Arsanız var ancak bu arsayı üzerine inşaat yapacak teknik ve maddi gücünüz yok mu? Bu durumda sizin için en mantıklı tercih bir müteahhit ile anlaşmak! Müteahhit ile yapacağınız kat karşılığı inşaat sözleşmesi son derece önemli.
ARSA SAHİPLERİ; Taşınmazların mülkiyetlerinin, kaba inşaat, ruhsat iskan vs gibi aşamalar sonrası kademeli olarak müteahhide devredilmesi hususunun sözleşmede yer alması ELZEMDİR. Aksi taktirde müteahhidin hakim konumunu dengeleyemez ve hak kayıplarına uğrarsınız. Mutlaka gayrimenkul hukukuna hakim bir avukat ile yol haritası çiziniz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği -1-
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPMA SÖZLEŞMESİ
TARAFLAR:
Bir tarafta bu sözleşmeye konu parselin maliki ve hissedarı bulunan X adresinde mukim …………………………………… (bundan böyle ARSA SAHİBİ olarak anılacaktır) ile diğer tarafta X adresinde mukim X(Temsilcisi Av. Saim İNCEKAŞ) (bundan böyle YÜKLENİCİ olarak anılacaktır) bu sözleşmenin taraflarıdırlar.
SÖZLEŞMENİN KONUSU:
ARSA SAHİBİNE ait ………. ili, ……….. ilçesi, ………. Mahallesi, …..Ada … Parselde kayıtlı taşınmaz üzerine, ilgili belediyelerden alınacak olan imar durumuna uygun olarak hazırlanacak projelere, alınacak olan inşaat ruhsatına ve bu sözleşmeye uygun şekilde YÜKLENİCİ tarafından kat karşılığı esasıyla inşaatlar yapılması, buna karşılık olarak da arsa sahiplerinin müteahhide ödeyeceği bedel yerine kaim olmak üzere sözleşme ile kararlaştırılan sayıda bağımsız bölümlerin devrini yapması işbu sözleşmenin konusunu teşkil eder.
TEBLİGATLAR:
Taraflar birbirlerine yapacakları tebligatları yukarıda yazılı olan adreslere yapacaklardır. Yukarıdaki yasal adreslerin değişmesi halinde taraflar adreslerini 7 (yedi) gün içerisinde birbirlerine bildirmedikleri takdirde, tebligatlar tarafların eline geçmese dahi tebligatlar kendilerine yapılmış sayılacaktır.
YÜKLENİCİYE VEKALET VERİLMESİ:
Sözleşmenin yapılmasını müteakip, inşaat için tapu da cins tahsisini yaptırmaya, belediyelerden imar durumunu almaya, arsa ve inşaatlarla ilgili olarak belediye, vilayet ve diğer kamu kurumları nezdinde arsa sahibi adına gerekli her türlü talepte bulunmaya, inşaat plan ve projelerini onaylatmaya, inşaat ve temel üstü ruhsatlarını, yapı kullanma izin belgesini almaya, inşaatların tamamlanmasına kadar devamı süresince gereken her türlü resmi işlemlerin takip ve intacı için ARSA SAHİBİ ; YÜKLENİCİ’ ye özel vekaletname verecektir.
YÜKLENİCİ arsa sahipleri adına borçlanamaz, bir taahhütte bulunamaz, arsa sahiplerinden aldığı vekaletnameye istinaden borçlandırıcı herhangi bir ticari senet altına imza koyamaz. Yapacağı harcamalar için verecekleri her türlü çek, senet kendi sorumluluğunda olup kendisinin ödeyeceğini kabul ve taahhüt etmiştir. Verilecek olan vekaletten dolayı doğacak her tülü sigorta ve vergilerden YÜKLENİCİ sorumlu olacak ve arsa sahiplerine hukuki mali idari cezai hiçbir yükümlülük gelmeyecektir.
ARSA ÜZERİNDE BULUNAN TAKYİDATLAR:
Arsalar üzerinde bulunan haciz, ipotek, rehin, şerh gibi ( varsa ) takyidatlar 30 gün içerisinde ARSA SAHİBİ tarafından kaldırılacaktır.
SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ:
Sözleşmenin imza tarihinden itibaren YÜKLENİCİ bu arsa üzerine ilgili tapu sicil müdürlüğünde bu sözleşmeyi tüm masrafları kendisine ait olmak üzere şerh ettirebilecektir. ARSA SAHİBİ ve YÜKLENİCİ üçüncü kişilere, vergi dairelerine, belediyelere ve diğer resmi kurumlara, özel veya tüzel kişilere olan her türlü borçlardan dolayı bu taşınmazın tapu kaydı üzerine hiçbir şekilde haciz, ipotek ve temlik koydurtamaz. Böyle bir halde arsa sahipleri sözleşmeyi tek taraflı olarak fesih hakları mevcuttur.
ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARLA OLAN İLİŞKİLER:
YÜKLENİCİ işi hiçbir şekilde üçüncü bir şahsa devir ve temlik edemez. YÜKLENİCİ satış izni verilmeden önce özel sözleşmelerle daire ve bağımsız bölüm satışı yaparsa, bu satış arsa sahibini bağlamaz. İş bu sözleşme tapuya şerh edileceğinden, üçüncü şahıslar şartları bilmediklerinden söz etmek suretiyle bu sözleşme hükümlerinden kurtulamazlar. Kendi ferikleriyle mevcut anlaşmayı ileri süremezler.
YÜKLENİCİYE ARSANIN TESLİMİ:
Sözleşmenin imza tarihi ile birlikte ARSA SAHİBİ tarafından, arsa ile ilgili gerekli evraklar (plan örneği, tapu senedi, tapu tescil belgesi ve yer teslim tutanağı fotokopileri) bir tespit tutanağı tanzim edilerek, kırk beş gün içinde YÜKLENİCİ’ ye teslim edilecektir.
İNŞAAT SÜRESİ:
İnşaat süresi, sözleşmenin imzalanmasını müteakip arsa üzerinde bulunan hak sahipleri ile tüm hissedarların arsayı boş, borçsuz ve inşaata başlamaya engel olmayacak şekilde sorunsuz bir şekilde yükleniciye teslimi tarihinden itibaren ….. aydır. İnşaat, iskan ruhsatının alınarak kat mülkiyetine geçilmesi ile tam ve eksiksiz bir şekilde arsa sahiplerine teslim edildiği tarihte bitirilmiş kabul edilecektir.
Fesih Şartları:
A) Şayet YÜKLENİCİ, sözleşmenin imzalanmasını müteakip arsa üzerinde bulunan hak sahipleri ile tüm hissedarların arsayı boş, borçsuz ve inşaata başlamaya engel olmayacak şekilde sorunsuz bir şekilde yükleniciye teslimi tarihinden itibaren …. ay içerisinde inşaata başlamaz ise, ARSA SAHİBİ iş bu sözleşmeyi tek taraflı olarak fesh edebilir. Bu takdirde YÜKLENİCİ ARSA SAHİBİNE vermiş olduğu kira bedelini, proje bedelini, ruhsat ve şantiye kuruluş masraflarını kesinlikle talep edemez, şantiye tesislerini alamaz ve varsa ihzaratı teslim edilir.
B) YÜKLENİCİ, işi verilen süre ve süre uzatmaları içinde bitirmediği takdirde, ARSA SAHİBİ tek taraflı işi feshedebilir. Ancak kalan işin iki ay içerisinde tamamlanma kanaati oluşursa ARSA SAHİBİ bu süreyi YÜKLENİCİYE tanıyabilir.
YÜKLENİCİNİN iflası, acze düşmesi, konkordato ilan etmesi halinde ARSA SAHİBİNİN sözleşmeyi ihtar ve hüküm istihsaline gerek kalmadan fesh etme yetkisi vardır. ARSA SAHİBİNİN ölümü halinde, iş bu sözleşme tüm hak ve yükümlülükleri ile mirasçıları da bağlar. ARSA SAHİBİNİN mirasçıları ölüm nedeni ile sözleşmeyi feshedemezler. Aynı zamanda bu sözleşme sırasında alınacak vekaletname ölümden sonra dahi geçerli olacaktır.
ARSA SAHİBİ (B) fıkrasına göre fesih hakkını kullandığı takdirde, YÜKLENİCİ inşaatı bir tutanakla arsa sahiplerine teslim edecek ve şantiyeyi terk edecektir. YÜKLENİCİ, kendisine tutanak tutma çağrısı yapıldıktan 7 gün içinde çağrıya icabet etmediği takdirde, tutanak tutma işlemi re’sen ARSA SAHİBİNCE yapılacaktır. YÜKLENİCİ işin yapımında belgeye dayalı olmak üzere yapmış olduğu giderleri ARSA SAHİBİNE ibraz eder. ARSA SAHİBİ’ nce uygun görülen giderlerden, bir daire rayiç bedeli cezai şart olarak düşüldükten sonra kalan para işin bitiminde YÜKLENİCİ’ ye ödenecektir.
Mukavelenin feshi halinde ARSA SAHİBİ kalan inşaatı kendileri yapmakta veya başka bir yüklenici’ ye vermekte serbesttir. YÜKLENİCİNİN alacağı; inşaatın bitiminden sonra olmak şartı ile, ARSA SAHİBİNİN kalan işi kendisinin yapması halinde YÜKLENİCİYE ait daire ve bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak para ile şayet başka bir müteahhide verilirse yeni yükleniciden sağlanacak para ile ödenecektir. YÜKLENİCİ bu bendde belirtilen hususları aynen kabul eder.
SÜRE UZATIMI:
İşin yürümesini engelleyen mücbir sebeplerin çıkması halinde Bayındırlık Bakanlığınca bu konuda tespit edilmiş bulunan esaslar dahilinde YÜKLENİCİYE süre uzatımı verilir. Ancak mücbir sebebin ortaya çıkması halinde YÜKLENİCİ bu durumu en geç 30 gün içinde yazıyla ARSA SAHİBİNE bildirecek ve böylece süre uzatımı isteyecektir. 30 gün içerisinde yapılmayan süre uzatımı talepleri dikkate alınmayacaktır. YÜKLENİCİ süresi içinde inşaatı bitiremez ise ARSA SAHİBİNE düşen bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli karşılığında süre 3 ay daha uzatılabilir. Bu süre sonunda da iş bitirilemez ise ARSA SAHİBİ sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir.
Mücbir Sebepler:
Bayındırlık Bakanlığının B.İ.G.Ş. (Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi) kapsamında Deprem, Savaş, Resmi Dairelerin İşi (Yüklenici hatası ve tasarrufu dışında) durdurması.
Taraflardan herhangi birinin birinci derece yakının ölümü halinde bu sözleşme süresine 15 gün eklenir.
YÜKLENİCİ’ nin satış yetkisini hak ettiği halde, arsa sahibince satış yetkisinin zamanında verilmemesi durumunda, YÜKLENİCİNİN sözleşmeden doğan diğer hakları baki kalmak kaydıyla arada kaydedilen süre iş bitim tarihine eklenir.
İNŞAATLARLA İLGİLİ HARCAMALAR:
Bu sözleşmenin imza tarihinden itibaren inşaat yapımı ile ilgili tüm noter masrafları, vergiler, harçlar, resim, proje bedeli, işgaliye, SSK primleri, Yapı Denetimine ödenecek ücretler, işci ve malzeme ücretleri, yol, kanal, otopark, hafriyat döküm yerleri ve tapu işlemleri, arsanın YÜKLENİCİYE tapuda ferağ verilerek devredilmesi esnasında doğacak her türlü tapu harç ve masrafları YÜKLENİCİYE aittir. Sözleşmenin imzalanmasından önce doğmuş arsa ile ilgili resim, harç, emlak vergileri, veraset ve intikal vergileri ve varsa vergi cezaları ile elektrik, su, doğalgaz borçları ARSA SAHİBİ tarafından ödenecektir. YÜKLENİCİ, sözleşme konusu inşaatların tamamen ikmali ve iskan ruhsatı alınmasına kadar, inşaatlarla ilgili vergilerin, resimlerin ve harçların artması, yeni vergi ve harçların konulması, malzeme ve nakliye bedellerinin artması, işçilik ücretlerinin artması, işçi haklarıyla ilgili imar mevzuatı ile ilgili yeni yükümlülükler getirilmesi ve sair sebeplerle arsa sahiplerinden hiçbir talepte bulunmayacaktır. Arsa üzerinde mevcut binanın yıkılması ve bunun için yapılacak masraflar da tamamıyla YÜKLENİCİYE aittir. Bir başka deyişle, arsa sahibinin iş bu sözleşme ile olan borcu arsanın boş ve borçsuz olarak YÜKLENİCİYE tesliminden ibaret olup iş bu sözleşmede sayılanlar dışında başka bir yükümlülüğü bulunmamaktadır.
ÇALIŞMA VE İŞ GÜVENLİĞİ:
İş sağlığı ve iş güvenliği tüzüğünde ve inşaat işleri ile ilgili diğer yönetmelik ve tüzüklerdeki emredici buyruklara uymak, kendisi ve ortakları emrinde çalıştırdığı işçileri, taşeron, mimar, tekniker, mühendis ve teknisyen ile üçüncü kişilerin bedenen ve manen her türlü zarar görmelerini önlemek, gerekli önlemleri almak, inşaatı imal ve ikmal ve sözleşme gereği teslime kadar bu inşaat işlerinden doğabilecek ölüm, yaralanma ve benzeri her türlü bedeni ve cezai sorumluluk ile zarardan dolayı ceza davalarında üçüncü kişilere karşı YÜKLENİCİ muhatap ve sorumlu olacaktır. Arsa sahibinin hiçbir şekilde üçüncü kişilere karşı sorumluluğu yoktur. Bu sebeplerle açılacak hukuk davaların da maddi ve manevi tazminattan YÜKLENİCİ sorumludur. ARSA SAHİBİNİN hukuki bir konuda maddi ve manevi bir külfeti yoktur. ARSA SAHİBİ herhangi bir tazminat ödemek zorunda kalır ise, bu tazminatı YÜKLENİCİ ARSA SAHİBİNE ödeyecektir. Bu madde gereğince doğacak cezai ve hukuki sorumluluğun tamamı YÜKLENİCİYE aittir. İnşaatın yapılması ile ilgili doğabilecek her türlü gelir ve Kurumlar vergisi yine YÜKLENİCİYE ait olacaktır. YÜKLENİCİ, inşaat süresi içinde SSK kaydı yapılmaksızın işçi çalıştırmayacağını, çalışan işçilerin 18 yaşından küçük olmayacağını kabul ve taahhüt eder.
PROJELERİN TASDİKİ VE HARCAMALAR:
YÜKLENİCİ 8. madde gereğince yapılan arsa teslim tutanağının ve imar çapının alınmasını müteakip arsanın topoğrafik yapısını yetkili bir mercide inceleterek, jeolojik etütleri yaptırıp, mevcut mevzuat ve imar durumuna uygun olarak mimari, statik, tesisat, elektrik, doğal gaz ve peyzaj vb. projelerini çizdirip, arsa sahibine bu konuda yazılı bildirimde bulunacaktır. Arsa sahibi bu yazılı bildirimden itibaren en geç 15 gün içerisinde YÜKLENİCİYE bu projelerle ilgili ya onay verecek yahut eksik veya değiştirilmesini istediği hususları yazılı olarak bildirecektir. Arsa sahiplerinin bu bildirimi geç yapması halinde geciktiği her gün için inşaat süresine ilave olacaktır. Tarafların itiraz veya başvurusu olmaması halinde süre cezası kendiliğinden yürürlüğe girecektir. Bu işlemler için yapılacak tüm harcamalar inşaatın teslimine kadar YÜKLENİCİYE ait olacaktır.
İNŞAATIN YÜRÜTÜLMESİ VE KONTROLÜ:
İnşaat Kanuni Kontrolörlük ve Müşavirlik ücretleri YÜKLENİCİYE aittir. YÜKLENİCİ inşaatları Bayındırlık Bakanlığı, Bayındırlık İşleri Genel Teknik Şartnamesi, Belediye İmar yönetmelikleri, mahal listesi ve şartlarına göre yürütmekle yükümlüdür. ARSA SAHİBİ veya yetki verdiği kişi inşaatın seyrini değiştirmemek koşuluyla inşaatı her safhada kontrol etmeye yetkilidir.
KONUTLARIN PAYLAŞIMI:
Kullanılacak olan toplam inşaat alanının, ….. payı ARSA SAHİBİNE, …… payı YÜKLENİCİYE ait olacak şekilde belirlenmiştir. ARSA SAHİPLERİNE ve YÜKLENİCİYE verilecek daireler, iş bu sözleşmenin ekini teşkil eden ve YÜKLENİCİ tarafından çizdirilen etüde (avam projeye) göre yine bu sözleşmenin ekini teşkil eden Daire Paylaşım Protokolü’nde belirlenmiştir. Ayrıca imar mevzuatına göre kazanılacak ilave inşaat alanı da yukarıdaki paylaşım oranlarına göre dağıtılacaktır.
YÜKLENİCİ; her bir daire için normal inşaat süresi olan …..ayın kira bedeli olarak (aylık ……-YTL olmak üzere) ……..-YTL’yi (…………….YeniTürkLirası) ARSA SAHİBİNE binanın boş, borçsuz ve sorunsuz olarak teslim edildiği tarihte ödeyecektir. İnşaatın sözleşmede belirtilen süre içerisinde bitirilememesi halinde gecikilen her ay için kira bedeli artacak ve ARSA SAHİBİNE gecikilen her ay için her bir daire başına ………..-YTL (……….YeniTürkLirası) kira bedeli ödenecektir.
KAT İRTİFAKI:
Kat irtifakı kurulurken, sözleşme ekini teşkil eden Daire Paylaşım Protokolü’nde her bir ARSA SAHİBİNE düşeceği belirlenen daireler, ilgili ARSA SAHİBİ adına tapuda tescil ettirilecek, YÜKLENİCİYE düşeceği kararlaştırılan daireler ise tüm ARSA SAHİPLERİ adına müştereken tescil edilecektir. Bu durumda YÜKLENİCİYE ferağı yapılacak dairelerin ferağı, tüm ARSA SAHİPLERİ tarafından verilecektir.
ARSA SAHİBİ:
ARSA SAHİBİ bu sözleşmede yukarıda bahsi geçen YÜKLENİCİ tarafından yapılacak bu işlere karşılık, YÜKLENİCİ’ nin kendisine ait % …… lık arsa payını bila bedel veya bedelsiz yine sözleşmede yazılı esaslar dahilinde YÜKLENİCİYE veya göstereceği hakiki ve hükmi şahıslara tapuda ferağını vermeyi, YÜKLENİCİ de yukarıdaki şartlarda yazılı olan ve kendisine kalacak konutları bedelsiz olarak almayı kabul ve taahhüt etmişlerdir. YÜKLENİCİNİN kendisine isabet eden bölümlerin satış vaadi yetkisi YÜKLENİCİYE verilir.
YÜKLENİCİ:
YÜKLENİCİ, bahse konu alandaki imar parselleri içerisinde tüm teknik altyapıyı yapmak zorundadır. Teknik altyapı projesi YÜKLENİCİ tarafından hazırlanacak, Belediye ve yetkili mercilerin tasdikinden sonra yapılan projelere ve şartnamesine uygun olarak tamamlanacaktır. YÜKLENİCİ, mevcut yapıyla ilgili gerekli bilgi ve donelere sahip olduğunu beyan etmiş ve müdebbir tüccar irade özerkliği ve akid serbestisi içinde imzaladığını, imalat için gerekli makine parkına sahip olduğunu, inşaat ile ilgili gereken avadanlıkların tamamına sahip olduğunu ve inşaat için gerekli ihsaratı bugünden yaptığını, stoklarında mevcut olduğunu beyanla ileride hiçbir suretle farklı fiyat ve süre uzatımı talep etmeyeceğini kabul ve beyan etmiştir.
YÜKLENİCİYE SATIŞ YETKİSİNİN VERİLMESİ:
İnşaatın tamamı esas alınmak üzere aşağıdaki aşama ve yüzdelere göre YÜKLENİCİYE tapu devri yapılacaktır.
İnşaatın hak edişe esas pursantaj tablosu;
Su basman imalatları tamamlandığında (ya da muadili safhada):%10
Betonarme imalatı tamamlanma süresince:% 20
Sıvaları bitirildiğinde:% 10
Elektrik ve tesisatları bitirildiğinde:% 10
Fayans ve seramikler bitirildiğinde:% 10
Doğrama ve kapıları bitirildiğinde:% 10
İnşaat tamamlandığında:% 20
Çevre düzenlemesinin yapılması, SSK, Vergi
Dairesi ilişiksiz belgesi alınıp, şartname gereği daireler
noksansız olarak teslim edilip kesin iskan raporu alındığında:%10
satış yetkisi verilecektir.
ARSA SAHİBİ; YÜKLENİCİNİN nin hak ettiği konutların tapularını YÜKLENİCYE veya göstereceği kişilere verir. Verilmeme durumunda YÜKLENİCİNİN gördüğü zararı ödemekle yükümlü olup, geçen süre inşaat süresine ilave edilir.
Bu mukavelede bulunmayan hükümler için Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri sair mevzuatla birlikte objektif iyi niyet kuralları içinde uygulanacaktır. Müteahhit, inşaatta meydana gelebilecek eksik ve ayıplı işlerden ilgili Kanunların belirlediği süre sonuna kadar sorumlu olacaktır.
SÖZLEŞMENİN EKLERİ:
Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi (Sözleşme eki olmayıp sözleşme anı ve değişiklikleri ile her zaman geçerlidir.)
Belediye Teknik Şartnamesi (Sözleşme eki olmayıp sözleşme anı ve değişiklikleri ile her zaman geçerlidir.)
Daire Paylaşım protokolü
Tasdikli projeler (Belediye tasdikinden sonra)
Mahal Listesi
Sözleşme eki teknik şartnamesi
Etüt Proje
DİĞER HÜKÜMLER
İnşaatın tam olarak tamamlanıp iskan alınmasından ve bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre tapuya tescillerine kadar taraflar şüyuun izalesi ve kanuni şuf’a hakkını kullanmayacaklarını karşılıklı olarak sözleşmenin tüm tarafları kabul ve taahhüt etmişlerdir. Bu madde hükmü taşınmaza herhangi bir suretle sahip olacak tüm malikler için aynen geçerlidir.
Daireler anahtar teslimi şeklinde yapılacak olup, işin bitimini müteakip YÜKLENİCİ ve ARSA SAHİPLERİ tarafından birlikte kontrol edilerek bir tutanakla arsa sahiplerince kabulü yapılacaktır. Dairelerde bulunan eksik ve kusurlu işler var ise yine bir tutanakla tespit edilip YÜKLENİCİYE bunların düzeltilmesi için uygun bir süre verilecek, verilen ek sürede eksiklikler giderilemez ise ARSA SAHİBİ YÜKLENİCİNİN nam ve hesabına noksan ve kusurlu işleri tamamlatacak ve tamamlatma giderlerini bu giderlerin %50’si oranında cezai şartı ile birlikte YÜKLENİCİYE rücu edecektir.
UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ
İşbu sözleşmeden dolayı uyuşmazlık olması halinde ADANA Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.
ARSA SAHİBİ YÜKLENİCİ
TEKNİK ŞARTNAME
İş bu Teknik Şartname sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası olup, burada geçmeyen hususlar ve ayrıca arsa sahiplerince istenen değişiklikler taraflarca mutabakat sağlanacak bir tutanakla tespit edilecektir.
HAFRİYAT VE TEMELLER
Arazinin zemin emniyet katsayısı, yapılacak sondaj ve laboratuar çalışmaları sonucunda ilgili mercilere tespit ettirilecek ve bu verilere uygun olarak hazırlanan statik projeye göre yapılacaktır.
Bina hafriyatı için tüm izinler alınacak, üçüncü kişi ve Kurumlara ait boru ve kablolara zarar verilmeden gerekli önlemler alınmak sureti ile hafriyat tamamlanacaktır.
Arsadan yer altı suyu çıkması halinde gerekli yerlere rögar koyulacak, delikli drenaj boruları ile en az 0,008 mailli drenaj sistemi yapılacaktır. Rögarların aralığı 7 metreyi geçmeyecek, toplanacak su motopomp sistemi ile dışarı atılacaktır.
Bina temel betonu atılmadan önce temel hafriyatı üzerine gro beton dökülecek, beton üzerine mebran izolasyonu yapılacak (bohçalama), temel betonu suya karşı korumaya alınacaktır.
SÜTRÜKTÜREL SİSTEM:
İnşaatta kullanılacak hazır beton ve demirler TSE belgeli olacaktır.
Bina çatı arası dahil betonarme karkas olup en az C 30 hazır betonla yapılacaktır. Beton atımı sırasında vibratör kullanılacak hava şartlarına uygun olarak betona katkı maddesi konacak, temel, bodrum ve perde betonlarında su yalıtım katkı maddesi (sika) konacak, perdeler toprakla temas yüzeyi arası suya karşı mebran ile yalıtım edilecektir.
İnşaat yapımı sırasında demir iskele, demir direk ve gerekli diğer kalıp malzemeleri kullanılacak beton atılmasından itibaren en az 21 gün nemli kalacak şekilde ıslatılacaktır.
BODRUM VE OTOPARK
Belediye’den alınacak imar durumuna göre arsada azami ölçülerde otopark hafriyatı yapılıp kapalı otopark yapılacaktır.
Bodrum katta sığınak, wc, imar durumu müsait ise otopark yapılacaktır.
Kanalizasyon sistemi bodrum suyunu da alacak şekilde olacak, ileride temizlenmesi için rögar kapakları konulacak, kapaklar mümkün olduğunca dekoratif ve koku sızdırmaz olacaktır.
Otopark zeminine asfalt dökülecek, tavanına kanallı havalandırma sistemi yapılacak, yeterli şekilde harekete duyarlı sensörlü aydınlatma konulacaktır. Asansör bodrum kata kadar inecektir.
Kapalı otopark girişi uzaktan kumanda ile otomatik açılacak, garajda havalandırma yapılacaktır.
DUVARLAR:
Binanın dış duvarları İmar Müdürlüğü’nce tasdikli projesine uygun olarak inşa edilecektir.
Bina dış cephesi perde ve kirişler üzerine ısı yalıtım projesine uygun olarak strofor kaplanacaktır.
Dış duvarlar ısı yalıtım projesine uygun olarak gaz beton (ytong) veya izotuğla yapılacaktır.
ISI VE SU YALITIMI:
Duvarlarda yürürlükte bulunan imar yönetmeliğine ve ısı yalıtım yönetmeliğine uygun ısı yalıtım malzemesi kullanılarak uygulanacaktır.
Isı yalıtımı binaların kolon, kiriş ve çatı arasında da kullanılacaktır.
İnşaatların temel tecritleri su ve ısıya karşı korumalı olacaktır.
