Adana BAM, 5. HD., E. 2019/1193 K. 2020/492 T. 7.7.2020

İ S T İ N A F K A R A R I

DAVANIN KONUSU :

Kira Sözleşmesinin Feshi, Tahliye, Eski Hale Getirme

TALEP KONUSU :

Mahkeme Kararın Kaldırılması
Adana 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 21/03/2019 tarih ve 2017/1108 Esas 2019/389 sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan esas incelemesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :

DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE :

Taraflar arasında 20/03/2016 tarihli kira sözleşmesi gereği A2 mahallesi A1 Caddesi N1 sokak no: 2 Çukurova /Adana adresindeki dublex villa niteliğindeki taşınmazı davalı tarafa kiraya verdiğini, davalıya kiraya verilen dublex villa içerisindeki odaların bir kısmının yıkılarak projeye aykırı tadilat yapıldığını ve sökülen iç kapı ve pencerelerin ikinci el olarak davacının hiçbir şekilde yazılı izni olmadan davalı tarafından satıldığını, davalı tarafa Adana 4. Noterliği 19/04/2017 tarihli ihtarıyla tebliğ edildiğini, Davalı tarafın bu ihtara cevaben Adana 7. Noterliğinin 28/04/2017 tarihli ihtarıyla cevap verdiğini, Adana 5. Sulh hukuk mahkemesinin 2016/23 D.iş sayılı dosyasında tespit yapıldığını, kira sözleşmesine aykırılık üzerine TBK Mad. 316/2 gereği verilen 30 günlük süre içerisinde de mecuru eski hale getirmeyen davalıya karşı iş bu davayla birlikte kira sözleşmesinin feshini, taşınmasın tahliyesini, eski hale getirme bedeli olarak 1.000TL tazminatın davalıdan tahsilini isteme zorunluluğun hasıl olduğunu, davalı ile yapılan kira sözleşmesinin feshini ve kiraya konu taşınmazın davacıya iadesini ve davalının tahliyesine karar verilmesini, yapılan izinsiz tadilatlar ve bahçe duvarının yıkılması nedeniyle uğranılan zararların tazmini ve projesine uygun eski hale getirilmesi için gerekli tazminatın 1.000TL’sinin davalıdan tahsiline, ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 günlük süresi dolmuş olduğundan 22/05/2017 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasını, yargılama giderleri, vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:

Davacı ile davalı arasında yapılan 20.03.2016 tarihli kira sözleşmesinin feshi ve tahliye ile eski hale getirme bedelleri istemiyle dava açıldığını ve yapılan kira sözleşmesine aykırılık iddiasıyla davalının bahçe duvarı ve üç katlı binada bir kısım iyileştirmeler yaptığı ileri sürüldüğünü, bu iyileştirme çalışmaları davacı ile davalı arasında yapılan 20.03.2014 tarihli sözleşmeden hemen sonrasına ait olup, davacı 20.03.2016 tarihinde davalı ile yeni kira kontratı yapmak suretiyle eski kira sözleşmesini sonlandırmış bu kira döneminde yapılan iyileştirmeleri kabul etmiş ve mecuru mevcut haliyle yeniden davalıya kiraya verdiğini, yeni kira sözleşmesinden sonra ise mecurda davalı tarafından hiçbir iyileştirme çalışması yapılmamış olduğundan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, dava dilekçesinin ekinde sunulan Adana 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2016/23 d.iş sayılı dosyasından yaptırılan tespit sırasında ise, bilirkişi raporu incelendiğinde 1.sahifesinde 24.03.2014 tarihli kira sözleşmesi ile mecurun kiralandığı tespiti yapıldığını, tespit dava dilekçesi incelendiğinde ise tespite dayanak kira sözleşmesinin 05.05.2017 tarihli olarak yazıldığı ve dava dilekçesinin ekinde bulunan kira sözleşmesinin ise 20.03.2014 tarihli yeni kira sözleşmesinin yapılması ile hükümsüz hale gelen kira sözleşmesi olduğunu , davacının dava tarihi itibarıyla hükümsüz olan kira sözleşmesi ile tespit yaptırdığının anlaşıldığını, davacının kira sözleşmesinin feshine , tahliyeye ve eski hale getirmeye ilişkin taleplerinin reddine yargılama giderleri ve vekalet ücrenini davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI :

“Davanın REDDİNE,” şeklinde karar verildiği görülmüştür.

