK. un noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60. maddesinin 3. fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin “düzenleme şekilde yapılmasini” zorunlu kılan 89. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma görevini noterlere vermiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, noterde düzenle nen resmi senet resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda okunup imzalanarak ve resmi memurca (noter tarafından) mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir. 7.10.1953-8/7 s. İBK da vurgulandığı üzere resmi şekil den maksat, tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda (noterde) beyan etmeleridir. Aksi halde yasanın öngördüğü şekle uyulmadan yapılan bir sözleşmeye dayanılarak vaat alacaklısı tarafından tescil isteminde bulunulamaz...” (14. HD, 22.3.2010-2431/3106)
💡 Uygulamada sıkça karşılaşılan “adi yazılı düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” şeklen geçerli olmadığı için tescil davasında hukuki dayanak yapılamaz. Adi yazılı şekilde yapılmış satış sözleşmesi temlik edilmişse, temlik alacaklısı bu sözleşmeye dayanarak taşınmazın kendi adına tescilini isteyemez. Eş deyişle resmi şekle uymayan sözleşme ile vaat alacaklısı vaat borçlusuna cebri tescile zorlayamaz. Ancak geçerli sözleşme gereğince şahsi hakkı temlik alanın bu sözleşmeye dayanarak cebri tescile isteme hakkı vardir. (14. HD. 16.3.2015–1201/2856)
💡 TBK m. 27/1 deki; “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir” hükmü uyarınca eğer yasa ileride yapılacak sözleşmeyi bir şekle bağlı kılmışsa (taşınmaz satışını), TBK m. 27/2 hükmüne göre; “Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” şeklinde ifade edildiği üzere ön sözleşmenin (taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin) de şekle uyularak yapılması zorunludur.
➡ Fotoğrafların Sözleşmeye Yapıştırılması
💡 Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterce “düzenleme şeklinde” yapılması gerekir. Noter dışında yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Sözleşme sonunda yanlar ve noterin imzalarının alınması ve fotoğrafların sözleşmeye yapıştırılması ve mühürlenmesi zorunludur.
➡ Tarafların Bir Arada Noter Huzuruna Çıkması
Tarafların iradelerinin noter önünde birleşmesi arandığından, yalnızca birinin imzasını taşıyan bir satış vaadi sözleşmesi geçerli değildir. Başka bir deyişle; noter huzurunda tek taraflı olarak düzenlenmiş satış ikrarını ve ferağ için başkasını tevkil edeceklerini saptayan satış vaadi geçerli değildir. Gerçekten, taşınmaz satış vaadi, malikin taşınmazını ileride satmak taahhüdü altına girmesi ve diğer tarafın bunu kabul etmesi yönünden belirlenen iradelerinin birleşmesiy le meydana geleceği için tarafların bu iradelerinin noter önünde beyan ve dü zenlenecek sözleşmeyi imza etmeleri gerekir.
➡ Satış Vaadi Sözleşmesi İçin Başka Birisine Yetki Verilmesi
Başkaları adına (vekil, mümessil, şirket, vasi vb) satış vaadi sözleşmesi yaptıranlarda sıfat ve yetkilerini gösteren belgeyi notere ibraz etmeleri şarttır. Örneğin vekaletnamede satış vaadi sözleşmesi yapmaya yetkilendirildiğine ilişkin açıklığın bulunması aranır.
Resmi şekilden amaç, tarafların gerçek iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda yani noterde beyan etmeleridir (İBK 7.10.1953–8/7). Yani yanların noter huzurunda karşılıklı olarak birbirine uygun iradelerinin beyan edilmiş olması aranır. Uygulamada önce vaat alacaklısının icabı (teklifi), sonra vaat eden satıcının kabul beyanı sözleşmede yer aldığı görülmektedir.
Vaat Edilenin ve Bedelinin Açıkça Belirtilmiş Olması Gerekir
Sözleşmede yanların hak ve borçları açıkça belirtilmeli kuşku doğurucu ifadelere yer verilmemelidir. Özellikle satışı vaat edilen taşınmaza ilişkin tapu kayıt numarası ile satış bedelinin sözleşme metninde açıkça belirlenmiş olması şarttır.
