Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe İ S T İ N A F K A R A R I
DAVANIN KONUSU :
ALACAK
Mersin 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 08/03/2018 tarih ve 2017/527 Esas 2018/560 sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davalılar vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan esas incelemesinde;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE :
Davalıların davacıya ait işyerini 5 yıl süre ile kiraladıklarını, davalı K1’ın kiracı, davalı K2’ın ise müteselsil kefil olduğunu, yıllık kira bedelinin 35.000,00 TL olduğunu, sözleşmenin 5 yıllığına düzenlendiğini, sözleşmenin 25. Maddesinde bir yıl işyeri terk edilemez, kirası talep edilir, bu tarihten sonra bir ay önceden haber vererek istediği tarihte terk edebilir ibaresinin düzenlendiğini, yine sözleşmede aidatın kiracıya ait olduğunu, işyerinin ilk kiralandığı andaki gibi teslim edileceğinin de düzenlendiğini, yıllık kira bedeli olan 35.000,00 TL’nin iki taksit halinde ödenmesinin kararlaştırılıdığını, 01/07/2016 – 01/01-2017 dönemi kira bedelinin ödendiğini, 01/01/2017 – 01-03/2017 tarihleri arasındaki Ocak, Şubat ayları kira bedelinin ödenmediğini, davalıların kiralanan işyerinden çıkmak istemeleri üzerine davacı 01/03/2017 tarihinden itibaren yeni kiracı bulduğunu, sözleşmeye göre aylık kira bedelinin 2.916,00 TL ‘ye denk geldiğini, davacının 01/03/2017 tarihine kadar yoksun olduğu kira bedelinden dolayı davalılardan talep hakkı doğduğunu, 01/01/2017 – 01/03/2017 tarihleri arası 5.832,00 TL yoksun kalınan kira bedeli talep ettiklerini, ödenmeyen 5 aya ait 125,00 TL aidat bedelini talep ettiklerini, taşınmazda meydana gelen değişiklik nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 543,00 TL eski hale getirme bedelini talep ettiklerini bildirmiştir.
CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:
Davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI :
”
Davanın
KABULÜ ile 10.380,30 TL’nin (eski hale getirme bedeli + kira bedeli + aidat bedeli) davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,” şeklinde karar verildiği görülmüştür.
DAVALILAR VEKİLİ TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davalılardan K1’nın kira sözleşmesi nedeniyle davacıya 2017 yılının birinci ayına kadar olan kira bedellerini ödediğini, davalının kiralanan iş yerinde mobilya satışı yaptığını, 2016 aralık ayında meydana gelen sel felaketinde iş yerini sel bastığını ve müvekkilinin satış içinde sunduğu mobilyaların su altında kaldığını, iş yerinin sigortalı olması nedeniyle sigorta eksperlerinin sunmuş oldukları raporun sonuç ve kanaatler kısmında iş yerindeki hasarın izolasyon eksikliğinden kaynaklandığının belirtildiğini, iş yeri sahibi davacıdan iş yerinin izolasyonunu yaptırmasını talep ettiğini, davacının bunu kabul etmemesi üzerine ileride meydana gelecek bir yağıştan dolayı daha büyük zararın oluşması muhtemel olduğundan iş yerini boşaltmaya karar verdiğini, kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan asli borcunun kiralananın uygun ve kullanıma elverişli bir şekilde buldurulması gerektiğini, kiralayan bu borcunu yerine getirmezse kiracı uygun bir süre vererek bunun yerine getirilmesini talep edebileceğini, kiralayan süre sonunda yükümlülüğünü yerine getirmezse kiracı sözleşmeyi feshedebileceği gibi kiralananı boşaltma hakkına sahip olduğunu, davalının talebine rağmen gerekli izolasyon çalışmasının yapılmaması nedeniyle kira sözleşmesinin devamının kendisinden beklenilmesinin dürüstlük kurallarına aykırı bir hal aldığını, bu nedenle davalının iş yerini boşaltmasının haklı nedene dayanırken bilirkişi raporunda ve yerel mahkeme kararında bu husus gözetilmeden iki aylık boşta geçen süre için kira bedeline hükmedilmesinin haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, kira ilişkisinin tarafların karşılıklı anlaşması ile sona erdirildiğini, Borçlar Kanunu uyarınca kiracının kiralanan da yaptığı değişiklik ve onarımlardan kiralananın değerini arttıran faydalı ve yararlı değişikliklerin eski hale iadesinin talep edilemeyeceğini, bu nedenle yerel mahkeme tarafından eski hale getirme bedeline hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenen aidat bedellerinin ise hangi tarihleri kapsadığının açıkça belirtilmediğini, bu nedenle bilirkişi raporu uyarınca aidat bedellerine hükmedilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu belirtip, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :
Yazılı beyanlar, 01/07/2016 tarihli kira sözleşmesi, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı.
