Olayımızda oldukça ters karakterli bir arsa sahibi görüyoruz. Arsa sahibi arazinin üzerine davalı tarafından yapılan yıkımı fahiş zarar doğuracak taşınmazın yıkılması talebinde bulunuyor. Ancak kanunen yıkımı fahiş zarar doğuracak bir yapı mevcutsa, iktisadi açıdan bu yapının ya davacı tarafından ya da davalı malzeme sahibi tarafından alınması emrediliyor.
Olayımızda arsa sahibi haksız yapıyı uygun bir tazminat karşılığında kötü niyetli malzeme sahibinden almadığı gibi, arsanın üzerindeki haksız yapıyla birlikte gerçek değeri karşılığında davalı malzeme sahibine geçmesini de kabul etmiyor. İşte böyle durumlarda kötüniyetli malzeme sahibinin yaptığı haksız yapının yıkılmasında direten arazi sahibinin haksız yapının yıkılması için yapının minimum değerini malzeme sahibine ödemesi gerekiyor.
Olayın konu olduğu Yargıtay kararı ise şu şekilde:
📜 Yargıtay Kararı
“Davacı adına kayıtlı 476 ada, 274 parsel sayılı taşınmaza rızası dışında bina yapmak suretiyle müdahalede bulunan davalının haksız el atmasının kal (yıkım) suretiyle önlenmesi isteğinde bulunmuştur.
Birleştirilen davada ise, davalı-davacı; dava konusu yeri 1987 yılında tapu dışı satın aldığını ve iyi niyetli olarak bina inşa ettiğini belirterek TMK 724. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Mahkemece, el atmanın önlenmesi ve kal isteğinin kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı birleştirilen davanın davacısı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, çapa bağlı taşınmaza haksız el atmanın kal suretiyle önlenmesi, birleştirilen dava ise TMK 724. maddesine dayanılarak açılan temliken tescil isteğine ilişkindir.
1- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davalı-davacı Mehmet’in sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Mülkiyet hakkı, eşya üzerinde sahibine geniş yetkiler tanıyan mutlak bir haktır (TMK m. 683-778). Gerçekten, TMK 683. maddesi mülkiyet hakkı sahibine iki türlü yetki tanımıştır. Bunlar; eşyayı yasal sınırlar içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma, tasarruf etme yetkisi ve yapılan tecavüzlere karşı eşyayı koruma yetkisidir.
Eşyaya karşı haksız el atma varsa malik, istihkak davası veya el atmanın önlenmesi davası açarak haksız tecavüzün sonlandırılmasını isteyebilir. Eldeki davada davacının isteminin dayanağı TMK m. 683’dür. Arazi maliki, her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir. Ayrıca TMK m. 722/3 hükmünce arazi maliki malzemenin sökülme gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülerek arsanın yapıdan evvelki haline getirilmesini talep edebilir. Ancak bunun için arazi üzerinde onunla sıkı sıkıya bağlı bir inşaatın bulunmaması, yapının arazi sahibinin rızası dışında yapılmış olması, inşaatın sökülmesinin aşırı bir zarara sebebiyet vermemesi, arazi malikinin de malzemenin sökülerek arsanın inşaattan evvelki haline getirilmesini istemesi gerekir (TMK md 722/3).
Bunun dışında arazi malikinin haksız inşaattan dolayı uğramış olduğu zararlar varsa haksız fiile dayanarak bunların da malzeme sahibinden istenmesi olanaklıdır. Diğer taraftan yapının yıkımının aşırı zarara yol açması, arazi sahibinin de malzeme ile ilgili tazminat miktarını ödeyemeyecek durumda olması halinde arazi maliki arsanın mülkiyetini, bedeli karşılığı malzeme malikine geçirilmesini isteyebilir.
Somut olayda, birleşen davanın davacısının çapa bağlı taşınmaza bina yaparak el attığından kötü niyetli kabul edilmesi ve mülkiyet hakkı sahibi davacının davasının kabulünde bir yanılgı yoktur. Ancak mülkiyet hakkı sahibi davacı el atmanın önlenmesi dışında yapının yıkımını da talep etmiştir.
Gerçekten arazi sahibinin yapılan inşaatın kaldırılmasını istememesi veya talep etmesine rağmen aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılmadığı takdirde, arazi malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine muhik bir tazminat ödemesi gerekir.
TMK 723. maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyi niyetli olup olmamasına göre değişir. Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen ve bilmesi gerekmeyen kişi, kural olarak iyi niyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakati ile yapan malzeme sahibi de iyi niyetli sayılır. Buna karşılık üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötü niyetlidir. Malzeme sahibi kötü niyetli ise, arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder. Bu değer, inşaat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı oranı olamayacağından, burada her olayın özelliğine göre hakimin TMK 4. maddesinin kendisine tanıdığı takdir yetkisini kullanması, somut olayın ve tarafların özellikleri ile dava konusu taşınmazın bulunduğu yerel özellikler ve özellikle tarafların yarar ve zarar dengelerini dikkate alarak davacıya ödenmesi gereken tazminatı takdir etmesi gerekir. Bir başka anlatımla, mülkiyet hakkı sahibinin malzeme malikine ödemesi gereken tazminat levazımın en az kıymeti yani arazi malikinin mülkiyetindeki arsa üzerine yapılan binanın malik için arz ettiği sübjektif değerdir.
Açıklananlar doğrultusunda somut olaya dönüldüğünde;
Kal kararına konu olan bina (ev) davacı adına çapa bağlanmış bulunan 274 parsel sayılı taşınmaz içerisinde bulunmaktadır. Davalı anılan yapının iyi niyetle yapıldığı iddiasını da kanıtlamış değildir. Mahkemece dosyaya sunulan bilirkişi raporu ile saptanan değerlere göre binanın yıkımının fahiş zarar doğuracağı kabul edilmekle beraber davalının kötü niyetli olduğu gerekçesiyle kal (yıkım) isteği hüküm altına alınmıştır. Ancak yıkıma konu yapının yıkımının fahiş zarar doğuracağını kabulü halinde davacının anılan binayı temellük etmeyi kabul etmemesi, ya da binanın bulunduğu kısmın bedeli karşılığında davalı adına tescili isteğinde bulunmaması halinde, kal isteği malzeme sahibi kötü niyetli olsa dahi, az yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek arazi malikinin mülkiyetindeki arsa üzerine yapılan binanın malik için arz ettiği sübjektif değer belirlenerek bu bedelin davalıya ödenmesi halinde hüküm altına alınmalı, aksi halde reddedilmelidir.
Mahkemece bu husus gözetilmeyerek davalının kötü niyetli olduğu gerekçesi ile davacının kal isteğinin de hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.” (14. Hukuk Dairesi 18.9.2007-6033/10333 sayılı kararı)