Teras, üzeri ısıtılmayan bölümler ve garaj sığınak vs. bölümlerin de su ve ısı tecriti yapılacaktır.
Çatı ahşap oturmalı olacak tam döşeme ile kaplanacaktır. Döşeme üzeri mebran kaplanacaktır. Üzeri Marsilya tipi 1. sınıf kiremit döşenecek, kiremitin ilk üç sırası paslanmaz galvaniz telle döşemeye bağlanacaktır. Baca etekleri ve omuz altları çinko kaplanacaktır. Dereler ve dere inişleri Fırat veya Vespo marka olup inişler mümkün olduğu ölçüde saklanacaktır.
Katlar ve daire aralarına ses ve ısı yalıtımı yapılacaktır.
SIVALAR:
Dış duvar sıvası Bayındırlık Bakanlığı Şartnamesinde yer alan 27.501 poz no’ lu dış sıva standartlarına uygun olarak yapılacaktır.
BALKONLAR:
Balkonlar, projesine uygun olarak yapılacaktır.
Balkon zeminleri seramikle döşenecektir.
Balkon korkulukları paslanmaz çelikten yapılacaktır.
DOĞRAMALAR VE KAPILAR:
Dış doğramalar Rehau marka renkli PVC doğrama olacaktır. Tüm camlar 4+4 mm kalınlığında çift ısı yalıtımlı cam olacaktır.
Salon penceresi yere kadar Fransız balkon olacaktır. Tüm doğramalarda denizlikler geniş tutulacaktır. Dış doğramalara motorlu panjur yapılacaktır.
İç kapılar kaliteli mobilya kapı olacaktır. Kapı cilaları mat 1. sınıf cila ile kaplanacaktır. Salon ve mutfak kapıları camlı, diğer kapılar kapalı ahşap olacaktır.
Pencere camları 4+4 ısıcamlı, kanat kenarları çift lambalı yapılacaktır. Doğrama aksamı (kapı kolu, kilit, menteşe) dekoratif olacaktır.
Daire giriş kapıları en az 2 mm saç kaplı çelik kapı olacaktır. Dış yüzeyi dekoratif ahşap ile kaplı olup çift kilit sistemi ve güvenlik mandalı olacaktır. Kapılar Kale marka olacaktır. Ayrıca kapıda kapı tokmağı ve gözetleme dürbünü bulunacaktır.
Tüm kilit sistemi İTO veya Kale marka olacaktır. Banyoya WC kilit sistemi konacaktır.
DAİRE İÇİ ISLAK ZEMİNLER:
Dairelerin balkon, hol, mutfak, WC, ve banyoları 33×33 ebatta Vitra seramik veya muadili ithal bir marka seramik ile kaplanacaktır.
DAİRE İÇİ ISLAK DUVARLAR :
WC + Banyo duvarları Vitra marka seramik ile tavana kadar döşenecektir.
DAİRE İÇİ KURU ZEMİNLER :
Salon ve odalar masif döşeme yapılacak, döşeme sistre edilip Avrupa mat cila ile kaplanacaktır.
DAİRE İÇİ KURU DUVARLAR :
İç duvarlar sıva + alçı sıva + macun + saten boya ile kaplanacaktır. (Antre, mutfak, salon, yatak odaları, koridor.)
Süpürgelikler sıva ile hem yüz olacak, sıva – süpürgelik arası fuga yapılacaktır.
DAİRE İÇİ TAVANLAR :
Tavan sıvası + plastik badana yapılacaktır.
Islak Hacimler, asma tavan (Alüminyum ya da taş yünü) ile kaplanacak, asma tavan açılır kapanır sistemli olup arıza anında bakım onarım imkanı sağlanacaktır.
Daire giriş hol tavanı alçıpan yapılacak tavan aydınlatması için spot konacaktır.
KARTONPİYER:
Salon, koridor ve odalara kartonpiyer yapılacaktır.
DIŞ CEPHE KAPLAMALARI:
Dış cephe, silikonlu boya ile boyanacak ya da projede öngörülen malzeme ile kaplanacaktır. Dış cephenin seçiminde YÜKLENİCİ ile ARSA SAHİPLERİ ortak karar vereceklerdir.
MUTFAK DOLAPLARI VE TEZGAH:
Mutfak tezgahı granit yapılacak, mutfak dolapları Lineadekor olacaktır. Mutfak dolaplarına Franke marka ankastreler (ocak fırın davlumbaz) YÜKLENİCİ tarafından konacaktır. Mutfakta raylı kiler dolabı olacaktır. Mutfakta tüm elektrikli ev aletleri için yeterli sayıda priz konacaktır. Mutfak armatürleri ARTEMA marka olacaktır.
MERDİVENLER VE APARTMAN BOŞLUKLARI:
Apartman girişi zemini ve merdivenleri granit kaplanacaktır. Bina giriş holü granit ile kaplanacak granit bordür ile şekillendirilecektir.
Giriş holünün uygun bir yerine flotal ayna konulacaktır. Bina giriş tavanı alçıdan kaplanıp dekoratif spot ışıklarla aydınlatması yapılacaktır. Bina giriş kapısı 1. sınıf dekoratif kapı olacaktır. Giriş kapısına harekete duyarlı sensör ile aydınlatma yapılacaktır.
Merdiven boşluklarına ferforje demir veya kaliteli alüminyum merdiven korkuluk sistemi yapılacaktır. Merdiven aydınlatmasında harekete duyarlı sensör kullanılacaktır. Merdiven boşluğu duvarları kaliteli saten boya olacaktır.
Merdiven direkt çatıya kadar çıkacak, merdiven son kat ile çatı arasına havalandırmayı da sağlayacak aydınlık yapılacaktır.
Bina merdiven hollerinde yangın muslukları ve tertibatı için projesine uygun olarak yangın dolapları bulunacaktır.
Bina girişinde her daire için posta kutusu konulacaktır.
Bina girişinin müsait bir yerine güvenlik için oda yapılacak güvenliğin diafon sistemi yardımıyla daireler ile irtibatı sağlanacaktır.
SIHHİ TESİSAT :
Temiz ve pis su tesisat ve kalorifer boruları Fırat veya Vespo marka PVC olacaktır. Pis su tesisat ana kolonları çatı arasına kadar devam edecektir.
Pimaş malzemelerin montajında conta kullanılacaktır.
Arsanın uygun bir yerine her bir daire için en az 500 litre miktarına göre beton su deposu yapılacaktır. Depo yapımında su yalıtımlı hazır beton kullanılıp vibratör ile sıkıştırması yapılacaktır. Depo içi ve dışı su yalıtım katkılı sıva ile sıvanacaktır. Depo içine sıva üstüne ayrıca çimento esaslı su yalıtım izolasyonu uygulanacaktır. Son olarak depo içi suya dayanıklı havuz seramiği ile kaplanacaktır. Depo içi temizliği için temizleme vanası konacaktır. Depodaki suyun dairelere taşınması için çift kademeli genleşme depolu sessiz çalışan hidrofor konacaktır.
Banyoda Vitra malzemelerden takım kullanılacaktır. Ayrıca banyoda veya banyo dışında projeye uygun olarak çamaşır makinesi yeri olacaktır.
Mutfakta çift gözlü çelik eviye sıcak + soğuk su tertibatlı + bulaşık makinesi (tezgah altı) su giriş ve çıkışı konacaktır.
Banyoda küvet ve duş kabini yapılacaktır. Rezervuarlı klozet Vitra marka olacaktır. ARTEMA marka sıcak – soğuk su batarya ve tesisatı konulacaktır. Banyoya Hilton lavabo konacaktır.
Banyo + WC + Çamaşırlıkta gerektiği kadar seramik sabunluk, kağıtlık vs. aksesuar bulunacaktır.
WC’ de Vitra marka 1 adet Alaturka veya alafranga hela taşı, klozet ile 1 ad. Lavabo (konsol) ile gerekli aksesuar (sabunluk, Kağıtlık vs.) konulacaktır.
ı. Tüm vitrifiye malzemesi vitra marka olacaktır.
Sıhhi tesisat kalemleri 1. sınıf işçilik ile yapılıp T.S.E. garantili olacaktır.
Elektrik-Müşterek-Sıhhi Tesisat için bağımsız bölüme hizmet veren düşey şaftlar projede konulacak her kat için müdahale kapısı bulunacaktır.
Her daire su tesisatına müstakil su sayacı takılacak, Elektrik ve su sayaçları katlarda veya zemin ya da bodrum katta uygun bir yerde olacaktır. Su sayaçları ahşap dolap altına alınacaktır.
KALORİFER TESİSATI VE RADYATÖRLER:
Doğalgaz kolon hattı yapılarak mutfaklarda ocak başına kadar getirilecektir.
Kalorifer ve sıcak su bağımsız kombi sistemi yapılacaktır.
Kombiler Vaillant marka olacak ve YÜKLENİCİ tarafından takılacaktır. Daire ısıtılması için 1. sınıf dekoratif Baymak ve Demirdöküm panel radyatör konulacaktır. Banyo ısıtılması havlupan radyatör ile yapılacaktır.
Doğalgaz depozito ve sözleşmeleri ARSA SAHİBİ tarafından yatırılacak proje ve gaz açma YÜKLENİCİ tarafından yapılacaktır.
ELEKTRİK TESİSATI :
Projesine uygun anahtar, topraklı priz (prizlerin tümü topraklı yapılacaktır) yapılacaktır. Elektrik tesisatına ait tüm sigorta, kaçak akım rolevesi ve yangın rolevesi Siemens marka olacaktır. Elektrik kabloları Siemens veya HES veya Vatan kablo olacaktır.
Tüm elektrik tesisatı trifaze olacaktır. Elektrik sayaçları trifaze akıllı sayaç olacaktır. Bina elektriğinin topraklandırılması yapılacaktır.
Her daire için en az 3 telefon hattı çekilecek ve bütün odalara telefon bağlantısı yapılacaktır.
Her daire ile görüntülü audio marka otopark, kapı ve kapıcı konuşma (İntercom) tesisatı yapılacaktır.
Kablolu TV için her daireye tesisat yapılacak, tesisat zemin katındaki TV ana panosuna kadar döşenecektir. Ayrıca binaya uydu anten konacaktır. Salon, mutfak ve yatak odasına anten tesisatı yapılacaktır.
Elektrik anahtarları ve prizler Buffer, Metesan, Viko veya Molvena marka olacaktır.
BAHÇE TANZİMİ VE ÇEVRE İSTİNAT DUVARLARI :
Yapılacak olan kentsel tasarım ve peyzaj projesine uygun olarak çevre düzenlemesi yapılacaktır. Bahçede gezi alanları, ağaçlandırma ve dinlenme alanları yapılacaktır.
Bina çevresi duvarla çevrilecek, duvar süsleme tuğlası ile dekore edilecektir. ve uygun ölçüde üzerine demir korkuluk yapılacaktır.
Bahçeye harekete duyarlı sensör ile aydınlatma tesisatları ve ekonomik ışıklandırma yapılacaktır.
Bahçenin uygun bir yerine tüm arıtma sistemlerini sahip olan yüzme havuzu yapılacaktır. Yüzme havuzu etrafına güneşlenme yerleri yapılacaktır.
22. ASANSÖR :
Kattaki daire sayısına göre çift hızlı dört kişilik sessiz asansör konacak, asansöz 2 yıl garantili İSO ve TSE belgelerine sahip Otis marka olacaktır.
Kabin içine otomatik kapı konacak, kabin ışıklandırması dekoratif ve yeterli olacaktır. Kabin içine FM yayın yapan radyo konacaktır.
Elektrik kesilmesi durumunda acil aydınlatma sağlayacak güçte akü sistemi konulacaktır.
JENARATÖR
Bina bodrum katına asansörün çalışması, merdiven aydınlatması, otopark otomatik kapının açılması, dış mekan ve otopark aydınlatması için yetecek güçte jeneratör konacaktır.
Jeneratör elektriğin kesilmesi ile otomatik çalışacak, elektriğin gelmesi ile otomatik kapanacaktır.
Jeneratör için bodrum katta ses yalıtımına sahip kabin yapılacaktır. Jeneratör havalandırılması yapılıp eksoz gazının dışarı atılması için tertibat yapılacaktır.
ARSA ÜZERİNDEKİ MEVCUT BİNANIN DURUM
Şu anda arsa üzerinde bulunan mevcut binanın elektrik, su, doğalgaz ve Telekom’a olan borçları ARSA SAHİBİ tarafından kapatılarak YÜKLENİCİYE teslim edilecektir. YÜKLENİCİ, yıkım için ruhsat alacak, çevre güvenliği için her türlü tedbirleri alıp, yollara, komşu arsa ve binalara zarar vermeksizin binanın yıkımını gerçekleştirecektir. Bu nedenle doğabilecek zararlardan müteahhit sorumlu olacaktır.
ARSA SAHİBİ YÜKLENİCİ
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği -2-
NOTERDE DÜZENLEME ŞEKLİNDE YAPILAN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT VE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
1- Taraflar
Bu sözleşme bir tarafta, ………. adresinde ikamet eden ………. (bundan sonra “Arsa Sahibi” olarak anılacaktır) ile, diğer tarafta, ………. adresinde mukim ………. ortaklığı (bundan sonra “Müteahhit” olarak anılacaktır) arasında ve aşağıdaki şartlarda yapılmıştır.
2- Sözleşmenin Konusu
Arsa sahiplerinin, sahibi bulundukları ………. İli, ………. İlçesi, ………. Mahallesi, ………. sayılı adada ………. no.lu parseller üzerine kat karşılığı inşaat yapım işidir. İnşaat gösterilen parselleri teşkil eden toplam ………. m² yüz ölçümlü arsa vasfındaki gayrimenkul üzerine yapılacaktır. Sözleşme konusu adalarda yapılacak olan plan değişikliği (tevhit) işleminden sonra oluşan yeni ada numarası yapılacak olan inşaatın arsasını teşkil eder. Sözleşmeye konu olan bu taşınmazların noter harcına esas teşkil etmek üzere kararlaştırılan değeri: ………. TL olup, taraflar arasında ileride çıkacak bir uzlaşmazlıklar da bu bedelin her iki taraf yönünden taşınmazın gerçek bedeli olduğu yolunda bir hak oluşturmayacağını taraflar kabul ve taahhüt ederler.
3- Müteahhit tarafından arsa sahiplerine ait taşınmazlar üzerine mevcut imar durumuna veya yapılacak yeni imar planına göre fenne uygun ve arsa sahibinin isteği doğrultusunda yapılacak proje çerçevesinde arsanın, plan tadilinden sonra ortaya çıkacak olan bağımsız bölümlerin tamamı %50 – %50 olarak arsa sahipleri ve müteahhit arasında paylaşılacak olan inşaatın, kat karşılığı olarak yapılmasını taraflar karşılıklı olarak kabul etmişlerdir. İnşaat, sözleşmede belirtilecek şekil ve şartlarla ilgili mevzuat ve teknik şartlara uygun olarak müteahhit tarafından yapılacaktır. Yapılan bu sözleşmeyi müteakip imar durumunun irtifa ve kat artırımına imkân vermesi halinde, arsa sahiplerinin isteği üzerine müteahhit ilave blok/blokları, kat/katları yapmak zorundadır. Sözleşmeden sonra her ne şekilde olursa olsun inşaatta yapılacak fazla blok, kat veya sözleşme dışı kazanılacak bağımsız bölümler bu sözleşme esasları dâhilinde müteahhit ve arsa sahipleri arasında %50 -%5 ( ) esasına göre paylaştırılacaktır. Müteahhitten daire satın alan üçüncü şahıslar ilave yapılan blok veya katlarlardan her hangi bir maddi, manevi hak iddia edemezler.
4- Yer Teslimi
Sözleşmeye konu olan arsanın inşaata uygun ve boş durumda olduğu taraflarca kabul edilmiştir. Arsa sahipleri bu sözleşmenin imzalanması günü yer teslimini yapmış olmaktadır. Müteahhit bu sözleşmeyle birlikte söz konusu arsayı gerekli teknik incelemeleri ve analizleri yaptırdığını ve de arsanın sözleşmeye uygunluğunu kabul etmiş olarak teslim almıştır.
5- Yapılacak inşaatlar için taşınmazların tapuda tevhit işlemlerini yaptırmaya, belediyeden imar durumunu almaya, ilgili kurumlarda plan değişikliği teklifi yapmaya plan değişikliği onaylatmaya, plan tadilatı yapmaya arsa ve inşaatla ilgili olarak belediye, vilayet ve diğer kamu kurumları nezrinde arsa sahipleri adına gerekli her türlü taleplerde bulunmaya, çap ve yol kodu almaya, inşaat plan ve projelerini onaylatmaya, inşaat ve temel üstü ruhsatlarını ve oturma ruhsatlarını almaya ve inşaatın tamamlanmasına kadar gereken her türlü resmi işlemleri takip ve intacı için arsa sahipleri de bu sözleşmenin imzalanmasını müteakip müteahhide bu yetkileri tanıyan sınırlı bir vekâletname verilmesini kabul etmişlerdir.
6- İşe Başlama – İşin Süresi
Müteahhide teslim edilecek taşınmazlar üzerinde inşa edilecek inşaatın süresi; bu sözleşmenin noterde imzasını müteakip başlayarak toplam ………. ay olup, müteahhit inşaatı bu süre sonunda , inşaat ruhsatına ve iş bu sözleşmeye uygun olarak noksansız kusursuz ve her türlü ayıptan arı anahtar teslim olarak bitirir ve iskan ruhsatını alarak arsa sahiplerine teslim edecektir. Bu sözleşmenin yapılmasından itibaren 8 ay içinde inşaat ruhsatının alınıp inşaata başlanılacağı müteahhit tarafından kabul ve taahhüt edilmiştir. Bu 8 aylık süre toplam ………. aylık sürenin içinde olup ek bir süre değildir. Bu sözleşme ve ekli İş Planında belirtilen süreler kesin süre niteliğinde olup müteahhit bu sürelere uymakla zorunludur.
7- Süre Uzatımı
Bayındırlık ve İskan Bakanlığının tarafından kabul edilen inşaatın yürütülmesini engelleyici mücbir sebeplerin (Savaş, seferberlik, genel grev ve deprem) ortaya çıkması halinde, süre uzatımı verilebilir. Yukarda sayılan haller dışındaki haller mücbir sebep olarak kabul edilmeyeceklerdir. Sözleşme kapsamına ilave işlerin dâhil edilmesi söz konusu olur ise, bu ilave işlerin yapılması ile sınırlı olmak ve 3 ayı geçmemek üzere müteahhide ek süre verilmesi söz konusu olabilir. Bu durumda arsa sahipleri tarafından kabul edilebilecek makul sebepler olması halinde 3 aylık ek bir süre (kesin ve kati olmak kaydıyla) kabul edilir.
8- Sorumluluklar
Müteahhit sözleşme imzalanmasından itibaren anahtar teslimine (iskanı alınmış olarak) kadar her türlü masrafları karşılar. Anahtar tesliminden maksat; arsa üzerinde inşa edilecek tüm blokların, kapalı garaj vs dâhil, çevre düzeni ile birlikte sözleşmeye projelere, şartnameye ve yasaların belirlediği tüm esaslara uyularak noksansız bitirilmesi, tüm tesisatın monte edilmiş ve sorunsuz çalışır durumda olması ve iskan ruhsatı alınmış biçimde kullanıma hazır hale getirilmesidir. Sözleşmeye ve işin yapılmasına ilişkin her türlü vergi, resim, harçlar ile diğer masraflar müteahhide aittir. Bu vergi, resim harçlarda sözleşme süresi içinde meydana gelebilecek her türlü artışlarda müteahhit tarafından karşılanır. Bunun yanı sıra işçi ücretleri, sigorta masrafları ile her türlü cezai ve hukuki yükümlülükleri, işçi kazası ve ölümlerindeki sorumluklar ile üçüncü kişilere verilecek her türlü zararda sorumluluk müteahhide aittir. Müteahhit sözleşme konusu arsada işçi sağlığı ve üçüncü kişilerin güvenliği açısından her türlü önlemi almak zorundadır. Yapı denetim yasasından kaynaklanan sorumluluklar müteahhidin üzerinde olup arsa sahibinin yapacağı her hangi bir ödeme olması durumunda müteahhit bunu arsa sahibine ödemek zorundadır. İnşaat alanında ki her türlü alet, edevat, malzeme, makine, vasıta ve sair malzemelerin muhafazası müteahhide aittir. Herhangi bir nedenle inşaatın telef olması halinde sorumluluk müteahhit’te olup arsa sahibinin zararı müteahhit tarafından karşılanır. İnşaat sırasında komşu parsellere, yola, elektrik, su. telefon, kanalizasyon, vs. tesislere verilecek zararlardan müteahhit sorumludur. Müteahhit arsa sahibi adına tüm kamu kurum ve kuruluşlarında yapacağı işlemlerden sorumlu olup bu işlemlerden arsa sahibin zarara uğraması halinde bunları karşılamayı taahhüt eder. Şayet arsa sahibi yukarda sayılan sebepler veya benzeri durumlardan dolayı her hangi bir zarara uğrar veya ödeme yapar ise bunlar için müteahhit’e rücu eder. Yine müteahhit inşaatla ilgili olarak yapacağı işlemlerle ilgili belgelerin bir nüshasını da arsa sahiplerine bir hafta içinde teslim edecektir.
9- Sigorta
Müteahhit inşaata ait yapı sigortası (All Risk sigortası), zorunlu deprem sigortası, mali mesuliyet sigortasını yaptırmak zorunda olup bedeli müteahhit tarafından karşılanacaktır. Söz konusu sigorta sözleşmesi yukarda da ifade edildiği üzere bu sözleşmede müteahhidin sorumluluğuna giren tüm alanları kapsayacaktır. Sigorta poliçelerinin bir kopyası da arsa sahibine teslim edilecektir. Sigorta yaptırması müteahhidin arsa sahibine karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
10- Proje Onayı
Sözleşmenin yürürlüğe girmesini müteakip, müteahhit; her türlü izin ve ruhsatı alacak ve uygulama projelerini hazırlayacaktır. Aynı şekilde müteahhit, inşaatın statik projelendirmesinde deprem hesaplamaları ve zemin etüt işlemlerini de yapmış olacaktır. Arsa imar durumunun verdiği en uygun imkânlar gözetilerek müteahhitçe yaptırılacak projenin, arsa sahiplerinin muvaffakatı alınmadan onayı ve uygulanmasına geçilemez. İlgili makamların onayına sunulmadan önce her türlü proje ve belge ile ilgili olarak arsa sahibinin onayı alınacaktır. Arsa sahipleri adına bu onayı ……….’nin yapmasını arsa sahipleri kabul ederler. Arsa sahiplerince uygun bulunmayan projenin müteahhit tarafından yeniden düzenlenip proje üzerinde muvaffakat’ın alınması gerekir. İnşaat aşamasında proje tadili gerektiği hallerde yapılacak her proje tadilatında arsa sahipleri adına yukarıda yazılı kişinin muvaffakatının alınması gereklidir. Sitenin ismine ortak karar verilecektir.
11- Denetleme
Müteahhit işin ifası sırasında işin başında sürekli olarak uzman bir teknik eleman bulunduracaktır. İnşaat arsa sahipleri tarafından veya görevlendirecekleri herhangi biri veya bir teknik eleman/elemanlarca denetlenecektir, her zaman kontrol edilebilecektir. Arsa sahipleri adına bu kontrolü ………., ………. veya bunlarca görevlendirilecek herhangi biri veya bir teknik eleman/elemanlarca yaptırılacaktır. Fen kurallarına veya sözleşmeye ekli teknik şartnameye uygun olmayan hususlar yukarıda yazılı kişilerce müteahhide yazılı olarak bildirildiğinde müteahhitçe geciktirilmeden koşullara uymayan veya ayıplı iş düzeltilecektir. Arsa sahiplerinin bu kontrol yetkisinin olması müteahhidin inşaat yapımındaki sorumluluklarını ortadan kaldırmaz.
12- Daire ve Diğer Meskenlerin Dağılımı
Bağımsız bölümlerin tamamı %50 – %50 olarak arsa sahipleri ve müteahhit arasında paylaşılacaktır. Bu sözleşme ile yapılması kararlaştırılan bloklarda arsa sahibi ve müteahhit arasında kat kat paylaşılacak bir bloktan tek numaralı katları alan diğer blokta çift numaralı katları alacaktır. Bodrum katlardaki çıkabilecek bağımsız bölümler %50 – %50 esasında çapraz olarak bölüşülecektir.
13- Satış Yetkisi
Bu sözleşme ile inşaatın seyrine göre arsa sahiplerince yukarıdaki esaslarla belirlenecek dairelerin müteahhide devri aşağıda yazılı olduğu üzere yapılacaktır.
- a) Müteahhit, bütün inşaatın (tüm blokların) su basmanı seviyesini tamamladığında, müteahhide ait dairelere ilişkin arsa payının %15’i
- b) Bütün inşaata ait betonarme ve çatı kapanması tamamlandığında müteahhide ait dairelere ilişkin arsa payının %25’i,
- c) Bütün inşaata ait iç ve dış kaba sıva ve ince sıva, doğrama takımı, elektrik ve sıhhi tesisat döşeme bitiminde müteahhide ait dairelere ilişkin arsa payının %25’i,
- d) Çevre düzenlemesi bitimi, son kat boya, dış cephe ve asansör takımı bitiminde müteahhide ait dairelere ilişkin arsa payının %20’i,
- e) İskan alınıp dairelerin arsa sahiplerine eksiksiz ve bu sözleşmede öngörülen özellikleri haiz olarak teslim edilmesini müteakip, müteahhide ait dairelere ilişkin arsa payının bakiye %15’i müteahhide devir ve ferağ edilecektir.
- f) Müteahhit kendisine ait olan daire/dairelerden üçüncü şahıslara satış yapar ise (tapu devri yapılmadığı halde), daha sonra oluşabilecek herhangi bir problemden de kendisi ile alıcı sorumlu olacak, arsa sahipleri hiçbir şekilde sorumlu tutulamayacaktır.
14- Ölüm Vukuu – Temerrüt
Müteahhit tarafından inşaatın tamamlanıp arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin teslim süresi sözleşmede kararlaştırılmış ve müteahhitçe taahhüt edilmiş olduğundan; bu süre sonunda veya sözleşmede saptanan tarihlerde edimin ifa edilmemesi halinde ayrıca ihtara gerek olmaksızın müteahhit mütemerrit olur. Müteahhit sözleşme süresi içinde herhangi bir gerekçe ile taahhüt konusu inşaatı yapmaktan imtina ederse, inşaata başlamamakta ısrar ederse veyahut bu sözleşme ve ekli iş programında ki sürelere uygun davranmazsa veya kalan sürede inşaatı bitiremeyeceği anlaşıldığı takdirde arsa sahiplerine fesih hakkı doğar. Bu durumda müteahhit arsa sahiplerinin tüm zarar ve ziyanını faiziyle öder. Ayrıca cezai şart olarak müteahhit arsa sahibine belediye asgari beyan değerinin iki katı kadar bedel ödemeyi taahhüt eder. Tarafların birinin vefatında varisler ve ortakları işbu sözleşme hükümlerine aynen uymayı şimdiden kabul ve taahhüt eder, ölüm inşaatın gecikmesine mücbir sebep olarak gösterilemez.
