Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 355 Konut ve çatılı işyeri kirası: Yeniden kiralama yasağı
TBK 355, gereksinim amacıyla boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz; yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz ve eski kiracının, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmak üzere, yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Resmi Metin
Yeniden kiralama yasağı
Madde 355- (1) Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
(2) Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
(3) Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Avukat Yorumu
Gereksinim ya da yeniden inşa/imar gerekçesiyle kiracısını çıkaran kiraya veren, taşınmazı tahliye anından itibaren üç yıl haklı sebep olmadan başkasına kiralayamaz; üç yıl dolduğunda serbestçe kiralayabilir. Pratikte kiracının elindeki en güçlü kozdur: tahliyeden kısa süre sonra evin üçüncü kişiye kiraya verildiğini öğrenirse, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Bu tutar sabit değil, kiracı lehine bir tabandır; gerçek zarar daha yüksekse fazlası da talep edilebilir. İspat için tapu, yeni kira sözleşmesi, ilan kayıtları veya yeni kiracının tanıklığı tahliye sonrası dönemde toplanmalıdır.
Kiraya verenin dayanağı haklı sebeptir; ancak ispat yükü ondadır ve dar yorumlanır. Yeniden inşa hâlinde eski kiracının öncelik hakkı doğar; kiraya veren önce yazılı bildirim yapıp bu hakkı usulünce sona erdirmeden taşınmazı başkasına kiralayamaz. Hak, bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmazsa düşer.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 15 inci maddesini karşılayan, “5. Yeniden kiralama yasağı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının üç fıkradan oluşan 354 üncü maddesinde, yeniden kiralama yasağı düzenlenmektedir.
Madde, 6570 sayılı Kanunun 15 inci maddesinden alınmıştır. Ancak, 15 inci maddenin birinci fıkrasında kullanılan “mücbir sebep” şeklindeki ibare yerine, Tasarının 354 üncü maddesinin birinci fıkrasında, “haklı sebep” ibaresi kullanılmıştır. Fıkraya göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Fıkrada söz konusu edilen “haklı sebep”, kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır. Bir uyuşmazlık durumunda, haklı sebebin mevcut olup olmadığı, hakim tarafından, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak değerlendirilecektir. Somut olayda haklı sebebin varlığı kabul edildiği takdirde, kiraya veren üç yıl geçmeden de kiralananı başkalarına kiraya verebilecektir.
Maddenin ikinci fıkrasında da, yine birinci cümlede geçen “mücbir sebep” yerine, “haklı sebep” kullanılmıştır. Fıkraya göre, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacaktır. Aynı fıkrada, eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunduğu; bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerektiği; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmazın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamayacağı belirtilmektedir.
Maddenin son fıkrasında, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlerin, eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü oldukları belirtilmektedir. Fıkrada yapılan düzenleme ile, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlere, 6570 sayılı Kanunun 16 ncı maddesinde öngörülen cezai yaptırımların uygulanması sisteminden vazgeçilmiştir. Bunun yerine, eski kiracıya, fıkrada belirtilen tazminatın kendisine ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Bu tazminatın belirlenmesinde, eski kiracının kiraya verene ödemiş olduğu son dönemin kira bedeli göz önünde tutulacaktır.