Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davasına Cevap Dilekçesi 1
ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE
DOSYA NO:
CEVAP VEREN DAVALI:
VEKİLİ:
DAVACI:
VEKİLİ:
KONU: Davacı vekilinin X tarihli dilekçesine ilişkin cevaplarımızın sunulmasından ibarettir.
CEVAPLARIMIZ
Davacılar tarafından Sayın Mahkeme’ye sunulan ve tarafımızca X tarihinde tebellüğ edilen dilekçenin kabulü mümkün değildir ve haksız olarak açılan davanın reddi gerekmektedir. Şöyle ki;
Davacılar dilekçesinde, müvekkilin de tarafı olduğu davalıların kendilerini zarara uğrattığını beyan etmişler ve sonucunda dava konusu binada müvekkilime ait olan 9 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptal edilerek kendi adlarına tescil edilmesini talep etmişlerdir.
Öncelikle davacılar kendilerinin oturmuş oldukları bağımsız bölümleri davalı yüklenici ….’dan %80’i tamamlanmış olarak aldıklarını beyan etmişlerdir.
Müvekkilimin de arasında bulunduğu davalılar ile yüklenici X arasında X Noterliği’nin …. tarih ve 0… yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Söz konusu sözleşme imzalandıktan sonra müvekkilim üzerine düşen bütün edimleri eksiksiz olarak ifa etmiş ve inşaat yapılacak şekilde yükleniciye arsayı teslim etmiştir. Ancak davacıların da belirttiği gibi, yüklenici sözleşmede ayrıntılı olarak yazılmış olan, üzerine düşen edimleri gereği gibi ifa etmemiş, inşaatı davacıların beyanlarına göre %80 oranında tamamladıktan sonra kalan kısmını tamamlamamış ve işi yarım bırakarak bu aşamadan sonra iş ve ev adreslerinde bulunamamıştır. Anlaşılacağı üzere müvekkilim de iradesi dışında ortaya çıkan bu durumdan büyük zarara uğramıştır. Söz konusu bina inşaat halinde kalmış ve haliyle oturma izni de alınamamıştır.
Yukarıda da ifade edildiği üzere dava konusu bağımsız bölümleri davacılar, davalı yüklenici X satın almışlardır. Yüklenici ile yapılan bu satışlarda müvekkilim hiçbir zaman taraf olmamıştır.
Davacılar ile yüklenici arasında yapılan söz konusu satışlar Yüksek Yargıtay kararları dikkate alındığında alacağın temliki sözleşmesi niteliğini taşımaktadır. Alacağın temliki sözleşmelerinde borçlunun rızası aranmamaktadır. Temlik alan alacaklı (davacılar) evvelki alacaklının yerine geçmektedirler. Bu durumda davacılar borçluyu (müvekkilimi) kendi edimini ifaya zorlayabilirler. Fakat temlik alanın yani davacıların hakları yüklenicinin hakları kadar olmaktadır. Söz konusu sözleşmeye göre yüklenici müvekkilime olan borçlarını yerine getirmediğinden dolayı herhangi bir alacak talebi de olmayacaktır. Yüksek Yargıtay’ın kararları da bu yöndedir.
“Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici kazandığı kişisel hakkını doğrudan sözleşmenin diğer tarafı olan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi Borçlar Kanununun 162,163. maddeleri gereğince üçüncü bir kişiye temlik de edebilir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki alacaklı ile onu devralan üçüncü kişi arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira alacağı devir alan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ne var ki temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan yeni alacaklı (davacı üçüncü kişi) temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlunun (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve def’ ilerde bulunma imkânı vardır. Gerçekten Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi hükmüne göre borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı (yüklenici karşı) haiz olduğu defi’leri temellük edene karşı (davacıya karşı) dahi dermeyan edebilir. Burada değinilmesi gereken diğer bir sorun da borcun ifa ile sonlandırılmasıdır. Borç yerine getirilmemişse Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanacak olan sözleşmenin diğer tarafı kendi edimini yerine getirmekten kaçınabilir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 20. 01. 2010 gün, 2009/14351 Esas ve 2010/264 sayılı kararı)
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 29. 11. 2007 gün, 2007/13130 Esas ve 2007/15128 sayılı kararı, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 13. 12. 2007 gün, 2007/15153 Esas ve 2007/15935 sayılı kararı, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 09. 02. 1998 gün, 1998/463 Esas ve 1998/712 ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 14. 02. 2008 gün, 2008/192 Esas ve 2008/1692 sayılı kararları ile örnekleri çoğaltmak mümkündür.
