Kat Malikleri Kararının İptali Dilekçesi

Kat malikleri kararının nasıl iptal edilebileceğini bu yazımda ele aldım. Hukuk aykırı olduğu iddia edilen kat malikleri kararının iptali için iptal gerekçeleri sırası ile açıklanarak sulh hukuk mahkemesine dava açılmalıdır. Aşağıda bu yönde dilekçe yer almaktadır.

Kat Malikleri Kararının İptali Dilekçesi 1

ADANA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACILAR :

VEKİLİ  : Av. Saim İNCEKAŞ – Adana Avukat ve Hukuk Danışmanlık

ADRESİ  : E-TEBLİGAT Adresidir.

DAVALI  :

KONU  : X Tarihli Kat Malikleri Kurulu olağan genel kurulu toplantısı adı altında yapılan toplantıda alınan kararların iptali talebimizi içerir dava dilekçesidir.

İPTALİ TALEP EDİLEN GENEL KURUL TARİHİ :

AÇIKLAMALAR

1-Davacılar, dava konusu yapılan sitede kat malikidirler.

2- Site genel kurul toplantısı X tarihinde yapılmıştır.

Müvekkillerden, kendisini toplantıda vekaleten temsil etmek üzere X’e yetki vermiştir. Bunun üzerine müvekkilin oluru ile toplantıda işlemler X tarafından yapılmıştır. Müvekkillerden X, usulüne uygun davet almadığı toplantıya katılma şansı bulamamıştır. Müvekkillerden Y ise toplantıya asaleten katılmıştır.

3- Dava konusu sitede, 16 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup, site yönetimince yapılmış olan toplantı çeşitli usulsüzlük ve yasaya aykırılıklarla doludur.

Bu sebeple; yasal süresi içerisinde site genel kurulunun ve bu kurulda alınan hukuka ve yasaya aykırı kararların iptali için huzurdaki davayı açmak gerekliliği hasıl olmuştur.

İLANSIZ OLARAK YAPILAN TOPLANTI YASAL USULLERE AYKIRI OLARAK DAVET MEKTUBU KAT MALİKLERİNE TEBLİĞ EDİLMEDEN GERÇEKLEŞTİRİLMİŞTİR.

Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ve Tebligat Kanunu’nun ilgili maddelerine aykırılık teşkil etmektedir. X tarihli toplantıda toplantı çağrı sürelerine uyulmamış, kat maliklerinin toplantıya aslen katılma hakları gasp edilmiştir. Bağımsız bölüm maliklerine tebliğ edilmek istenen belge veya çağrı, ilgilisine gösterilmek ve imzası alınmak suretiyle yapılabilir. Ancak site yönetimi, toplantı öncesi bilgilendirmeyi, hiçbir güvenilirliği olmayan WhatsApp isimli mesajlaşma uygulaması üzerinden genel site grubuna yazmak suretiyle yapmıştır. Gayri ciddi usullerle toplantıya çağırılan kat malikleri kurulunun toplanma usulü yasaya aykırı olduğuna göre, bu toplantıda alınan her karar da “zehirli ağacın meyvesi de zehirlidir” genel hukuk ilkesine göre mutlak butlan hükümlerine tabidir. Söz konusu kararların toplantının usulü şekli ile dahi iptal edilmesi gerekmektedir. Müvekkillerden X, bu sebeple usulüne uygun olarak davet edilmediği toplantıda bulunamamıştır.

İLANSIZ, YASAYA VE USULE AYKIRI YAPILAN TOPLANTIDA YÖNETİCİ SEÇİMİ YAPILMASI KABUL EDİLEMEZ.

Yukarıda detayıyla açıklanan nedenlerle, usule aykırı şekilde; belki de bir kısım muhalif kat maliklerinin asaleten oy kullanımını engelleyecek surette yapılan toplantıda eski yöneticinin görevine devam etmesi kararı verilmiş ancak konu kararın oy birliği ile mi yoksa oy çokluğu ile mi alındığına ilişkin en ufak bir kayıt dahi karar defterine düşülmemiştir. Bu durum, yasal olarak kat maliklerinin vekili sıfatında bulunan site yöneticisinin kat maliklerin çoğunluk oyu ile mi yoksa tamamının oyu ile mi (toplantıya katılamayan kat maliklerinin hakkı saklı kalmak kaydı ile) seçildiği de meçhuldür. Bu durum, karar defterine açıkça yazılması gereken bir husustur. Toplantıya başlarken divan kurulu usulüne uygun bir şekilde (aday gösterilmek suretiyle seçimle ve kimlerin seçtiğini bildiren oylama tablosu ile) oluşturulmamış ve bir divan başkanı seçimi usulüne uygun olarak yapılmamıştır. Dolayısı ile (bunun doğal bir sonucu olarak); oy toplayıcı üye de seçilmemiş ve oy sayımı şeffaf ve usulüne uygun bir vaziyette gerçekleştirilmemiştir. Bu sebeple usulüne uygun şekilde divan kurulu oluşturmayan, oy toplayıcı üye vasıtası ile oyları şeffaf şekilde karar defterine geçirmeyen yönetimin derlediği genel kurul toplantısında alınan kararları tanımak mümkün değildir.