“Taşınmaz mal satış vaadi, malikin taşınmaz malını ileride satmak taahhüdü altına girmesi ve diğer akdin bunu kabul etmesi yönünden açığa vurulan iradelerin birleşmesi ile vücut bulacağı için, tarafların bu iradelerini noter huzu runda açıklamaları ve düzenlenecek resmi senedi imza etmeleri gerekir. Aynı zamanda satış vaadinde bulunanın bu konudaki irade açıklamasına ve bu vaadin lehine vaat edilen tarafından kabul edildiğini, noterin yazmış olması da kanuni şarttır…Noter önünde tek taraflı olarak tanzim edilmiş, satış ikrarını ve ferağ için başkasına vekalet verildiğini tespit eden taşınmaz mal satış vaadi senedi muteber değildir” (Olgaç, sge, sf. 191)
Satış vaadi sözleşmesi ileride satış sözleşmesinin yapılması taahhüdünü içerdiği için satış sözleşmesinin temel unsurlarının belirtilmiş olması gerekir. Bu temel unsurlar; satışa taşınmaz mal ile onun satış bedelidir: “Satılacak taşinmaz mal ve bedeli belirli olmalıdır. Yani satış vaadine konu taşınmaz malın (yeri, mevkii, hudutları, tapu kütüğünün kayıt tarihi ve numaraları) belli olmalıdır. Şayet satış vaadine konu, taşınmaz malın bir bölümü ise, vaat senedinde söylenilenlerden başka, bölünecek kısım çapında veya haritasında metre karesi de yazılmak suretiyle gösterilmelidir.” (Olgaç, sge, sf. 186)
Uygulamada tereddüt yaratabilecek şu hususlarda satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu ifade edilmiştir:
- İştirak halinde bulunan bir taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişinin, bundan bir bölümünün veya payının satışını vaat etmesi,
- İleride yapılacak taksim sonunda kendi üzerine geçecek taşınmaz mal payının satışının vaadi,
- Taşınmaz malın henüz ifraz edilmemiş parçasının vaadi,
- İşgal, miras, istimlak, cebri icra veya mahkeme ilamı ile iktisap edilmiş olup, henüz tapu kütüğüne yazılmamış taşınmaz malın satışının vaadi; mümkündür ve yapılan sözleşme geçerlidir” (Olgaç, sge, sf. 187)
Satış Vaadi Sözleşmesinde Düzeltme veya Ekleme Nasıl Yapılır?
Satış vaadi sözleşmesinde düzeltme veya değişikliğin elle değil, resmi biçimde yapılması gerekir: “Satış vaadi sözleşmesi tamamlandıktan sonra bu işlemin değiştirilmesi veya fesih veya iptali veyahut evvelki işin nitelik ve değeri değiştirilmek şartıyla düzeltilmesi satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı şekilde yapılır. Yeni işlemin tarih ve numarası noterlik dairesinde bulunan evvelki işleme ait kağıda yazılır. Bununla beraber bu yeni işlem başka noterlikçe yapılırsa bu noterlik yeni işleme ait kağıdın bir nüshasını gerekli açıklama yaparak ilk işleme ait kağıda bağlanması için o işlemi yapan noterliğe gönderir. Satış vaadi sözleşmesi sahteliği sabit oluncaya kadar geçerlidir” (Dalamanlı, sge, sf. 6)
İmzaların Notere Onaylatılması Yetmez, Düzenleme Şeklinde Yapılmalıdır
Sözleşmenin resmi şekle uygun şekilde yapılması bir “geçerlilik şeklidir. Sözleşmedeki imzaların sadece notere onaylattırılması yeterli değildir. Yani yalnızca imza onayının noterce yapıldığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak ferağa icbar davası açılamaz. Çünkü sözleşmenin “düzenleme” şeklinde noterce yapılması Noterlik Kanun m. 60, 89 gereğidir.
“Dışarıda düzenlenip, imzası ve tarihi tasdik edilmek üzere notere getirilen ve noterce tasdik edilen senetler, BK m. 213 (TBK m. 237) hükmünün anlamı olan resmi senet sayılmazlar ve bu senetlere dayanılarak yapılan satış vaadi de geçerli değildir; BK m. 11 (TBK m. 12) uyarınca yokluk ifade ederler.” (Olgaç, sge, sf. 191)
Kökleşen Yargıtay kararlarında da haricen ve adi şekilde düzenlenmiş olup, noterce yalnızca tarafların imzası onanmış satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Tarafları bağlamaz.
