Tapu Sınır Düzeltme Davası

Taşınmazın gerçekteki yüzölçümü tapuda yazılı olan yüzölçümden fazla olabilir. Gerçekte var olan bu fazlalığın nedeni hakim tarafından araştırılır ve tapu siciline kayıt edilir. Çünkü ortada el atma veya sınırların değişmesi gibi bir durum mevcuttur.

Taşınmazın yüzölçümü ve sınırları tapuda yapılan bir yanlışlık sonucu hatalı duruma gelmiş olabilir. Böyle bir durumda tapu kaydındaki hatalı yüzölçüm ve sınırların düzeltilmesi mümkündür. Bu düzeltme kimi zaman tapuya verilecek bir dilekçeyle kimi zaman ise dava açarak yapılır.

Tapu sınırının düzeltilmesi için en yararlı bilgiyi taşınmazın sınır komşuları verir. Bu nedenle de davada sınır komşularının dinlenmesi zorunludur.

Sınır Düzeltim İçin Var Olması Gereken Koşullar

Sınır düzeltim davası açılabilmesi için şu koşullar var olmalıdır:

1. Taşınmazın Ölçekli Krokisi Bulunmamalı
2. Taşınmazın Gerçek Yüz Ölçümü Sicildeki Miktardan Fazla Olmalı
3. Kayıttaki Sınır ve Yüzölçümü Evvelce Bir Dava ile Düzeltilmemiş Olmalı
4. Taşınmazın Sınırları Sabit Olmalı

Bu şartları hemen kısaca açıklayalım.

1) Taşınmazın Ölçekli Krokisi Bulunmamalı

Kadastro uygulaması sonucu oluşan çaplı tapu kaydının yüz ölçümünün düzeltilmesi olanağı yoktur. Gerçekten “dava konusu taşınmaz satış tarihinde parsel numarası verilmiş bir taşınmazdır. Bu bakımdan TMK m. 719 uyarınca taşınmazın arz üzerindeki sınırları ölçekli haritasında belirtilmiştir. Bu harita taşınmazın gerçek miktarını belirlemeye yeterlidir. Somut olayda haritada bir yanlışlık bulunmadığına göre, uyuşmazlığın çözümünde bu haritanın esas alınması gerekir.” (4. HD. 19.3.2002-11180/3201)

2) Taşınmazın Gerçek Yüz Ölçümü Sicildeki Miktardan Fazla Olmalı

Bilinmelidir ki taşınmazın gerçek miktarı, kayıtta yazılı miktardan fazla olması yanında bu fazlalığın komşu taşınmazlara el atmaktan ileri gelmemiş olması ile sınır itibariyle de bir değişikliğin olmadığının belirlenmiş olması gerekir.

3) Kayıttaki Sınır ve Yüzölçümü Evvelce Bir Dava ile Düzeltilmemiş Olmalı

Tapu kaydındaki sınırlar daha önce açılmış bir dava sonucu belirlenmişse ikinci bir dava ile bu sınırların düzeltilmesi olanağı yoktur. Ne var ki kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle mahkeme kararıyla tescil edilen kayıttaki sınırın düzeltilmesi kayıt maliklerince tapu sicili hasım gösterilmek suretiyle açılacak bir dava ile mümkün olabileceği 1. HD. 23.3.1978-2980/3172 s. kararında belirtilmiştir. 

4) Taşınmazın Sınırları Sabit Olmalı

Değişken sınırın neler olduğu ve ne şekilde karar verileceği konusunda Yargıtay uygulaması şöyledir:

Sınırda çatak, bayır ve dere bulunması: 📜 “Dava, Tapu Kanunu md 31’e göre açılan sınır ve yüzölçümü düzeltilmesine ilişkindir. Düzeltilmesi istenen kayıt … tarihli kayıt olup, çatak, bayır ve dere gibi değişken sınırları içermektedir. Bu gibi sınırların içeren tapu kayıtlarının sınır ve yüz ölçümlerinin düzeltilmesi imkansızdır. Dava reddedilmelidir. Yüz ölçümün düzeltilmesi için sınırların sabit olması, komşu taşınmazlara tecavüzlerin bulunmaması gerekir.” (14. HD. 24.10.2000-5185/6537)