SİTE YÖNETİMİ TOPLANTIYA KATILAN Y TARAFINDAN İBRA EDİLMEMESİNE RAĞMEN, KARAR DEFTERİNİN İBRA BÖLÜMÜNDE KARŞI OYA YER VERİLMEMİŞ VE SİTE YÖNETİMİNİN İBRA EDİLDİĞİ SONUCU ORTAYA ÇIKMIŞTIR.

Karar defterine bakıldığında (EK-1 Toplantı karar sayfasını içerir site karar defteri sureti) site yönetiminin ibrasının oy birliği ile yapıldığı gibi hatalı bir sonuç ve kanaat ortaya çıkmaktadır. (Hiçbir maddede oylama sayısı açıkça yazılmadığı için böyle bir karışıklığın ortaya çıkması herhalde olasıdır.) Oysa; toplantıya katılanlardan; karar metninin altına şerh koyduğu “ibra etmeme” yazısı ile durumun böyle olmadığını açıkça ortaya koymuştur. Üstelik, sayın üyenin karar defterine yazmış olduğu şerh metni içeriği incelendiğinde; toplantıda site yöneticisi tarafından kendilerine baskı yapıldığı, korkutulduğu ve şeffaf bir şekilde hesap verilmediği için ibra edilmeyen bir yönetimin varlığı ortaya çıkmaktadır. Bu durum dahi konu sitenin tüm yönlerden incelenmesini ve belki de KMK hükümleri gereğince hakimin müdahalesini gerektirmektedir. Ayrıca toplantıya katılan müvekkillerden Y de oylamadaki karışıklıkla yönetimi ibra etmemiş olmasına rağmen, ibra etmiş gibi yazılmıştır. Ancak ibra ve diğer maddelerdeki oylama oranları incelendiğinde bu durumun aktardığımız şekilde gerçekleştiği ortaya çıkmaktadır.

KAT MALİKLERİNİN TAPUDA SİTE NİTELİĞİ “PANSİYON” OLARAK GÖRÜNMESİNE RAĞMEN GÜNLÜK VE HAFTALIK KİRAYA VERME HAKLARI YASAYA AYKIRI ŞEKİLDE ELLERİNDEN ALINMIŞTIR.

Site yönetim planında ve kanunda aykırı bir hüküm olmamasına karşılık, alınan usulsüz kararda “site kat maliklerinin mülklerini kiraya verme hakları engellenmiştir. Bu durum ancak yönetim planının değiştirilmesi ve oy birliği ile alınabilecek bir karardır. Ancak, anayasamızın da güvenceye aldığı, Roma Hukukunun ilk evrelerinden beri maliklerin mülkleri üzerinde var olan “USUS, FRUCTUS VE ABUSUS” (Kullanma, Yararlanma ve Tahrip Etme) hakları (Anayasamızda da güvence altına alınan mülkiyet hakları) tamamen engellenmiştir. Site bağımsız bölümleri tapu kayıtları incelendiğinde sitenin “pansiyon” niteliğinde olduğu görülebilir. Böylelikle; günlük ve haftalık kiraya verme şartlarında “mesken” nitelikli taşınmazlar için öngörülen kısıtlamaların davaya konu site kat malikleri için uygulanamayacağı açıktır. (Bu durumda kat maliklerinin evlerini günlük ve haftalık kiraya vermeleri önünde site kat malikleri kurulundan bir karar almaları ihtiyacı mevcut değildir.)

MÜLKİYET HAKKI GERİ DÖNÜLEMEZ OLARAK SINIRLANDIRILMIŞTIR.

Sitede kat maliki olarak bulunan mülk sahipleri site ortak alanlarına ilişkin aidatları yılın 12 ayı kesintisiz olarak ödemelerine rağmen, X tarihli toplantının X numaralı kararında sitenin yukarıda yazılı tarihler arasında elektrik, su ve havuz kullanımına açık olacağı kararı alınmıştır. Bu durum da açıkça site ortak alan aydınlatmalarının, bahçe sulamalarının ve havuzunun söz konusu tarihler dışında kat malikleri tarafından kullanılamayacağı sonucunu ortaya çıkartmaktadır. Böylelikle; taşınmazlarından kış ve bahar aylarında da faydalanmak isteyen mülk sahipleri, aidatlarını ödemelerine rağmen elektriksiz ve susuz ortak alanlara sahip olacaklardır. Mevcut yerleşkenin altyapı ve sokak ışıklandırması faaliyetlerinin yetersiz oluşu da göz önüne alındığında site sakinleri karanlığa ve susuzluğa mahkum bırakılacaklardır. Mülklerini tam zamanlı kullanım sağlamak amacıyla satın alan kat malikleri, yasaya aykırı bir şekilde (bu kararın uygulanması halinde) devremülk sahibi olmak tehlikesi ile karşı karşıyadırlar.

KARAR DEFTERİ ÜYELERİN İNCELEME İSTEĞİNE RAĞMEN KENDİLERİNE İNCELETİLMEMİŞTİR.

Site karar defteri ve siteye ilişkin belgeler, incelemek isteyen üyelere gösterilmemiş; incelemeden ve denetim raporu okunmadan site yönetiminin ibra edilmesi talep edilmiştir. Site karar defterinin kat maliklerine inceletilmemesi kabul edilebilir bir durum değildir. Zira yukarıda da belirttiğimiz gibi yönetici ve yönetim üyeleri kat maliklerinin yasal temsilcileri, vekilleri niteliğinde kişilerdir. Her vekilin yapmak zorunda olduğu gibi; hesap verme yükümlülükleri vardır. Ancak bu yükümlülük açıkça ihlal edilmiştir.

YÖNETİCİYE VERİLEN YETKİLERİN YENİ DÖNEMDEKİ KAPSAMLARI AYRINTILI OLARAK YAZILMAMIŞ VE ÜYELERİN OYLAMASINA SUNULMAMIŞTIR.

Karar metninin son bölümünde eski yöneticiye eski genel kurulda verilen hakların tamamının yeni yöneticiye de tanınması gibi bir karar alınmışsa da bu karar da usul ve yasaya aykırıdır. Zira; eski yönetime verilen kararlar kurulda açıkça sayılmamış ve kat maliklerinin hangi hakları devrettiği ve hangi haklarda kendilerini temsil yetkilerini verdikleri kendilerine açıkça anlatılmamıştır. Böyle bir yetki devri KMK ve ilgili diğer kanunlarda kesinlikle yer bulmamaktadır. Yönetim kuruluna verilecek yetkiler, açık, şeffaf ve belirli bir şekilde karar defterine yazılmalı ve bu yetkiler (mali ve idari yetkiler olması sebebiyle) yönünden tek tek karar alınmalıdır. Eski yönetimin görevi sona erdiğine göre; seçilen kişilerin aynı kişiler olmalarının hukuk gözünde bir önemi yoktur. Yine aynı şekilde; noterden yeni yönetim için yetki belgesi talep edilmeli; karar defterinde alınan karar noter onayından sonra bankalara sunulmalıdır. Hiçbir detay belirtilmeden alınan yetki devri kararının hukuki bir geçerliliği ve bağlayıcılığı olması mümkün değildir.

DENETÇİ TARAFINDAN SUNULAN RAPORUN VE DENETİM KURULUNUN İBRASI SAĞLANMAMIŞTIR.

Her ne kadar usulsüz olarak yapılan toplantıda yasaya aykırı olarak yönetim kurulunun ibrası yapıldığı iddia olunuyorsa da; yönetimin yıl boyunca yaptığı işleri ve faaliyetleri denetleyen denetçinin ve denetim kurulunun raporu ve kurulun kendisinin ibrası sağlanmamıştır. Hali hazırda iptali istenen X tarihli toplantı tutanağının 1 numaralı maddesinde “Görev süresi sona eren eski başkan ve diğer yönetim kurulu organları hesapları İNCELEMİŞ ve oybirliği ile ibra edilmiştir.” denilmiştir. Usulsüzlük burada daha net bir şekilde ortaya çıkmıştır, zira site yönetimi faaliyetlerinin ve hesaplarının görevi sona eren başkan ve üyeler tarafından incelenip ibraya sunulması mümkün değildir. Bu ancak denetçi ve denetim kurulunun görev alanına giren bir konudur. Burada dikkat çekilmesi gereken nokta; yönetimin kendi kendini akladığıdır. Türk hukukunda böyle bir usul söz konusu değildir. Yönetim kurulu, kat maliklerine olması gerektiği gibi hesap vermemiştir.

