TBK Madde 521 - Simsarlık ücreti: Hak etme zamanı

Davacı, 05.12.2012 tarihli protokolle davalı şirkete Maltepe ilçesindeki arsayı tanıttığını, 225.000,00 TL komisyon kararlaştırıldığını, şirketin hissedarların tamamıyla noterden sözleşmeleri yapıp inşaat ruhsatını alarak inşaata başladığı halde ücreti ödemediğini ileri sürmüş; 28.01.2015 tarihli ihtarnamenin ardından başlattığı takibe itiraz edilince itirazın iptalini istemiştir. İlk derece mahkemesi, davacının şirket ile kat maliklerinin sözleşme yapma sürecine hiçbir katkısının bulunmadığı ve edimini yerine getirmediği gerekçesiyle davayı reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Daire, protokolde davacının sözleşme kurulmasına aracılık edeceğine dair bir ibare bulunmadığını, yapılan işin fırsat gösterme tellallığı olduğunu, hissedarlarla sözleşme yapılmasının ise yalnızca ücretin muaccel olacağı zamanı belirlediğini, davacının fırsat bilgisini sağlamakla edimini ifa ettiğini belirterek kararı bozmuştur.

Davacı, davalı şirketle 30.09.2014 tarihinde satış yetki anlaşması imzalayarak davalıya ait taşınmazların satışına aracılık etmeyi üstlenmiş, satış bedeli üzerinden yüzde 1 komisyon kararlaştırılmıştı. Davacı, tanıtımını yaptığı şirkete bina satıldığını ileri sürerek 121.000,00 TL komisyon alacağının tahsilini istedi; davalılar satışın başka bir emlak firması aracılığıyla yapıldığını ve komisyonun ona ödendiğini savundu. İlk Derece Mahkemesi, taşınmazın 16.02.2016 tarihinde dava dışı şirkete satıldığını, davacının aracılık ettiğini kesin delille ispatlayamadığını belirterek davayı reddetti, sözleşmeyi şirket adına imzalayan davalı yönünden ise davayı husumetten reddetti. Bölge Adliye Mahkemesi, gezdirme ve gösterme iddiasının tanıkla ispatlanamayacağını da ekleyerek istinaf başvurusunu esastan reddetti. Daire, TBK 520 ve 521 çerçevesinde yapılan bu değerlendirmeyi yerinde bularak kararı onadı.

Davacı emlakçı, davalı ve eşine bir kısım taşınmazları gezdirdikten sonra 08.09.2013 tarihinde gayrimenkul yer gösterme belgesi başlıklı sözleşmeyi imzalamış; belgede satış bedelinin yüzde üçü oranında komisyon ve aynı oranda cezai şart kararlaştırılmıştır. Gezdirilen taşınmazlardan biri 19.09.2013 tarihinde davalının eşi adına satın alınınca davacı ilamsız takip başlatmış, itiraz üzerine itirazın iptalini istemiştir. İlk Derece Mahkemesi ilk kararında davayı reddetmiş, bozmadan sonra sözleşmede sayılan hısımlar arasına eşin de girdiği gerekçesiyle davayı 15.340,00 TL üzerinden kısmen kabul etmiş; Özel Daire eşin sözleşmede açıkça sayılmadığını belirterek kararı bozmuş, mahkeme direnmiştir. Hukuk Genel Kurulu, sözleşmedeki tahdidi listenin yorumla genişletilemeyeceğini, eşlerin birbirinin kayın hısmı bile sayılmadığını ve sözleşmesini özenle düzenlemeyen simsarın sonucuna katlanacağını belirterek direnme kararını bozmuştur.

Davacı emlak komisyoncusu, ev satın almak isteyen davalıya aynı apartmanda iki daire göstermiş ve taraflar 06.03.2013 tarihli emlak görme belgesini imzalamıştır. Belgede simsarlık ücretinin yüzde 3 artı KDV olacağı, taşınmazın simsar saf dışı bırakılarak satın alınması hâlinde ise yüzde 6 artı KDV ödeneceği taahhüt edilmiştir. Davalı, gösterilen 5 numaralı daireyi 12.04.2013 tarihinde malikin yetki verdiği kişiden doğrudan satın almış; davacının başlattığı takibe itiraz edilince itirazın iptali davası açılmıştır. Yerel mahkeme, belgenin simsarlık sözleşmesi sayılamayacağı gerekçesiyle davayı reddetmiş, bozmadan sonra direnmiştir. Hukuk Genel Kurulu, salt yer göstermenin ücret doğurmadığını, ancak saf dışı bırakma hâlinde olağan ücretin iki katının ödeneceğine dair kaydın cezai şart niteliği de taşıdığını ve iptal edilmediğine göre bağlayıcı olduğunu belirterek direnme kararını oy çokluğuyla bozmuştur.

Davacı, ev almak için başvurduğu davalı emlakçının kendisine yalnızca yer gösterdiğini, satıcı ile alıcıyı bir araya getirmediğini ve taşınmaz malikinin davalıya satış konusunda yetki vermediğini ileri sürerek, 04.05.2009 tarihli yer gösterme sözleşmesine dayanılarak başlatılan icra takibinde borçlu olmadığının tespitini ve yargılama sırasında icra zoruyla tahsil edilen bedelin istirdadını istemiştir. Sözleşmede, imza tarihinden itibaren bir yıl içinde taşınmazın müşteri ya da üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden yüzde 3 komisyon ödeneceği, emlakçı devre dışı bırakılırsa komisyonun tamamının müşteriden isteneceği kararlaştırılmıştır. Yerel mahkeme davayı kabul edip Özel Daire bozmasına karşı direnmiş; Hukuk Genel Kurulu, taşınmazın sözleşmeden 25 gün sonra davacının eşi tarafından malikten satın alındığını ve imzasını inkar etmeyen davacının sözleşmeyle bağlı olduğunu belirterek direnme kararını bozmuştur.