Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tazminat Davası Nasıl Açılır? Dilekçesi Nasıl Hazırlanır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmî bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.
Müvekkilimiz sözleşmeyi ayakta tutmak adına üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmiş olup netice alamamasından mütevellit taraflar sözleşmeden dönmüştür.
Dava Dilekçesi
ADANA NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALILAR :
DAVA KONUSU: Taraflar arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden dönme sonucu ortaya çıkan maddi ve manevi zararların talebinden ibarettir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN BEYANLARIMIZ
1-) Müvekkilimiz X ile davalı X arasında; X tarihinde X’ın maliklerinden olduğu X adada yapılmakta olan X Bulvarı üzerinde (X yolu üzeri) 2 bloklu site inşaatından davalı X’ın hissesine düşen X Katların X no’lu bağımsız bölümlerden hangisi davalının hak ve hissesine isabet ederse, müvekkilimiz X’e satılması hususunda sözleşme yapmak suretiyle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmışlardır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmî bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.
2-) Müvekkilimiz X ile X arasında yapılan sözleşme gereğince, satış bedeli olarak X TL kararlaştırılmış olup bedelin X TL’si peşin, kalan X TL’nin X TL’si X’de, kalan X TL daire tesliminde, kalan X TL’nin tapu tesliminde ödeneceği kararlaştırılmıştır. Müvekkilimiz X davalı X ile yaptıkları taşınmaz satış vaadi sözleşmesine güvenerek, kendi bedel ödeme borcunu ifa etmek amacıyla; X Ziraat Bankası Şubesinde bulunan altın hesabından ve elinde fiziki olarak bulunan altınları bozdurmak sureti ile X’ın X Şubesindeki X IBAN numaralı hesabına X TL satıma konu bağımsız bölüme mukabil yatırmıştır. Müvekkilimiz davalıyla aralarındaki sözleşmeye uygun hareket edip borcunu ifa etmesine rağmen davalı taraf ifa borcunu yerine getirmemiştir.
3-) Davalı X ve diğer arsa sahiplerinin davalı Müteahhit(X) aralarında yaptıkları X tarih ve X yevmiye numaralı X Noterliğinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde “alıcı tarafa, arsa sahibine tanınan hak ve alacaklara hem arsa sahibine hem de müteahhite karşı talep hakkına sahip olduğu” kabul edilmiştir. Bu husus müvekkilimiz X ile davalı X arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde de teyit edilmiştir.
DAVALI TARAFLARIN TEMERRÜDÜNE İLİŞKİN BEYANLARIMIZ
1-) Sözleşmenin kurulmasından sonra davalı X’ın ve aile bireylerinin müşterek maliki oldukları X adada bulunan taşınmaz maliklerinden birinin borcuna mukabil haczedilmiş ve X tarih ve X yevmiye numaralı X Noterliğinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde Müteahhit(X) tarafından üstlenilen yapım işi bir yıla yakın bir süre durdurulmuştur. Müvekkilimiz X bahse konu sözleşme hükümleri uyarınca hem davalı Müteahhit(X)’e hem de davalı X’a işin bitirilmesi ve haczin kaldırılması konusunda defalarca başvurmuştur ancak netice alamamıştır. Müvekkilimiz son olarak satış akdinde bulunan Hazirun(H) aracılığıyla da işin bitirilip haczin kaldırılmasını talep etmiştir. Ancak bu da sonuçsuz kalmıştır. Müvekkilimizin ihbarı neticesinde davalı taraflar temerrüde düşmüştür. Müvekkilimiz sözleşmeyi ayakta tutmak adına üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmiş olup netice alamamasından mütevellit taraflar sözleşmeden dönmüştür.
2-) Borçlunun temerrüdü geniş anlamıyla borcun ifa edilmemesi, borca aykırı davranış hallerinden biridir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre ; ”Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunun direnimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması, borcunu ifa etmemesi demektir. Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği ve uyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir. Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye TBK’nın 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununla birlikte, TBK. m.358/1’de olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğer bazı yasalarda da borçlu temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır. Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilk şart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da “borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir hale gelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyet alacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifade eder. TBK.’nın 101/1.maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarı ile mütemerrit olur.” denilmektedir. Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı da aranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır. Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıda sayılanlar olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlunun kusuru temerrüt için şart değildir.” Buna göre;
*Borcun muaccel olması gerekir. İşbu yargılamaya konu olayda müvekkilimiz X ile davalı X taşınmaz satış vaadi sözleşmesini yaparken vade belirlememişlerdir. Vadeye bağlı kılınmamış borç, doğumu anından itibaren muacceldir. Bu türden borçlarda alacak hakkı ve talep hakkı aynı anda doğmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 90. maddesinde “İfa zamanı taraflarca kararlaştırılmadıkça veya hukuki ilişkinin özelliğinden anlaşılmadıkça her borç, doğumu anında muaccel olur.” şeklinde bir düzenlemeye sahiptir. Esasen muaccel olan borcun ifası derhal talep olunabilir.