Davacılar dilekçelerinde Noter huzurunda düzenlenen sözleşmeye güvenerek davalı yükleniciden daireleri aldıkları beyanında bulunmuşlardır. Ancak davacılar güvendiklerini beyan ettikleri sözleşmenin dördüncü maddesinde anılan “Binanın kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması giderleri ve binanın umumi iskan harçları tamamen yüklenici tarafa ait olacak ve bu hususlarda arsa sahiplerinden herhangi bir bedel ve alacak talebinde bulunmayacaktır.” Hükmünden dilekçelerinde bahis konusu etmemişlerdir. Temlik alacaklısı olarak söz konusu sözleşmenin bir nevi tarafı konumundaki; tamamlanmamış daireleri satın alan davacıların, bu davayı açmalarında iyi niyetli olmalarından bahsedilemez.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Davacılar söz konusu bağımsız bölümleri %80 oranında bitmiş olarak aldıklarını beyan etmişlerdir. Davacılar bu davayı açmakta dahi iyi niyetli değillerdir. Söz konusu bağımsız bölümler alınırken oturma izninin alınmadığı ortadadır ve bunun araştırması davacılar tarafından yapılmalıdır.
Davacıların henüz inşaatı bitmemiş ve oturma izni alınmamış binadan bağımsız bölüm edinme amacı ile yükleniciden alım yaptıkları açıkça anlaşılmaktadır. Ancak, yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve oturma izni alınmış şekilde teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar.
Yukarıda da bahsedildiği gibi, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Başka bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyi niyetli taşınmaz iktisap eden kişiler Medeni Kanunun 931. maddesinin koruyuculuğu altına alınmışlar, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmişler dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyi niyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir. Ancak, somut olayda alıcıların (davacıların) kendi beyanlarından da anlaşılacağı üzere, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Dolayısıyla davacıların Medeni Kanunun 931. maddesinin koruyuculuğundan da yararlanmaları söz konusu olamaz. (HGK. 23.5.2001, 422/434)
NEDENLER :Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, İcra ve İflas Kanunu ve ilgili diğer hukuki mevzuat
DELİLLER: Adana Noterliği’nin 12 tarih ve 1552 yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi (Daha sonra Sayın Mahkemenize sunulacaktır), Tapu Kayıtları, İnşaat Ruhsatı, Keşif, Bilirkişi İncelemesi, Tanık, Yüksek Yargıtay İçtihatları ve davacı yanın sunacağı her türlü delile karşı delil sunma hakkımızı saklı tutarak her türlü yasal delil.
SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda anlatılan ve re’sen görülecek nedenlere binaen karşı dava açma hakkımızın saklı kalması kaydıyla;
Haksız ve mesnetsiz olan huzurdaki davanın reddine,
Vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacılara yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. tarih
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasına Cevap 2
ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
Esas no:
CEVAP VEREN (DAVALILAR):
VEKİLİ :
DAVACI :
VEKİLİ:
KONU: Davaya karşı cevaplarımızın sunulmasıdır.
CEVAPLARIMIZ: Davacı tarafından müvekkiller aleyhine açılan dava haksız olup, davacı iyi niyetten yoksundur.
Şöyle ki:
Davacı taraf ile müvekkiller adına kayıtlı Adana ili Seyhan ilçesi Adalet mahallesi mevkiinde kain tapunun 14 parsel numarasında kayıtlı gayrimenkul üzerinde Adana 4. Noterliğinin 11452 yevmiye numaralı ve 15 tarihli kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi imzalanmıştır.
Söz konusu sözleşmeye göre davacı müteahhit olarak edimlerini yerine getirmediği gibi, sözleşmeye aykırı hareket etmiştir.