Şeklen Geçersiz Sözleşmenin İfası İstenemez
“Davada dayanılan 27.5.1997 günlü sözleşme, noterde onaylama şeklinde yapılmıştır. Oysa Noterlik Kanunu m. 60/3 ve 89. hükümleri uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Kanunun geçerlilik şartı olarak öngördüğü bir hukuki işlemin zorunlu şekil koşuluna uyulmadan yapılması, o sözleşmeyi geçersiz kılar. Biçimine uygun düzenlenmeyen bir sözleşmeye dayanılarak da o sözleşmenin ifası istenemeyeceğinden, karşı tarafın iyi niyetli olup olmamasının da bir önemi yoktur. Mahkemece, yapılan saptama gözden kaçırılarak davanın reddi yerine orta yerde biçimine uygun sözleşme varmış gibi istemin hüküm altına alınması doğru değildir.” (14. HD. 8.7.2010-6611/7988)
Noterde Atılan İmza Sahteliği Kanıtlanana Kadar Geçerlidir
Noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin taraflarca okunarak imzalanması karşısında imzanın sahteliği kanıtlanıncaya kadar sözleşme geçerlidir. Böyle bir durumda imza sahibi tarafın okur yazar olmadığının ve tanık bulundurulması gerektiğinin ve usule aykırı düzenlendiğinden söz ederek cebri tescil davasının reddi mümkün değildir: “Mahkemece, vaat borçlusu M. K in okuma yazma bilip bilmediği hususunda tanık dinlenmiş ve bu beyanlara göre sözleşmede tanık bulundurulması gerektiğinden usulüne uygun şekilde düzenlenmediği gerekçesiyle satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil istemi reddedilmiştir. Oysa davaya dayanak 9.7.1974 tarihli, 28979 numaralı sözleşme incelendiğinde sözleşmenin Noterlik Kanununun 86. maddesi uyarınca okunması için ilgililere verildiği ve okunarak imzalandığı belirtilmiştir. Aynı Kanunun 82. maddesine göre bu imzanın sahteliği sabit oluncaya kadar geçerli olduğu dikkate alınmaksizin davanın reddi isabetli değildir. Mahkemece davanın esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.” (14. HD. 19.6.2013–7244/9335)
Satış Vaadi Borçlusu Okuma Yazma Bilmiyorsa Noterde Tanık Hazır Edilir
Satış vaadi sözleşmesi yapan taraf okur, yazar değilse, iki tanık hazır bulundurulur ve bu tanıklar huzurunda ilgili amacını notere beyan eder. Beyan tutanağa geçirilir ve okunur. Kişi ve tanıklar beyanın aynen tutanağa geçirildiğini belirttikten ve bu husus da aynı tutanağa yazıldıktan sonra ilgili kişi ve tanıklarca imza edilir.
Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Kurulmuş Bölümlerin Satış Vaadi Geçerlidir
Üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan bağımsız bölümün satışının vaat edilmesine ilişkin noterlerce düzenlenen sözleşmeler geçerlidir.
Üzerinde henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış taşınmaza ilişkin noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi de geçerlidir. İBK 24.4.1978- 3/4 s. karar ile 14. HD. 2.7.2012-7922/9089 s. kararları bu yöndedir. Bu türlü sözleşmelerin tapu memuru tarafından düzenlenmesi zorunlu değildir.
➡ Satış Vaadi Konusunda Noterlerdeki Eksiklik ve Yanılgılar
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterlerce yöntemine uygun biçimde düzenlenmesi için yapılan noter denetimlerinde saptanan eksiklik ve yanılgıların giderilmesi için yetkili birimlerce yapılan tavsiyelerden” örnekler aşağıdadır:
💡 “...Yevmiye sayılı işlemin incelenmesinde; Alimi vadeden de aynı yerde oturduğu ve işlemi o anda imzalaması için bir engel bulunmadığı halde, gayri menkul satış vaadi işleminin yalnızca saticinin beyanının resmileştirilmesi ile kabul edildiği anlaşılmıştır.
YHGK 15.9.1965–191/1–316 s. kararında da açıklandığı üzere; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmileşmiş olması için, hem alıcının hem de satışı vaat edenin beyan ve imzalarını taşıması gerektiğinin, aksi halde işlemin tek yanlı hali ile hukuken geçerli sayılamayacağının bilinmesi, tarafların bir arada olmamaları halinde “icap” gibi “kabulün” de aynı şekle uyularak resmileştiril mesi konusunda ilgilinin açıkça uyarılması.”
💡 “Tapusuz taşınmazın satışının vaadine dair işlemin kabul edildiği görülmüştür.
Türkiye Noterler Birliğinin 16.12.1966 gün ve 85 sayılı genelgesinde de açıklandığı üzere; ancak hukuken gayrimenkul niteliği taşıyan ve tapuya kayıtlı olan taşınmazlar gayrimenkul satış vaadine konu olabileceğinden, tapusuz taşinmazların, böyle bir sözleşmenin konusu yapılamayacağının unutulmaması.”
💡 “.. yevmiye sayılı taşınmaz satış vaadinin onama şeklinde yapıldığı görülmüştür.
