Elbirliğiyle Mülkiyet Halinde Satış Vaadi İfa Edilemez

• Paylı mülkiyetin söz konusu olması için malın malikleri arasında maddi olarak paylaşılmamış olunması gerekir. 
• Elbirliğiyle mülkiyet durumunda satış vaadi sözleşmesinin ifası mümkün değildir. Ancak elbirliğiyle mülkiyet durumu sona ermiş ise artık satış vaadi sözleşmesi ifa edilebilir hale gelmiştir.
• Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazın paydaşlarından birinin 3. kişiyle yaptığı satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Fakat, paylı mülkiyete dönüşmeden sözleşmenin ifa olanağı yoktur.
• Elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak için tasarruf edebileceği pay söz konusu değildir. Mülkiyet hakkı elbirliği ile ortakların tümüne aittir.

Yargıtay Kararı

 

“Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı, savunmada bulunmamıştır. Mahkemece, çekişme konusu taşınmazlar elbirliği mülkiyetine tabi olduğundan bahisle dava reddedilmiştir. Hükmü davacı temyiz etmiştir. 

 

Davada dayanılan 30.10.1987 tarihli sözleşmenin konusu 249 ada, 72, 73 ve 74. parsellerde davali N. Ö e ait paylardır. Dosyada yer alan tapu kayıtlarının incelenmesinden de davaya konu taşınmazların tapuda paylı mülkiyet rejimine bağlı olarak kayıtlı olduğu, davalının 9/180 payının bulunduğu görülmektedir.

 

TMK m. 688 de paylı mülkiyet, “…birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmaları...” şeklinde ifade edilmiştir. Bu tanıma göre, paylı mülkiyetin söz konusu olması için birden fazla kişinin bir mala paylı malik bulunması ve bu malın malikleri arasında maddi olarak paylaşılmamış olunması gerekir. Burada her paydaşın mülkiyet hakkı belli bir payla ifade edilir. Her pay diğerinden bağımsız, ayrıca tasarruf işlemlerine konu olabileceği için bir bakıma paylar taşınmaz hükmüne tabi tutulmuştur. 

 

Bütün bu anlatılanlardan sonra kısaca ifade etmek gerekirse, davaya konu taşınmazlar öncesinde elbirliği mülkiyetine tabi olsa bile 1996 yılında paylı mülkiyet rejimine tabi olarak tapuya tescil edildiklerinden 30.10.1987 tarihli sözleşme ifa kabiliyeti kazanmıştır.Mahkemece yapılan bu saptamalara uygun bir hüküm kurulması yerine davanın yazılı bazı gerekçelerle reddi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiş tir.” (14. HD, 11.4.2011–341774723)

 

Yargıtay Kararı

 

“Dava, 23.5.1983 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemi ne ilişkindir. 

Davalı, zamanaşımı def’inde bulunmuş, satış vaadi sözleşmesinden vaat borçlusunun vekili olarak hareket eden kişinin vekalet görevini kötüye kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı temyiz etmiştir. 

1–Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 

2-Davada dayanılan 23.5.1983 günlü sözleşmenin konusu 1101, 1102, 1103 ve 1249 s. parsellerde malik Mustafa ile kardeşi Emine’ye bu kişiden de davalı ve diğerlerine geçecek hisselerdir. Dosyada toplanan delillerde 1101, 1102 ve 1103 s. parsellerde elbirliği mülkiyetinin çözüldüğü ve taşınmazların mirasçılar adına paylı olarak intikal gördüğü, ancak 1249 s. parseldeki davalının satış vaadinde bulunduğu Emine‘ye ait payın elbirliği mülkiyeti rejimine tabi olduğu görülmektedir. 

Elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak için tasarruf edebileceği pay söz konusu değildir. Mülkiyet hakkı elbirliği ile ortakların tümüne aittir. Elbirliği mülkiyeti rejimine tabi bir taşınmazda iştirakin dışında bulunan alıcıya maliklerden birinin yaptığı satış kuşkusuz geçerli bir satıştır. Fakat elbirliği mülkiyeti paylı hale getirilmeden sözleşmenin ifa olanağı yoktur ve buna dayanılarak da tescil talebinde bulunulamaz. 

Yapılan bu saptamaya göre 1249 s. parselde malik Emine payı elbirliği mülkiyetine tabi olup, sözleşmenin bu parsel yönünden ifa olanağı bulunmadığından 1249 s. parsele yönelik davanın reddi yerine bu bölüm isteğin de kabulü doğru değildir. Karar açıklanan nedenle bozulmalıdır.” (14. HD. 19.1.2011-14270/383)