1- Sözleşmeye göre davacının kendisine düşen kısımlar ile müvekkillere düşen kısımlar aynı nitelikte ve eşit şartlarda yapılacaktır. Ancak davacı 4. kat: 9 numaralı bağımsız bölüm normal mesken olması gerekirken sözleşmeye aykırı olarak dubleks yapmış, ama tam karşında bulunan müvekkillere ait 10 numaralı bağımsız bölümü ise normal daire şeklinde inşa etmiştir. Oysa sözleşmenin 2. maddesine göre “arsa kullanım oranı ortadan iki eşit parçaya bölünerek daire metrekareleri EŞİT olarak betonarme karkas bina yapılacaktır” şeklindedir. Buna rağmen davacı kendisine düşen kısmı dubleks şeklinde düzenleyerek m2 bazında müvekkillere vermiş olduğu bağımsız bölümden daha büyük yapmıştır.
2- Yine davacı 2 numaralı bağımsız bölüm olan dükkanın altındaki bodrumu eklenti haline getirerek dükkana katmıştır. Oysa bu bağımsız bölümün altında olan kısım bodrum olup, apartmanın ortak kullanım alanı kapsamında olan yerdir. Davacı burayı da kendi dükkanına katarak ve projeyi bu şekilde düzenleyerek kendisine haksız menfaat temin etmiştir. Sözleşmeye göre arsa kullanım oranı eşit olması gerekirken davacı böyle yaparak kendisine haksız bir menfaat temin etmiş ve sözleşmeye aykırı hareket etmiştir.
3- Sözleşmeye göre binanın dış cephesi uygun esaslı silikon boya veya mineral mozaik sıva ile kaplanacaktır. Oysa binanın ön cephesi cam mozaik yapılmış, arka cephe yapılmamıştır. Bu da sözleşmeye aykırı bir durumdur.
4- Sözleşmeye göre binanın dış cephe kasaları çelik kasa olması gerekirken, davacı tarafından sözleşmeye aykırı olarak kalitesi düşük kasalar kullanılmıştır.
5- Sözleşmeye göre banyolara küvet yapılması gerekirken, davacı tarafından bu yapılmamış sadece banyoya duş teknesi yapılmıştır.
6- Sözleşmenin 33. maddesine göre “Binanın 5. kat ve bodrumunda ortak kullanım alanlarında yapılacak değişiklikler arsa sahiplerinin bilgisi dahilinde olacaktır” şeklinde olmasına rağmen, davacı tarafından müvekkillerin bilgisi haricinde bodrum katta sığınak, kömürlük ve kalorifer dairesi sözleşmeye uygun yapılmamıştır. Aksine bodrum katın ortak kullanım alanına ait kısımdan davacı kendisine ait dükkana katarak ortak kullanım alanını daraltmıştır.
Mahkemece mahallinde bilirkişi marifeti ile keşif yapıldığında, sözleşmeye aykırı bu tespit edilen hususlar görülecektir.
Bu eksikliklerin giderilmesi için müvekkiller tarafından Adana 4. Noterliği’nin 15 tarih ve 1152 yevmiye numaralı evrakı ile davacı ihtar edilmiştir. Ancak buna rağmen davacı bu aykırılıkları gidermediği gibi, haksız olarak tüm edimlerini yerine getirmiş gibi tescil talebinde bulunmaktadır.
Kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi iki taraf sorumluluk yükleyen bir sözleşmedir. Yani herkes kendisine yüklenen sorumluluğu yerine getirdikten sonra karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilir.
Şimdi, açılan davada, davacı sözleşmenin kendisine yüklemiş olduğu edimleri yerine getirmeden tescil talebinde bulunmaktadır ki, bu tamamen haksız ve iyi niyetten yoksun bir taleptir.
HUKUKSAL NEDENLER: BK, HMK ve ilgili yasalar.
KANITLAR : Tapu kayıtları, Adana 4. Noterliğinin 1152 yevmiye numaralı ve 12 tarihli sözleşmesi, Adana 4. Noterliğinin 1152 yevmiye numaralı ve 16 tarihli ihtarnamesi, tanık, keşif, bilirkişi incelemesi ve her tür yasal kanıt.
SONUÇ : Anılan nedenlerle, uğranılan zararların tazmini konusunda dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla, haksız ve iyi niyetten yoksun davanın reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf yükletilmesine karar verilmesini saygıyla dileriz.
Cevap veren
EKİ: 1- Vekaletname 2- Sözleşme 3- İhtarname