15- Müteahhidin gerek sözleşme süresi içinde ve inşaat aşamasında sözleşme kurallarına uymamakla, hakkında çekilen ihtarla, gerekse sözleşme süresi sonunda veya bu sözleşmede ve ekli İş planında belirtilen sürelere uymayarak inşaatı tamamlamayarak (ihtara gerek olmadan) temerrüde düşmesi durumunda arsa sahipleri, borçlu temerrüdünden kaynaklanan haklarını kullanabileceklerdir. Bu haklardan arsa sahiplerinin temerrüde rağmen borcun ifasını talep etmeleri durumunda müteahhit, arsa sahiplerine teslimi gereken tüm daireler için uğrayacakları kira geliri kaybını temerrüt tarihi itibariyle geçerli rayiç kira bedeli üzerinden ödeyecektir ayrıca buna ek olarak arsa sahibine düşen her daire başına aylık rayiç kira bedeli kadar da cezai şart olarak kabul ve taahhüt eder. Bu durumda süre en fazla 6 ay olup 6 ay içinde inşaatın tamamlanması gerekir.
Arsa sahiplerinin temerrüt üzerinde sözleşmeden dönme ve tazminat talep etmeleri durumunda ise, işbu sözleşme akdedildiği ilk andan itibaren ortadan kalkmış sayılacak ve müteahhit inşa etmiş bulunduğu kısmı arsa sahiplerine iade edecektir. Bu durumda arsa sahipleri, müteahhide verilmesi söz konusu olan dairelerden yeterli miktarını satarak inşaatı tamamlama imkânına sahip olacaklardır. Müteahhide ait dairelerden, inşaatın tamamlanması için satılanlar dışında müteahhide ait daireler kalacak olur ise, bu daireler Müteahhide verilecektir. İnşaatın tamamlanmasından kasıt, bütün bloklar, ortak mahaller ve ilgili kısımların iskan ruhsatı alınabilecek duruma getirilmesidir.
Arsa sahiplerinin temerrüt üzerine ifa yerine tazminat talep etmeleri durumunda ise Müteahhit, arsa sahiplerine işbu sözleşme çerçevesinde arsa sahiplerine teslimi gereken tüm dairelerin bitirilmiş haldeki satış bedelini tazminat olarak ödeyecektir. Bu ihtimalde de arsa sahipleri, müteahhide ait dairelerden yeterli miktarını üçüncü şahıslara satarak elde edilecek gelirlerden hem inşaatı tamamlayabilecek ve hem de mahrum kaldıkları kira gelirim tahsil edebileceklerdir. Müteahhide ait dairelerden inşaatın tamamlanması için satılanlar dışında Müteahhide ait daire kalacak olursa, bu daireler Müteahhide verilecektir. İnşaatın tamamlanmasından kasıt bütün bloklar, ortak mahaller ve ilgili kısımların iskan ruhsatı alınabilecek duruma getirilmesidir.
Bu sözleşmenin 14 ve 15’inci maddelerinde belirtilen hallerin ortaya çıkması durumunda arsa sahipleri yine bu maddelerde belirtilen haklarını inşaatın geldiği aşamayı da göz önünde bulundurarak özgürce kullanabileceklerdir. Gecikme durumunda da ihtirazı kayıt ileri sürmeden inşaatın teslim alınması halinde de cezai şartlar bağlayıcılığını korurlar.
16- Projeler ve Masraflar
- a) Mimari Proje: İmar durumuna, çap, röperli kroki, istikamet rölevesi, kot-kesit TEK trafo belcelerine uygun olarak İmar kanunu Keçiören belediyesi imar yönetmeliğinin ısı yalıtım, otopark ve diğer imarla ilgili meri mevzuata göre tanzim edilecektir. Ruhsat mevzuatına esas olacak ve tatbikat projeleri arsa sahiplerince onaylanacaktır.
- b) Statik Proje: Hazırlanan mimari projelere göre betonarme karkas sistem Deprem Yönetmeliklerine uygun olarak hazırlanacak.
- c) Tesisat Projeleri: Meri imar mevzuatına uygun olarak elektrik, sıhhi tesisat, doğalgaz, telefon, TV, internet, kalorifer tesisatı ve hesaplan ayrıca ısı yalıtım projesi tanzim edilecek.
İnşaat sırasında kullanılacak su ve elektrik ile ilgili işlemler müteahhit tarafından yürütülecek bunlarla ilgili tüm ödemeler ilgili kurumlara müteahhit tarafından yapılacaktır. İnşaata kullanılacak malzemelerin kalitesi ve markası teknik şartname ve arsa sahibinin isteği doğrultusunda belirlenecektir. İnşaatın sözleşmedeki şartlara uygun olarak yapılmasını kabul ve taahhüt eden müteahhidin kalitesi düşük veya sözleşmede kabul edilen nitelikte ve saptanan marka dışında kullandığı malzeme ile yapılan ayıplı veya nefaset farkı olan işlerin inşaat aşamasında veya inşaat sonrasında arsa sahiplerince uygun hale getirilmesi gereken durumlarda müteahhit sözleşmeyi uygun olmayan işi sökerek veya yıkarak uygun hale getirmeyi taahhüt eder. Bu hallerden ötürü arsa sahiplerinin uğrayacağı her türlü zarar müteahhit tarafından karşılanacaktır.
17- İnşaatın çevre ve bahçe düzenlemesi, lokal yapımı, kapıcı dairesi tüm malzeme ve işçilik ücretleri, proje ve inşaat ruhsatı, harç ve diğer izinler, cins tashihiyle ilgili veraset ve intikal vergileri ve harçları hisse devir tapu harç ve masrafları, iskan ruhsatı harçları ve masrafları velhasıl inşaatın yapımı için gereken tüm giderleri. Tapu, Vilayet, Belediye, Noter vs. özel veya resmi kurum ve kuruluşlara yapılacak her türlü ödemeler ile harç ve vergileri, yapı denetim şirketi ödemeleri bu sözleşmeden sonra çıkacak yasa ve tüzükler vs. mevzuat ile ihdas edilecek her türlü vergi harç ve masraflar müteahhide ait olup arsa sahiplerince hiç bir masraf ve gidere katılınmayacaktır.
18- İşin Devir Edilmezliği
Müteahhit inşaatı kısmen veya tamamen üçüncü şahıslara veya resmi, yarı resmi kurumlara temlik edemez, ipotek veremez, hacze karşılık gösteremez.
19- Yönetim Planı
Müteahhit sözleşmenin imzası ile birlikte sözleşmenin kullanım şartları da dâhil arsa sahibi ile birlikte hazırlayacakları bir yönetim planını kendisine düşen bağımsız bölümlerde yapacağı satışlar esnasında alıcılara aynen kabul ve imza ettirmeyi, kendisi satın aldığı takdirde bizzat kabul ve imza etmeyi beyan ve taahhüt eder.
20- Taraflar arasında bu sözleşmeden doğan ilişki nedeniyle yapılacak yazışma ve tebligatın müteahhide bu sözleşmede yazılı adresine ve arsa sahipleri içinde yapılacak tebligatın ……….’nın yukarda yazılı adreslerine yapılması tebligatın tüm arsa sahiplerine yapılmış olacağını taraflar kabul etmiştir. Müteahhit ortaklardan birisine yapılan tebligatın diğeri içinde geçerli olup tebligatın tüm müteahhit şirket ve ortaklarına yapılmış olacağını taraflar kabul etmiştir. Taraflar arasında yapılacak bildirimlerin noter aracılığı ile keşide edilecek ihtarname ile yapılmasını taraflar kabul ederler. Olası adres değişikliklerinin bir hafta içinde karşı tarafa, yazılı olarak bildirilmediği takdirde bu sözleşmede belirtilen adreslere yapılacak tebligatların geçerli ve usulüne uygun tebligat hükmünde olacağı da taraflarca kabul ve beyan edilmiştir.
21- Bu sözleşmenin uygulanmasından doğacak uyuşmazlıklarda ………. Mahkeme ve İcra Daireleri yetkili olacağını taraflar kabul etmişlerdir.
22- Sözleşmenin Ekleri
İnşaatın teknik ve estetik niteliklerin tespit eden teknik şartname ve mahal listesi ile bağımsız bölümlerin paylaşımını gösteren kroki, ortak sosyal donatımlar listesi (park, bahçe, ticari alanlar, kapalı ve açık garajlar), inşaat aşamalarının sürelerinin tespit edildiği iş planı ve inşaat ruhsatı ile yerleşim planı, zemin etüdü raporu, mimari projeler, statik hesaplamalar, peyzaj projesi ile arsa sahibinin yazışmaları, yüklenicinin yazışmaları ve diğerleri bu sözleşmenin ayrılmaz parçalarıdır.
23- Müteahhit şirketin/şirketlerin ortakları ………. ile ………. işbu sözleşme ile müteahhit için öngörülen yükümlülüklerden, müteahhit ile birlikte müteselsilen sorumlu olmayı, bu sözleşmenin müteahhit tarafından ihlal edilmesi sebebiyle arsa sahiplerinin uğrayacağı her türlü zarardan bütün şahsi malvarlıkları ile sorumlu olmayı kabul ve taahhüt etmişlerdir. Bu sebeple, müteahhit şirketin ortağı olan şahıslar da işbu sözleşmeye imza koymuşlardır.
İşbu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ../../…. tarihinde ……….’da iki nüsha olarak taraflarca hazırlandı, okunup imzalandı.
- Arsa Sahibi
- Müteahhit
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi -3-
GAYRIMENKUL SATIM VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
1-TARAFLAR :
İşbu sözleşmede kullanılan deyimler aşağıdaki şekilde anlaşılacaktır.
GAYRİMENKUL MALİKİ : X Noterliğinin X yevmiyesinde kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki maliklerin tamamı ‘gayrimenkul maliki ya da arsa sahibi’ olarak anılacaktır.
ASIL MÜTEAHHİT : X San. Ve Tic. Ltd. Şti.(bundan sonra asıl müteahhit olarak anılacaktır. )
ALT MÜTEAHHİT :
ALT MÜTEAHHİT TAŞERONU : …………Yapı Market ve Konut İmalat Yetkilisi
MÜŞTEREK-MÜTESELSİL KEFİL :
1-) Asıl Müteahhidin Kefili;
2-) Alt Müteahhidin Kefili;
2-SÖZLEŞMENİN KONUSU :
Mülkiyeti X Noterliğinin X yevmiyesinde kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki gayrimenkul maliklerine ait olan X İli, ….. İlçesi, …. Mah 3 nolu sokakta kain …-ada; … parsel (tevhid işlemi ile …. parsel numarasını almıştır. ) kayıtlı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat işinin asıl müteahhide tekabül eden bağımsız bölümlerinden B-Blok 11 nolu dükkan B-3, B-6, B-10 Nolu (dubleks) dairelerin tamamının alt müteahhide devri karşılığı sekiz normal daire iki dubleks daire ve bir dükkanın alt müteahhit tarafından imalatı işidir.
a) Asıl müteahhit sözleşme şartları gereğince ilgili hükümlere istinaden bütün bağımsız bölümlerin tamamının alt müteahhit tarafından işbu sözleşme hükümleri kapsamında imal etmesi koşulu ile Bursa …. Noterliğinin …. yevmiyesinde kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gayrimenkul maliklerinin kendisine devir ve tescil ettirmeyi kabul, vaad ve taahhüt ettiği Bursa İli; Yıldırım İlçesi …. Mah 3 nolu sokakta kain …-ada; …parsel (tevhid işlemi ile … parsel numarasını almıştır. ) kayıtlı taşınmaz üzerinde tesis edilecek kat irtifakı neticesi oluşturulacak olan bağımsız bölümlerden B11 nolu dükkan B3 B6-B10(dubleks) nolu bağımsız bölümlerin tamamını 10.000-TL.(On Bin Türk Lirası) bedel karşılığında alt müteahhit firmaya gayri kabili rücu olmak üzere satmayı vaad ve kabul etmiştir. Alt müteahhit bu bedeli ödemeyecek olup imalat yükümlülüğünü ifa ile bağımsız bölümlerin bedelini ödemiş sayılacaktır. Alt müteahhit asıl müteahhitten ayrıca 140.000-TL.(Yüz Kırk Bin Türk Lirası:) imalat bedeli alacaktır.
Alt müteahhitin taşeronuna(….. Yapı) işbu sözleşmenin imzalandığı tarihte toplam 150.000-TL(Yüz Elli Bin Türk Lirası) bedelli kambiyo senedi verilecektir.
İnşaatın % 60’ı tamamlandığında D Blok 6 Nolu bağımsız dairenin mülkiyeti devir ve 100.000-TL nakit ödeme, inşaatın %100’ü tamamlandığında D Blok 10 Nolu bağımsız bölümün (dubleks) mülkiyeti devir edilecek ve 150.000-TL nakit ödemenin alt müteahhitin taşeronuna(….. Yapı) yapılacağını gayri kabili rücu olarak asıl müteahhit ve alt müteahhit müştereken ve müteselsilen kabul ve taahhüt ederler. İş bu taahhütlerin yerine getirilmemesi halinde asıl müteahhit ve alt müteahhit ve kefiller yukarıdaki bedellerin tümünden mal varlıklarıyla sorumludur.
b) Buna mukabil alt müteahhit firma asıl müteahhit firmanın gayrimenkul sahiplerine Bursa ….Noterliğinin ….. yevmiyesinde kayıtlı Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinde ve iş bu sözleşmenin eki niteliğindeki teknik şartnamede belirtildiği ve yapmayı taahhüt ettiği nitelikte bağımsız bölümlerin tamamının anahtar teslimi imalat ve teslimini gerçekleştireceğini kabul ve taahhüt etmiştir.
c) Bursa ….. Noterliğinin …… yevmiyesinde kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile işbu sözleşme arasında çelişki olması halinde işbu sözleşme hükümleri geçerli ve esastır.
C-1- İş bu sözleşme kapmasında kat irtifakı kuruluncaya kadar (kat irtifakı kurma masrafları da dahil olmak üzere ) geçen dönem içinde her türlü kurum ve kuruluşa ödenmesi gereken vergi, harç, rüsum ve benzerlerinin tamamını asıl müteahhit ödeyecektir. Sözleşmenin konusunu teşkil eden inşaatın proje bedeli, yapı denetim bedeli, belediye harçları, ve izinleri çevre düzenleme imalatı, çevre ve istinat duvarı imalatı asıl müteahhit tarafından ödeneceği ve yapılacağı; alt müteahhidin bu hususlarda hiçbir imalat ve mali yükümlüğünün olmadığı, alt müteahhit tarafından çalıştırılan işçilerin SGK bedellerinin tamamını alt müteahhit tarafından karşılanacağını taraflarca gayrikabili rücu kabul ve beyan ederler.
C-2- Asıl müteahhit, iş bu sözleşmenin tanzim edildiği aynı gün hiçbir ihtara ve ihbara gerek kalmaksızın, arsa sahipleri tarafından kendisine verilmiş olan Bursa ….. Noterliğinin …. yevmiyelerinde kayıtlı vekaletname kapsamında iş bu sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kuracak, imalat karşılığı olarak devir yükümlülüğü altında olduğu B blok 11nolu dükkan,B-3; B-6; B-10 nolu bağımsız bölümlerin tamamını alt müteahhide ihtara gerek kalmaksızın derhal devredecektir. Asıl müteahhit kat irtifakının kurulmasından itibaren üç gün içinde devir yükümlülüğü altında olduğu bağımsız bölümleri devretmediği taktirde gecikeceği her gün için ihtara gerek kalmaksızın muaccel olmak üzere alt müteahhide 500-TL. (BeşYüz Türk Lirası) cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
3- SÖZLEŞMENİN FESHİ
İş bu sözleşme kapsamında kat irtifakının kurulması ile birlikte kat irtifakının kurulduğu hususunun asıl müteahhide bildirilmesinden itibaren asıl müteahhidin devir, tescil ve ferağ etmeyi taahhüt ettiği bağımsız bölümleri alt müteahhide 30 gün içinde devir etmemesi halinde alt müteahhit başkaca hiçbir ihtara gerek kalmaksızın sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir.
Asıl müteahhit bu durumda;
a) İş bu sözleşme kapsamında kararlaştırılmış olan cezai şartlara müstenit doğmuş bütün bedelleri,
b) Alt müteahhidin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini ifa etmek amacı ile gerçekleştirdiği her türlü ödeme ve harcamanın tamamını ,
c) Alt müteahhidin ek sözleşme ve başkaca şekillerde kendisine yapmış ve yapacak olduğu her türlü ödemenin tamamını bila kaydı şart ile alt müteahhide iade etmeyi ve ödemeyi kabul ve taahhüt eder. İş bu ödemeler de şahsi malvarlığı ile sorumludur.
Fesih hakkının arsa sahipleri tarafından her ne sebeple olursa olsun yada asıl müteahhit tarafından haksız nedenle kullanılması halinde, asıl müteahhit alt müteahhidin o güne kadar doğan ve işbu madde de yukarıda belirtilen bütün cezai şartları ve zararları tazmin etme yükümlülüğü altında olup gerek asıl sözleşmeler gerekse işbu sözleşmenin her ne sebeple olursa olsun fesih olması halinde alt müteahhide devredilen bağımsız bölümler kendi uhdesinde kalır.
Alt müteahhit imalatı haksız nedenle % 70 seviyesinden daha düşük bir seviyede terk etmesi halinde kendisine işbu sözleşme gereği devredilmiş olan bağımsız bölümlere ilişkin satışlarının geçersiz olacağını kabul ve taahhüt eder.
4- DİĞER YÜKÜMLÜLÜKLER VE İMAR DEĞİŞİKLİĞİ HALİ
a) Asıl müteahhit proje tadilatı yapmak sureti ile B blok 11 nolu dükkanı 250 m2 resmi kullanım alanına kadar büyütmeyi taahhüt eder.
b) Asıl müteahhit her halükarda B-blok 11 nolu dükkanın 60 m2’den aşağı olmayacağını taahhüt eder.
c) Proje değişikliğine rağmen taahhüt edilen 250m2 ile 60 m2 arasında eksik kalan her m2 için asıl müteahhit alt müteahhide eksik m2 bedeli olarak 552-TL.(BeşYüz Elli İki Türk Lirası) 60m2’nin altındaki her m2 için ise 1.500,00-TL.(Bin Beş Yüz Türk Lirası ) ödemeyi gayrikabili rücu taahhüt eder.
d) Asıl müteahhit proje tadilatı yapıldığında daire niteliğindeki bağımsız bölümlerin büyüklüğünü Bursa …..Noterliğinin …. yevmiyesinde kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilenden daha az olamayacağını kabul ve taahhüt eder.
e)Asıl müteahhit alt müteahhide yukarıda belirtilen bağımsız bölümlerin devredilmesinin haricinde ayrıca 140.000-TL(Yüz Kırk Bin Türk Lirası) imalat bedeli ödeyecektir. Bu bedelin 47.000-TL’lik kısmı yapı denetim firmasının imalat seviyesini % 70 olarak belirlemesi ile 47.000-TL’lik kısmını Yapı Denetim Firmasının imalat seviyesinin % 80’e ulaştığını belirlenmesi halinde, kalan 46.000-TLyi ise alt müteahhidin iş bu sözleşme kapsamındaki bütün imalatlarını anahtar teslimi seviyesine getirmesi halinde ödenecektir. Alt müteaahit bu bedellerin asıl müteahhit tarafından ödenmemesi halinde edimini ifadan kaçınabilir. Bu nedenle meydana gelecek gecikmeler inşaat imalat süresine eklenecektir.
5- İMALAT SÜRESİ
Alt müteahhit, işbu sözleşme kapsamındaki imalatı sözleşmenin imzalanmasından itibaren yerin Asıl müteahhit tarafından kendisine harita mühendisi marifeti ile tespit edilmiş vaziyette tesliminden itibaren 12 aylık sürede anahtar teslimi seviyesine getirmeyi taahhüt eder.
Alt müteahhit belirtilen sürede imalatı tamamlayamadığı taktirde arsa sahiplerine ve alt müteahhide teslim etmesi gereken her bağımsız bölüm için aylık 500,00-TL cezai şart ödemeyi kabul eder.
6-MÜŞTEREK MÜTESELSİL BORÇLULAR
Müşterek ve müteselsil kefiller iş bu sözleşme hükümlerinin uygulanması gerçekleşmesi ve sonuçlarından zarar ziyan ve tazminatlarından ve her türlü hukuki, maddi ve cezai mükellefiyetlerinden ihtara gerek kalmaksızın müteahhide karşı kefili oldukları müteahhit ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Kefalet miktarlarında yukarıda yazılı meblağlar geçerlidir.7-TEKNİK ŞARTNAME
a) Daireler 110 m2 net, oda zeminleri kilit sistemli laminant parke olacaktır. Arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerde saten boya olacaktır.
b) Arsa sahiplerine ve asıl müteahhide kalan dairelerinin ıslak zeminleri TSE standardında seramik olacaktır. Banyo ve WC tabandan tavana kadar seramik olacaktır.
c)Mutfak dolapları MDF, zemini fayans olacaktır. Model ve renk seçimi mal sahibine aittir.
d)Dairedeki bilumum çeşme ve lavabolar TSE standardında 1. Sınıf olacaktır.
e)Dairelerde kombi tesisatı olacaktır. Petekler olacaktır. Ancak kombinin takılması
arsa sahiplerine ve asıl müteahhide aittir.
f)İç oda kapıları Amerikan kapı, dış kapı çelik kapı olacaktır.
g) Arsa sahiplerine ve Asıl müteahhide ait bağımsız bölümlerin Abonelik ücretleri, her türlü tapu masrafları, arsa sahiplerine ve asıl müteahhide ait olacaktır.
h) Dış doğramalar TSE standardında PVC olacaktır.
ı) Binaya asansör yapılacak ve çalışır vaziyette teslim edilecektir.
i) Binanın kroki görünümü ektedir.
j) İşbu sözleşme………………….. Tarihinde dört sayfa halinde imzalanmıştır.
ASIL MÜTEAHHİT
ALT MÜTEAHHİT
……….San. Ve Tic. Ltd Şti.
ALT MÜTEAHHİTİN TAŞERONUEAHHİT
ALT MÜTEAHHİTİN
ALT MÜTEAHHİT KEFİLİ
KEFİLİ
TAŞERONUNUN KEFİLİ
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi -4-
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
MADDE 1. TARAFLAR
YÜKLENİCİ FİRMA:
Sözleşmede YÜKLENİCİ FİRMA olarak anılacaktır.
ARSA SAHİBİ:
ARSA SAHİPLERİ TEMSİLCİSİ Sözleşmede ARSA SAHİBİ olarak anılacaktır.
MADDE 2.SÖZLEŞME KONUSU
Arsa sahibine ait Sakarya İli, Erenler İlçesi, … Mahallesi, ….. Mevkii, …. Pafta, … Parsel, numarasında kayıtlı ….. m2 alanlı taşınmazın yüklenici firmaya devri ile söz konusu taşınmaz üzerinde, Erenler Belediyesince verilecek İmar Durumu, Onaylı inşaat projesi, sözleşme hükümleri ve ekli teknik şartname ve sair protokol ve belge esasları dahilinde, kat karşılığı inşaat sistemine göre açık otopark alanlı, 1.sınıf kalitede, teknik kurallara ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili yayınlarına ve tarafların karşılıklı olarak onaylayacakları mimari projeye uygun olarak, 3 katlı toplamda …. Daire ve …. Dükkandan ibaret yapılacak inşaat ile söz konusu inşaat çerçevesinde kararlaştırılan dairelerin arsa sahiplerine devri ile ilgili tarafların hak ve yükümlülüklerini teşkil etmektedir.
MADDE 3.TARAFLARIN DAİRE PAYLAŞIMI
Sözleşme konusu arsa üzerinde yapılacak her bir metrekare bina ve bağımsız bölümler ile inşaat alanı ve bina dışında kalan eklenti ve müştemilatı Arsa Sahibi ve Yüklenici Firma arasında yapılacak inşaatın 2.(orta kat)katında yer alan … nolu ve …. Nolu daireler ile 3.(son kat)katta yer alan … nolu dairenin arsa sahiplerine verilmesi şeklinde anlaşmışlardır.
Sözleşme konusu taşınmaz üzerine yapılacak bina ve eklentilerinde, inşaat alanında ve arsanın bütününde Proje tasdiki sırasında imar yönetmeliğinden gelen bir avantaj oluşması halinde, yüklenici firma, bu avantajı sözleşme ile kabul edilen oran esas alınmak sureti ile Arsa Sahibi ile paylaşacaktır.
MADDE 4.YER TESLİMİ
Yüklenici firma, bu sözleşmenin imzalanmasıyla, söz konusu arsanın gerekli teknik ve hukuki incelemelerini ve analizlerini yaptırdığını, imar durumunu bildiğini ve arsanın sözleşmeye uygunluğunu kabul etmiş olarak teslim almış sayılacaktır.
Sözleşmeye konu arsa iş bu sözleşmenin imzalanması ile birlikte başkaca bir tutanak düzenlenmesine gerek olmaksızın Yüklenici Firmaya teslim edilmiş sayılacaktır. Yüklenici Firma, bundan böyle arsanın sözleşme tarihindeki konumu, topografik yapısı ve klasını ve sözleşme anındaki imar durumunu ve hukuki durumunu ileri sürerek bu sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini zamanında ve eksiksiz ve ayıpsız yerine getirmekten imtina edemeyecektir.
MADDE 5.İŞİN SÜRESİ
Yüklenici Firma, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren, arsa sahibinin inceleme ve onayına sunulacak olan proje çalışması ile diğer işlemlere başlayarak en geç 3 ay zarfında inşaat ruhsatını almak zorundadır. İnşaatı tamamlama süresi, ruhsat tarihinden başlayarak üzere 18 aydır.Bu süre sonunda çevre düzenlemesi de dahil olmak üzere inşaat, imar mevzuatı, proje ve teknik şartnameye göre tamamlanarak, Yüklenici Firma tarafından, oturulabilecek şekilde, anahtar teslimi olarak, yapı denetim firması tarafından düzenlenecek bir tutanakla, bağımsız bölümler Arsa Sahibine teslim edilecektir.
İskan ruhsat harç ve giderleri ile kat mülkiyetine geçiş ile ilgili tapu harç ve sair her türlü giderler Yüklenici Firmaya aittir.