DAVACI VEKİLİ TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

İlk Derece Mahkemesinin davanın red gerekçesi olarak “kira sözleşmesinin kullanım amacının kiralananın ,iş yerinin özel öğretim kurumu olacağı konusunda sözleşmenin imzalanmasının davacının yapılacak tadilatlardan bilgisinin olduğu ve yapılan bu tadilatlara açık olarak onay vermediğini iddia etse de yapılan her iki sözlşemede de zımmi olarak onay verdiğine dair kanaat oluştuğundan davanın reddine karar verdiğini” gerekçe olarak gösterdiğini, oysa taraflar arasında akdedilen her iki sözleşmenin “hususi şartlar” başlıklı kısmının 3. maddesi gereği kiracı, kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmaksızın tadilat yapamaz. hükümleri yer aldığını, dosyada tanık olarak dinlenen emlakçı ve bu kira sözleşmesinin kurulmasında aracılık eden K1′ in 21.02.2019 tarihli duruşmadaki yeminli beyanında davacının tadilat yapılacağı konusunda bilgilendirilmediği gibi sonrasında da onayını almadığını beyan ettiğini, davalıya 30 gün süre verilerek ihtar yapıldığını, davalı ihtara rağmen gereğini yerine getirmediğini, kira sözleşmesinde dava konusu taşınmazı işyeri için kiraya verilmiş olmasının, kiralayanın taşınmazda mülk sahibinin haberi ve izni olmadan tadilatlar yapabilceği anlama gelmediğini, tüm bu nedenlerle İlk Derece Mahkemesi’nin vermiş olduğu 21.03.2019 gün ve 2017/1108 E- 2019/389 K. sayılı ilamının davacı lehine kaldırılmasına, yargılama giderleriyle ücreti vekaletin davacı yan üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER :

Yazılı beyanlar, bilirkişi raporu, kira sözleşmesi, tapu kayıtları ve tüm dosya kapsamı.

DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE:

Dava,
Dava, kira sözleşmesinin feshi ve tazminat istemlerine ilişkindir.

İstinaf incelemesi HMK’nın 355. maddesi gereğince istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle ve resen de kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmış olup,
Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 20/03/2016 tarihli kira sözleşmesi ile müvekkiline ait dubleks villa niteliğindeki taşınmazın davalı şirkete kiraya verildiğini, davalının odaların bir kısmını yıkarak projeye aykırı tadilat yaptığını, sözleşmeye göre mal sahibinin izni olmadan tadilat yapılamayacağını, davalının sökülen iç kapı ve pencereleri müvekkilinin rızası olmadan sattığını, yan parsel ile dava konusu parsel arasındaki duvarı yıktığını, davalıya gönderilen 19/04/2017 tarihli ihtarnamede taşınmazı eski hale getirmesi için 30 günlük süre verildiğini, davalının 28/04/2017 tarihli cevabi ihtarnamesinde yapılan tadilatların sözleşmede yer aldığını savunduğunu, Adana 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2016/23 D.İş sayılı dosyasında tespit yapıldığını iddia ederek, kira sözleşmesinin feshine, davalının taşınmazdan tahliyesine, eski hale getirme bedeli olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00 TL’nin temerrüt tarihi olan 22/05/2017 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili, bilirkişi raporu doğrultusunda yıkılan bahçe duvarı hariç diğer dava konusu tadilatların eski hale getirilmesi hakkındaki talebini 30/10/2018 tarihli dilekçesiyle ıslah ederek bu talep yönünden dava değerini 48.195,00 TL’ye yükseltmiş; yıkılan duvar nedeniyle Adana 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/175 E. sayılı dosyasında tazminat talepleri bulunduğunu beyan etmiştir.

Davalı vekili, dava konusu iyileştirme çalışmalarının taraflar arasında imzalanan 20/03/2014 tarihli sözleşmeden hemen sonra yapıldığını, 20/03/2016 tarihinde yeni bir kira sözleşmesi yapılarak ilk sözleşmenin sona erdirildiğini, davacının yapılan iyileştirmeleri kabul ederek kiralananı mevcut haliyle yeniden müvekkiline kiraya verdiğini, yeni kira sözleşmesinden sonra müvekkilinin hiçbir iyileştirme çabası yapmadığını, davanın 20/03/2016 tarihli kira sözleşmesine aykırılık iddiasına dayandığından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının dava tarihi itibarıyla hükümsüz olan kira sözleşmesi ile tespit yaptırdığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince, kira sözleşmelerinde kiralananın özel eğitim kurumu olarak kullanılacağının belirtildiği, davalı tarafından özel eğitim kurumu olarak kullanılması için taşınmazda gerekli tadilatların yapılması gerektiği, davacının her iki sözleşmede de tadilat yapılmasına zımni olarak onay verdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karara karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulmuştur.