HUKUKİ NEDENLER : KMK, TBK ve ilgili yasal mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER : X tarihli X Sitesi Toplantı Tutanağı, Site Karar Defteri (Davalıdan celp edilecektir), Site muhasebe kayıtları celbi, Site SGK kayıtlarının celbi, Siteye ait banka hesap dökümlerinin celbi, Site yönetim planı, Site harcama belgelerinin celbi (makbuzlar, fişler, dekontlar ve sair harcama muhasebesel belgeler ), Site dönemi faaliyet raporu ve işletme projesinin celbi, Whatsapp Mesajlaşma Kayıtları, Tanık (Liste bilahare sunulacaktır), Bilirkişi İncelemesi, Keşif ve sair temini mümkün her türlü hukuki delil.

SONUÇ VE İSTEM: Bu sebeple; site yönetiminin yönetimde kaldığı süreler boyunca yaptıkları harcamaları gösterir makbuz, fiş, fatura, defter, tediye makbuzu (her ne kadar kabul edilebilir olmasa da), banka hesapları ve SGK çalışan bilgilerini içerir belgelerin, muhasebe kayıtlarının; delillerin geçmişe dönük olarak değiştirilme ihtimaline binaen TENSİP ZAPTI İLE BİRLİKTE İVEDİLİKLE davalılardan celbini, davalıların halen yönetimde olmaları ve bu durumda dava konusu iddialarımıza ilişkin bilgi ve belgeleri manipüle edebilme kudretlerinin varlığı ve usule aykırı, yetkisiz olarak görevde bulunmaları sebebiyle USULÜNE UYGUN BİR GENEL KURUL YAPILANA KADAR KAYYUM ATANMASINA, davanın KABULÜNE, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılar üzerine tahmiline karar verilmesini saygılarımızla vekaleten talep ederiz.

DAVACILAR VEKİLİ

Kat Malikleri Kararının İptali Dilekçesi 2

ADANA SULH HUKUK MAHKEMESİ  SAYIN HAKİMLİĞİ’NE

İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR.

DAVACI: X Sitesi A blok 15 no.lu bağımsız bölüm maliki

DAVALI: X Toplu Yapı Yönetimi A Blok Yöneticisi

DAVA KONUSU : KMK’dan kaynaklanan “yönetici atanması” istemli, kat malikleri kurulu ve toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptali davasıdır.

AÇIKLAMALAR

A– DAVANIN ÖZETİ

Yönetim boşluğu doğmaması ve telafisi mümkün olmayan zararlara sebebiyet verilmemesi amacıyla, yargılama sonuna kadar tedbiren, kat malikleri arasından X ve Y bloklarına geçici yönetici ve denetçi atanması, ayrıca toplu yapı yönetim kurulu oluşturulamadığından toplu yapıya üç kişilik geçici yönetim kurulu atanması,

KMK’nın 29’uncu maddesine istinaden çağrı merasimine uyulmadan yapılan olağanüstü toplantıların iptali KMK’nın 30’uncu maddesi gereği; yönetici ve denetçi seçimi gündemli 1. toplantıda “sayı ve arsa payı” çoğunluğu sağlanmadan açılan toplantıların ve alınan kararların iptali,

Toplu Yapı Örnek Yönetim Planı madde 21/1 gereği; “kat maliki” olmayan kişilerin blok yöneticisi ve denetçi atanmasına ilişkin kararların iptali, KMK’nın 34/4, 41 ve 71’inci maddeleri gereği yönetici ve denetçilerin, tüm kat maliklerinin “hem sayı hem arsa payı” çoğunluğu sağlanmadan atanmasına ilişkin 16/01/2022 tarihli blok kat malikleri kurulu kararlarının iptali,

Toplu yapı örnek yönetim planı madde 21/1 gereği, “kat maliki” olmayan kişilerin blok yöneticisi ve denetçi atanması, “malik olma” şartı ile “sayı ve arsa payı çoğunluğu” şartına uyulmadan alınan kararlara istinaden atanan temsilcilerden oluşan “Toplu Yapı Temsilciler Kurulu” üyelerinin, kendi aralarından “Toplu Yapı Yönetim Kurulu” üyelerinin seçimine ilişkin 22/01/2022 tarihli Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararlarının iptali, KMK’nın 33’üncü maddesi gereği hâkim müdahalesi ile KMK. md. 34/6 uyarınca X ve Y bloklarına yönetici atanması, KMK’nın 71’inci maddesi gereği denetçi ataması zorunlu olduğundan 74’üncü madde yollamasıyla kıyasen uygulanacak 34/6 uyarınca 71’inci maddeye göre denetçi atanması,

Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun; 22/01/2022 tarihli toplantısında kabul edilen işletme projesinin Örnek Yönetim Planı 76, 77, 78 hükümlerine aykırı olması nedeni ile Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun bu yöndeki kararlarının iptali,

Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun; 22/01/2022 tarihli toplantısında kabul edilen yatırım projesinin Yönetim Planı hükümlerine aykırı olması nedeni ile Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun bu yöndeki kararlarının iptali, talebidir.

B-VAKIALARIN ÖZETİ

1- X sitesi, Adana İli, Seyhan İlçesi, 5 ada 6 parsel üzerinde toplam 8 blok yapı ve 6 blok niteliğinde olmayan yapı olarak inşa edilmiş olup 806 bağımsız bölüm bulunmaktadır. KMK hükümlerine göre kat mülkiyetine geçilmiş olup, parseller tapuda birbirleri ile irtibatlandırılmış ve toplu yapı yönetimine geçilmiştir. (Delil-1: Tüm bağımsız bölümleri gösterir tapu kayıtları- ve toplu yapı şerhi celbedilecek)

2- Davacı olarak, tapuda yukarıdaki anılı adreste X adlı sitede A Blok 12 no.lu bağımsız bölüm malikiyim. (Delil 2: Tapu fotokopisi)

Olağanüstü toplantı ve usulsüz çağrı varsa

3- Yönetim Planı’nın “Blok Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Zamanı ve Çağrı Usulü” başlıklı maddesinde “Blok Kat Malikleri Kurulu, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere, takvim yılının Ocak ayı içinde toplanır.” hükmü düzenlenmiştir 2021 Yılı Kasım ayında olağanüstü olarak toplanan kat malikleri genel kurulunun olağan toplantısının Yönetim Planının 2. maddesi gereği 16.01.2022 tarihinde yapılması gerekmektedir. Tarafıma bu toplantıya ilişkin herhangi bir çağrı yapılmadığından, toplantıdan ve alınan kararlardan yeni haberdar oldum. Alınan kararlara razı olmadığımdan aşağıdaki nedenlerle toplantının ve alınan kararların iptalini talep ederim.

Diğer yandan KMK’nın 30’uncu maddesi gereği; 1. toplantıların “sayı ve arsa payı” çoğunluğu sağlanması halinde açılması ve görüşmelere geçilmesi gerekmektedir. Bu nisap sağlanmadan açılan toplantı yok hükmündedir. Toplantıların ve alınan kararların iptali gerekmektedir. (Delil-3: Kat malikleri olağanüstü genel kurul toplantı tutanakları- davalı yönetimden celbedilecek)

Hem olağan hem de olağanüstü toplantı iptal nedenleri

4- Toplu yapı kapsamındaki tüm kat blok yapılar ve blok niteliğinde olmayan yapılar için yönetici ve denetçi seçimi gündemi ile 08.01.2022 tarihlerinde toplanmış, yeter sayı sağlanamadığı için toplantılar açılmamış, 16.01.2022 tarihlerinde yeter sayı aranmadan 2. toplantılar açılmıştır. Toplu yapıdaki blok kat malikleri kurulları, 14 kişiden oluşacak Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun üyesi olacak X ve Y adlı blok yapılar için usulsüz olarak yönetici ve denetçi ataması yapmıştır.

5- 8 blok yapının yöneticileri ile 6 BNOY temsilcilerinden oluşan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, 22/01/2022 tarihinde toplanarak kendi aralarından, “Toplu Yapı Yönetim Kurulu” üyelerinin seçimine ilişkin karar almıştır. (Delil-4: Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantı tutanakları- yönetimden celbedilecek)

6- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, 22/02/2022 tarihli toplantısında ayrıca 2022 yılına ilişkin işletme projesine ve yatırım projesine ilişkin kararlar almıştır. İşletme ve yatırım projeleri Yönetim Planı hükümlerine aykırı olarak yapılmıştır.

Blok kat malikleri kurulları ile temsilciler kurulunda alınan kararların yönetim planı ve KMK’nın amir hükümlerine aykırı olması nedeni ile iptali, bloklara ve toplu yapıya yönetici ve denetçi atanması, ayrıca TOPLU YAPIYA yönetim kurulu ve denetim kurulu atanması için sayın mahkemeye başvuru zorunluluğu hasıl olmuştur.