İnşaat müddetinin taahhüt edilen bitim tarihinden sonraki bir tarihe uzaması halinde Yüklenici Firma uzayan her ay için Arsa Sahibine vermeyi taahhüt ettiği her daire başına 1.000,00-TL kira bedeli ödemeyi kabul eder.
İnşaat süresinin kanunda sayılı mücbir sebeplerle uzaması halinde bu mücbir sebeplerin meydana gelmesinden itibaren 10(on)gün içinde Yüklenici Firmanın Arsa Sahibine yazılı olarak haber vermesi ve bu sebeplerin vukuunu belgelendirmesi şarttır. Mücbir halin sona ermesinden itibaren herhangi bir ihtar ve bildirim zorunluluğu olmaksızın, en geç 30 gün içinde sözleşme şartları doğrultusunda inşaata kaldığı yerden devam edilecektir.
Sözleşmenin imzalanmasından sonra Yüklenici Firmanın kusuru olmaksızın resmi daireler kaynaklı imar engeli çıkması halinde geciken süre inşaat süresine eklenir.
İskan Ruhsatı, 18 aylık inşaat süresinin bitimini takip eden 3 aylık süre zarfında, Yüklenici Firma tarafından alınacaktır.
MADDE 6.ARSA SAHİBİNİN ÖLÜMÜ/YÜKLENİCİ FİRMANIN TASFİYESİ
Arsa sahibinin ölümü halinde sözleşme yasal mirasçıları yönünden aynı koşullarla bağlayıcı olup; yasal mirasçılar tarafından 1 ay içinde intikal işlemleri gerçekleştirilecektir.
Aynı şekilde Yüklenici Firmanın herhangi bir sebeple tasfiye olması halinde sözleşme tarihi itibariyle şirketi temsile yetkili Faruk Kara, Yüklenici Firmanın, arsa sahibine olan sözleşmesel edimlerini, şahsen sorumlu olarak yerine getirmeyi peşinen kabul ve taahhüt etmektedir.
MADDE 7. VERGİ-RESİM-HARÇ-SİGORTA-RUHSAT VS. YÜKÜMLÜLÜKLER
İş bu sözleşmede belirtilen arsa üzerinde, hazırlanacak projeye uygun şekilde inşa edilecek bina ve sair eklentiler ile ilgili olarak, sözleşme tarihinden itibaren iskan ruhsatı alınacağı tarihe kadar geçen dönem zarfında, Tapu Kadastro, Belediye ile ilgili mevzuat hükümlerine göre yapılması gereken, emlak vergileri dahil, ödemelerin tümü, aplikasyon işlemleri, zemin etüt raporu, altyapı katılım masrafları, inşaat sahasında oturma ruhsatı alıncaya kadar ki (iskan ruhsat alımı dahil) zaman içerisinde belediye ve diğer resmi dairelere yapılacak tüm ödemeler, cins tashihi harcı ve denetim için ödenmesi gereken yolluk ve harcırahlar, yapı denetim harçları ve firmaya yapılacak ödemeler ve benzeri tüm masraflar, ruhsat ve harç ödemeleri tüm işçilikler için ödenmesi gereken her türlü kesinti ve vergiler, SGK kesintileri ve bunların varsa cezaları tümüyle Yüklenici Firmaya aittir.
Yüklenici Firma sözleşme konusu Arsa Sahibine ait inşaatın tamamen ikmaline kadar, vergilerin, resimlerin ve harçların artması, yenilerinin konması, malzeme ve nakliye bedellerinin artması, işçilik ücretlerinin yükselmesi ve işçi haklarıyla ilgili veya mevzuatıyla ilgili yeni yükümlülükler getirilmesi ve benzeri sebeplerle Arsa Sahibinden hiçbir talepte bulunmayacaktır.
Sözleşmenin imzalanmasından itibaren iskan raporu alıncaya kadar geçecek sürede SSK prim ve vergilerin İş Kanunu gereğince mali, hukuki, cezai ve idari vecibelere Yüklenici Firma doğrudan muhatap ve sorumludur. Sigorta işyeri sicil numarası Yüklenici Firma adına alınacaktır. İskan alınmış konutların Yüklenici Firmaya ait olanların Emlak Beyannamesi ve Vergisi Yüklenici Firmaya aittir. İskan ruhsatı alınıncaya kadar (iskan ruhsatı dahil) her türlü vergi, resim, harç ve yapı denetimi gibi giderler Yüklenici Firma tarafından karşılanacaktır. Yapı Denetim Firması, Yüklenici Firma tarafından belirlenecektir.
Yüklenici Firma her türlü harç, ceza, vergi, stopaj, KDV, doğalgaz, elektrik, su bağlantı bedelleri, bunlarla ilgili her türlü sair giderler ile şantiye elektrik, su vs masrafları ile noter harçları da dahil olmak üzere inşaatın Arsa Sahibine anahtar teslimi olarak teslim edilmesine kadarki sözleşmede sayılanlarla da sınırlı olmaksızın her türlü gider ve masraflardan sorumludur. Abone bedeli, depozitolar Arsa Sahibine aittir.
MADDE 8. YÜKLENİCİ FİRMA VEYA TEMSİLCİSİNE VEKALET VERİLMESİ
Yapılacak inşaat için; sözleşme konusu parselin belediyeden imar durumunu almaya, arsa ve inşaatla ilgili olarak, belediye ve diğer kamu kurumları nezdinde Arsa Sahibi adına her türlü girişim ve talepte bulunmaya; inşaat plan ve projesini onaylatmaya, tapuya yönetim planı sunmaya, inşaat ve temel üstü ruhsatlarını almaya; inşaatın tamamlanmasına kadar, her türlü resmi işlemlerin takip ve intacını teminen, Arsa Sahibi tarafından, Yüklenici Firmaya gerekli vekaletnameler verilecektir. Vekaletname ile Yüklenici Firmanın yapacağı müracaatların hatalı ve kusurlu oluşlarından doğacak hukuki, mali, idari, cezai sorumluluk ve neticeleri Yüklenici Firmaya ait olacaktır.
Yüklenici tarafından işin yapılması amacına yönelik, ayrı bir vekaletnameye ihtiyaç duyulması halinde, 15 gün zarfında, sözleşme hükümleri çerçevesinde, ayrıca bir vekaletname tanzim edilerek Yüklenici Firmaya teslim edilecektir. Arsa Sahibine tanınan sürelerde yaşanacak gecikmeler inşaat süresine eklenecektir.
MADDE 9.ARSA SAHİBİ İLE YÜKLENİCİ FİRMANIN HAK VE SORUMLULUKLARI
Yüklenici Firma iş bu sözleşme kapsamına giren işlerde çalıştıracağı personelin her türlü vergi ve sigorta primleri Yüklenici Firmaya ait olup, Vergi ve İş Kanunu, Sosyal Sigorta Kanunlarının ve çalışma hayatının yasal yükümlülüklerini tam olarak uygulamak zorundadır. Sosyal Sigortalar Kurumu işyeri numarası müteahhit adına alınacak ve inşaatta çalışan işçi, usta, taşeron ve personelin yürürlükteki SSK yasasına göre iş kazaları, analık, ihtiyarlık ve meslek hastalıkları vs. sigortasını yaptıracak, primler kendisine ödenecektir.
Yüklenici Firma, yapılacak işin mahiyeti gereği İş Kanunu ve İş Güvenliği Tüzüğü gereği alınması gereken tüm tedbirleri işe başlamadan ve/veya devam ederken almak zorundadır. Aksi takdirde oluşacak zararın sorumluluğu ve zararı meydana getiren olaya ilişkin kusurun tümüyle kendisinde olacağını şimdiden kabul ve taahhüt eder.
Yüklenici Firma, taahhüt konusu işin devamı süresince, işyerinde çalışma ve iş güvenliğinin gerektirdiği her türlü tedbirleri almaktan doğrudan doğruya kendisi sorumludur. İnşaatın başlangıcından bitimine kadar inşaat alanında meydana gelebilecek iş kazalarından cezai ve hukuki olarak Yüklenici Firma sorumludur. Üçüncü şahıslara verilebilecek maddi ve manevi zararlardan da Yüklenici Firma sorumludur.
Yüklenici Firma vergi, resim ve harçlarla, inşaat tesisat ve teçhizat bedelleri işçi taşeron istihdam, fiyat ve ücretlerinde vukuu bulacak artış sebebiyle Arsa Sahibinden nakdi müzaheret bekleyemez, iktisadi ve kanuni şartların değişmesini ileri sürerek bu sözleşmedeki taahhüt ve vecibelerini değiştiremez.
Yüklenici Firmanın ve Arsa Sahibinin herhangi bir tasarruf veya üçüncü şahıslara olan borçlarından dolayı Yüklenici Firmanın veya Arsa Sahibinin bu mukavele ile elde ettikleri haklar ve inşaat üzerine tedbir, haciz, ipotek ile gelebilecek her türlü risk ve takyidatlardan ilgili taraf mesuldür.
Yüklenici Firmanın iflas veya konkordato ilan etmesi, mahkemenin konkordatoya karar vermesi, tüzel kişiye kayyum ilan edilmesi, tasfiyesine karar verilmesi halinde, sözleşme Arsa Sahibi tarafından fesh edilebilir.
Yüklenici firma ruhsatın alınmasını müteakip kat irtifakları kurulduğunda arsa sahiplerinin daire devirlerinin yapılmasından sorumlu olup daire devirleri yapılıncaya kadar ….. bedelli teminat senetleri arsa sahiplerine verilecektir.
MADDE 10.MÜLKÜN TARAFLAR ARASINDA BÖLÜŞÜLMESİ VE ORTAK ALANLAR
Kat irtifakına esas alınacak arsa paylarının belirlenmesinde Arsa Sahibinin onayı alınacaktır. Oluşturulacak bağımsız bölümlere ait işletme projesinin hazırlanmasında da arsa sahibinin onayı alınacaktır.
Hazırlanacak ve mutabakat ile tasdik olunacak projenin vaziyet planına uygun şekilde yapılacak olan binadaki bağımsız bölümlerin Yüklenici Firma ile Arsa Sahipleri arasındaki paylaşımı yapılacak inşaatın 2.(orta kat)katında yer alan … nolu ve …. Nolu daireler ile 3.(son kat)katta yer alan … nolu daireninArsa Sahibine ait olacağı şeklindedir. İmar durumlarında olabilecek lehte ve aleyhte değişikliklerde, bağımsız bölümler sayılarında oluşacak artış / azalmalarda bağımsız bölümlerin seçim hakkı Arsa Sahipleri ve Yüklenici Firma arasında alınacak ortak karar ile Arsa Sahibi ve Yüklenici Firmaya hisseleri oranında yansıtılacaktır.
Arsa Sahibine ait olacak toplam 3 daire veya inşaat alanı aynı olmak üzere dükkan karşılıklı mutabakat ile belirlenmiş olup geri kalan daireler ve dükkan Yüklenici Firmaya aittir.
MADDE 11. TEKNİK ŞARTLAR
A-İnşaat, imar durumuna göre, projeye uygun ve Yapı Denetim nezaretinde yapılacaktır. Temel çevresinde toprak ile temas eden kısımlara su ve ısı koruyucu yalıtım sağlanacaktır.
B-Dış duvarlar Isı Yönetmeliğine ve TSE standartlarına uygun malzeme ile yapılacaktır bölme duvarları mimari projeye uygun olarak, ses izolasyonuna uygun blok tuğla ile yapılacaktır.
C-Taşıyıcı sistem üzere su ve ısı yalıtımı tabakaları oluşturulduktan sonra, mimarı projeye uygun kaplama malzemeleri ile çatı inşa edilecektir. Binanın çatısı, daha önceden kullanılmamış ahşap malzeme ile kapatılacak, kiremit altı nem bariyeri ve karkas üzeri OSB malzeme ile kaplanacak, 1.sınıf kaliteli kiremit ile örtülecektir. Yağmur oluk inişleri zemine kadar uzanacaktır.
D-Binanın giriş kapısı, alüminyum profiller ile oluşturulacak, çift camlı olarak mimari projesine uygun imal edilecektir. Dış doğramalar (Pencere ve balkon kapıları) mimari proje detaylarına ve mimari konsepte uygun, Winsa, Fıratpen , Adopen Marka, en üst düzeyde ses ve ısı yalıtım özellikli PVC malzeme ile ve 1.sınıf işçilikle imal edilecektir. Tüm dış doğramalarda ısı yalıtımlı çift cam kullanılacaktır. Doğrama altlarına uygun ebatta mermerden denizlik ve balkon kapılarında yine uygun ebatta mermerden eşik kullanılacaktır.
Daire giriş kapıları birinci sınıf kalitede, ana merkez kilitli, emniyet kilitli, kanat içi ısı ve ses yalıtımlı, 2 adet 4 eksenli menteşe, 180 derece görüş açısına sahip mercekli dürbün, paslanmaz kapı kolları özelliğine sahip, ahşap kaplamalı çelik kapı olacaktır.
Daire iç kapıları, kapı kolları paslanmaz krom, menteşeleri krom, kilitleri Kale veya Özruh marka, kapı kolları silindirli oda tipi özelliklerine sahip Amerikan panel kapı olacaktır.
E-Dış cephede, ısı ve su izolasyonu özelliği olan 5cm mantolama sistemi uygulanacaktır. (File, sıva, dekoratif sıva ve dış cephe boya uygulanacaktır)Dış cephe suya dayanıklı, silikon esaslı, Filli Boya marka boya ile boyanacaktır. Renkleri Yüklenici Firma belirleyecektir.
F-Salon ve odalarda, 1.sınıf kalitesinde Çamsan marka laminant parke döşenecek, süpürgelikler ve kapı eşik profilleri ve detayları tamamen bitirilmiş ve kullanıma hazır hale getirilecektir.
G-Balkonlarda zemine uygun ebatta, dış hava şartlarına uygun Ege veya Çanakkale Seramik marka seramik kullanılacak, detayına uygun olarak aynı seramikten süpürgelik yapılacaktır. Balkonlarda, mimari projeye uygun olarak alüminyum kromaj korkuluk kullanılacaktır.
H-Daire içi duvarlar, kaba sıva alçısı üzerine karışık ince saten perdah alçısı olacak, astar boya üzerine subazlı, saten Filli Boya marka boya ile boyanacaktır. Tavanlar akrilik esaslı, Filli Boya veya Betakril marka boya ile boyanacaktır.
Mutfak ; projesine uygun olarak tezgah ile dolap arası uygun ebat ve modeldeEge veya Çanakkale Seramik marka seramik malzeme ile kaplanacak, kalan kısımlar alçı sıva üzerine subazlı alçı saten+silikonlu, Filli Boya marka iç cephe duvar boyası ile boyanacaktır.
Banyo ve WC duvarları, banyo, WC zeminleri, mimari proje ve dekorasyon konseptine uygun ebat ve modellerde, Ege veya Çanakkale Seramik marka seramik ile kaplanacaktır. Seramikler 2016-2017 kataloglarından Arsa Sahibi ve Yüklenici Firmanın karşılıklı mutabakatı ile belirlenecektir.
WC ve banyo tavanlarında rutubete dayanıklı (WR) alçı panolar ile düz asma tavan yapılacaktır. Alçı pano asma tavanlar alçı saten+tavan plastik boya ile boyanacaktır.
Salon ve odalarda tavan-duvar birleşimlerinde dekorasyon konseptine uygun detayda stropiyer, pencere ve balkon kapısı kısımlarında yine stropiyer yapılacak ve tavan ile aynı renge boyanacaktır.
Asma tavan yapılmayan diğer tüm mekanların tavanlarında, alçı sıva üzerine, Filli Boya marka, saten+tavan plastik boya kullanılacaktır.
Kullanılacak tüm malzemeler 1.sınıf, TSE uygun belgeli olacaktır.
I-Mutfak dolap ve gövdeleri, 1.Kalite MDF Lam malzemeden imal edilecektir. Üst dolap gövdelerinde dıştan görünen yüzeyler kapaklara uygun renk ve modelde olacaktır. Kapaklar, mebran malzemeden yapılacak, kapak menteşeleri frenli sistem, kulplar krom kaliteli malzemeden olacaktır.
Çekmeceler; tandem, frenler gizli, MDF Lam kasalı olacaktır.
Mutfak tezgahlarında granit marka ürünler kullanılacak, Evye krom olacak, evye armatürü Artema veya ECA mix marka olacaktır.
Mutfak dolaplarında projeye uygun yerlerde buzdolabı, bulaşık makinesi, fırınlı ocak sığacak şekilde boşluklar bırakılacaktır. Bu cihazların çalışması için gerekli elektrik, su ve pis su gideri bağlanması için gerekli sistem hazır hale getirilecektir. Projesine uygun ebat ve kapasitede davlumbaz montajı yapılmış vaziyette teslim edilecektir.
Mutfakta; yukarıda bahsedilen cihazların çalışması için gerekli elektrik prizleri haricinde tezgah üstüne gelecek şekilde 2 (iki) adet, tezgah kısmı dışında olacak şekilde 1(bir) adet olmak üzere elektrik prizi bırakılacaktır. Mutfak kullanıma hazır halde teslim edilecektir.
İ-Banyolarda konsept için tasarlanmış ayna ve banyo dolapları olacaktır.
Banyo dolap gövdeleri; 1.kalite beyaz MDF Lam, PVC kenar bantlı olacaktır. Kapaklar; MDF üzeri mat PVC mebran kaplamalı, kapazlama menteşe ve stoperli olacaktır. Ayna; rodajlı ve dekoratif pano üzerine montajlı olacaktır. Görünen yanlar MDF Lam olacaktır. Etejer; MDF üzeri, PVC Membran ile kaplanacaktır. Çekmeceler; randem, frenler gizli, MDF kasalı olacaktır. Dolaplarda üstten tutamaklı alüminyum boy kulp tercih edilecektir.
J-Apartman girişi ve kat holleri, merdivenler, bej mermer ile kaplanacak, merdiven korkuluk ve küpeşteleri proje konseptine uygun dizayn edilerek alüminyum kromaj elemanlardan yapılacaktır.
K-Sıhhi tesisat projesi, şartname ve standartlara uygun olarak komple yapılacaktır. Tüm tesisat malzemeleri Artema veya ECA marka, TSE uygunluk belgeli olacaktır. Soğuk su tesisatında yerine göre polietilen veya çelik boru ve fittings kullanılacaktır.
Çamaşır ve bulaşık makineleri için gerekli tesisat çekilecektir.
Sıcak su tesisat kombi sistemden beslenecek şekilde yapılacaktır.
Pis su tesisatı sert PVC malzemeden yapılacak ve ana kanalizasyon şebekesine bağlanacaktır.
Banyo takımları Kale veya Vitra marka olacaktır. Klozetler, gömme tip rezarvuarlı olacaktır.
Banyo bataryaları Artema veya ECA mix marka olacaktır. Banyo Vitra veya Kale Seramik marka seramik ile kaplanacaktır.
Seramikler 2016-2017 yılı kataloglarından Arsa Sahibi ile karşılıklı mutabakatla belirlenecektir. Banyoda Kale veya Vitra marka, flat duş teknesi kullanılacak, duş kabinleri Kale veya Vitra marka, temperli cam ve profilli olarak monte edilecektir.
L-Binaya doğalgaz girişi ana kolon tesisatı çekilecek, daire içi sıcak su kalorifer tesisatı yapılacak, bireysel ısıtma tesisatı, şartname ve standartlara uygun olarak komple tamamlanacaktır. Isıtma ve sıcak su temini doğalgazla uyumlu kombi ve radyatörlü sistem ile gerçekleştirilecektir. Kombi ve radyatörler Vaillant marka olacaktır.
M-Elektrik ve telefon tesisatı proje, şartname ve standartlarına uygun olarak komple tamamlanacaktır.
Priz ve anahtarlar Viko marka; sigorta panosu Siemens Votomat marka olacaktır. merdiven ve bina girişlerine yeterli sayıda aydınlatma armatürleri konulacaktır.
Binanın genel elektrik pano ve saatleri birlikte yerleştirilecektir. Ayrıca bina girişine yangın alarm sistemi kurulacaktır.
Binaya ortak Tv anten altyapısı yapılacak, merkezi anten takılacak ve her daireye salon, mutfak ve yatak odasına bağlantı kurulacaktır.
Türk Telekom şartnamesine uygun olarak bina içi telefon sortileri temin edilecek ve projesine uygun olarak monte edilecek, telefon ana kutusundan bu sortilere müstakil hat çekilecektir. Her daire için 1(bir) adet harici hat tesis edilecektir. Her dairenin içerisinde 1(bir) adet telefon prizi bulunacaktır.
Diafon sistemi Audio marka, bina girişi ile daireler arasında zil ile irtibat sağlayacak şekilde düzenlenecek, ayrıca konuşmalı diafon sistemi tesis edilecek ve cihazları takılacaktır.
N-Bina bahçesi ve ortak alanlarda peyzaj projesine göre, bahçe düzenlemesi ve bitkilendirme yapılacaktır. Projede gösterilen sınır duvarı ve parmaklık imalatı peyzaj projesine bağlı kalınarak imal edilecektir.
MADDE 12.EKSİK VE KUSURLU İŞLER
Yapılacak binadaki eksik ve kusurlu işlerden müteahhit sorumludur. Mal sahibine kalan bağımsız bölümde, ortak kullanım yerlerinde, işin teslimi veya kabulünde sonra tespit edilen eksik ve kusurlu işler mal sahibi tarafından hemen ihbar edilmemiş olsa dahi müteahhit sorumlu olup bu eksik ve kusurları bedelsiz değiştirmeyi kabul ve taahhüt eder
MADDE 13.YÖNETİM PLANI : Yüklenici Firma tarafından hazırlanacak olup; yönetim planı ile birlikte irtifak tesis edilecektir.
MADDE 14.APARTMANIN ADI: Proje adı ve bina adı Yüklenici Firma tarafından belirlenecektir.
MADDE 15.KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ TESİSİ
Bütün bağımsız bölümlerin arsa payları ve kat irtifakı cetvelinin Yüklenici Firma ve Arsa Sahibinin mutabakatı doğrultusunda düzenlenmesi esastır. Yüklenici Firma kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurarken karşılıksız arsa payı ihdas edemez. Söz konusu cetvelin ve kat mülkiyeti işlemlerinin takip ve intacı ile gerekli dökümanların tertip, tanzim ve bunlarla ilgili çizim, teksir, ozalit, fotoğraf, noter tasdiki, pul, resim ve harçlar gibi masrafları Yüklenici Firma tarafından ödenecektir.
İnşaatın tamamlanıp yapı kullanma belgesi(iskan) alınması Yüklenici Firmaya aittir. Bununla ilgili bütün harçlar, vergiler vs. masraflar Yüklenici Firma tarafından ödenecektir. İnşaatın sözleşmede belirtilen süre zarfında tamamlanmasını müteakip sözleşme ile tanınan süre doğrultusunda yapı kullanma belgesi yüklenici tarafından alınıp Arsa Paylı bağımsız bölüm tapuları iskan alınmış kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülecektir. Bu işlemlerin tüm harç ve masrafları Yüklenici Firmaya aittir.
MADDE 16.YAPI DENETİMİ : Yapı Denetim masraflar Yüklenici Firmaya ait olup; yapı denetimini gerçekleştirecek firma Yüklenici Firma tarafından belirlenecektir.
MADDE 17.TAPUYA ŞERH : İş bu sözleşmenin noter onaylı bir örmeği, taşınmazların tapu kayıtlarına, her türlü masrafı Yüklenici Firmaya ait olmak üzere, Yüklenici Firma tarafından şerh ettirilebilecektir.
MADDE 18.HUKUKİ SORUMLULUK
İnşaatın onaylı projelere, sözleşmeye ve teknik gereklere uygun olarak yapılıp yapılmadığı Yapı Denetim Firması eliyle gerçekleştirilecektir. Ayrıca arsa sahibi, talepte bulunması halinde, masraf ve ücreti kendilerine ait olmak üzere, belirleyecekleri ve Yüklenici Firmaya bildirecekleri bir inşaat mühendisi aracılığıyla da haricen kontrol yaptırabilecektir.
Arsa sahibi, inşaatın onaylı projelere aykırı taraflarca tespit edilen mahal malzeme listesindeki malzemeler kullanılmadan sürmekte olduğunu tespit etmesi halinde, aykırılıkların işin niteliği ve niceliğine uygun bir süre içinde giderilmesini isteme hakkına sahip olup; bu süre inşaat süresine ilave edilemez.
MADDE 19.SÖZLEŞME, TESCİL VE İNŞAAT GİDERLERİ
Bu sözleşme gereğince, noter masrafları da dahil olmak üzere ilgili tüm masraflar Yüklenici Firmaya aittir. Sözleşme konusu binanın bütün inşaat giderleriyle ilgili olarak sonradan doğabilecek her türlü resim, vergi, harç, gecikme zammı, gecikme faizi, prim vs. gibi giderlerin tamamı Yüklenici Firma tarafından karşılanacaktır. Bütün bağımsız bölümlerin tapuya tescili ve diğer resmi kurumlara gerekli müracaatların yapılması ve lüzumlu dökümanların hazırlanmasıyla ilgili harcamalar da Yüklenici Firmaya aittir.
Belirtilen hususlar tahdidi mahiyette olmayıp; başkaca herhangi vergi, resim, harç, ceza, gecikme zammı, gecikme faizi ile belge veya işlemin tam adının madde metninde yer almamış olması, Yüklenici Firmanın bu mükellefiyetlerinin sözleşme dışında olduğunu iddia etmesine hak ve imkan bahşetmez.
MADDE 20.ARSA SAHİBİ VE YÜKLENİCİ FİRMA TEBLİGAT ADRESLERİ
Taraflar, bu sözleşmeden kaynaklanacak ilişki ve uyuşmazlıklar nedeniyle yapacakları yazışmalarda ve birbirlerine gönderecekleri tebligatlarda, arsa sahibinin sözleşmede yer alan adresi; keza Yüklenici Firmanın da sözleşmede yer alan adreslerinin yasal tebligat adresi olduğunu kabul ve beyan ederler. Buna bağlı olarak olası adres değişikliklerinin bir hafta içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmediği takdirde arsa sahibinin mevcut adresi Yüklenici Firmanın sözleşmede yer alan adresine yapılacak olan tebligatların geçerli ve usulüne uygun tebligat hükmünde olacağı taraflarca kabul edilmektedir.
MADDE 21.ANLAŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ
Taraflar, karşılıklı olarak, birbirlerine tam bir güven ve geniş anlamda iyi niyetler içinde bu sözleşmeyi gerçekleştirmiş olduklarından herhangi bir sebeple aralarında anlaşmazlık çıkması durumunda öncelikle bir araya gelerek ve görüşme yoluyla ihtilafı çözmeye çalışacaklardır. Bu şekilde çözümlenemeyen uyuşmazlıklarda Sakarya Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
21 maddeden ibaret Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile ekindeki vaziyet planı, Arsa Sahibi ve Yüklenici Firmayı temsilen Faruk Kara tarafından okunduktan ve iradelerine uygunlukları teyit edildikten sonra imzalanmış ve aynı tarihte yürürlüğe girmiştir.