DEĞERLENDİRME-GEREKÇE:
Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
İstinaf incelemesi HMK 355. Madde gereğince istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle ve resen de kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmış olup,
Davacı vekili, taraflar arasında 01/07/2016 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi ile davacıya ait iş yerinin 5 yıl süre ile davalı K1’a kiralandığını, diğer davalı K2’ın ise müsetelsil kefil olarak sözleşmeyi imzaladığını, sözleşmenin hususi şartlar 25. maddesinde, bir yıl süreyle iş yerinin terk edilmeyeceği, kirasının talep edileceği bir yıldan sonra bir aylık ihbar süresi sonunda tahliye edilebileceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmede aidatların kiracıya ait olduğu, iş yerinin ilk kiralandığı andaki gibi teslim edileceğinin de düzenlendiğini, davalıların 01/07/2016 – 01/01/2017 arasındaki dönemin kira bedelini ödediğini, 01/01/2017 tarihinde taşınmazı tahliye ettiklerini, müvekkilinin 01/03/2017 tarihinde yeni kiracı bulduğunu, yıllık kira bedeli 35.000,00 TL üzerinden aylık kiranın 2.916,00 TL’ye denk geldiğini, iş yerinin boş kaldığı iki aylık kira bedeli olan 5.832,00 TL ‘nin davalılarca ödenmesi gerektiğini, ayrıca davalıların 125,00 TL aidat borcunu ödemediklerini, davalının zemin kattaki depoya inen yangın merdivenini kırdığını, yerine başka merdiven yaptırdığını, eski hale getirme bedeli olarak şimdilik 543,00 TL ‘nin davalılarca ödenmesi gerektiğini iddia ederek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla toplam 6.500,00 TL ‘nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili, bilirkişi raporu doğrultusunda davasını 20/12/2017 tarihli dilekçesiyle ıslah ederek dava değerini 10.250,00 TL’ye yükseltmiştir.
Davalı vekili, 2016 yılının Aralık ayında meydana gelen sel felaketinde taşınmazı su bastığını, müvekkilinin satışını yaptığı mobilyaların su altında kaldığını, sigorta eksper raporunda hasarın izolasyon yetersizliğinden kaynaklandığının belirlendiğini, davacının izolasyon yaptırmayı kabul etmemesi üzerine müvekkilinin iş yerini boşalttığını, taşınmazın mücbir sebep nedeniyle ve tarafların karşılıklı anlaşması ile tahliye edildiğini, bu nedenle davacının kira talebinin yerinde olmadığını, iş yerine yaptırılan merdivenin daha kullanışlı ve güzel görünümlü olduğunu, taşınmazın değerini artırdığını savunarak davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince davanın kabulü ile 10.380,30 TL’nin (eski hale getirme bedeli, kira bedeli ve aidat bedeli) davalılardan tahsiline karar verilmiş, bu karara karşı davalılar vekilince istinaf yoluna başvurulmuştur.
Taraflar arasında düzenlenen 01/07/2016 tarihli kira sözleşmesinde, kira süresinin 5 yıl, yıllık kira bedelinin 35.000,00 TL olarak belirlendiği, sözleşmenin ikinci sayfasında özel şartlar başlıklı bölümün 15. maddesinde “Kiracı iş yerini şu anda aldığı gibi teslim edecektir”, üçüncü sayfasında hususi şartlar başlıklı bölümün 7. maddesinde “Elektrik, su, doğalgaz, kalorifer, apartman giderleri ile kat mülkiyetinden ve diğer mevzuattan meydana gelecek yönetim giderleri kiracıya aittir”, 25. maddesinde “1 yıl iş yeri terk edilemez, kirası talep edilir. Bu tarihten sonra bir ay önceden haber vererek istediği tarihte terk edebilir.” şeklinde şartların bulunduğu anlaşılmaktadır.
TBK’nın “Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih” başlıklı 306. maddesinde, “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.”
“Ayıpları kiraya verene bildirme borcu” başlıklı 318. maddesinde “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.”
321. maddesinde ise “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” şeklinde düzenlemeler mevcuttur.
