Satış Vaadi Kaynaklı Davalarda Ne Gibi Taleplerde Bulunulabilir?
Vaat alacaklısı, vaat borçlusuna karşı cebri tescil isteğinde bulunurken davalı üzerindeki kaydın iptali ile kendi adına tescilini istek konusu yapar. Bu türlü istek satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası şeklinde nitelendirilir.
Davacı vaat alacaklısı kademeli şekilde de istekte bulunabilir. Yani önce tapu iptali ve tesciline karar verilmesini, bu mümkün olmazsa ödediği bedelin faiziyle birlikte geri verilmesini de isteyebilir. Mahkemece beher istek yönüyle olumlu ya da olumsuz bir karar vermek zorunluluğu vardır.
Örneğin mahkeme yalnızca tapu iptal ve tescil isteğini reddetmekle yetinemez, mutlaka ikinci talep hakkında da bir değerlendirme yapmak durumundadır. Öte yandan iki isteğin bir arada incelenemeyeceğine ilişkin yasada bir engel hüküm yoktur. Sabit olan bir vakıa, belli bir hukuki sebep için geçerli sayılmadığı hallerde, diğer bir hukuki sebebin şartlarına uygun bulunduğu takdirde, yararına olan yanin bundan yararlanması gerekir.
Davacı, davalı adına olan taşınmaz kaydının iptalini istemeden doğrudan kendi adına tescilini istemiş olması halinde mahkemece davanın reddine karar verilemez. Çünkü tescil isteği, tapu sicilindeki eski kaydın iptali isteğini de kapsar, bu nedenle davacının iptal isteminin eksikliği yüzünden önalım davası reddedilemez.
💡 “Davacı iptal değil, sadece tescil istemiş ise, tescil isteği tapu sicilinde mevcut eski kaydın iptali isteğinin de kapsadığı gözetilerek davacının ayrıca tapu kaydının iptalini de dava etmesine gerek yoktur“(1. HD. 29.1.2013-16178/932)
Uygulamada bazen vaat alacaklısının (davacının) dikkatsizliği sonucu açılan cebri tescil davasında tescil isteminde bulunulmadığı gözlenmektedir. Mahkeme böyle bir eksik istem karşısında istek dışına çıkarak ayrıca “tescil” şeklinde karar veremez. Bu gibi durumda tescil yönünden de dava açılması için davacıya imkan tanınması gerektiği yüksek mahkeme kararlarında ifade edilmiştir:
💡 “Dava, sicile yönelik işlemlerin iptali isteğine ilişkindir. Tescil talep edilmemiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki; tapu kaydına dayanılarak açılan bir iptal davasında, ayrıca tescil isteğinde bulunulmamış olması iptal davasının reddi için başlı başına bir sebep teşkil etmez. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, iptal isteminin tescili kapsamadığı gözetilerek davacıya, ayrıca tescil davası açması için imkan tanımak ve dava açılması halinde her iki dava birleştirilerek karara bağlamaktan ibarettir. Değişik deyişle, sadece iptal davasının kabulüne ve tapunun iptaline karar verilmesi, tapuda bir taşınmazın sicil dışı (kayıtsız) kalması sonucunu doğurur ki, böyle bir uygulama, devletin bütün taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını belirleyerek sicile bağlama yolunda benimsediği “dolu pafta sistemi” genel ilkesi ile bağdaşmaz.” (1. HD. 26.12.2006–11989/13071)
[ihc-hide-content ihc_mb_type=”show” ihc_mb_who=”2,4″ ihc_mb_template=”1″ ]
Vaat alacaklısı tarafından vaat borçlu aleyhine açılan cebri tescil davasında vaat konusu taşınmaz kaydının “iptal ve tescili” şeklinde istekte bulunulması dava ekonomisi yönüyle de önemlidir. İstek yalnızca “iptal” biçiminde ise, davacıya (vaat alacaklısı) tescil davası açması için mehil verilecek; istek yalnızca “tescil” şeklinde ise, tescilin eski kaydın iptalini de kapsadığından davacının ayrıca tapu kaydının iptali için dava açmasına gerek kalmayacaktır.
💡 “Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan isteklerin kabulüne karar verile bilmesi için, sözleşmenin ifa olanağının bulunması gerekir. Vaat konusu taşın maz, bir diğer mahkemede mülkiyet uyuşmazlığı istemine konu edilmişse, bu durumda sözleşmenin ifa olanağından söz edilemez. Mülkiyet uyuşmazlığına ilişkin davanın sonucuna göre hüküm kurulacağı için anılan davanın sonuçlan ması beklenmelidir.” 14. HD. 5.3.2013-1417/3149
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalarda iade edilecek tutar denkleştirici adelet ilkesi çerçevesinde hesaplanır.
💡 Resmi şekline uygun yapılmadığı için (adi yazılı şekilde) geçersiz olan satış vaadi sözleşmesinde peşin ödenen satış bedelinin geri verilmesini vaat alacaklısı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak isteyebilir. Bu durumda ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince dava günü itibariyle ulaşabileceği alım gücünün hesaplattırılması gerekir. Ya da davacı, fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak dava tarihinden itibaren yasal faiz isteminde de bulunmuş olabilir, Hatta, koşulların varlığı halinde talep sonucunu islahla artırarak faiziyle ödenmesini istemiş bulunabilir. Bu son durumda talep edilen miktarın islah ile arttırilan kısmına islah tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerekir, yoksa dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi doğru değildir: “Kabule göre de, davacı 2.2.2010 tarihli dava dilekçesinde fazlaya ilişkin haklarını saklı tutup, 7000.00 TL‘nin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek faiziyle davalıdan tahsilini talep etmiş, 29.1.204 tarihli islah dilekçesiyle talep sonucunu artırarak toplam 15.710.16 TL‘nin en yüksek faiziyle birlikte tahsilini istemiş olup, dava konusunun islah ile artırılan kısmına islah tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi doğru görülmemiştir” (3. HD. 26.11.2015-11138/19014)
[/ihc-hide-content]