Sınırda yol ve ırmak bulunması: 📜 “Sınırında yol ve ırmak gibi değişken tapu kaydının yüz ölçümünün düzeltilmesi için tapunun ilk tesis kaydından itibaren sınırlarının sabit olup olmadığı, yolun güzergah, ırmağın yatak değiştirip değiştirmediği ve bu nedenle yer kazanılıp kazanılmadığı yerel ve uzman bilirkişilerce incelenerek sonucuna göre bir karar verilmelidir” (14. HD. 5.2.1993-5367/895)

“Dava konusu taşınmazların her ikisi de tapuda 919 m2 yüzölçümü miktarı ile kayıtlıdır. Kayıt sınırlarında yol ve nehir yer almaktadır. Bu sınırlar değişken kayıtlar olarak kabul edilmektedir. Yani taşınmazın sınırı genişletilmeye müsait olduğu için kayıt miktarıyla geçerlidir ve yüz ölçümünün arttırılması olanağı bulunmamaktadır. Bu nedenle davanın reddi gerekir” (14. HD. 13.7.2006 7445/8454 )

Sınırda mera kaydı bulunması: 📜 “Sınırları doğuda mera, batıda şose, kuzeyde İbrahim, güneyde Mehmetli göstermektedir. Değişken sınırlıdır. Ne var ki mera yönündeki kişiye ait tapu kaydı getirtilerek bu kaydın oluşum şeklinin incelenmesi gerekir. Kayıt iskan suretiyle tesis edilmişse, mücavirleşme vuku bulduğundan meralık ortadan kalkacaktır. Öyle olmayıp da meralık yönündeki komşu taşınmaz tapusu zilyetlikten oluşmuşsa, meralık vasfını kaldırmayacak ve bu durumda davacı kaydı miktarı ile geçerli olacağı için davanın reddine karar verilecektir” (14. HD. 4.2.1993-4958/842)

Sınırda kayalık yazılı olması: 📜 “Tapu kaydında sınırlar, kuz, davar arkacı veya kayalık olarak gösterilmişse, değişken ve genişletilmeye elverişli olduğundan yüzölçümünün düzeltilmesine ilişkin davanın dinlenme olanağı yoktur” (1. HD. 9.2.1981-1475/1425)

Dava Nerede, Nasıl, Kim Tarafından ve Ne Şekilde Açılır?

Bundan başka; taşınmazın sınır komşusu dinlendiğinde sınır çekişmesi ortaya çıkarsa davanın görülme imkanı kalmaz. Bu noktada da dikkatli olmanız gerekiyor.

Bir diğer yandan; Hazine hasım(davalı) gösterilmez. Ne var ki sınırda örneğin orman, tepe, derenin bulunması halinde hazinenin davada menfaati bulunduğu için husumet yöneltilmesi mümkün olabilir.

Sınır Düzeltme Talebinin Koşulları

Kural olarak yüz ölçümün arttırılması veya kaydın düzeltilebilmesi için, sınırların sabit olması taşınmazın yüzölçümünün kayıtta yazılı olan miktardan fazla olması gerekir.

Örnek vermemiz gerekirse aşağıdaki durumlarda tapu sınır ve yüzölçümü isteminde bulunulamaz.

1) Kadastral yönteme uygun şekilde düzenlenmiş olan krokiye dayalı olarak oluşturulan tapularda mahkemeden yüz ölçümü düzeltilmesi istenemez.

2) Kapsamı harita ile belirtilmiş olan bir tapu kaydındaki miktarın düzeltilmesi söz konusu olamaz.

3) Sınırlarının düzeltilmesi istenen tapu kaydı genişletmeye elverişli ve değişken nitelikte ise davanın reddi gerekir.

4) Çapa bağlanmış bir taşınmazın yüzölçümünün düzeltilmesi Tapu K m. 31’e dayanılarak istenemez.

Sınır Düzeltim Kararı Verilirken Araştırılacak Hususlar

Sınır ve yüz ölçümünün düzeltilmesine karar verebilmek için tapu kaydında yazılı olan sınırların sabit olması, sınırlarda bir değişiklik olmaması, fiili fazlalığın komşu taşınmaza el atmadan ileri gelmemesi gerekir.

Ayrıca istek sınır değişikliğini içeriyorsa, değişiklik talep edilen sınır sahipleri de davada davalı olarak yer almalıdır.

Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere; yüz ölçümü miktarının arttırılması davası sırasında hakim şunları yapmalıdır:

1. Taşınmazın tesis tapusunu getirtmeli,
2. Komşu (bitişik) taşınmaz sahiplerini ikazlı biçimde çağırıp dinlemeli,
3. Taşınmazın sınır ve miktarının oluşum nedeni ile haritasının bulunup bulunmadığını araştırmalı,
4. Araştırma ve incelemeleri taşınmazın başında yapmalı.

Bu tür davalarda araştırılacak hususlar ile verilecek kararın mahiyeti hakkında örnek Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin kararı ise şu şekildedir:

“Dava, Tapu K. md 31 uyarınca tapu kaydındaki yüz ölçümü miktarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Anılan maddeye göre taşınmaz malların yüzölçümü tapudaki miktardan fazla olduğu hallerde bu fazlalığın bitişik araziye el atmaktan ileri gelmediği ve sınırlarında bir değişiklik olmadığı mahkemece tespit edildiği takdirde, taşınmazın gerçek yüz ölçümünün tapu siciline yazılmasına karar verilir. Bu tür davalarda;

1) Taşınmazın yüz ölçümü miktarının daha önce açılan bir dava sonucu değiştirilmiş olmaması, 

2) Taşınmaz tapu kaydının tüm geldileri ile birlikte getirtilmesi, yani ilk tesis tapusu esas tutularak, tedavülleri ile birlikte uygulanarak, taşınmazın sınırlarının saptanması,

3) Taşınmazın MK 719. maddesi uyarınca fenni esaslara uygun olarak düzenlenen, gerçek duruma ters düşmeyen bir haritasının da mevcut olup olmadığının araştırılması, geçerli bir harita varsa, tapunun kapsamına giren taşınmazın yüzölçümünün belirtilmesinde sınırlara değil, haritaya itibar edilmesi,

4) Tapu kaydında okunan sınırların, değişken nitelikte olmaması, sınırların dağ, tepe gibi istikamet gösteren nitelikte olması halinde, kayıtta yazılı miktara değer verilmesi,

5) Komşu taşınmazlara ilişkin tapu veya vergi kaydının bulunması halinde bu kayıtlar da uygulanarak, dava konusu taşınmazı ne şekilde okuduğunun saptanması,

6) Komşu taşınmaz maliklerinin dinlenmesi, bunun için taşınmaz maliklerine davanın niteliğini açıklayan ve yargılamaya katılmadıkları takdirde, davacı ile aralarında sınır çekişmesi olmadığını kabul ettiklerini belirtir şekilde açıklamalı davetiye çıkarılması gereklidir” (14. HD. 26.9.2006-7716/9840)

Dava Masrafları ve Avukatlık Ücreti

Taşınmazın tapu sınırlarının düzeltilmesi davasında sabit yani maktu harç alınır. Aynı şekilde avukatlık ücreti de sabit olarak 5.100 TL çıkar, bu tutar 2022 yılı için geçerlidir.

Tapu Sınır Düzeltme Konulu Yargıtay Kararları

Tapudaki sınırların düzeltilmesi davasıyla ilgili önemli Yargıtay kararları şu şekildedir:

• Yüz Ölçümünün Düzeltilmesi Beyanıyla Tapu İptal İstendiğini Yorumlamak Hakimin Görevidir
• Taşınmazın Sınırında Çay, Dere veya Irmak Bulunuyorsa Yüz Ölçümünün Düzeltilmesi Talebi Reddedilir
• Yüz Ölçümündeki Hatanın Düzeltilmesi Talebi Öncelikle Kadastro Müdürlüğüne Yapılmalıdır
• Yenileme Kadastrosuna Dayalı Sınırlara İtiraz Davasında, Dava Eksiklik İddia Edilen Kısmın Maliklerine Yöneltilir
• Kadastroya İtiraz ile Hatalı İfraz Haritasının Düzeltilmesi Talepleri Birbirinden Farklıdır

Sonuç olarak; tapuda sınır düzeltmenin ne şekilde yapılacağını, davada dikkat edilmesi gereken noktaları, davanın nasıl ilerleyeceğini ve ne gibi sonuçlar elde edileceğini anlatmış olduk. Sınır düzeltme gibi konusu taşınmaz olan davalarda dikkatli ve titiz davranmanız gerektiğini hiçbir zaman aklınızdan çıkarmayın.