Paylı Mülkiyette Paydaşların Temliken Tescil İstemesi Mümkün Değildir

Olayımızda arazi üzerinde hisse sahibi paydaş araziye yapı inşa ediyor. Daha sonra ise bu yapıya ait bölgenin ifraz edilerek kendisi adına tapuda tescil edilmesini talep ediyor. Ancak ne yazık ki davacının bu talebinin kanuni bir karşılığı bulunmamaktadır. Paylı mülkiyette paydaşlardan birisi diğerlerine karşı yapı inşa ettiğini ve adına tescilini (temliken tescilini) talep edemez. Kanun buna izin vermemektedir.

Olayı konu alan Yargıtay kararı ise şu şekildedir:

Yargıtay Kararı

“Davacı, O ilçesi G. köyünde kain 839 parsel sayılı taşınmazın 3/28 oranında paydaşı olduğunu, murisi annesi G’den gelen hisse ile birlikte taşınmazda toplam 4/28 oranında hisse sahibi olacağını, diğer tüm hissedarların rızasıyla dava konusu parsel üzerine bahçeli ev inşa ettiğini, inşa edilen binanın değerinin arsa değeri üzerinde olduğunun söyleyerek, inşa edilen binanın alanının ifrazı ile bedeli mukabilinde adına kayıt ve tescilini istemiştir.

Davalılardan Ş ile M, ve S, davanın reddini istemiş; davalı İ., davacının iddiasını doğrulayarak davanın kabulünü talep etmiş, diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.

Mahkemece, davalılardan B, A, N ve O hakkındaki davanın reddine karar verilmiş, diğer davalılar İhsan, İsmet, Şahsar, Serpil, Ümit, Leman, Sevgül, Safiye ve Mestik hakkındaki davanın kabulüne karar verilerek; dava konusu. G., köyü 839 parsel numaralı taşınmazın dosya arasında mevcut harita mühendisi, fen bilirkişisi Nesimi tarafından düzenlenen 17.3.2004 tarihli krokili raporunda B harfi ile gösterilen toplam 5.487.29 m2’lik alanın ifrazı ile davacı Necati adına arsa değeri olan 9.406.782 TL karşılığında tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar Şahsar ve Sevgül ile dahili davalı Safiye temyiz etmiştir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz niteliğinde yapı yapması halinde, diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır.

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır. TMK 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin TMK 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.2.1951-17/1 s. İBK da belirtildiği gibi, olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin) taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmi nin devri gerektiğinde, geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar denge si kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zeminin bedeli arasa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel varsa bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

Yukarıda belirtildiği üzere, TMK 724. maddesi gereğince temliken tescil talebinde bulunabilmek için, her şeyden önce bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz niteliğinde yapı yapması gerekmektedir. Başka bir deyişle, TMK 724. maddesinin kapsadığı haklar, taşınmazla mülkiyet ilişkisi bulunmayan üçüncü kişilere aittir. Taşınmazda paydaş bulunan kişilerin TMK 724. maddesi uyarınca ifrazen müstakil bir tescili isteme olanağı yoktur. Taşınmazda paydaş bulunan kişinin, ancak taşınmazda yarattığı artı değerin tahsilini diğer paydaşlardan payları oranında isteme hakkı vardır.

Somut uyuşmazlıkta, temliken tescil talebinde bulunan davacı, dosya içerisindeki tapu kaydına göre, taşınmazda 3/28 oranında paydaş olarak göründüğünden, davacının yukarıdaki ilkeler uyarınca TMK 724. maddesi gereğince temliken tescil isteme olanağı bulunmamaktadır.

Bu nedenle mahkemece, yanılgılı takdir ile davanın kabulü doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir.” (14. Hukuk Dairesinin 10.3.2009-1948/2900 sayılı kararı)

Yazar Hakkında: Avukat Saim İncekaş

Saim İncekaş, Adana Barosu'na kayıtlı bir avukattır. 2016 yılından bu yana Merkezi Adana'da bulunan ve kurucusu olduğu İncekaş Hukuk Bürosu'nda çalışmaktadır. Yüksek lisans derecesi ile hukuk eğitimini tamamladıktan sonra bu alanda birçok farklı çalışma yürütmüştür. Özellikle aile hukuku, boşanma, velayet davaları, çocuk hakları, ceza davaları, ticari uyuşmazlıklar, gayrimenkul, miras ve iş hukuku gibi alanlarda uzmandır. Saim İncekaş, sadece Adana Barosu'nda değil, aynı zamanda Avrupa Hukukçular Derneği, Türkiye Barolar Birliği ve Adil Yargılanma Hakkına Erişim gibi dernek ve kuruluşlarda da aktif olarak görev almaktadır. Bu sayede, hukukun evrenselliği konusundaki farkındalık ve hukuk sistemine olan güveni arttırmaya yönelik birçok çalışmada yer almaktadır. Randevu ve Ön Görüşme İçin WhatsApp Üzerinden Hemen İletişime Geçin

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir