Satış Vaadi Sözleşmesinde İfada Sıra Kuralı Nedir?
Satış vaadi sözleşmeleri karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden sayıldığı için TBK m. 97 uyarınca “ifada sıra” kuralı geçerlidir. Bu kuralın amacı sırf satış bedelin ödenmemesi nedeniyle açılan tapu tescil davasının reddedilmesinin engellenmesidir. Bu sayede ifaları sırayla hükmeteye yönelik yani “birlikte ifa” yönünde karar verilir.
“Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.” Bu nedenle satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte bedelin ödenmemesi halinde vaat alacaklısı ferağa icbar davası açtığında ademi ifa nedeniyle dava reddedilemez.
Yargıtay kararında da vurgulandığı üzere; “davacı edimini yerine getirmediği takdirde karşı taraftan devir isteğinde bulunamaz. Sözleşme bedelinin ödenmediği bu gibi durumlarda mahkemenin 6098 s. TBK m. 97 uyarınca, davacıya (vaat alacaklısına) ödenmeyen veya kalan satış bedelini davalıya ödenmek üzere depo ettirilmesi ve birlikte ifa kuralını uygulayarak tescile karar vermesi gerekmektedir..” (14. HD. 29.11.2012-12488/13873)
Bu noktada “semen” kavramına değinmemizde fayda vardır. Şöyle ki: Taşınmaz satımında semen (satış bedeli) satım akdinin asgari objektif unsurları arasındadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından bakılırsa semen; satışı vaat olunan taşınmaz bedeli, vaat alacaklısının da karşı edimidir. Gerçekten BK 217 (TBK m. 246) maddesinin yaptığı gönderme nedeniyle aynı yasanın satım ve trampa sözleşmelerinde uygulanacak 182 (TBK m. 207) maddesinde “satım bir akittir ki, onunla satici, satılan malı alıcının iltizam ettiği semen mukabilinde…” denmek suretiyle satış bedelinin satım akitlerinde sözleşmenin temel unsurların dan olduğunu ifade etmiştir.
Vaat Alacaklısının Önce Ödeme Zorunluluğu Yoksa İfa İmkanı Tanınmalıdır
Vaat alacaklısının önce ifa borcunun olmadığı bir durumda, bakiye satış bedelini ödemediğinden söz ederek depo ettirilmesi imkanı verilmeden davanın reddedilemeyeceği ve davalının sözleşmenin bozulmuş olduğuna ilişkin savunmasına itibar edilemez.
“1. Davacının satım parası borcu bakımından önce ifa borcu olmadığından, bakiye satım parasını ödemeye hazır olan ve bunu davadan önce ve son duruş maya kadar teklif eden alıcının satışa icbar ve tescil davasının reddi yerinde değildir. (*)
2.Davalının sözleşmenin bozulmuş olduğu yolundaki savunmasında da isabet yoktur. Çünkü karşılıklı bir sözleşmeden BK 106 vd. uyarınca dönme, ancak bu konudaki bir irade açıklamasının karşı tarafa ulaştırılmasıyla olur.
3... (c) Hüküm vermeden önce, davacıya bakiye satım parasını mahkeme veznesine yatırması için süre vermek ve sonuca göre hüküm tesis etmek gerekirdi.” (Sungurbey, sge, sf. 157)
Satış Vaadinde Ödenmeyen Bedel İcraya Koyulabilir Mi?
Ödenmeyen satış parasının tahsili için satıcının cebir icra yoluna başvurmasi olası değildir. Eş deyişle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yerine getirilmesi için icraya konulamaz. Örneğin, satış bedeli vaat alacaklısına karşı açılacak dava yoluyla elde edilecek hükümle (ilam) talep ve tahsil edilebilir. Yani mahkeme ilamı cebri icraya konu yapılır.