Bunun üzerine Arsa Sahibi yukarıda bilgileri yazılı gayrimenkul üzerine yapılacak olan dairelerin müteahhide kalacak kısımları üzerinde hiçbir hak talep etmeyeceğimi kabul ve taahhüt ederim, dedi.
Müteahhit ise yukarıda bilgileri yazılı taşınmaz üzerine proje ve sözleşmeye uygun olarak bir bina inşa etmeyi Arsa Sahiplerine verilecek olanları kendilerine teslim etmeyi, inşaatta istenilen malzemeyi kullanmayı ve inşaatı bütünüyle tamamlamayı kabul ve taahhüt ediyorum, dedi.
MÜTEAHHİT
Arsa Sahibi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi -5-
DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIMI SÖZLEŞMESİ
MADDE 1 – TARAFLAR
İşbu Sözleşme,
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIMINI ÜSTLENEN MÜTEAHHİT FİRMA:
– bundan sonra “MÜTEAHHİT”(%61-Altmışbir)olarak anılacaktır
İle diğer tarafta;
ARSA MALİKLERİ:
– bundan sonra hep beraber “ARSA MALİKLERİ/ARSA SAHİPLERİ” (%39-Otuzdokuz) olarak anılacaklardır –
Arasında aşağıdaki koşullarda işbu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı Sözleşmesi akdedilmiştir.
MADDE 2– TANIMLAR ve KISALTMALAR
2.1. SÖZLEŞME: İşbu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı Sözleşmesi”ni ifade etmektedir.
2.2. TARAFLAR: MÜTEAHHİT ve ARSA MALİKLERİ’ni ifade etmektedir.
2.3. ARSALAR: İşbu Sözleşme uyarınca üzerinde imar durumu, yasa ve mevzuatın tanıdığı en geniş olanakların kullanılması ile Sözleşme ve eklerine uygun olarak MÜTEAHHİT tarafından “arsa payı karşılığı inşaat yapımı” yükümlenilen arsa sahiplerinin aşağıdaki listede yer alan hisseler ile malik bulunduğu, parsel sayılı taşınmazlar ve/veya yüklenicinin gerekli göreceği adada bulunan diğer parsellerle ve/veya ada/adalar ve/veya bu ada/lardaki parsel/ler, ile tevhit ifraz yola terk ve her türlü imar uygulamaları sonucu oluşacak parsel veya parseller. Bu maddede belirtilen gayrimenkullerin Parsel numaralarında ve/veya yüzölçümlerinde herhangi bir yanlışlık olması halinde, tapu kayıtları ve sair resmi belgelerdeki kayıtlar esas alınacaktır.
2.4. BİNA/BİNALAR: Sözleşmeye konu arsalar üzerinde ve/veya yüklenicinin gerekli göreceği adada bulunan diğer parsellerle ve/veya ada/adalar ve/veya bu ada/lardaki parsel/ler,ile tevhit ifraz yola terk ve her türlü imar uygulamaları sonucu oluşacak parsel veya parseller üzerine onanmış proje, işbu Sözleşme ve ekteki teknik şartnameye göre inşa edilecek olan konut ve/veya ticari amaçlı yapılar olup, bundan böyle tekil olarak anıldıklarında “bina”, çoğul olarak anıldıklarında ise “binalar” olarak anılacaktır.
2.5. PROJE: MÜTEAHHİT tarafından hazırlatılarak arsa maliklerinin görüşlerine sunulan ve yazılı görüş ile onayları alındıktan sonra onanmak üzere yetkili tüm resmi ve/veya özel kuruluşlara sunulacak olan; Sözleşme konusu arsalar ve/veya yüklenicinin gerekli göreceği adada bulunan diğer parsellerle ve/veya ada/adalar ve/veya bu ada/lardaki parsel/ler, ile tevhit ifraz yola terk ve her türlü imar uygulamaları sonucu oluşacak parsel veya parsellerde uygulama imar plan şartları muvacehesinde imara tahsis edilen kısım üzerinde şehircilik, mimarlık, mühendislik ve peyzaj projelerini ifade eden ruhsatlı projeleri ve bu anlaşma ekindeki teknik şartname uyarınca Müteahhit tarafından inşa edilecek bağımız bölümleri,
2.6. BAĞIMSIZ BÖLÜM: Projenin yapılacağı alanda ilgili kurumların müsaadeleri doğrultusunda, işbu sözleşmede tanımlanan ARSALAR üzerinde, yetkili makamlarca tasdikli projeleri ve inşaat ruhsatına ve ekteki şartnameye ve yürürlükteki tüm mevzuata uygun olarak inşa edilecek binaların iskan edilecek bağımsız bölümlerini ifade etmektedir.
2.7. ANAHTAR TESLİMİ: Onanmış plan, proje ile sözleşme ve teknik şartnameye uygun olarak yapılacak bağımsız bölümlerin ortak mahallerle tümüyle ikmal edilip, altyapı, sosyal tesisler ve çevre düzenlemesinin tamamlanıp, tesisatlarının her türlü testlerinin yapılarak olumlu sonuç alınması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması için ilgili Belediyeye başvurulmasıdır.
2.8. İŞ PROGRAMI: MÜTEAHHİT’in mimari projelerin tasdik edilmesini müteakip, en geç 60 gün içerisinde ARSA SAHİPLERİ’ne sunmakla yükümlü olduğu iş programını ifade etmektedir.
2.9. TEKNİK ŞARTNAME: Sözleşmenin ekinde olup ayrılmaz ve aynı derecede hüküm taşıyan eki ifade etmektedir.
2.10. BAĞIMSIZ BÖLÜM
PAYLAŞIM TUTANAĞI: İmzalandığında sözleşmenin ayrılmaz ve aynı derecede hüküm taşıyan eki olacak tutanağı ifade etmektedir.
MADDE 3 –SÖZLEŞMENİN TANIMI ve KONUSU
İşbu Sözleşme’nin konusu, MÜTEAHHİT’in ARSA SAHİPLERİ’nin maliki bulunduğu ve mutasarrıfı olduğu ARSA üzerine mevzuat, Türk Standartları, Bayındırlık Bakanlığı yönetmelikleri, Sözleşme ve eklerinde belirtilen esaslara ve sürelere uygun olarak, birinci sınıf işçilikle ve Teknik Şartnameye uygun şekilde tamamlanan bağımsız bölümlerin ARSA SAHİPLERİ’ne anahtar teslim esasına göre teslimi karşılığında, ARSA SAHİPLERİ’nin MÜTEAHHİT’e arsanın %61 oranındaki hissesini inşaat yapımı işi karşılığında satış vaadinde bulunmasına ilişkin tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin kararlaştırılmasından ibarettir.
MADDE 4 –SÖZLEŞMENİN DEĞERİ
ARSA SAHİPLERİ maliki bulunduğu işbu sözleşmenin 2.3. maddesinde bildirilen arsaların %61 ini toplamda ……..-TL bedelle işbu sözleşmede yazılı koşullar doğrultusunda ve inşaat yapımı karşılığında MÜTEAHHİT’e satmayı vaad, kabul ve taahhüt etmiştir.MÜTEAHHİT de işbu sözleşmenin 2.3. maddesinde yazılı parsellerin %61’er hisselerini aynı koşullar doğrultusunda ve inşaat yapımı karşılığında ……….-TL bedel mukabilinde satın almayı vaad ve kabul etmiştir.(Sözkonusu değer noter harcına esas teşkil etmek üzere kararlaştırılmış olup, taraflar bu bedelin taşınmazın gerçek değeri olduğu yönünde bir hak oluşturmayacağını kabul ve taahhüt eder.)
MÜTEAHHİT, işbu sözleşme hükümlerine göre devir alacağı ve ARSA SAHİPLERİ’nin %61 hissesine tekabül eden bedeli nakit para ödemeden ancak işbu sözleşmede yazılı hükümler dairesinde “Anahtar Teslimi” olarak inşa etmeyi taahhüt ettiği bağımsız bölümlerin, %39 hissesini ARSA SAHİPLERİ için yaparak, ARSA MALİKLERİ’nin uhdesinde kalacak olan %39 hisselerine bu bağımsız bölümleri teslim etmek suretiyle ödeyecektir.
MADDE 5– TAŞINMAZIN MEVCUT İMAR DURUMU
MÜTEAHHİT, işbu Sözleşme’yi imzalarken Tapu, Vakıf, Orman İdaresi ve ilgili Belediyelerde gerekli araştırmaları yaparak ARSA’nın hali hazırdaki imar ve mülkiyet durumlarını bildiğini, revize imar planları ve uygulama imar planları ile ilgili araştırmaları yaptığını, ARSA üzerindeki işbu sözleşmeye ekli takyidat ve şerhlerden haberdar olduğunu, projeyi işbu şartların elverdiği ve her halükarda imar olanaklarının tanıdığı en geniş olanaklar ile hazırlayacağını beyan ve taahhüt eder. MÜTEAHHİT, her halükarda ARSA’ya hukuken tanınan inşaat yapılabilir alanına ilişkin azami miktarda inşaat yapmayı taahhüt eder. Hâlihazırda ARSALARA toplamda hukuken tanınan K.A.K.S.(EMSAL) alanının idari sebeplerle %10 veya daha fazla azalması halinde veya Emsalin 1,5 altında olması halinde MÜTEAHHİT inşaata başlama hususunda ARSA SAHİPLERİ’nin yazılı onayını almak zorundadır. Bu durumda ARSA SAHİPLERİ inşaata başlanmamasına veya yapılmamasına karar vermek hakkına haiz olacaktır. İşbu sözleşme konusu arsalar, arsalarla alakalı 1/1000 lik imar planlarının onaylanmasına müteakip müteahhide teslim edilecektir.
MADDE 6 – VEKÂLETNAME VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
ARSA SAHİPLERİ, işin yürütülmesi ile ilgili gerekli evrakları ve sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak Noterlikçe tanzim olunan vekâletnameleri MÜTEAHHİT’in yazılı talebini müteakip 15 gün içerisinde vermekle yükümlüdür.
İşbu madde kapsamında MÜTEAHHİT’e verilecek vekâletname ve yetki belgeleri ile ilgili tüm işlem masrafları MÜTEAHHİTtarafından yerine getirilecektir. MÜTEAHHİT bu işlemler sırasında ek yetkiye gerek duyulması halinde lüzumlu yetki belgelerini ARSA SAHİPLERİ’nin bilgisine sunacaktır. ARSA SAHİPLERİ, içeriğini uygun bulması halinde yeni vekâletnameleri noterde düzenleme şeklinde tanzim ettirecek ve MÜTEAHHİT’e teslim edecektir.
MÜTEAHHİT’e verilecek yetki belgeleri ve vekâletnameler, MÜTEAHHİT tarafından işbu sözleşme hükümlerinin ifasına ve işin takibi ile inşaatın yapılması gayesine yönelik olarak kullanılacaktır. ARSA SAHİPLERİ tarafından MÜTEAHHİT’e verilen vekâletname ve yetki belgelerinin, işbu maddede bildirilen amacın dışında kötüye kullanılması halinde, ARSA SAHİPLERİ’nin derhal vekaletten azil hakkı doğacak ve MÜTEAHHİT, ARSA SAHİPLERİ’nin uğramış olduğu zararları ilk talepte nakden ve defaten ödeyecektir.
MADDE 7- GAYRİMENKULÜN PAYLAŞIM ŞARTLARI
a) Yasal terk oranları düşüldükten sonra kalacak net alan üzerine alınacak emsal üzerin paylaşım gerçekleştirilecektir. İşbu sözleşme gereğince kararlaştırılan %39 ARSA SAHİPLERİ, %61 MÜTEAHHİT paylaşımından kasıt; tüm inşaat alanları ile ortak alanları toplamının yüzölçümü (m2) bazında paylaşımıdır.
b) İşbu Sözleşmeye konu olan taşınmazların %61 hissesinin MÜTEAHHİT’e devrine karşılık, MÜTEAHHİT de işbu Sözleşme ve ekindeki Teknik Şartname hükümlerine göre gayrimenkuller üzerinde alınacak inşaat ruhsatına ve sair tüm mevzuata uygun projeyi inşa edecektir.
c) ARSA SAHİPLERİ’nin işbu Sözleşme ile yükümlülüğü sadece MÜTEAHHİT tarafından yapımı üstlenilen inşaatın Sözleşme ’ye göre tamamlanarak kendilerine tahsis ve tefrik edilecek bağımsız bölümleri teslim almalarına karşılık, devir etmeyi vaat ve kabul ettiği %61 oranındaki hisselerin işbu sözleşmede öngörülen şartlarda tapu ferağ takrirlerini MÜTEAHHİT’e vermektir.
d)ARSA SAHİPLERİ konsept proje üzerindenkendilerinden görüş istenmesi tarihinden itibaren en geç 20 gün içerisinde görüş bildirecek ve nihai projenin uygulanabilmesi için arsa sahiplerinin yazılı onayı gerekecektir. Arsa sahiplerinin ortak kararları ile 20 günlük sürede cevap vermemesi durumunda konsept proje kabul edilmiş kabul edilecektir. ARSA SAHİPLERİ diledikleri takdirde inşaatın her aşamasında, imalatlarını kıyaslamak veya teknik şartnameye uygunluğunu denetlemek amacıyla masrafları kendilerine ait olmak üzere bir kontrolör tutabilir. MÜTEAHHİT; kontrolörün onaylı proje, konsept veya teknik şartnameye aykırılık nedeni ile tespit ettiği eksikliklerin ARSA SAHİPLERİ tarafından yazılı olarak bildirimini müteakip halin icabına uygun süre içerisinde bunları giderecektir. MÜTEAHHİT, kontrolöre detaylı bilgi vermek ve her türlü belgeyi incelemesine müsaade etmekle mükelleftir. İnşaatın ARSA SAHİPLERİ’nce bizzat veya yetkili kıldıkları kişi ve kişiler vasıtası ile kontrol edilmiş veya edilmemiş oluşu MÜTEAHHİT’in plan, proje, sözleşme, fenni ve teknik şartnameye uygun hareket etme sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
e) Taraflar, nesafet ve şerefiyeyi göz önüne alarak mutabakat ile işbu sözleşmede belirtilen hisseleri oranında, avan projenin ilgili Belediye tarafından onaylanmasının akabinde 15 gün içerisinde paylaşım yapacaklardır. Taraflar paylaşımı Blok bazında gerçekleştireceklerdir. MÜTEAHHİT; 3. Kişilere bağımsız bölüm satışını ancak avan projenin ilgili Belediye tarafından onaylanarak iş bu sözleşme konusu parsel veya iş bu sözleşme kapsamında oluşabilecek yeni parsel veya parsellere ilişkin inşaat ruhsatlarının alınması ve ARSA SAHİPLERİ ile MÜTEAHHİT arasındaki paylaşımın yapılmasının akabinde yapabilecektir. Paylaşım gerçekleştirilirken arsa sahiplerine tevhid öncesi parsellerine en yakın konumda blok veya bloklardan bağımsız bölüm tahsisi sağlanacaktır. ARSA SAHİPLERİNİN tevhid öncesi malik oldukları arsalara en yakın konumlarda yer alan ve yer itibariyle hak ve nesafete aykırılık yaratmayacak konumlarda 2 adet blok inşa edilerek bir adet blok veya seçilen bloktaki nesafet ve şerefiye ile belirlenecek bağımsız bölümler müteahhidin tercihine göre kalacaktır. Arsa sahiplerine kalacak blokta imar izinleri uyarınca konut nitelikli gayrimenkuller inşa edilecektir. Ancak arsa sahiplerinden dileyenlerin kat irtifakı öncesindeki talepleri ile kat irtifakı için hazırlanacak olan yönetim planı ile arsa sahiplerinin talep ettikleri bağımsız bölümlerde home ofis kullanımına müsaade edilecektir. Paylaşım yapılırken ARSA SAHİPLERİ bir bütün kabul edilecektir. ARSA SAHİPLERİ İLE MÜTEAHHİT arasında gerçekleşecek paylaşım tarihinden itibaren 30 gün içerisinde arsa sahiplerinin bağımsız bölüm paylaşımı yapmaları gerekmektedir. Bu süre sonunda paylaşımın gerçekleştirilememesi durumunda SPK lisanslı Değerleme şirketine masrafları Yüklenici tarafından karşılanmak kaydı ile paylaşım listesi hazırlatılacaktır. Aynen paylaşmaya elverişli olmayan veya birden fazla kişinin payı isabet eden bağımsız bölümler müşterek mülkiyetle kat irtifakına konu olacak ve müşterek maliklerin ortaklığın devamını talep etmeyeceklerini bildirmeleri halinde satılarak bedeli payları oranında paylaşılacaktır.
f) MÜTEAHHİT; inşasını üstlendiği bağımsız bölümlerin karşılığı olarak, arsanın yüzölçümü (metrekare) bazında %61 hisseye sahip olacaktır.
g) Müstakilen paylaşılamayan bağımsız bölümlerin kalması halinde; taraflar bu bağımsız bölümlerde hisseleri oranında ortak kalacaklar ve bu bağımsız bölümler satılmak suretiyle bedelleri MÜTEAHHİT ile ARSA SAHİPLERİ’nin hisseleri oranında paylaşılacaktır.
h) Yolların ve komşu parsellerin satın alınmasında ARSA SAHİPLERİ’nin hisseleri oranında önceliği olup, konuya ilişkin encümen kararından itibaren 20 günlük sürede ARSA SAHİPLERİ tarafından yolların satın alınması gerekmektedir. Yolların ARSA SAHİPLERİ tarafından işbu sürede satın alınması durumunda, yol alanına tekabül eden inşaat alanı da aynı paylaşım oranı ve yöntemi ile paylaşılacaktır. Karara müteakip 20 günlük sürede satın alma işlemi gerçekleşmediği takdirde MÜTEAHHİT yolları satın alarak işbu yol alanına tekabül eden inşaat alanını paylaşım dışarısında tutacaktır.
ı)Paylaşım sonucunda tutanak tutulacak ve paylaşılan bağımsız bölümler bir adet nihai paylaşımı gösteren liste ve bir adet kat irtifakına esas liste olmak üzere 2 liste halinde yazılarak tüm sözleşme taraflarınca imza altına alınacaktır. Kat irtifakına esas liste kurulacak kat irtifakı ve kat mülkiyetine esas teşkil edecektir.
MADDE 8- KAT İRTİFAKININ KURULMASI
a) Kat irtifakı, inşaat ve/veya temel üstü ruhsatının alınmasını müteakip 60 gün içerisinde MÜTEAHHİT tarafından kurulacaktır. Kat irtifakının kurulmasında ruhsata esas projeye göre bağımsız bölümler numaralandırılacak, metrekare, mevkii ve diğer özellikleri göz önünde bulundurularak tahmini değerleri ile orantılı olarak arsa payları tespit edilecek ve yapılan bu çalışma ARSA SAHİPLERİ’ne sunularak, ARSA SAHİPLERİ’nin yazılı onaylarını müteakip kat irtifakları kurulacaktır.
b) MÜTEAHHİT, kat irtifakının ve / veya kat mülkiyetinin kurulması esnasında Yönetim Planını da hazırlayarak ivedilikle ARSA SAHİPLERİ’nin yazılı onayına sunacak ve ARSA SAHİPLERİ’nin onayını müteakip tapuda tescil ettirecektir.
MADDE 9 – YAPI KULLANMA İZİN BELGESİNİN (İSKÂN) ALINMASI- KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI
İskânın alınması ile ilgili Belediye nezdindeki bilcümle masraflar MÜTEAHHİT tarafından karşılanacaktır. Kat mülkiyeti, iskânın alınmasını müteakip MÜTEAHHİT tarafından kurulacak ve kat mülkiyet tapuları ARSA SAHİPLERİ’ne ibraz edilecektir. Kat İrtifakı kurulması, iskan alınması ve yine Kat Mülkiyetine geçiş masraflarının tümü MÜTEAHHİT’e aittir.
MADDE 10– İNŞAATIN TESLİM SÜRESİ
MÜTEAHHİT, işbu sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç 36 ay içerisinde, inşaat ruhsatını alacaktır. MÜTEAHHİT, inşaat ruhsatının alınmasını müteakip en geç 48 ay içerisinde işbu sözleşmeye, projelerine ve ekli teknik şartnameye uygun olarak ARSA SAHİPLERİ’ne bağımsız bölümlerini anahtar teslim etmek zorundadır.İnşaat teslim süresi toplamda 84 ayı geçemez, işbu sürenin geçmesine rağmen (yasal ve mücbir sebepler dışında) işin tamamlanamamış olması halinde; Arsa Sahipleri, Müteahhit’in o güne kadar yapmış olduğu imalat karşılığı olan gayrimenkuller Müteahhit uhdesinde kalmak üzere tek taraflı olarak Sözleşmeyi fesih ederek işi başka bir müteahhide yaptırabilirler. Ancak, inşaatın tamamı dikkate alındığında bu tarih itibarı ile inşaatın %80’ının tamamlanması halinde Arsa Sahipleri sözleşmeyi geçmişe etkili olarak fesh edemezler, bu durumda işin tamamlanmasına yeter bedele sahip müteahhide kalacak bağımsız bölümlerden müteahhit tarafından belirlenen bağımsız bölümlerin satışı sureti ile inşaat tamamlatılacaktır.
MADDE 11– İNŞAATIN TESLİMİNİN GECİKMESİ HALİNDE MÜTEAHHİT TARAFINDAN ÖDENECEK CEZAİ ŞART
MÜTEAHHİT, inşaatı mücbir nedenler ve müteahhdin kusuru olmaksızın kamu kurum ve kuruluşlarının işi ve işle ilgili aşamaları durdurması dışında; 10. Maddede yazılı süre içerisinde sözleşme, proje ve ekli teknik şartnameye uygun olarak bitirerek Mal Sahipleri’ne bağımsız bölümlerin, ortak mahallerin, altyapı, ve çevre düzenlemesinintamamlanarak “Anahtar Teslim” usulüne uygun olarak tesliminigerçekleştirememesi halinde (10. Madde de belirlenen azami süreye kadar geçen süre için); gecikilen her ay için hissedarlara hisseleri oranında ödenmek üzere 3000 USD (üçbindolar) cezai şartı kira mahrumiyetini hiçbir ihtara gerek kalmaksızın nakden ve defaten ödemeyi beyan, kabul ve taahhüt eder.
MADDE 12– TESLİM
MÜTEAHHİT inşa edeceği bağımsız bölümleri ve ortak alanları tasdikli mimari projelerine, inşaat ruhsatına, ekli teknik şartnamesine ve mahal listesine uygun olarak tamamladıktan ve iskan (oturma iznini) başvurusunu yaptıktan sonra ARSA SAHİPLERİ’ne teslim etmek üzere yazılı bildirimde bulunacaktır. MÜTEAHHİT, işbu Sözleşme ile yapımını yüklendiği inşaatı tasdikli mimari projelerine, inşaat ruhsatına, işbu Sözleşmeye, ekli teknik şartnameye ve mahal listesine uygun ve tevhid öncesi parsellerine en yakın konumda olan bloklardan paylaşım uyarınca arsa sahiplerine kalan blok ve/veya bu blokta nefaset ve şerefiye ile belirlenmiş bağımsız bölümler anahtar teslimi suretiyle olarak ARSA SAHİPLERİ’ne teslim edecektir.
MÜTEAHHİT tarafından ARSA SAHİPLERİ’ne yapılacak yazılı bildirim tarihinden itibaren en geç 15 (on beş) gün içerisinde ARSA SAHİPLERİ’nin bizzat kendisi ve/veya tayin edeceği yetkili vekilleri, MÜTEAHHİT’in yetkilileri ile birlikte inşaatın kabul işlemlerine geçecek ve en geç 30 (otuz) gün içerisinde bu işlemleri tamamlayacaklardır. ARSA SAHİPLERİ’nin yazılı bildirimden itibaren 15 (on beş) günlük süre içerisinde, geçerli bir neden olmaksızın teslim işlemi için MÜTEAHHİT’e müracaat etmemesi veya tespit ettikleri ve tamamlanmasını istediği eksikleri bildirmemesi halinde işbu 30 (otuz) günlük sürenin son günü teslim yapılmış sayılacaktır.
Taraflar neticeyi belirten bir teslim tutanağı hazırlayarak, imzalayacaklardır. Eksiklikler ve/veya ayıplar var ise ve bu eksiklikler ve ayıplar yapının kullanım amacına uygun olarak kullanılmasına engel değilse, bağımsız bölüm/bölümler teslim alınıp, teslim belgesi düzenlenecektir. Ancak mevcut eksiklikler ve ayıplar MÜTEAHHİT tarafından derhal giderilecektir. Gizli ve olağan muayene ile görülemeyecek ayıplar hakkında ARSA SAHİPLERİ’nin itiraz ve tüm yasal hakları saklıdır.
MADDE 13 –MÜTEAHHİT’E DEVİR EDİLECEK OLAN 61/100 HİSSENİN DEVİR ZAMANI
ARSA MALİKLERİ’nden her biri tevhit nedeni ile malik bulundukları hisselerin %61’ını inşaatın yapım sürecine (blokların eş zamanlı inşası değilse arsa sahiplerine kalacak bloğun inşa aşamaları dikkate alınmak suretiyle) göre aşağıdaki şekilde devredeceklerdir.
a) Mimari projelerin tasdik edilip, taraflar arasında paylaşımın yapılması ve inşaat ruhsatlarının alınması ile 10 gün içerisinde MÜTEAHHİT’in %61 hissesinin, %10’unu
b) Kat irtifakının kurulmasını müteakip paylaşımın yapılmış olması kayıt ve şartı ile 10 gün içerisinde kat irtifakı kurulan kısımlara ilişkin MÜTEAHHİT’in %61 hissesinin, %5’ini
c) İnşaatın tamamının betonarme karkasının tamamlanıp, çatıların kapatılmasını müteakip 10 gün içerisinde betonarme karkası tamamlanan ve çatıları kapatılan kısımlara ilişkin MÜTEAHHİT’in %61 hissesinin %26’sını
d) İnşaatın tamamının iç ve dış sıvaların tamamlanması, pencere çerçeve ve camlarının takılmasını müteakip 10 gün içerisinde iç ve dış sıvaları tamamlanan, pencere çerçeve ve camları takılan kısımlara ilişkin MÜTEAHHİT’in %61 hissesinin %19’unu
e) Elektrik, su, kalorifer, asansör ve sair tesisatların montajlarının tamamlanmasını müteakip 10 gün içerisinde elektrik, su, kalorifer, asansör ve sair tesisatlarının montajları tamamlanan kısımlarına ilişkin MÜTEAHHİT’in %61 hissesinin %15’ini
f) İnşaatın yapı kullanma izin belgesinin alınması için ilgili belediye başkanlığına başvurulmasını müteakip 10 gün içerisinde MÜTEAHHİT’in %61 hissesinin %10’unu
g) İnşaata ait alt yapı, peyzaj ve çevre düzenlemesinin tamamlanmasını müteakip 10 gün içerisinde alt yapı, peyzaj ve çevre düzenlemesi tamamlanan kısımlara ilişkin MÜTEAHHİT’in %61 hissesinin % 5’ini,
h) İnşaatın tamamının yapı kullanma izin belgelerinin(iskanın) alınarak, tapuda gerekli cins tashihinin yapılıp, kat mülkiyetinin kurulmasını müteakip, 10 gün içerisinde yapı kullanma izin belgelerinin (iskanın) alınarak, tapuda gerekli cins tashihi yapılıp, kat mülkiyeti kurulan kısımlara ilişkin MÜTEAHHİT’in %61 hissesinin bakiye %10’unu pürüzsüz ve takyidatsız olarak MÜTEAHHİT’e devir edecektir.