1512 s. Noterlik Kanununun 89. maddesinin; diğer bir kısım işlemlerde olduğu gibi gayrimenkul satış vaadi muamelelerinin de “düzenleme” şeklinde yapılmasını amir bulunduğundan, bunun bir geçerlilik şartı sayıldığının unutulmaması.”
💡 “Genellikle, satış vaadi sözleşmelerine dayanak olarak tapu kaydı ve senet gibi belgelerin eklenmediği görülmüştür.
Bakanlık HİGM 7.1.1969 gün ve 1/1-480 s. mütalaalarında açıklandığı üzere; satış vaadinde bulunan kimseden, mevcut ve ileride doğacak mülkiyet hakkinin dayanağı belge/senet ibraz etmesinin sağlanması; söz konusu belge ve senedin ibrazını isteyip istemediğinin alıcıdan sorulması, ancak ibrazını talep etmediğini açıkça beyan etmesi halinde, dayanak eklenmeden işlem yapılması.”
💡 “…yevmiye sayılı iş kağıdında; satış vaadinde bulunan kimse, aynı zamanda üçüncü bir şahsa tapuda işlem yapmak üzere vekalet verdiği halde, sırf taşınmaz satış vaadindeki değere göre harç alındığı, özel vekalet nedeniyle harç tahakkuku yapılmadığı görülmüş, eksiklik tamamlattırılmıştır.
Damga Vergisi Kanununun 6. maddesi ve Harçlar Kanununun 46. maddeleri gereğince; bahsi geçen ve bir iş kağıdında toplanan işlerden; ancak, birbirine hukuken bağlı ve müessese olarak bir asıldan doğma ve aynı gayeye matuf olma şartlarını birlikte gerçekleştirilenlerin “birbiri ile ilgili iş” sayılabileceğinin; satış vaadi ile daha sonradan idare nezdinde iş görmeye matuf “özel vekaletin” bir arada yazılsalar da bu koşulları taşımadıklarının, muhatap ve taraflarının ayrı kişiler olduğunun, her iki muamele nedeniyle ayrı harç tahakkuku yapılmasi icap ettiğinin unutulmaması.” (Gökçe, sge, sf. 117-118)
Taşınmazın Bulunduğu Yerdeki Noter Zorunlu Değildir
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi o taşınmazın bulunduğu yer noterliğinde yapılması mümkün olduğu gibi, başka bir yer noterliğinde de yapılması mümkündür. Keza yapılan satış vaadi sözleşmesinin içeriğinin değiştirilmesi, feshe dilmesi gibi işlemlerin de sözleşmeyi düzenleyen noter tarafından yapılması zorunluluğu yoktur. Yeni işlemi yapan noterin, kaydın bir suretini ilk sözleşmeyi yapan notere göndermesi ilk işlem kaydına bağlanması için gereklidir.
Satış Vaadinin Yasaya Aykırı Biçimde Yapılmasında Noterlerin Hukuki Sorumluluğu Bulunur
Noterde yapılan hukuki işlemlerin yasaya uygun biçimde yapılmamasından dolayı noterin hukuki sorumluluğu bulunmaktadır. Örneğin vekaletnamedeki vekilin yetkisini aşarak davacı B. in taşınmazını C. ye satış vaadini yapması gerekirken, D isimli kişiye yapmak suretiyle davacı kişiye zarara uğratmasından noter sorumludur. Noterin kusuru aranmaz, kusursuz olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz. Ancak olayda zarar görenin ya da üçüncü kişinin ağır kusuru varsa veyahut mücbir sebep gibi illiyet bağını kesen haller varsa sorumluluktan kurtulabilir.
Notere Karşı Adli Yargıda Tazminat Davası Açılır
Satış vaadi sözleşmesinin noter işlemi nedeniyle iptal edilmesi dolayısıyla zarar gören kişi tarafından notere karşı adli yargıda tazminat davası açılabilir. Noteri denetimle yetkili Adalet Bakanlığına karşı hizmet kusuruna dayalı idari yargıda dava açılabilir. Resmi vasiyetnamenin yöntemince düzenlenmemesi yüzünden noter ile Adalet Bakanlığının hukuki sorumluluğu doğar. (3. HD 18.2.2015-7049/2446)
Sonuç Olarak;
Yazımızda satış vaadi sözleşmesinin şekil şartları nelerdir, satış vaadi sözleşmesinde şekil şartına uyulmaz ise ne olur gibi soruların cevaplarını detaylıca ele aldık. İncekaş Hukuk Bürosu tapu-gayrimenkul hukuku avukatları olarak aklınıza takılan herhangi bir soru için bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