*Alacaklının ihtarda bulunmuş olması gerekir. Muaccel bir borcun borçlusu ancak alacaklının ihtar beyanının kendisine ulaştığı tarihten itibaren mütemerrit olur. Müvekkilimiz X bahse konu sözleşme hükümleri uyarınca hem davalı Müteahhit(X)’e hem de davalı X’a işin bitirilmesi ve haczin kaldırılması konusunda defalarca başvurmuştur ancak netice alamamıştır. Müvekkilimiz son olarak satış akdinde bulunan Hazirun(H) aracılığıyla da işin bitirilip haczin kaldırılmasını talep etmiştir fakat bu da sonuçsuz kalmıştır.
*İfanın mümkün olması gerekir. Davalılar taşınmazın paylı mülkiyet olduğundan ve paylı maliklerden birinin borcuna mukabil haczedildiğinden bahisle inşaata bir yıla yakın bir süre ara vermişlerdir. Türk Medeni Kanunu m.688 hükmüne göre paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik ve hak yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Buna göre, taşınmazın haczedilmesi, inşaatın durdurulması için bir ifa engeli niteliğinde değildir. Çünkü inşaatın devam etmesi taşınmaz açısından herhangi bir tasarruf işlemi niteliğinde değildir. İnşaatın durmasının haklı ve makul bir nedeni yoktur. Tamamen davalı X ve davalı Müteahhit(X)’in kusurundan kaynaklıdır.
*Kusur şartının aranmaması gerekir. Bu sebeplerden ötürü davalı X temerrüde düşmüştür.
3-) Tüm bunların sonucunda müvekkilimiz için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 125/II. hükmüne göre öngörülen seçimlik haklardan sözleşmeden dönme hakkı vâkî olmuştur ve müvekkilimiz bu hakkını davalı X’a bildirmek suretiyle kullanmıştır.
III. SÖZLEŞMEDEN DÖNME SONUCU OLUŞAN ZARAR KALEMLERİNE İLİŞKİN BEYANLARIMIZ
Müvekkilimiz açısından sözleşmeden dönmeye dayalı olarak menfi zararı ve uğradığı manevi zararın tazminini talep etme gereği hasıl olmuştur. Zira menfi zarar, alacaklının sözleşmeyi yaptığı için uğradığı, sözleşmeyi yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olarak tanımlanmaktadır. Menfi zarar, fiili zarar ile yoksun kalınan kârdan oluşur. Bu kavrama şunların gireceği kabul edilmektedir; sözleşmenin kurulması için yapılan giderler, sözleşmenin geçerliliğine güvenilerek başkası ile sözleşme yapma fırsatını kaçırması yüzünden uğradığı zarar, sözleşmeden doğan borçların yerine getirilmesi için yapılan giderler.
1-) Müvekkilimiz davalı X ile aralarındaki sözleşmeye güvenerek elinde fiziki olarak ve banka hesabında bulunan altınlarını bozdurmak suretiyle X TL davalı X’ın X Şubesindeki X IBAN numaralı hesabına satıma konu bağımsız bölüme mukabil yatırmıştır. Davalı X sözleşmeden dönme nedeniyle X TL’yi X tarihinde X TL, X tarihinde X TL ödemek suretiyle aldığı bedeli kısmi olarak iade etmiştir. Buna ilişkin olarak X TL eksik kalan bedelin iadesini talep ediyoruz. Müvekkilimiz sözleşmeye güvenerek davalı tarafa verdiği X TL’den bir yıl boyunca yoksun kalmıştır. Buna ilişkin X TL’nin davalı X’a ödendiği tarihten itibaren işleyecek olan yasal faizinin tarafımıza ödenmesini talep ediyoruz.