Yukarıda belirtilen süreler, gelinen aşamaları yazılı olarak ARSA SAHİPLERİ’ne bildirimini ve ARSA SAHİPLERİ’nin gelinen aşamaları kontrolör aracılığı ile yada bizzat yazılı olarak teyit etmesini müteakip işlemeye başlayacaktır. MÜTEAHHİT’in yapılacak paylaşım sonucu ARSA SAHİPLERİ hissesine düşen kısımlara ilişkin yukarıda bildirilen aşamaları, yine işbu sözleşmeye uygun şekilde tamamlamaması halinde ARSA SAHİPLERİ’nin tapu devir yükümlülüğü doğmayacaktır. ARSA SAHİPLERİ’nden, mücbir sebep halleri saklı kalmak kaydıyla, işbu sözleşmede yazılı olduğu şekilde; MÜTEAHHİT’e inşaat yapımı karşılığında devretme taahhüdünde bulunduğu hisseleri devretmeyen hissedarlar, devir talebini içeren yazılı bildirim kendilerine tebliğ edildikten 15 (on beş) gün içinde devri gerçekleştirmezlerse, MÜTEAHHİT’in aynen ifa talebinde (hükmen tescil veya terkin) bulunma, inşaat yapımını bu süre zarfında durdurma ve sözleşmeyi feshetme hakları saklı kalmak kaydı ile gecikilen her gün için her bir imza sahibi, hissesi oranında ödemek kaydıyla;100,00-USD’yi (yüzdolar) cezai şart olarak MÜTEAHHİT’e ödemeyi, kabul ve taahhüt ederler.
MADDE 14 – MÜTEAHHİT’İN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
14.1. MÜTEAHHİT işbu Sözleşme ile “Anahtar Teslim” esasına göre yapımını yüklendiği inşaat işinin bütününü; imar durumunun tanıdığı en geniş hakları kullanarak yasalar, mevzuat ve projeler ile Sözleşme ve Teknik Şartname koşullarına uygun olarak inşa etmeyi kabul, beyan ve taahhüt eder.
14.2. MÜTEAHHİT işin proje ve mahal listesini, bu hususta teknik ve idari tüzük, yönetmelik, standart ve şartnameler ile fen, sanat kurallarına ve yapı sanatının genel olarak bilinen kaide ve kurallarına uygun olarak yapma sorumluluğunu üstlendiğini kabul, beyan ve taahhüt eder.
14.3. Tapu dairesi, Belediye Fen İşleri, İmar Müdürlüğü nezdinde mevcut arsaya ait röperli kroki, yol istikamet rölevesi, kat imar durumu aplikasyon kitle tespiti ile vs. belgelerin hazırlattırılması ve bunlarla ilgili olan harç ve masraflar tamamen MÜTEAHHİT’e aittir.
14.4. İnşaatın yapılabilmesi için ilgili Belediyeden gerekli izinlerin alınması, sözleşmenin 10. maddesinde belirtilen imar planlarının kesinleştirilmesi, inşaatın başlamasından tamamlanmasına kadar devam süreçte, ARSA SAHİPLERİ’nin verecekleri vekaletname çerçevesinde her türlü işlerin takip ve devamlılığının sağlanması, yapı başlama izin belgeleri (temel ruhsatı) de dahil olmak üzere inşaat ruhsat projelerinin (Mimari, statik, elektrik, tesisat, tatbikat, detay projeleri ile inşaat işinin gerektirdiği bilcümle plan ve projeler) tanzim ettirilmesi ve yapı başlama izin belgeleri (temel ruhsatı) de dahil olmak üzere inşaat ruhsatının ilgili Belediye ve kurumlardan alınması MÜTEAHHİT’in sorumluluğundadır. Hazırlanmış mimari projelerin, daire dağılımları ve plan/projeleri de dahil olmak üzere hazırlanacak inşaat işinin gerektirdiği bilcümle plan ve projeler, ARSA SAHİPLERİ’nin onayına sunulacak, ARSA SAHİPLERİ yazılı onay verdiği takdirde bu onaydan sonra planlar/projeler ilgili kurumlara onay için gönderilecektir. Projeler onaylandıktan sonra, ancak uygulamaya başlanmadan önce, ozalit bir nüshası, MÜTEAHHİT tarafından aslına uygunluk şerhi ile ARSA SAHİPLERİ’ne teslim edilecektir. İşbu sözleşmenin 20. Maddesinde yer alan projelerle ilgili idari kuruluşlarca yapılacak zorunlu değişikliklere ilişkin hükümler saklıdır.
14.5. Sözleşme konusu inşaatın yapımında temelden çatıya ve bağımsız bölümlerin teslimine kadar kullanılacak bilcümle malzemelerinin temini, nakliyesi, yerinde imali, montaj bedellerinin takibi ve ödenmesi MÜTEAHHİT’e aittir. Sözleşme kapsamında tanımlanan malzeme ve hizmetin dışında, malzeme ve hizmette istenilen herhangi bir değişiklik söz konusu olduğunda MÜTEAHHİT bu iş ile ilgili teklifi ARSA SAHİPLERİ’nin yazılı onayına sunacak ve yazılı onayını takiben bu değişiklik sözleşmenin bir parçası olacaktır.
14.6. İnşaatta çalıştırdığı işçilerin, teknik personelin, taşeronların, alt Müteahhitlerin, diğer elemanların ve personellerin asıl işvereni MÜTEAHHİT’dir. Bu nedenle inşaatta çalıştırdığı işçilerin, teknik personelin, taşeronların, alt müteahhitlerin, diğer elemanların ve personellerin tüm ücretleri, maaşları, hak edişleri, SSK primleri, vergiler, stopajlar ve her türlü tazminatları ve hakları ile iş Kanunu, Sosyal Sigortalar Kanunu, Vergi Kanunları ve ilgili sair mevzuattan doğan işverene ait her türlü hukuki, cezai ve mali sorumluluklar MÜTEAHHİT’e aittir. MÜTEAHHİT’in aksi davranışları nedeniyle doğabilecek hukuki, mali ve cezai sorumluluklar hiçbir surette ARSA SAHİPLERİ’ne yansıtılamaz. Bu maddede sayılan haller nedeniyle ARSA SAHİPLERİ’nin muhatap olacağı tüm talepleri MÜTEAHHİT derhal karşılamakla ve ARSA SAHİPLERİ’nin uğrayabileceği tüm zararları ARSA SAHİPLERİ’nin ilk talebinde nakden ve defaten ödemekle yükümlüdür.
14.7. İşyeri (inşaat) için yasal süresinde SSK’da dosya açtırmak ve inşaatın bitiminde SSK’ya borçlu olmadığına dair bir belgeyi ARSA SAHİPLERİ’ne ibraz etmek MÜTEAHHİT’in yükümlülüğüdür.
14.8. MÜTEAHHİT inşaatın başlangıcından bitimine kadar her türlü kazanın önlenmesi için gerekli tüm tedbirleri almak zorundadır. İnşaat sebebiyle vukuu bulacak veya istihdam ettiği şahısların eylemleri ile üçüncü şahıslara verilecek tüm zararlardan sorumludur ve her türlü idari, hukuki ve cezai mesuliyet MÜTEAHHİT’e aittir. Bu cümleden olarak gerek üçüncü şahıslara ve gerekse istihdam edilen kişilerin hasıl ettiği iş kazalarından doğan maddi ve bedeni hasarlardan dolayı ARSA SAHİPLERİ’nin hiçbir hukuki ve cezai sorumlulukları yoktur.
14.9. MÜTEAHHİT, inşaatla ilgili elektrik, su, atık su, vergi, resim, harç gibi hiçbir borcunun olmadığını ilgili resmi kurumlardan alacağı belge ile belgelemek ve bu belgeyi ARSA SAHİPLERİ’ne ibraz etmekle yükümlüdür.
14.10. Temin olunan her türlü malzemenin emniyetle korunmasını sağlamak, can ve mal güvenliği bakımından çevre ve işçi emniyetini temin etmek MÜTEAHHİT’in yükümlülüğüdür.
14.11. İnşaat faaliyetlerinin yürütülmesi ile ilgili olarak yetkili merciler ve/ veya mahalli idarelerce tahakkuk ettirilecek olan her türlü cezanın (İşbu sözleşme konusu inşaatın mülk sahibi olmaları sebebiyle MÜTEAHHİT’in kusurundan dolayı ARSA SAHİPLERİ’nin adlarına bu işle ilgili olarak gelenler de dâhil) ve sonuçlarının tek muhatabı MÜTEAHHİT olacaktır. MÜTEAHHİT, bu cezalar ve sonuçları ile ilgili olarak ARSA SAHİPLERİ’ne rücu edemez. ARSA SAHİPLERİ aleyhine rücuen herhangi bir işleme başvuramaz.
14.12. MÜTEAHHİT, kendisine terk edilen/edilecek bağımsız bölümlerin, üçüncü şahıslara devir ve satılması nedeniyle üçüncü şahıslara karşı doğacak her türlü hukuki ve cezai sorumluluk ve bununla ilgili her türlü giderler, harç ve rüsumlar, gelir ve katma değer vergileri ile vergi usul kanunları ve ilgili diğer mevzuat uyarınca ortaya çıkabilecek vergilerin asıl ve cezalarının ve sair her türlü hukuki sorunun tek muhatap ve sorumlusudur. MÜTEAHHİT, işbu madde kapsamındaki yükümlülüklerine aykırı davranması sebebiyle ARSA SAHİPLERİ’nin zarara uğraması halinde oluşan zararı derhal ve nakten; hiçbir itiraz ileri sürmeksizin ödeyeceğini şimdiden beyan ve kabul eder.
14.13. İşin yapılacağı mahal yakınında iş yerleri ve konutlar bulunduğundan MÜTEAHHİT mesai saatleri içinde ve dışında yapacağı çalışmalarda çevreye zarar ve rahatsızlık vermeyecek makul önlemleri alacaktır.
14.14. MÜTEAHHİT, ARSA SAHİPLERİ’nin yazılı muvafakati olmaksızın işi devir ve ciro edemez.
14.15. İnşaat yapımı işi ile ilgili doğacak her türlü hukuki ve cezai sorumluluk MÜTEAHHİT’e aittir. İşbu Sözleşme’ye konu inşaat yapımı işi ile ilgili her türlü yükümlülük MÜTEAHHİT’e ait olduğundan işin yapımı ile ilgili olarak yetkili mercilerce kesilen her türlü idari para cezasının tek muhatabı da MÜTEAHHİT’tir. İnşaat işinin mevzuata ya da yönetmeliklere aykırı olması nedeniyle doğacak idari para cezalarının ARSA SAHİPLERİ’nce ödenmesi halinde, MÜTEAHHİT ilk ihtarda ARSA SAHİPLERİ’nin ödemek zorunda kaldığı bedelleri nakden ve defaten tazmin edecektir.
14.16.Taraflar, kendisine sunulmuş belgeleri, sözleşme konusuna giren iş ve işlemleri ticari sır olarak gizli tutacak ve diğer tarafın yazılı onayı olmaksızın üçüncü kişilere açıklamayacaktır. Taraflar, üçüncü kişiler tarafından yasal yollarla zaten bilinenler veya bilinebilecekler dışındaki tüm bilgileri gizli tutmayı ve bu bilgileri yasal zorunluluklar hariç üçüncü kişilere vermemeyi, açıklamamayı ve işbu sözleşme ile tespit edilen amaçlar dışında kullanmamayı, kullandırmamayı, kamuya duyurmamayı veya bu şekilde sonuçlanacak davranışlardan kaçınmayı, hiçbir şekilde üçüncü kişilere karşı kötüleyici, olumsuz kanaat oluşturucu beyanlarda bulunmamayı taahhüt etmiştir. Gizlilik konusunda tespit edilen yasakların ihlali halinde diğer tarafın uğrayacağı tüm maddi, manevi ve/veya dolaylı zarar ve ziyanı karşılayacaktır.
MADDE 15– GİDERLER
15.1. Bu bağlamda MÜTEAHHİT tarafından yapılacak masraflar, vergi, resim, harç ve sair giderler aşağıda gösterilmiştir:
İmar durumunun alınması, projeler ve tadil projelerinin (inşaat işinin gerektirdiği bilcümle projeler) tanzim ettirilmesi, Belediye ve sair ilgili Kurum ve Kuruluşlarda tasdik ettirilmesi ve bunlarla ilgili telif hakları, ücretler, vergi, resim ve harçların tamamı, İnşaatın temel ve temel üstü ruhsatlarının alınması ile ilgili olarak Belediye Gelirler Kanunu gereğince ödenmesi gereken vergi, resim ve harçların tamamı, yapı denetim harç, vergi, resim ve bedellerinin tamamı,
ARSA SAHİPLERİ’ne isabet eden bağımsız bölümlerle ilgili yapı kullanma izin (iskân) belgesinin alınması ile ilgili Belediyede ödenecek vergi, harç ve masrafların tamamı,
Kat irtifakının kurulması ile ilgili bilcümle masraflar, harçlar ve vergilerin tamamı,
İşbu Sözleşmenin damga vergisi, noter masraflarının tamamı,
Kat mülkiyetinin kurulması ile ilgili vergi, resim ve masraflar,
Otopark harç, resim ve vergilerinin tamamı,
Sözleşmenin imzalanmasından hissedarlar lehine iskanın kurulmasına kadar geçen süreç içerisinde gayrimenkullerin(hisselerin) tahakkuk edecek tüm Emlak vergileri,
İnşaatın devamı süresince işgaliye harçlarının tamamı, ödenecektir.
Hisselerin tapuda MÜTEAHHİT’e devri (ferağı) sırasında ödenmesi gereken tüm alım ve satım harçları,
Her türlü yola-yeşile terk, cins tashihi işlemleri ile ilgili harçların tamamı, sözleşme şartlarında olmak kaydı ile çıkabilecek ve yeniden ihdas edilecek bilcümle masraflar, vergi ve harçların tamamı,
İnşaat safhasında İSKİ, TEDAŞ, BEDAŞ, İGDAŞ ve sair Kurum ve Kuruluşlar ile yapacağı sözleşmelerin masrafları,
ARSA SAHİPLERİ’ne hisseleri oranında tahsis ve tefrik edilecek bağımsız bölümlerin teslimi esnasında ortaya çıkacak II No.lu Harç Beyannamesi ile ödenmesi gereken iskan harcı ile iskan alınması için gereken her türlü masraflar,
Sözleşme konusu inşaatın yapımında kullanılacak bilcümle malzemenin temini, bedelleri, nakliyesi, yerinde imali ve montaj bedellerinin tamamı,
İnşaatta çalışacak işçilerin, teknik personelin, taşeronların, sair eleman ve personelin bilcümle ücretleri, hak edişleri, sosyal sigorta primleri, vergi stopajları, ikramiyeleri, İş Yasası’ndan ve diğer mevzuattan kaynaklanan her çeşit tazminatları ve haklarının tamamı,
Parsel içi altyapı, çevre düzenlemesi, aydınlatma vb. imalatlara ait harcamaların tamamı,
Bu Sözleşmenin imzalanmasından itibaren ARSA SAHİPLERİ tarafından MÜTEAHHİT’e verilecek vekâletnamelerin masrafları, MÜTEAHHİT tarafından ödenecektir.
MÜTEAHHİT’in işbu sözleşme ile “Anahtar Teslimine” uygun olarak yükümlendiği yükümlülüklerin ifasına yönelik her türlü inşaat giderleri ve yasal vergi, resim, harçları vb. ödemek yükümlülüğü MÜTEAHHİT’e ait olacaktır. MÜTEAHHİT’in işbu sözleşme ile yükümlendiği yükümlülüklerin ifasına yönelik her türlü inşaat giderleri ve yasal vergi, resim, harçların vb.lerinin işbu sözleşmenin sona ermesinden sonraki bir dönemde tahakkuk etmesi halinde dahi ödenmesi yükümlülüğü MÜTEAHHİT üzerinde olacaktır.
15.2. İşbu Sözleşme’nin imzası tarihinden önceki döneme ilişkin olarak ARSA SAHİPLERİ adına tahakkuk etmiş ve/veya edecek olan her türlü vergi, ceza, gecikme faizleri ve benzeri yükümlülüklerin tamamı ARSA SAHİPLERİ tarafından karşılanacaktır. Bu konuda temel prensip; yükümlülüklerin işin yapılmasına engel teşkil etmemesini sağlamak olup işbu sözleşmenin imzasından önceki döneme ait tüm yükümlülükler işe engel teşkil etmeyecek sürede ARSA SAHİPLERİ tarafından yerine getirilecektir. ARSA SAHİPLERİ, arsayı takyidatsız bir şekilde MÜTEAHHİT’e teslim edecek olup, bağımsız bölümlere isabet eden tapular devredilene kadar kendi kusurundan kaynaklanmayan idari menşeili takyidatlar hariç olmak üzere ek hiçbir takyidat getirmemekle yükümlüdür. İnşaatların tamamlanması ve teslimi tarihinden itibaren ARSA SAHİPLERİ’ne tahsis ve tefrik edilen bağımsız bölümlere ait İSKİ, TEDAŞ, BEDAŞ, İGDAŞ, TELEKOM ve sair kurumlar nezdindeki aboneliklerin devralınması ile ilgili yapılacak abonelik anlaşmaları ARSA SAHİPLERİ tarafından ifa edilecek; bu konudaki kanal bağlantısı vb. gibi katılım bedelleri dışında kalan depozito ve güvence bedelleri ile kendilerine tahsis ve tefrik olunan bağımsız bölümlere ilişkin teslimden itibaren tahakkuk edecek kullanım bedelleri ARSA SAHİPLERİ tarafından ödenecektir.
MADDE 16 – ÖZEL HÜKÜMLER
16.1. MÜTEAHHİT, her iki bloğun 634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 4. Maddesinde belirtilen ortak alanlarının ve bloklar ile bağımsız bölümlerin kendisine kalanlar ile arsa sahiplerine kalan bloklar arasında tasarım, iç ve dış cephe mimarisi ve kalitesi, tasarım da dâhil olmak üzere farklılık olmayacağını, yapacağı inşaatta kendi payına düşecek blok ile ARSA SAHİPLERİ’ne düşecek blokta dış mimari için aynı konsept veya bütünlük arz edecek kaliteyi taahhüt etmiştir. Müteahhit kendine kalacak blokta dilediği fonksiyonda gayrimenkul inşa etme hakkına sahiptir. Bloklarda aynı fonksiyonda gayrimenkul inşa edilmesi durumunda iç imalatlarda da eşdeğerlik sağlanacaktır Bağımsız bölüm içlerinde ise kendisine kalan aynı fonkisyonlu bağımsız bölümlerde yaptığı imalatı (bedeli müşteri tarafından karşılanmak sureti ile bireysel müşteri talepleri uyarınca yapılan imalatlar hariç olmak üzere) aynen arsa sahiplerine kalan blok bağımsız bölümlerinde de yapacaktır ve teknik şartname ve mahal listesi dahilinde farklı bir imalat yapmayacaktır. Müteahhit kendisine kalan blokta farklı fonksiyonda bağımsız bölüm oluştursa bile arsa sahiplerinin konut fonksiyonlu bağımsız bölüm taleplerine karşılık söz konusu bağımsız bölümleri ekli teknik şartnameye uygun olmak kaydıyla anahtar teslim olarak teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder. Ancak müteahhidin kendisine kalan bağımsız bölümlerin iç imalatını yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ayrıca tevhid yoluyla proje alanın genişlemesi halinde müteahhit iş bu sözleşme konusu iki blok dışında kalan bloklarında dilediği imalatı yapabilecektir.
16.2. ARSA SAHİPLERİ onaylanmak üzere kendisine ibraz edilen bilcümle belge ve projeler ile ilgili onaylarını ibraz tarihinden itibaren haklı bir neden yok ise en geç 15 (on beş) gün içerisinde MÜTEAHHİT’e yazılı olarak bildirecektir. Aksi halde söz konusu belgeyi onaylamış sayılacaktır.
16.3. ARSA SAHİPLERİ, kendilerine tahsis ve tefrik edilecek bağımsız bölümleri sözleşme konusu parsellerde yer alan ve yapılacak olan iki bloktan müteahhite düşen blokta kendisine tahsis ve tefrik edilen bağımsız bölümlerin %50’sinin satılmasından sonra ve yine her halükarda en geç işbu sözleşmenin 10. maddesinde belirlenen 48 aylık inşaat süresinin bitiminden sonra satmak hakkına sahip olacaktır. Ayrıca bu süreden evvel, müteahhide yazılı müracaat halinde, müteahhit ile arsa sahibi arasında satış ve pazarlama masrafları üzerinde mutabakat sağlanmak sureti ile satış işlemi müteahhidin kuracağı satış ofisi ekibi tarafından yapılabilecektir. Bu satış yasağı arsa sahibi hissedarların kamuya açık bir şekilde lansman, emlakçı aracılığyla vb. yöntemlerle satış yapması halinde geçerlidir fakat arsa sahiplerinin satışlarını Marka Gayrimenkul Değerleme Planlama ve Danışmanlık Ltd.Şti.(Ceyhun Özkan) ni vasıta olarak kullanarak satışı gerçekleştirmeleri her zaman mümkündür. ARSA SAHİPLERİ, taraflar arasında yapılacak paylaşımı müteakip her zaman kendilerine tahsis ve tefrik edilecek bağımsız bölümleri birebir pazarlık yöntemi ile herhangi bir vasıta kullanmaksızın (Aracı olarak Marka Gayimenkul Değerleme Planlama ve Danışmanlık Ltd.Şti. kullanılabilir) kendi insiyatifinde olarak belirleyeceği fiyatlarla satma hakkına sahip olacaktır.
ARSA SAHİPLERİ, bu beyan ve taahhütlerine aykırı davrandığı takdirde; aykırılık başına her bir bağımsız bölüm için bağımsız bölüm işlem bedelinin 1/7’i tutarında cezai şartı ödemeyi beyan kabul ve taahhüt etmişlerdir.
16.4. İşbu Sözleşme’de belirlenen süreler takvim günü olarak hesaplanacaktır.
16.5. MÜTEAHHİT; 3 ayda bir periyodik olarak projenin genel gidişatı (ruhsatlar, izinler, imalat düzeyi, satış miktarı vs.) ile ilgili yazılı olarak ARSA SAHİPLERİ’ne rapor vermekle yükümlü olacaktır.
16.6. İş bu sözleşmenin hazırlanmasında, müzakere sürecinde, imzalanması sonrası gerekli işbirliği aşamalarında arsa sahiplerini temsil eden/edecek ve sözleşmenin ifası sürecinde inşaatın denetim ve kontrollüğü hizmetlerini de verecek olan Murat Türkyılmaz (Hukukçu) ve Ceyhun Özkan(Değerleme Uzmanı)’ın hizmetleri mukabilinde; arsa sahiplerine kalan blokta her bir hissedarın payına düşen inşaat alanın %1’er lik kısımları arsa sahiplerinin payından mahsup edilmek üzere MÜTEAHHİT tarafından 7/e maddesinde ifade edilen paylaşım döneminde birleştirilerek bağımsız bölüm(ler)e dönüştürülecek ve paylaşım esasında arsa sahiplerine kalan blokta müştereken adlarına tescil edilecektir.
MADDE 17– MÜCBİR SEBEPLER
Mücbir sebepler, olağanüstü haller,genel ya da kısmi seferberlik, ülkede harp, kanuni grev, lokavt, kamulaştırma, imar yönetmeliği değişikliği, ihtilal, yaygın bulaşıcı hastalıklar, sabotajlar, çok ağır iklim şartları, ulaşımın kesilmesi, elektrik ve akaryakıt kısıtlaması, yangın, zelzele, sel gibi tabii afetlerdir.
Taraflarmücbirsebepnedeniileyükümlülüklerinitamveyazamanındayerinegetirememektendolayısorumlututulmayacaktır. Mücbir sebepler ve olağanüstü hallerin vukuu asıldır. İşbu madde de yazılı hallerde sözleşme ifa sürelerinin uzaması durumunda MÜTEAHHİT bu durumu ve muhtemel gecikme süresini ARSA SAHİPLERİ’ne derhal yazılı olarak bildirmekle mükelleftir. Bu bildirimin yapılması halinde cezai şart aranmaksızın bu hal ortadan kalkıncaya kadar geçen süre, iş süresine eklenir.
Kullanılacak malzemelerin bulunamaması mücbir sebep olarak kabul edilemez. Teknik şartname ile belirlenen malzemenin bulunamaması durumunda, MÜTEAHHİT, ARSA SAHİPLERİ’nin yazılı onayını alarak aynı kalite ve sınıfta alternatif ürün kullanmak şartıyla inşaat süresinde olabilecek gecikmeleri engelleyecektir.
MADDE 18 – İNŞAATIN KONTROLÜ
MÜTEAHHİT, inşaatı işbu Sözleşme ve eklerindeki esaslar dâhilinde yapmakla mükellef olup, işbu Sözleşmeye, eklerine ve bunlarda açıklık bulunmayan hallerde fen ve sanat kurallarına göre yürütecektir. ARSA SAHİPLERİ inşaatın başlangıcından bitimine kadar işin kurallara, projeye, sözleşmeye ve sözleşme eki olan teknik şartnameye uygun olarak yapılıp yapılmadığını, işin her safhasında bizzat kontrol etmeye veya görevlendirecekleri mimar, mühendis veya fen ehline kontrol ettirmeye yetkilidirler. İnşaatın kontrolü sırasında oluşabilecek güvenlik önlemlerini almak MÜTEAHHİT’in sorumluluğunda olup, ARSA SAHİPLERİ de bu önlemlere uymakla mükelleftir.
