İyiniyetli 3. Kişinin Tapuya Güveninin Korunması

TMK md 1023’e göre, “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya ayni bir hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı geçerli olur.” TMK md 1023 deki iyiniyet, gene aynı kanun 3. maddesinde yer olan “sübjektif iyiniyet”tir.

Kendi lehine yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen kişi iyiniyetli sayılır. Başka bir anlatımla, tapu sicilinden veya sicilin dışındaki olaylardan tescilin geçerli olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi, iyiniyetlidir. Adana’da görev yapan Avukat Saim İNCEKAŞ tapu hukukunda iyiniyet kavramının kritik derecede önemi olduğunu vurgulamaktadır, şöyle ki;

Tapu kütüğündeki tescile dayanarak ayni hak kazanma TMK: nun 1023. maddesinde, iyiniyetli olmama hali ve buna bağlanan hukuki sonuç da, gene aynı kanunun 1024. maddesinde yer verilmiştir. TMK md 1024 göre “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” Ayni hakkın tapu kütüğüne yolsuz olarak tescil edilmiş olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz.

İyiniyet hakkın kazanıldığı anda var olmalıdır. Tescil için bildirimin günlüğe (yevmiye defterine) yazıldığı gün, tescilin günü sayılır ve hak, o günde kazanılmış olur. Tescil için bildirimin günlüğe geçirildiği anda iyiniyetli olmak gerekir. Bundan sonra kazanmaya engel bir durumu öğrenmek iyiniyet üzerinde etkili değildir. Artık üçüncü kişi kötüniyetli sayılmaz.

Kötüniyet İtirazı Davanın Her Aşamasında İleri Sürülebilir

Kötüniyet mahiyeti itibarı ile itiraz niteliğindedir. Yargılama bitinceye dek taraflarca ileri sürülebileceği gibi, görevden ötürü hakim tarafından da nazara alınır. Bu husus, 08.11.1991 tarih, 1990/4 esas ve 1991/3 sayılı Yargıtay İBK nın gerekçesinde “…Medeni Kanunun 931 maddesi uyarınca mülkiyet veya diğer bir aynı hakkın iktisabında kurucu bir unsur olduğu ve dolayısıyla iyiniyetin karşıtı kötüniyet de, hakkın iktisabına engel teşkil eden bir itiraz niteliğinde bulunduğu için, yargılamanın her safhasında ileri sürülebilir…” tümcesinde yer almıştır.

İyiniyetle kazanma bakımından, ayni hakkı edinen kişi anlamına gelmektedir. Başka bir anlatımla, tapudaki kayda dayanarak mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı kazanan kişi kastedilmiştir.

Tapu kütüğünün güven ilkesinden yararlanan üçüncü kişi kelimesiyle, gerçek hak sahibi olmayan kişiden, (adına yolsuz tescil yapılan kişiden) taşınmazı iyiniyetle alan alıcı amaçlanmıştır.

TMK md 1023. maddesiyle, tapu kütüğüne dayanarak mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı kazanan üçüncü kişilerin korunacağı belirtilmiş, 1024. maddede de, ediniminde iyiniyetli olmayan üçüncü kişilerin bu tescile dayanamayacakları vurgulanmıştır.

Anılan hükme göre. “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” Üçüncü kişi, edinmek istediği mülkiyet veya diğer ayni haklarla ilgili tescilin yolsuz olduğunu TMK md 3 uyarınca biliyor veya bilmesi gerekiyorsa iyiniyetli sayılmaz.

Yolsuz tescilin bilinmesi bakımından gereken dikkat ve özeni göstermeyen kişide iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin, 1023. maddenin koruyuculuğundan yararlanabilmesi bakımından, iyiniyetli olduğu hususunda hiçbir kuşkunun bulunmaması gerekir. Taşınmazın öncesi itibariyle mülkiyeti konusunda çekişme olduğunu bilen kişi, ediniminde iyiniyetli sayılmaz.

Üçüncü kişi, gerçek kişi olabileceği gibi, özel hukuk veya kamu tüzel kişisi de olabilir. Tüzel kişi veya kişilerde tapudaki edinimlerinde iyi veya kötüniyetli olabilirler. Üçüncü kişi durumundaki tüzel kişiyi temsile yetkili temsilci veya organlarının iyi veya kötüniyeti aranacaktır.(Y. 8. HD. 17.3.2005 T. 2005/1375 E. 2005/2100 K.)

Avukat Saim İNCEKAŞ – Adana Avukatı