2-) Müvekkilimiz X sözleşmeye güvenerek X tarihinde X Ziraat Bankası Şubesinde bulunan altın hesabından ve elinde fiziki olarak bulunan altınları bozdurmak suretiyle ödeme yapmıştır. Müvekkilimizin buna ilişkin zararı söz konusudur. Şöyle ki; eğer bahse konu sözleşme hiç yapılmamış olsaydı banka hesabında ve elinde fiziki olarak bulunan altınlar, şimdiki değerine kıyasla daha az bir değerde bozdurulmamış olacaktı. Bankadaki altın hesabında bulunan altınların elde fiziki olarak bulunan altınlara göre daha fazla kâr sağladığı da göz önünde bulundurularak altın hesabında ve elde fiziki olarak bulunan altınların dava tarihine kadar getireceği gelirin mahkemenizce tayin edilecek bilirkişi tarafından hesaplanarak tarafımıza ödenmesini talep ediyoruz.
3-) Davalılar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa edilmemesinden ötürü Müteahhit(X)’in sorumluluğu kapsamında cezai şart hükmü olmasa dahi, arsa sahibi bağımsız bölümlerin tesliminin gecikmesi durumunda dava yoluyla kira kaybını isteyebilir. Davalı X ve diğer arsa sahiplerinin davalı Müteahhit(X) ile aralarında yaptıkları X tarih ve X yevmiye numaralı X Noterliğinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde “alıcı tarafa, arsa sahibine tanınan hak ve alacaklara hem arsa sahibine hem de müteahhitte karşı talep hakkına sahip olduğu” kabul edilmiştir. Bu sebeple müteahhite karşı da talep hakkımız bulunmaktadır. İnşaatın makul sürede tamamlanması gereken tarihten başlayarak dava tarihine kadar işleyecek olan emsal kira bedeli mahkemenizce tayin edilecek bilirkişice hesaplanarak tarafımıza ödenmesini talep ediyoruz.
4-) Müvekkilimiz açısından manevi tazminat talep etme gereği de hasıl olmuştur. Zira manevi tazminatın amacı, kişilik hakkı saldırıya uğrayan tarafın, bozulan ruhsal dengesini telafi etmek, manevi değerlerindeki eksilmeyi karşılamaktır. Yani, duyulan elem ve ızdırabın kısmen ve imkân nispetinde giderilmesini amaçlamaktadır. Günlük hayatta konut ihtiyacı kişilerin kendini güvende hissetmesi, aile hayatının sürdürülebilmesi ve zorunlu barınma ihtiyacının karşılanması açısından büyük bir önemi haizdir. Kişiler bu ihtiyaçtan mahrum bırakıldıklarında büyük bir elem ve keder yaşayacakları kaçınılmazdır. Davalılara müvekkilimizce defalarca ifa için ihbarda bulunulmasına rağmen ifaya yönelik hiçbir bilgi verilmemiş, süreç sürüncemede bırakılmıştır. Taşınmazın yapımına müvekkilimizin tüm uğraşlarına rağmen devam edilmemiş ve taşınmaz tamamlanmamıştır. Bundan ötürü müvekkilimiz psikolojik olarak yıpranmıştır. Manevi zarar kapsamında tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda arttırılmak üzere asgari 10.000 TL tarafımıza ödenmesini mahkemenizden saygıyla talep ediyoruz.
HUKUKİ NEDENLER : TMK,TBK ve her türlü sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Bilirkişi incelemesi, tanık, banka hesap kayıtları, yemin ve yargılama aşamasında sunulması mümkün olacak her türlü delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda sunulan sebeplerle;
1-) Tahkikat sonucunda müvekkilimizin maddi zararının değerinin tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda arttırılmak üzere zararın 300.000 TL’lik kısmı için verildiği tarihten başlayarak iade edildiği tarihe kadar işleyecek olan yasal faizi için asgari 1.000 TL MADDİ TAZMİNATA hükmedilmesine,
2-) İade edilen bedelin eksik kalan 20.000 TL’lik kısmının da tarafımıza iadesi ile birlikte 20.000 TL ‘nin davalıya verildiği tarihten başlayarak karar tarihine kadar işleyecek olan yasal faizi için asgari 1.000 TL MADDİ TAZMİNATA hükmedilmesine,
3-) Tahkikat sonucunda müvekkilimizin maddi zararının değerinin tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda arttırılmak üzere, müvekkilimizin bozdurduğu altınlara ilişkin uğradığı zarar için, altınların bozdurulduğu tarihten başlayarak karar tarihine kadar işleyecek yasal faiziyle birlikte asgari 1.000 TL MADDİ TAZMİNATA hükmedilmesine,
4-)Müvekkilimizin uğradığı manevi zarar için 100.000 TL MANEVİ TAZMİNATA hükmedilmesine,
5-)Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı tarafa ödetilmesine mahkemenizce karar verilmesini davacı adına saygı ile talep ederiz. tarih
EK:1- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/13-592 E., 2013/65 K
Davacı Vekili