MÜTEAHHİT, bu kontrollerin yapılmasına karşı çıkmayacağı gibi bu kontroller sırasında bu sözleşme şartlarına plan ve projeye, teknik ve fenni şartnameye aykırı bir durum ve tutum söz konusu olması halinde, halin icabına uygun sürede düzeltmeleri yapmayı kabul ve taahhüt etmiştir.
Bu düzeltmeler yapılmadığı takdirde, ARSA SAHİPLERİ’nin hakları saklıdır.
MADDE 19– KULLANILACAK MALZEME
Yapılacak inşaat, MÜTEAHHİT’in ticari ve meslek şerefine uygun olarak, işbu Sözleşme’ye ekli ve Sözleşme’nin ayrılmaz parçası olan ve aynı derecede hüküm taşıyan ve teknik şartnamede ayrıntıları belirtilen birinci sınıf yerli malzeme veya muadili ithal malzeme ve işçilikle yürütülecektir.
İnşaatın yapımında kullanılacak yerli malzemelerin daima TSE belgesine haiz olanlardan seçimi, teknik şartnamede yer alan özelliklere ve şartlara uygun olarak MÜTEAHHİT tarafından sağlanacaktır.
MADDE 20 – PLAN VE PROJELERDE DEĞİŞİKLİKLER
MÜTEAHHİT, inşaatı ARSA SAHİPLERİ’nin yazılı onayını müteakip Belediye tarafından onaylanmış en son projeye uygun olarak yapacak olup, bu projelerde Belediye onaylı zorunlu haller dışında hiçbir değişiklik yapamaz, zorunlu değişen proje tadilat ve değişiklikleri için gerekli tüm masraflar da MÜTEAHHİT tarafından karşılanacaktır. MÜTEAHHİT zorunlu olarak değişen proje tadilat değişikliklerini derhal yazılı olarak ARSA SAHİPLERİ’ne bildirmek ile mükelleftir. ARSA SAHİPLERİ’nin iskan alımına ve mevzuata aykırı olmayan revizyon ve tadilat talepleri bedeli mukabilinde MÜTEAHHİT’ten talep edebilecektir.
İnşaatın devamı sürecinde, MÜTEAHHİT ve ARSA SAHİPLERİ aralarında anlaşarak, projede ilgili kurumların onayını gerektirecek bir değişikliğe giderlerse, değişikliğin kurumlarca onayına kadar geçecek süre genel iş süresine eklenir.
MADDE 21– İMAR MEVZUATINDA DEĞİŞİKLİKLER
İlave metrekare imalatı söz konusu olduğu takdirde inşaatın geldiği safahat itibarı ile müteahhidin tercihine göre yıkım gerektirmeden yapılabilecek bilcümle ilaveler, inşaat metrekaresine oranlayarak bulunacak süre ve tadilat projesi onay süresi, iş süresine ilave edilecektir.
İnşaatın yapım aşamasında zorunlu olarak projede değişikliğe gidilmesi durumunda ya da imar mevzuatında sözleşme imza tarihinden sonra değişiklik olması ve bu durumun emsal inşaat oranını arttırması halinde, inşaatın geldiği safahat itibarı ile müteahhidin tercihine göre yıkım gerektirmeden yapılabilecek bilcümle ilaveler için arada oluşan brüt inşaat metrekare farkı, tüm ARSA SAHİPLERİ’nin toplam hisseleri baz alınarak %39’ü (yüzde otuz dokuz) ARSA SAHİPLERİ’ne, %61’sı (yüzde altmış bir) MÜTEAHHİT’e kalacak şekilde paylaşılacaktır.
MADDE 22– EKONOMİK DEĞİŞİKLİKLER
İşbu Sözleşme’nin imza altına alındığı tarihten ifanın sonuna kadar, malzeme ve nakliye masraflarının yükselmesi veya işçi haklarında yeni ve değişik yükümlülüklerin getirilmesi hallerinden dahi MÜTEAHHİT sorumlu olup, ARSA SAHİPLERİ’nden bunun için hiçbir talepte bulunamaz.
MADDE 23– MÜTEAHHİT’İN BİLGİ VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE SÜRE UZATIMI
MÜTEAHHİT, ruhsatların alımı, projelerin tasdik edilmesi de dahil olmak üzere inşaatın tüm aşamaları, muhtemel problemler ve idareden kaynaklı gecikmeler hakkında ARSA SAHİPLERİ’ne detaylı yazılı bilgi vermekle ve gerekli belgeleri sunmakla yükümlüdür. MÜTEAHHİT, mücbir sebebin varlığı halinde, ARSA SAHİPLERİ’nden süre uzatımı alabilir. Süre uzatımında ARSA SAHİPLERİ MÜTEAHHİT’in talep ettiği süreyi karşılıklı olarak anlaşıp yazılı olarak tespit edeceklerdir. MÜTEAHHİT, işbu maddede kararlaştırılan yazılı bilgi verme yükümlülüğüne aykırı davrandığı takdirde, işbu sözleşmede öngörülen süre uzatımları da dahil olmak üzere kendine tanınan haklardan feragat ettiğini gayrikabili rücu beyan ile kabul eder.
MADDE 24 – ARSA SAHİPLERİ’NİN VE MÜTEAHHİT’İN HUKUKİ SORUMLULUK SINIRI:
Sözleşme taraflarından arsa sahipleri Sözleşmenin diğer taraflarına karşı tazminat, cezai şart ve bunun gibi tüm talepler dolayısıyla işbu sözleşmedeki arsa payı kadar sorumlu olacaktır. Ancak arsa sahipleri nedeni ile iş süresine ilave edilmesi gereken durumlarda teslim süresi tüm arsa sahipleri için uzatılacaktır.
Sözleşme taraflarından DAP YAPI İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ ve DOP YAPI MİMARLIK İNŞAAT GIDA TURİZM HİZMETLERİ SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ ADİ ORTAKLIĞI’nın ortakları ARSA SAHİPLERİ’ne karşı işbu sözleşmedeki yükümlülüklerinin ihlali sebebiyle müteselsilen sorumlu olacaktır. DAP YAPI İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ ve DOP YAPI MİMARLIK İNŞAAT GIDA TURİZM HİZMETLERİ SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ ADİ ORTAKLIĞI ortakları arasında işbu maddede bildirilen müteselsilen sorumluluk kuralının aksine yapılan sözleşmeler ARSA SAHİPLERİ’ne karşı ileri sürülemeyecektir.
MADDE 25 – TAPUYA ŞERH
Taraflardan her biri tek başına müracaatla, işbu sözleşmeyi tapuya şerh ettirebilir. ARSA SAHİPLERİ, işbu sözleşmenin MÜTEAHHİT tarafından münferiden tapuya şerh ettirilmesinikabul ettiğini beyan ve ikrar eder. Tapuya şerh masrafları şerhi koyana aittir.
MADDE 26 – İZALEYİ ŞUYU VE ŞUF’A HAKKI
Taraflar, birbirlerine karşı şüyu’un izalesini asla talep edemeyecekleri gibi, şuf’a hakkını kullanmaktan kesinlikle feragat ettiklerini beyan ve taahhüt ederler.
MADDE 27– SÖZLEŞMEDE DEĞİŞİKLİK
Taraflar karşılıklı olarak anlaştığı takdirde, işbu sözleşmeye ilaveler, ekler yapmayı kabul eder. İşbu sözleşmeye eklenecek herhangi bir tahsis veya eklerin tarafların imzalarını içerecek şekilde ve yazılı olması gerekir. İşbu sözleşme tarafları, başkaca bir işleme gerek kalmaksızın tarafların kanuni haleflerini ve mirasçılarını da bağlar.
MADDE 28– TEBLİGAT
Taraflardan tebligat adresleri 1. maddede belirtilen adreslerdir. Taraflar arasında bu Sözleşme’den doğan ilişki nedeniyle doğacak her türlü yazışma ve tebligatları, sözleşmede saptanan adreslere yapılmasını, adres değişikliklerini karşı tarafa yazılı olarak azami 15 (on beş) gün içinde bildirilmesini, bildirilmeyen adres nedeniyle sözleşmedeki adrese yapılacak her türlü tebligatın taraflara yapılmış sayılacağını kabul etmişlerdir.
MADDE 29 –UYUŞMAZLIK HALİ
Bu Sözleşme’de yer almayan hususlar genel hukuk hükümleri veya objektif iyi niyet kuralları çerçevesinde karşılıklı çözümlenecektir. Taraflar birbirine tam bir güven ve iyi niyetle bu Sözleşme’yi yapmış olup, aralarında anlaşmazlık çıkmaması esastır. Aralarında çıkabilecek anlaşmazlıkları önce bir araya gelerek ve görüşme yoluyla çözmeye çalışacaklar, bu şekilde çözümlenemeyen uyuşmazlıkların hallinde İstanbul Anadolu Mahkeme ve İcra Daireleri yetkilidir.
MADDE 30- SÖZLEŞME EKLERİ
Teknik Şartname (EK 1)
MADDE 31 – SÖZLEŞMENİN YÜRÜRLÜĞÜ
İşbu Sözleşme 31 (otuz Bir) madde ve eklerinden ibaret olup …. Tarihinde taraflar arasında
karşılıklı mutabakat ile tanzim edilerek yürürlüğe girmiştir. Sözleşme ve eklerine ilişkin her türlü masraf, damga vergisi vb. MÜTEAHHİT tarafından ödenecektir.
İNŞAAT TEKNİK ŞARTNAMESİ
TARİF VE KAPSAMI
“Düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat (bina) yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ayrılmaz eki olan işbu fenni şartname, söz konusu gayrimenkul üzerinde, MÜTEAHHİT tarafından inşa edilecek binalarda, bahçede, çevre düzenlenmesinde kullanılacak malzemeleri, uygulamaları, tüm teknik, estetik detaylandırmada uyulması gereken hususları ve ilgili standartları belirtir. Yerli ürünler TSE, ithal olanlar da CE normuna uygun olacaktır. İşbu fenni şartnamede belirtilmemiş hususlarda, T.C. Enerji ve Tabi Kaynaklar Bakanlığı Elektrik İç Tesisatı Yönetmeliği ve Fenni Şartnamesi, Sıhhi Tesisat, Kalorifer, Doğalgaz Tesisatı Fenni Şartnameleri ile yürürlükteki kendi alanlarında geçerli şartnameler esas alınır.
PROJELENDİRME ESASLARI
Hedef KİTLE GÖZETİLEREK, DEĞİŞİK BÜYÜKLÜKLERDE daire planlaması amaçlanacaktır. Hedef kitle güvenlikli bir site içinde huzurlu ve sağlıklı bir yaşamı sürmek isteyen, kültürlü iyi gelirli kişilerden oluşur. İnşaatlar betonarme karkas, dış cepheler izolasyonlu olup, üzerlerinde cam, mantolama veya müteahhidin tercih edeceği cephe kaplamaları bulunur. Sitenin kendi ihtiyacını karşılayacak rekreasyon alanlarının planlanmasına özen gösterilir.
SİTE DUVARLARI VE PEYZAJ
Uzmanlarınca, yapı grupları ile uyumlu şekilde projelendirilecek sitenin çevresi, projeye uygun yükseklikte duvarlar ile koruma altına alınacak, girişlerde güvenlik elemanları için mekanlar bulunacaktır. Bahçelerde projeye uygun olarak peyzaj projesine göre yapılacaktır.
PROJELER
Vaziyet planı, mimari, statik, mekanik, elektrik, ısı yalıtım ve kanal projeleri yürürlükteki tüm yönetmeliklere uygun olarak hazırlanacaktır.
İZOLASYON İŞLERİ
Binaların toprak seviyesi altında kalan kısımlarının oturduğu alanlar, yan yüzeyler dış bohçalama suretiyle 2 kat polyester taşıyıcılı bitümlü membran veya kimyasal inter fbc malzemeler ile suya karşı yalıtılır. Bu kısımların betonları geçirimsizlik katkılıdır. İzolasyon üstü XPS levhalar ile kaplanır. Bu uygulama balkon ve terasların döşemelerinde de uygulanır. Çatı katlarındaki izolasyonlar su-ısıbuhar kesici tabakalardan oluşur. Kullanılan ıslak mekanlar, altı boşluk olan döşemelerde de aynı şekilde ısı ve suya karşı izole edilecek olup, katlar ve daireler arasında sese karşı izolasyon yapılır. Binaların dış cephe duvarları, altı açık olan döşemeler gibi yüzeyler ve bina dışı, 30 dansite, birbirine geçmeli XPS levhalarla izole edilir. Teras yapılması halinde uygun detay MÜTEAHHİT tarafından tasarlanacaktır. (Farklı noktalarda müteahhidin uygun göreceği malzeme çözümleri kullanılır)
KABA İNŞAAT
6.1.İnşaatta seçilen mimari projeye uygun olarak kalıp sistemi kullanılır. İnşaatta TS 11222’ye göre asgari C30 sınıfı demirli beton kullanılır. Dış sıcaklık +3 ve altı ise priz hızlandırıcı katkılı beton kullanılır. Dolgu betonları 250 dozludur. Betonarme demirleri nervürlü, kütükten çekme Stili kalitedir. St IV B kalitesinde hasır demiri de döşemelerde kullanılabilir. Demirler kalıplara yerleştirilirken plastik pas payı takozları kullanılır.
6.2. Kazı işlerini takiben, istinat duvarları, drenajlar, kanallar, tesisatlar yapılır. Toprak dolgu yapılacak kısımlar vibrasyonlu tokmak veya kompaktörle sıkıştırılarak, üzerlerine 15 cm ’likblokaj yapılarak 250 dozlu grobeton dökülür. Zemin sularıyla binaların çevrelerindeki yağmur sularını toplamak için bina, otopark, çevre ve girişlerine kurulacak drenaj sistemi yağmur kanalına bağlanır. yağmur suyunun toplanabileceği eğimli ve alçakta kalan kısımlarına döküm ızgaralı yağmur suyu toplama kanalları tesis edilir. Bina içindeki bölme duvarları, mimari projesine uygun örülür.
ATIK SU, YAĞMUR SUYU TESİSATLARI, DERE VE OLUKLAR
Tesisatta, Tesisat projesine uygun çap ve ebatlarda borular ve fittingsler kullanılacaktır.. Yağmur iniş boruları projeye bağlı olarak en az 100-125 mm çapında PVC’dir. Binada, bodrum katında, diğer zemin kattaki kısımlarda, dükkânlarda koku önlemeli, hareketli ve çıkar başlıklı, teraslarda ise yaprak tutuculu sifonlar kullanılır. İniş borularının alt ucunda bakım ve temizleme kapakları bulunur. Düşey-yatay bağlantıları ve eksenden sapan kolonlar açık dirsekle yapılır. Kolonların üst uçları bina dışına uzatılarak üstlerine havalandırma şapkası takılır. Mutfaklar dışındaki ıslak mekânlarda (balkon, banyo, tuvalet, teras, bodrum, vs), eviye, lavabo, banyo küveti, duş küveti çıkışlarında sifonlar kullanılır. Klozetler depoları ankastre tipidir. Mutfaklarda bulaşık makinesi ve mutfak eviyesi için giderler bırakılır. Dereler, iniş boruları, kelepçeler PVC’dir. Yatayda belirli aralıklarla bakım ve temizleme rögarları bırakılır. Kanal bağlantıları esnek, spiral tip çift katlı korige kanalizasyon boruları ile yapılır.
KULLANMA SUYU TESİSATI
Daireler, kapıcı dairesi, bahçe sulaması için müstakil İSKİ mukavelesi yapılabilecek şekilde tesisat projelendirilir. Borular ve fittingsler, polipropilen malzemeden seçilir. Vana, çekvalf gibi elemanların sarı ve bronz olanları olacaktır. Sayaçlar apartman bodrum katında, hidrofor çıkışlarından sonra monte edilecek olup, geri tepmeye karşı klapeli çekvalf takılır. Tesisat bacalarından, döşeme ve duvarlardan geçirilen borular yalıtılır. Rezervuarlar ankastre, klozetler ve lavabolar, yarım ayaklı olup, müteahhidin uygun göreceği Vitra, Çanakkale, Ege markalarının güncel serilerinden seçilmek kaydıyla belirlenecektir. Blokların ihtiyacı kadar (daire başına hesap edilerek) bina dışında uygun kısımlara temizleme çıkışlı yedekli su deposu yapılır. Depo girişine pirinç süzgeçli filtre takılır. Tüm tesisatlar da kötü kokuları engelleyici Çekvalf bulunacaktır.
HİDROFORLAR
Hidroforlar bahçenin altına yapılacak olup, yeterli kapasitede, trifaze motorlu paket tipten, düşey santrifüj pompalı, kumanda tablosu, basınç şalteri, çekvalfı üzerinde olan, arıza halinde geçişli çalışabilen, yedek emniyet pompalıdır. Hidroforlarda ayrıca asgari 300 litrelik basınç tankı bulunur.
SICAK SU TESİSATI
Sıcak su merkezi ısıtma sistemlerinden elde edilecektir, Mekanik Projeye göre ürün ve sistem seçilecektir.
ISITMA SİSTEMİ
Daireler merkezi ısıtma sistemi ile ısıtılacak olup, ödemeler pay ölçerlerle hesaplanacaktır. Radyatörlerin su çıkışları debi ayarlı, sıcak su girişlerine de termostatik vana takılır. Boşluklardan ve soğuk mahallerden geçen tüm borular poliüretan, boru izocam gibi malzemeyle izole edilir. Döşeme altından boru geçirmemeye çalışılır.
DOĞALGAZ TESİSATI
Projesine ve yönetmeliklere uygun yapılacaktır.
ELEKTRİK, TOPRAKLAMA, PARATONER TESİSATLARI
13.1. Her birinin elektrik tesisat, kofra hatları müstakil projelendirilir. Arazinin yüksek noktalarına, binaları yıldırımdan koruyacak paratoner tesisatı yapılır. Bodrum katlardaki elektrik tesisatı sıva üstü ise tavandan asma kanallar içinden geçirilecek olup, tesisatta kullanılan elektrik borusu, buat, kasa gibi elemanlar aleve dayanıklı tipten, prizler, anahtarlar seçilir. Sayaç sigorta, şalter, merdiven otomatiği, koruma röleleri ve benzeri tüm elektrik elemanları saçtan, statik boyalı tevzi içine monte edilir.
13.2. Yapılacak topraklama tesisatında asansörler, hidroforlar, kombiler, doğalgaz boruları, elektrik panoları, elektrik ve su sayaçları, madeni ve sulu iletkenler, motorlar, prizler ve benzeri iletken elemanlar elektrik şartnamesine uygun olarak topraklanacaktır.
13.3. Binaların giriş kapısının önü apartman antresi, merdivenlerin sahanlıktan genel kullanıma mahsus yerlerin ışıklandırılması için sahanlıklar, apartman giriş holü vb. kısımlarda enfraruj detektörler takılır. Peyzaj ve elektrik projelerinde belirtildiği gibi binaların çevresinde, bahçede ve duvarlarda ışıklandırma elemanları bulunur. Ortak alanların aydınlatılmasında AKSA marka jenaratör kullanılacaktır.
13.4. Tesisat trifaze olup bağımsız bölümlere giden hatlarda gecikmeli otomatik sigortalar bulunur. .Mutfaklarda elektrikli fırın, mikrodalga, bulaşık makinesi için prizler ve normal prizlere ilaveten ayrıca tezgâh üstüne de prizler konulur. Banyoda, tuvalette asgari birer adet, ayrıca lavabo yanına da priz konulur.
TELEFON, KABLOLU TELEVİZYON VE UYDU TESİSATLARI
Projesine uygun olarak tüm odalara tv ve telefon tesisatı getirilir.
ASANSÖRLER
Her blokta, ikişer adet tam otomatik, paslanmaz çelik, otomatik açılır kapılı, yönetimle irtibatlı dâhili telefonlu, görüntülü, müzik yayımlı, kademesiz çift hızlı ve müteahhidin uygun göreceği Schindler, Omak, Hyundai, Kone markalarından seçilecek asansör kullanılır. Makine dairesi ses ve ısı yalıtımlı ve sıcak havayı dışa atan aspiratörüdür.
PARMAKLIKLAR, DEMİR DOĞRAMALAR, APARTMAN GİRİŞ VE OTOPARK KAPILARI
Mimari projesine belediye ve imar yönetmeliklerine uygun Müteaahit firma tarafından tasarlanıp uygun malzeme ile imal edilecektir
DAİRE İÇİ KAPILAR
Dekoratif Mobilya pres olacaktır.
ŞAPLAR, PARKELER, DÖŞEME KAPLAMALARI
18.1. Islak mekânlardaki şaplar geçirimsizlik katkılıdır. Salon ve odalar Laminat olacaktır. Süpürgelikler de buna uygun seçilir.
18.2. Dairelerin giriş, hol, koridor, banyo, WC, duş, çamaşırlık ve balkonlarının zemini Seranit, Vitra, Çanakkale, Ege markalarından birinin seramikleriyle kaplanacak olup kapı geçişlerinde metal profil bulunur. Mutabık kalınırsa, aynı kalitede ithal malları da kullanılabilir.
18.3. Apartman girişinin dışı ve antre, merdiven sahanlıklarının yerleri, merdivenleri müteahhidin tercih edeceği malzeme ile kaplanır.
18.4. Bahçe kısımlarında, otopark girişlerinde, bina çevrelerinde, yolların teşkilinde, çim ekilmeyen ağaçsız kısımlarda düzenlenecek peyzaj ve uygulama projelerine göre dekoratif baskı beton uygulamaları yapılır.
SIVALAR, DUVAR KAPLAMALARI, FAYANSLAR, BOYALAR
Sıvalar alçı sıva olup, ek yerlerine sıva filesi ve köşelerde paslanmaz köşe profilleri tatbik edilir. Apartman ana giriş holündeki duvarlar uygun malzemeler ile kaplanır. Merdivenkovalarında su bazlı boya sürülür. Dış cephelerdeki izolasyon plakalarının üstü, kendi özel sıvası ile sıva fileli ve köşe profilli olarak sıvalanır. Dış cephelerde uygun Malzeme ile kaplama yapılacak kısımlar olursa, uygulama için detay projeleri çizilir. Bağımsız bölümlerdeki sıvalar çimento veya alçı esaslı olup, mekânların özelliğine göre cinsleri belirlenir. Dairelerin iç duvarları sıva üstüne bütünleşmiş saten perdah alçısı uygulandıktan sonra, Polisan marka su bazlı, iki kat mat saten boya ile boyanır. Banyo, tuvalet, çamaşırlık, mutfak gibi bölümlerin duvarları Seranit, Çanakkale, Ege marka fayans ve seramiklerle kaplanır. Eşiklerde alüminyum geçiş ve köşe profilleri bulunur.
TAVANLAR
Koridor ve antrede ışıklandırma, projesine uygun olarak yapılır.
MUTFAKLAR
Mutfaklar 1/20 detay projelerine uygun olarak tefriş edilir. Mutfaklar modüler sistem, dolaplar aksesuarlı, tezgâhlı Lineadekor, Arçelik, Vitra, Kelebek marka olacaktır. Tezgâh altında ve tezgah üstlerinde dolaplar bulunur, tezgah taşı Çimston veya Akrilik olacaktır.
Tezgâhlarda çelik eviye bulunur. Buzdolabı, bulaşık makinesi, set üstü ve altı fırın için yerler bırakılacak ve elektrik ve su bağlantıları döşenecektir. Bataryalar müteahhidin tercih edeceği markalardan seçilir.
BANYO, DUŞ, WC
Banyolarda, duş tekneleri, yarım ayaklı lavabolar, klozet sistemleri, batarya ve musluklar ECA ve ARTEMA markalarındandır. Işıklandırma sistemi, çamaşır makinesi için temiz ve pis su bağlantıları, yer sifonları gibi elemanlar da genel olarak bu mekânlarda bulunacaktır.
KORKULUKLAR
Balkonlar, merdivenler, teraslar vb. kısımlarda kullanılması gereken korkuluk seçimlerinde, kullanılacak malzemelerin et kalınlığı, eksiz bükülmesi, dayanıklılık gibi kriterleri firma ve malzeme seçiminde dikkat edilecek hususlardır. Bu korkuluklar, alüminyum kutu veya boru veya müteahhidin tercih edeceği malzemedendir.
KORUMA, GÜVENLİK
24.1. Arazinin giriş noktasına giriş takı ve güvenlik birimi, çıkış noktalarına ise sadece güvenlik birimi, ayrıca arazinin gerekli kısımlarında koruma ve güvenlik elemanlarının bulunacağı mekânlar tesis edilir. Bunlar aynı zamanda danışma olarak da görev yapabileceklerinden bu mekânlar, bağımsız bölümler ile dom kamera sistemi ve dâhili bir telefon sistemi ile irtibatlandırılır. Tüm site girişlerine güvenlik noktaları için güvenlik mobosu kamera sistemi ve dahili telefon sistemi ile teslim edilecektir.
24.2. Güvenlik duvarları yapılacak olup üzerine imar mevzuatı izin verdiği yükseklikte ve müteahhit firmanın uygun gördüğü demir korkuluk, koyulacaktır.
OTOPARK, HAVUZLAR
Sitenin otopark, havuz ve peyzaj alanları projelerine uygun olarak tasarlanacaktır.
SİTENİN İSMİ
Sitenin ismi Müteahhit tarafından belirlenecektir.”
Avukat Saim İNCEKAŞ Adana Avukatlık ve Hukuk Ofisi
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ YAPILMASINA DAİR SÖZLEŞME
- TARAFLAR:
İşbu sözleşme, Arsa Sahibi …………………… adresinde mukim ……………………… (bundan sonra “Arsa Sahibi” olarak anılacaktır.) ile ……………… adresinde mukim Müteahhit Firma …………………… (bundan sonra “Müteahhit” olarak anılacaktır.) arasında imzalanmıştır.
- SÖZLEŞMENİN KONUSU:
……………………….parsel numarasında kayıtlı bulunan …………… m2 arsa ile yine …………………………. parselde kayıtlı ………………. arsa ve diğer iki taşınmazla şüyulu olan …………………………. parselde kayıtlı …………. m2, …………………….parselde kayıtlı ………… m2, …………………. parselde kayıtlı …………m2 ve ……………… parselde kayıtlı ………… m2 taşınmazlar üzerinde, öncelikle yapıların 6306 sayılı yasa uyarınca yıkılması, tapuda gerekli işlemlerin yapılması, taşınmazların terklerinin yapılması ve ardından parsellerin birleştirilmesi ve yeni parsel oluşturulması, yeni oluşacak parselin imar durumunun alınması, buna uygun proje çizilmesi ve buna uygun kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması, inşa edilecek taşınmazda, konut alanları ……………. payının %50 si Müteahhite ait olacak şekilde, geri kalan %50 payın ise …………, taşınmazların Müteahhite satışının taahhüt edilmesi bu sözleşmenin konusunu teşkil eder.