Taraflar arasında dava konusu dubleks mesken niteliğindeki taşınmazın kiralanması hakkında ilk olarak 20/03/2014 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığı, kira süresinin 5+5 yıl olarak, kiralananın kullanım amacının “işyeri” olarak belirtildiği, sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 3. bendinde “Kiracı kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamaz” şeklinde düzenleme bulunduğu; Yine aynı taşınmaz hakkında taraflar arasında 20/03/2016 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığı, kira süresinin 3+5 yıl olarak, kiralananın kullanım amacının “işyeri – özel eğitim kurumu” olarak belirtildiği, önceki sözleşmede olduğu gibi hususi şartlar bölümünün 3. bendinde “Kiracı kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamaz” şeklinde düzenleme bulunduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece bir inşaat mühendisi bilirkişi refakatinde yapılan keşifte davalı tanıkları dinlenilmiş, düzenlenen 08/03/2018 tarihli bilirkişi raporunda bodrum kat, zemin kat, birinci kat ve çatı katındaki alanların alçıpan ara bölme duvarlar ile koridor, wc ve eğitim odalarına ayrıldığı, bodrum katta 6 m² alanlı panel kapının yerinden kaldırılmış olduğu, bu kapının yapılmasının 1.000,00 TL, alçıpan ara duvarların kaldırılarak sıva boya tadilatlarının yapılması işleri 3.000,00 TL olmak üzere eski hale getirme bedelinin toplam 4.000,00 TL olduğu belirlenmiştir.

Davacı vekilinin bilirkişi raporuna itirazı üzerine bu kez bir inşaat mühendisi ve bir hukukçu bilirkişi refakatinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 05/09/2018 tarihli bilirkişi raporunda, kapı pencere sökülmesi, pencerelere duvar yapılması, kapı kasa ve montajı, kapı pencere vernikleme, sıva tamiratı ve kısmî iç boya, banyo ve mutfak onarımları, dış cephe sıvası olmak üzere eski hale getirme bedelinin toplam 48.195,00 TL, bahçe duvarı yapımının 5.143,00 TL olduğu belirlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz. (Yargıtay 3. HD 2017/6961 E. 2017/18233 K.)

TBK’nın 321. maddesinde ise “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” şeklinde düzenleme mevcuttur.

Davalı şirket tarafından dava konusu taşınmazda tadilatlar yapıldığı çekişmesizdir.

Her ne kadar ilk derece mahkemesince kira sözleşmelerinde kiralananın özel eğitim kurumu olarak kullanılacağının belirtildiği, taşınmazın özel eğitim kurumu olarak kullanılması için tadilat yapılması gerektiği, davacının tadilat yapılmasına zımni olarak onay verdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; mahkemece öncelikle davalının yaptığı tadilatların açıktan fena kullanım niteliğinde, sabit ve kalıcı olup olmadığı, sökülüp eski hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı tespit edilmelidir. (Aynı yönde Yargıtay 3. HD 2017/7334 E. 2017/18388 K. sayılı ilamı)

Dosya kapsamındaki bilirkişi raporları arasında, iki bilirkişi raporu arasında yapılan tadilatların kapsam ve niteliği ile eski hale getirme bedeli yönünden çelişkiler mevcut olup, bu çelişki giderilmeksizin hükme esas alınmaları mümkün değildir.

İlk derece mahkemesince öncelikle davalı vekilinin 05/09/2018 tarihli bilirkişi raporuna itirazlarını da karşılar mahiyette, az yukarıda belirtildiği üzere davalı tarafça yapılan tadilatların açıktan fena kullanım niteliğinde, sabit ve kalıcı olup olmadığı, sökülüp eski hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı hususlarında ek rapor alınması, çelişkinin giderilmesinin mümkün olmaması halinde içinde bir inşaat mühendisi ve bir mimar bilirkişinin de bulunduğu üç kişilik bilirkişi heyeti refakatinde yeniden keşif yapılıp bilirkişi raporu alınarak, sözleşmenin feshi ve tahliye koşullarının oluşup oluşmadığı da değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.

Mahkemece deliller toplanmadan ve eksik inceleme ile karar verilmiş olması nedeniyle, ilk derece mahkemesi kararının HMK’nın 353/1-a-6 maddesi uyarınca esası incelenmeden kaldırılmasına ilişkin aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM:

1-
Davacının istinaf başvurusunun kabulü ile HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince Adana 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 21/03/2019 tarih ve 2017/1108 Esas 2019/389 sayılı kararının Esası İncelenmeden
KALDIRILMASINA,

2-Dosyanın, gerekçede bahsedilen eksiklikler giderilerek, deliller toplanarak davanın yeniden görülüp, yeni bir karar verilmesi için mahkemesine İADESİNE,

3-Davacıdan peşin alınan 35,90 TL istinaf karar harcının, talep halinde davacıya İADESİNE,

4-Davacıdan alınan istinaf başvuru harcı ve diğer istinaf giderlerinin yargılama masrafı olarak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,

5-
Kararın tebliği, harç vb. hususların
6100 Sayılı HMK’nın 302/5 ve 359/3 md. uyarınca ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, HMK’nın 353/1-a maddesi gereğince
KESİN olarak oybirliği ile karar verildi.07/07/2020