Davalı kiracı K1’ın dava konusu taşınmazda depoya inen betonarme merdiveni yıkarak yerine kalıcı sac merdiven yaptırdığı, 01/01/2017 tarihinde bir yıllık süre dolmadan taşınmazı tahliye ettiği taraflar arasında çekişmesizdir. Taraflar arasında uyuşmazlık konusu davacının taşınmazın boş kaldığı iki aylık kira bedelini, ödenmeyen aidat bedelini ve merdiveni eski hale getirme bedelini davalılardan talep etmesinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Taraflar arasındaki sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 25. maddesinde iş yerinin bir yıl süre ile tahliye edilemeyeceği, tahliye edilmesi halinde bir yıllık kira bedelinin davacıya ödeneceği düzenlenmiştir. Taşınmaz bir yıllık süre dolmadan davalılarca tahliye edilmiş olup, diğer taraftan TBK’nın yukarıda açıklanan 306 ve 318. maddeleri uyarınca izolasyon eksikliği hakkındaki ayıbın kiraya veren davacıya bildirildiği, ayıbın giderilmesi için uygun süre verildiği de davalılarca kanıtlanamadığından, davacının boş kalan Ocak ve Şubat 2017 ayları için kira bedeline hak kazandığı;
Sözleşmenin özel şartlar başlıklı bölümünün 15. maddesinde iş yerinin sözleşme tarihindeki şekli ile kiraya verene teslim edileceğinin düzenlendiği, mahkemece alınan bilirkişi raporuna göre taşınmazın mimari projesinde yer alan betonarme mermer merdivenin yıkılarak yerine sac merdiven imal edildiği, TBK’nın 321. maddesine göre davalı kiracının davacıdan değişiklik için yazılı rıza aldığını kanıtlayamadığı, böylece davacının merdivenin eski hale getirilme bedeline hak kazandığı;
Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 7. maddesi uyarınca, aidat borcundan davalı kiracının sorumlu olduğu kanaatine varılmıştır.
Ne var ki; HMK’nun 26/1. maddesine göre hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. Davacı vekilince 20/12/2017 tarihli ıslah dilekçesiyle dava değeri 10.250,00 TL’ye yükseltilmiş olup, mahkemece talep aşılarak 10.380,30 TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmesi hatalı olmakla,
Davalı tarafın istinaf başvurusunun talebin aşılması yönünden kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak-düzeltilerek toplanan delillere göre yeniden yargılama yapılmasına da gerek görülmediğinden yeniden esas hakkında HMK’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca davanın ıslah edilen 10.250,00 TL üzerinden kabulüne dair aşağıdaki karar verilmiştir.
HÜKÜM :
Davalıların istinaf başvurusunun KABULÜNE;
Mersin 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 08/03/2018 tarih ve 2017/527 Esas 2018/560 sayılı kararının HMK’nun 353/1-b-2 maddesi gereğince
KALDIRILARAK;
(Düzeltilerek) davanın esası ile ilgili olarak yeniden aşağıdaki hükmün kurulmasına;
1
–
Davanın KABULÜ ile;
10.250,00 TL alacağın davalılardan alınarak davacıya ödenmesine,
2-
Alınması gereken 700,17 TL harçtan peşin alınan 176,01 TL harcın mahsubu ile geriye kalan 524,16 TL harcın davalılardan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-
Davacı tarafından yapılan 195,11 TL harç, 61,00 TL posta gideri ve 1.621,80 TL keşif gideri olmak üzere toplam 1.877,91 TL’nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
4-
Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden avukatlık asgari ücret tarifesine göre tespit ve takdir olunan 1.230,00 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
5-
İstinaf başvurusu kabul edilmekle; davalılar tarafından peşin yatırılan 177,27 TL istinaf karar harcının talep halinde davalılara iadesine,
6-
Davalılar tarafından istinaf aşamasında yapılan (98,10 TL istinaf kanun yoluna başvuru harcı ve 35,00 TL dosya gidiş dönüş giderinden oluşan) toplam 133,10 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
7-
Gider avansından kullanılmayan kısmın yatıran taraflara iadesine,
8-Kararın tebliği, gider avansı iadesi, harç vb. işlemlerin 6100 Sayılı HMK’nın 302/5 ve 359/3 md. uyarınca ilk derece mahkemesi tarafından yerine getirilmesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, HMK’nın 362/1-a bendi gereğince
KESİN olmak üzere
08.11.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