- SÖZLEŞMENİN KAPSAMI:
Müteahhit tarafından, …………parsel numarasında kayıtlı bulunan …….. m2 arsa ile yine ………………. parselde kayıtlı ……….. m2 arsa ile …………….. parselde kayıtlı ………. m2 taşınmazların tek tapu olarak birleştirilmesi, yeni parsele ait imar durumu alınarak ……….. ve ………… tarafından mutabık kalınan projenin çizilmesi ve ………….Belediyesi’ne onaylatılması, ruhsatın alınması, teknik şartnameye göre inşaat yapımının taahhüt edilmesi ve bunun karşılığında inşaatın anlaşılan şekilde paylaşılması bu sözleşmenin kapsamıdır. Müteahhit, taahhüdü başkasına devredemez. Arsa sahipleri herhangi bir sebeple veya herhangi bir sıfatla Müteahhit dışında herhangi bir kişi veya hükmi şahsın muhataplığını kabul edemez. Müteahhit ve Arsa Sahipleri bu hususu peşinen kabul ve taahhüt eder. Söz konusu taşınmazlarda yapılar bulunmakta olup bu yapılar 6306 sayılı yasa gereği riskli yapı kapsamındadır.
- MÜTEAHHİTİN İNŞAAT İŞİNİN YÜRÜTÜLMESİNDE UYMAKLA YÜKÜMLÜ BULUNDUĞU ESASLAR:
- Müteahhit, işbu anlaşma ile yapımını yüklendiği eseri, belediyenin İmar Müdürlüğünce verilen imar durumuna uygun, plan projelerini tanzim ettirip, süresi içinde inşaat ruhsatını alıp buna uygun olarak yazılı teknik şartnamesindeki koşulları karşılayacak şekilde sözleşmede belirlenen süre içinde inşa edecektir. İmar durumunun daha sonradan değişikliğe uğraması durumunda imar durumuna uygun, yeni bir proje düzenlenecektir. İşbu projede tarafların paylaşım oranları aynı kalacaktır. İmar planı değişikliği olması halinde bu değişiklik nedeniyle geçecek zaman işin teslim süresine eklenecektir.
- Müteahhit, arsa üzerinde halihazırda ve mal sahiplerinin kullanımlarında bulunan yapıların mal sahipleri tarafından kendilerince gerekli gördükleri malzemeleri almaları ve sonrasında boşaltmalarının ardından arsayı inşaata hazır hale getirmekle yükümlüdür.
- Müteahhit, teslimden sonra işin yapılması ve teslim edilmesine kadar geçen süre içinde, ilgili belediye ve İmar Kanunlarıyla, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı v.s. ilgili kurum ve kuruluşlarca çıkartılmış olan mevzuatından doğan bilcümle kanuni vecibeleri ifa etmeyi üzerine almış olduğu gibi bundan doğan ve doğacak her türlü idari, hukuki ve cezai sorumluluk ile mesuliyeti üzerine almıştır
- Arsa sahipleri binanın yapımı ile hiçbir şekilde ilgili bulunmadığından bina inşaat işini fenni usul ve kurallara göre yürütmek, bunun için gerekli her yerde her türlü tedbirleri almak müteahhidin görev ve sorumluluğundadır.
- İnşaatın yapımı sırasında işyerinin ve işyerinde vukuu bulabilecek her türlü iş kazalarından münhasıran Müteahhit sorumludur. Arsa sahipleri bu kapsamda müteahhidin sorumluluğunu gerektiren hadiselerden ötürü bir ödeme yapmak zorunda kalırsa tamamını rücû etmek hakkına sahiptir.
- Müteahhit, taşeronlara verdiği işlerin bedellerini bizzat ve düzenli olarak ödeyecek, keza işçilik vs. mükellefiyetleri zamanında ve muntazam olarak yerine getirecek, bu konuda aksaklılardan dolayı arsa sahiplerinden bir talepte bulunulmasına, arsa sahiplerinin zarar görmesine veya bir ödeme yapmaya mecbur kalmalarına hiçbir şekilde sebebiyet vermeyecektir. Buna aykırı fiillerden ötürü meydana gelebilecek zararlardan Müteahhit sorumludur.
- Arsanın imar durumundaki engellerin kaldırılması için yapılacak çalışmalar bakımından Arsa sahipleri müteahhide yetki vermiştir.
- ARSA SAHİPLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ:
A-Arsa sahipleri sözleşmeye konu taşınmazları sözleşmenin imzalanmasını müteakip en geç ………….. tarihine kadar boş olarak ve inşaata elverişli bir şekilde fiilen teslim edecektir. Taşınmaz üzerindeki takyidatların ve kısıtlamaların bulunması halinde, arsa sahipleri imza tarihine kadar varsa bunlara ilişkin güncel borç bedellerini resmi belgeleri ile birlikte ……………. sunacaktır. Aynı şekilde inşaat yapılacak taşınmazda kiracı veya işgalci bulunması halinde de, kiracının veya işgalcinin tahliyesi ve boş olarak müteahhide teslimi yükümlülüğü de arsa sahiplerine aittir. Yükümlülüğünü yerine getirmeyen taraf, cezai şart ödemekle yükümlüdür.
B-İnşaat yapılacak taşınmazlardan ………………. parseldeki taşınmaz ile ……………parseldeki taşınmaz imar planında şüyuludur. Bu şüyunun giderilmesi yükümlülüğü ……………. tarafından sağlanacaktır. Bunun dışında Arsa veya taşınmazlarda yukarıda belirtilen dışında herhangi bir şüyu söz konusu olduğu takdirde, bu şüyuun giderilmesi gerekiyorsa arsa sahibi adına şüyulu parçanın alınması ve sözleşmeye uygun şekilde müteahhide teslim edilmesi yükümlülüğü arsa sahibindedir. Arsanın imar durumundaki engellerin kaldırılması da arsa sahibinin yükümlülüğündedir.
C- Taşınmazlar üzerinde takyidat ve kısıtlamaların bulunması halinde, arsa sahipleri taşınmazları işbu sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç 20(Yirmi) gün içinde tüm takyidat ve kısıtlamalardan arındırılmış şekilde müteahhide teslim edecektir. Aksi takdirde ayrıca cezai şart da ödemekle yükümlü olacaktır. Ayrıca gecikilen her gün inşaat süresine eklenecektir. Arsa sahipleri, sözleşmenin tamamen ifasına kadar taşınmazları herhangi bir şerh ile kısıtlamamayı, taşınmazlar üzerinde herhangi bir haciz, ihtiyati haciz, ihtiyati tedbir ve sair şerh ve kısıtlamalardan ari bir şekilde sözleşme sonunda kadar temiz ve nizasız olarak tutmayı kabul ve taahhüt ederler.
- MÜTEAHHİTE VE ARSA SAHİPLERİNE VERİLECEK BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN BELİRLENMESİ :
- Taşınmazın, taraflarca mutabık kalınan ve .. Belediyesince tasdik edilen ruhsat, proje ve eklerine göre ortaya çıkacak bağımsız bölümlerin ……………. ait olacak şekilde bağımsız bölümlerin paylaşımı gerçekleşecektir. …. Belediyesince onaylanan ruhsat, proje ve eklerine göre belirlenmiş bağımsız bölümlerin paylaşımında, bağımsız bölümlerin kime ait olacağını gösteren, mülkiyet oranları ve taşınmaz değerlerine uygun iki paylaşım listesi belirlenecektir ve taraflar bu listelerden bir tanesini ortak mutabakat neticesinde seçeceklerdir. Mutabakat sağlanamaması halinde, bu listeler kura yoluyla seçilecektir. Taraflar, çekilen kura sonucu belirlenen bu paylaşım listelerine itiraz söz konusu olmayacaktır. Taraflar bu konuyu peşinen kabul, beyan ve taahhüt ederler. Söz konusu liste sözleşmenin eki niteliğinde olacak ve yine noterden onaylatılacaktır.
- Arsa sahipleri işbu sözleşmenin tam ve gereği gibi ifa edilebilmesi için üzerine düşen her türlü yükümlülüğü yerine getirecek ve …… talep etmesi halinde (sözleşmenin konusu ve kapsamı ile ilgili ya da arsa sahibinin yükümlülüğünde olan ve fakat ortak mutabakat neticesinde ……….. tarafından yapılması istenen işler için) yeniden ilgili kurum ve kuruluşlarda arsa sahibi adına işlem yapabilmesi amacıyla ……… ve/veya göstereceği kişilere vekâletname verecektir.
- GAYRİMENKULÜN MÜTEAHHİTE TAPU DEVİR İŞLEMİ:
A- Söz konusu bina ile ilgili gerek arsa sahiplerine ait gerekse müteahhidin payına düşecek olan tüm bağımsız bölümlerin tapusu ve satışı;
- Binalara ait temel betonlarının atılmasını müteakip işyerlerinin de içinde olduğu toplam
bağımsız bölüm sayısının %20’sine denk gelen bağımsız bölüm,
- Kaba inşaat (betonarmesi tamamlanmış ve duvarları örülmüş) bitirilmesine müteakip toplam
bağımsız bölüm sayısının %20’sine denk gelen bağımsız bölüm,
- Elektrik ve su tesisatının döşenmesi, çatının ve kaba sıvanın yapılmasına müteakip toplam
bağımsız bölüm sayısının %20’sine denk gelen bağımsız bölüm,
- Doğramaların takılıp, mantolama ve ince sıvanın yapılmasına müteakip toplam bağımsız
bölüm sayısının %20’sine denk gelen bağımsız bölüm,
- Geri kalan %20’lik bağımsız bölüm ise iskân ruhsatının alınarak inşaatın teslimi ile birlikte devredilecektir.
………………..’nın yazılı talebine rağmen tapu devri yapılmaması halinde, arsa sahibi, …………..’nın uğrayacağı her türlü zararı karşılayacağını kabul ve taahhüt eder.
- İnşaat ruhsatı alınması ile birlikte kat irtifakı kurulacaktır. Yönetim Planı, …………… tarafından hazırlanarak kat irtifakı tesis edilirken tapuya tescili …………. tarafından yapılacaktır. Çatıya bağlı bağımsız bölümler olması halinde, bu bağımsız bölümler lehine çatının belirli bir kısmının kullanımı için irtifak hakkı tesis edilebilir. İmar durumunda ileride lehte veya aleyhte değişiklik olduğu takdirde bu lehteki ve aleyhteki değişiklik tarafların daha önce bu sözleşmede kabul ettikleri oranları ölçüsünde olacaktır. İnşaat projesi müteahhidin seçeceği mimarlar tarafından yapılacak ve seçilen projelerin dış cephe konseptleri yapılacaktır.
- İNŞAATIN BAŞLAMA VE TESLİM SÜRESİ:
A- İnşaat yapılacak taşınmazın İş bu sözleşmenin 5. Maddesine göre fiilen yazılı teslimi yapıldıktan ve inşaat yasağı bittikten sonra, taşınmazların 6306 sayılı yasa gereği yıkılıp, ruhsat alımına hazır hale getirilmesi, imar durumunun alınması, projenin onaylatılması ve inşaat ruhsatının alınmasıyla projeye başlanmış olacaktır. Taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan şekilde tesliminden itibaren en geç 1,5 ay içerisinde inşaat ruhsatı alınmış olacaktır. Bu süre içinde inşaat ruhsatının alınmaması halinde arsa sahipleri sözleşmeyi hiçbir ihtara gerek kalmaksızın haklı olarak tek taraflı olarak feshedebilirler. Bu durumda müteahhidin arsa sahibinden sadece inşaat ile ilgili o güne kadar yapmış olduğu olan masrafları geri isteme hakkı yoktur.
- İnşaat süresi, ilgili kurumdan inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 12 aydır. İnşaat en
geç bu sürenin sonunda sözleşmede belirlenen teknik şartlara uygun şekilde tamamlanmış ve ilgili kurumdan yapı kullanma belgesi alınmış olarak arsa sahiplerine teslim edilecektir.
C-Taşınmaz üzerindeki binalar müteahhit tarafından yıktırılacaktır. Arsa sahibi bina içerisindeki taşınabilir eşyalarını alabilir.
D – GİDERLER:
İnşaatın yapımına ait bilcümle masrafları ……………… karşılayacaktır. Bu vergi, resim, harç vs. giderler aşağıda sıralanmıştır:
- İmar durumuna göre, inşaat ruhsat projelerinin (mimari projeler, elektrik projeleri, ısıtma, havalandırma vs. projeleri, tatbikat ve detay projeleri ile inşaat işinin gerektirdiği bilcümle plan ve projeler) tanzim ettirilmesi, belediye ile ilgili telif hakları ücretler, resim, harç, vergiler, otopark harcı dâhil.
- İnşaat temel ve temel üstü ruhsatlarının alınması ile ilgili olarak belediyece gelirler kanunu gereğince ödenecek vergi, resim, harçlar, yapı kullanma izin belgesi harçları
- Sözleşme konusu inşaatın yapımında temelden çatıya ve anahtar teslimine kadar kullanılacak bilcümle malzemenin temini, satın alınması, nakliyesi, yerinde imali, montajı bedellerinin ödenmesi.
- İnşaatta çalışacak işçilerin, teknik personelin, taşeronların, alt müteahhit firmaların, diğer eleman ve personelin bilcümle ücretleri, maaşları, hak edişleri, sosyal güvenlik primleri, vergi stopajları, her çeşit tazminatları vs. masraflar.
- Bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren ……………… verilecek vekâletnamelerin vs. belgelerin noter masrafları, vs. masraflar
- Yapı kullanma izninin istihsali için gereken bilcümle masraflar.
- Kat irtifakının ve daha sonra kat mülkiyetinin kurulması ile ilgili noter harçları vs. masraflar,
- İşbu sözleşmenin damga vergisi ve noter harçları, ipotek harçları,
- Arsa sahibine düşecek bölümler için, elektrik, su, atık su harç ve abonman bedellerinin ödenmesi inşaat süresince ……………. ‘ya aittir.
Sözleşmenin akdedilmesinden sonraki döneme ilişkin emlak vergisi ile Sözleşme konusu gayrimenkulün aynına ilişkin sair vergi ve cezalar taraflar arasında %50’si Arsa Sahipleri’nin tapularındaki yüz ölçümleri oranlarında Arsa Sahipleri tarafından ortaklaşa olarak, %50’si ………………..’nın payına düşecek şekilde, ödenecektir.
- MÜCBİR SEBEPLER:
Savaş, ayaklanma, doğal afetler, grev ve piyasa koşullarını tamamen ortadan kaldıracak ekonomik kriz gibi müteahhitin kusuru dışında ortaya çıkan sebepler veya mevzuat değişikliği nedeniyle inşaata devam edilememesi ile Olağan Üstü Hal nedeniyle çıkarılan kararnameler, idareden kaynaklanan durumlar sebebiyle izin, ruhsat ve sairin gecikmesi gibi sebepler mücbir sebep olarak kabul edilecektir ve gerekirse bu süre inşaatın teslim süresine eklenecektir.
- SATIŞ HAKKI VE ŞEKLİ:
Müteahhidin, hissesine düşen bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara satış vaadi sözleşmesi akdedebilmesi, sözleşmenin imzalanmasına müteakip mümkün olur. Müteahhidin üçüncü şahıslara yapacağı satışlar, aldığı arsa payını geçemez. İşbu satışlar ve satış vaatlerinden arsa sahibine hukuki, cezai ve mali sorumluluk yüklenemez. Sorumluluk münhasıran Müteahhit ve üçüncü şahıslar arasında çözülür. Bu bağımsız bölümlerin satış bedellerinin paylaşımı da yine işbu sözleşmenin 9.maddesinde belirlenen şekilde yapılacaktır.
Taraflardan dileyen tek taraflı olarak işbu sözleşmeyi tapu siciline şerh ettirebilir. Şerhe ilişkin tüm masraflar tapuya şerh işlemi yapana aittir.
14-ORTAKLIK TEŞKİL ETMEME
İşbu Sözleşmenin amacı, sadece Arsa üzerinde işbu Sözleşme çerçevesinde inşa edilmesi ve taşınmazları oluşturan bağımsız bölümlerin Sözleşme hükümleri çerçevesinde taraflar arasında paylaşılmasıdır. İşbu Sözleşme taraflar arasında hiçbir şekilde ortaklık, acentelik, temsilcilik vb. bir ilişki teşkil etmek üzere akdedilmemiştir. Taraflar, üçüncü şahıslara karşı da bu şekilde izlenim uyandırmaktan kaçınacaklardır.
15-SÖZLEŞMENİN FESHİ
A-Müteahhidin haklı veya geçerli bir neden olmaksızın işi bırakması veya cayması, iflası halleri, sözleşmeyi arsa sahiplerince haklı ve tek taraflı olarak feshetme hakkı tanır. Bu durumda arsa sahipleri inşaata kendi tasarrufları doğrultusunda kaldığı yerden itibaren devam edebilirler veya başka bir müteahhitle anlaşabilirler. Müteahhit bu durumda arsa sahibinin tüm zarar ve ziyanını karşılar ve o güne yapmış olduğu masraf ve giderleri arsa sahibinden talep edemez.
B-Arsa sahiplerinin haklı bir neden olmaksızın sözleşmeden cayması durumu müteahhide haklı ve tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Bu durumda müteahhidin arsa sahibi adına yapmış olduğu tüm giderler ile diğer giderler (proje çizdirilmesi, belediyeye ödenen giderler ve sair) ve 21. Maddede yazılı ödemeler arsa sahibi tarafından müteahhide iade olunacaktır.
C- Arsa sahibinin haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi feshetmesi veya cayması durumunda, arsa sahibi ayrıca müteahhidin uğrayacağı kazanç kaybı da dahil olmak üzere, diğer tüm zararlarını tazmin edecektir. Aynı şekilde müteahhidin sözleşmeyi haklı bir neden olmaksızın feshetmesi veya sözleşmeden cayması durumunda, müteahhit, arsa sahibinin uğrayacağı zararlar ve kazanç kaybını da tazmin edecektir.
16- ORTAKLIK YAPISI
Taraflar birbirlerinin yazılı ön izni olmadan nev’i değiştiremez, bir şirket ile herhangi bir yol veya usul ile birleşemez ve ortaklık yapısını değiştiremez, %50 hissesini geçecek şekilde herhangi bir gerçek veya tüzel kişiyi paydaş veya ortak olarak kabul edemez. Aksi takdirde, işbu Sözleşme maddesi kapsamında olup tarafların yazılı ön izni olmaksızın yapılan değişiklikler tescil ve ilan edilse dahi diğer tarafa karşı hüküm ifade etmez.
17- ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE SATIŞ
Arsa sahipleri ve müteahhit, üçüncü kişilere yapmaları muhtemel satışlar sırasında, üçüncü kişilerden satış sözleşmelerine, imar mevzuatına uygun revizyonlara, tadilatlara muvafakat etme şartının düzenlenmesini, müteahhit firmaya yetki vermesini, noterden sağlayacaklar ve bununla ilgili yine noterden yazılı taahhütnameler alacaklardır. Bu taahhütnamelerin alınmaması nedeniyle ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda müteahhidin teslimden sonra herhangi bir sorumluluğu olmayacaktır.
18- MÜTEAHHİT FİRMAYA AİT TANITIM ARAÇLARININ KULLANILMASI
İşbu Sözleşme sonucunda inşa edilecek taşınmazda, reklam ve tanıtım amacıyla, …………….’ya ait marka ve logolar kullanılacaktır. İşbu marka ve logolar kalıcı olacak şekilde elektrikli pano, tabela gibi görseller kullanılmak suretiyle ……………… tarafından belirlenecek yerlere süresiz olarak yerleştirilecektir.
19- SÖZLEŞLMENİN TAPUYA ŞERHİ
Taraflardan herhangi bir tanesi tek başına işbu sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh ettirebilir. Şerh masrafları talep eden kişi tarafından karşılanacaktır. İşbu sözleşmeye istinaden sözleşmeye konu taşınmazların tevhidi ya da ifrazı halinde dahi yeni oluşacak parsel veya parseller üzerinde de taraflar işbu sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh ettirme hakkını haizdir.
20-ANLAŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ:
İhtilaflar halinde ………………. Mahkemeleri ve İcra Daireleri salahiyetlidir.
21- ÖDEME PLANI
……………., …………….’ye pay oranları da dikkate alınarak ve işbu sözleşmenin kapsamında olmak üzere ………………..TL bedel ödemeyi kabul etmiştir. Sözleşmenin imzalanmasından önce ………… tarihinde …………… TL nakit olarak …………. tarafından …………………..’ne ödenmiştir.
Sözleşmenin imzalanması ve taşınmazlar üzerindeki takyidatların resmi ve güncel bilgilerinin müteahhide sunulması ile birlikte ……………….’ye ………………TL ödeyecektir. Bakiye ……………… TL bedel ise, ……..Bankasına ait ipotek dışındaki tüm takyidatların kaldırılmasına müteakip, …………….’nin …………. Bankasına olan borcunun …………. tarafından ödenmesi ve bu ödemeden arta kalan bir bedel olursa ………………..’ye teslimi şeklinde olacaktır………… Bankasına borcun ödenmesinin şekli konusunda müteahhit firma dilediği herhangi bir yolu seçebilecektir. Sözleşmenin herhangi bir nedenle feshi, sözleşmeden haksız olarak cayılması, sözleşmenin uygulanamaz hale gelmesi, takyidatların verilen süreye rağmen kaldırılmamış olması ve sair nedenlerle sözleşmenin uygulanamaz hale gelmesi halinde işbu bedeller iade edilecektir.
22-TEBLİGAT ADRESLERİ:
Tarafların 1. Maddede belirtilen adresleri yasal tebligat adresleri olup, adres değişikliklerinin karşı tarafa yazılı olarak bildirilmemesi durumunda bu adreslere yapılacak olan tebligatlar ilgililerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.
23-CEZAİ ŞART:
A-Taraflardan birinin haklı bir sebebe dayanmaksızın sözleşmeden cayması veya sözleşme hükümlerini yerine getirmekten vazgeçmesi halinde, vazgeçen taraf mağdur olan tarafın zararını karşılamayı taahhüt eder.
B-Arsa sahipleri haklı bir sebep olmaksızın bu sözleşmedeki edimlerini ifadan kaçınır sözleşmenin uygulanmasını engelleyecek hale getirirse veya işbu sözleşmeyi haklı bir sebep olmaksızın tek taraflı fesih ederse, Müteahhidin uğrayacağı tüm zararları elde ettiği veya etmesi muhtemel kazanç kaybı da dahil olmak üzere ödeyecektir.
C-Aynı şekilde müteahhit haklı bir neden olmaksızın bu sözleşmedeki edimlerini ifadan kaçınır sözleşmenin uygulanmasını engelleyecek hale getirirse ve ya işbu sözleşmeyi haklı bir sebep olmaksızın tek taraflı fesih ederse, arsa sahiplerinin uğrayacağı tüm zararları kazanç kaybı da dahil olmak üzere ödeyecektir.
D-Müteahhit tarafından sözleşmede kararlaştırılan teslimden itibaren en geç 1,5 ay içerisinde inşaata başlanılmaması halinde gecikilen her gün için müteahhit arsa sahiplerine günlük 5.000 TL. cezai şart ödeyecektir.
E- İnşaatın süresinde bitirilmemesi durumunda müteahhit arsa sahiplerine, arsa sahiplerine düşen her bir konut vasfındaki bağımsız bölüm için ayrı ayrı 300 Euro, her bir ticaret alanı vasfındaki bağımsız bölüm için ayrı ayrı 1000 Euro ödeyecektir. Yine bu durum arsa sahibine haklı olarak sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkı tanır. Ayrıca bu sebeple yaptırılacak tespit masraflarından da müteahhit sorumlu olacaktır.
F- Arsa sahiplerinden herhangi biri işbu sözleşmenin 5.maddesindeki yükümlülüklerini belirlenen süreler içinde yerine getirmediği takdirde, yükümlülüğünü yerine getirmeyen arsa sahibi, gecikilen her gün için Müteahhide ve diğer arsa sahibine ayrı ayrı 1000 Euro cezai şart ödeyecektir.
24- EKLER:
İşbu sözleşme ekine arsa tapusu fotokopisi, bağımsız bölüm paylaşım listesi, teknik şartname, arsa sahiplerinin kimlik fotokopisi ve müteahhit firma yetkililerinin kimlik fotokopileri koyulmuş olup; bu ekler bu sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır.
İşbu sözleşme 24 maddeden ibaret olup, …………….. tarihinde imza altına alınmıştır.
Sayın İlgili,
Oldukça detaylı bir sözleşme örneği olmuş,elinize sağlık..benim gibi teknik olmayan insanlara oldukça yardımcı olacak bir çalışma ..Bizimde böyle bir olayımız var ve müteahhid bir sözleşme örneği göndermiş onu sizinle paylaşabilirmiyim,eksik yada yanlışlar konular varsa bildirebilirmisiniz?
bir diğer konum, müteahhit mevcut binamızı yıkar ve devamını yapamaz ise yada yıktı inşaatada başladı ama bir süre sonra devam edemedi,bıraktı,kaçtı vs. bu duruma karşı bir teminat yada buna benzer bir bizi işe devam ettirmeye yetecek bir garanti maddesi olması gerekmez mi? Bu durum bize gönderilen sözleşme örneğindede yok.Yardımcı olursanız sevinirim.
Saygılarımla.
Selamlar, her sözleşme içinde bulunulan somut durumu ihtiva eder. Dolayısı ile durumunuzu detaylı bir şekilde dinlemeden önleyici hukuk uygulamamız mümkün değildir.
Öncelikle iyi çalışmalar diliyorum. Bizde evimizi kentsel dönüşüm projesiyle yaptırmak üzere bir müteahitle sözleşme imzaladık. Bütün işlemler bitti. İzinler alındı. 3ay sonra evimizi boşalttık. Kiraya çıktık. Müteahhit geldi. Otopark yasası çıktığı için sizinle anlaştığımız şekilde daire veremeyeceğim.Beni kurtarmaz dedi. Anlaşmamıza göre bize 4 daire verecekti. Şimdi 3 daire veririm diyor. İstemiyorsanız sözleşmeyi iptal edelim diyor. Ayrıca kentsel dönüşüm için yıkım kararı olduğundan žamanı geldiğinde belediye evi yıkar.Ortada kalırsınız diyor bize. Biz tazminat davası açarız dediğimizde bana birşey olmaz.Senelerce mahkeme sürer. Kirada kalır, mağdur olan siz olursunuz diyor. Ne yapacağımızı şaşırdık. Bu durumda 3 daireyi kabul etmekmi mantıklı yoksa bizi mağdur ettiği için tazminat davası açmakmı.Tazminat davası açsak kazanma şansımız var mı? Bir fikir verirseniz çok sevinirim. Şimdiden ilginiz için teşekkür ederim.