Adana BAM, 4. HD., E. 2023/208 K. 2023/1168 T. 27.11.2023

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : YUMURTALIK ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 09/09/2021

DAVACI : K1- N1

VEKİLİ :

Av.
K2

DAVALI : K3-N2

VEKİLİ :

Av.
K4

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)

A2 Asliye Hukuk Mahkemesinin 09/09/2021 tarih ve 2017/220 Esas 2021/170Karar sayılı dosyasında verilen karara karşı davacı ve davalı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;

Davacının dava ya konu taşınmaza ait tapu kaydından anlaşılacağı üzere A2 Mahallesi 780 parsel numarasında kayıtlı taşınmazda paydaş olduğu, taşınmazın diğer paydaşlarından olan K5 1/20 hissesini davalılardan K3’a 22.12.206 tarih ve 4554 yevmiye numaralı satış işlemi ile sattığı, diğer pay sahiplerinin ön alım hakkını engellemek amacı ile hareket ederek tapu satış değerininde muvazaa yaparak satış değerini 130.000.00 TL olarak gösterdiklerini, bedelde muvazaa iddialarının satıştan sonra yapılan diğer hisse satışlarının satış değeri ile karşılaştırılmasından açıkça anlaşıldığı, dava dışı kişiler arasında 21.02.2017 tarihinde 690 yevmiye ile 191/4620 hisseye karşılık gelen 4.684,92 m²’nin tapu satış değerinin 9.462.00 TL ve 05.04.2017 tarihinde 1289 yevmiye ile 1/120 hisseye karşılık gelen 944.34 m²’nin tapu satış değeri 1.907,00 TL olarak gösterilmiş olduğu bu husustaki beyanlarını teyit ettiğini, davacının dava değeri veya davaya konu payın keşif ile belirlenecek miktarı üzerinden satış bedeli ve sair yasal parasal yükümlülüklerini mahkemenin belirteceği süre içinde mahkeme veznesinde depo edileceği, bu nedenlerle davalı adına kayıtlı söz konusu payın iptal edilerek davacı adına tescilini sağlamak ve satışa konu payların üçüncü kişiye devrini engellemek için tedbir konulmasına karar verilmesini, bu nedenlerle davacıya yasal önalım hakkının tanınarak davalı üzerindeki taşınmaz hissesinin davacı adına tapuya kaydedilmesini talep ettiği görülmüştür.

Davalı vekili dava dilekçesinde özetle;

Davacının Adana’da ikamet etmekte ve Adana Seyhan uygulama ve araştırma hastenesinde görevli doktor olduğu davacı ve vekilinin bunu bilmelerine rağmen dilekçeye adres yazmamaları nedeniyle dava dilekçesinin Ankara İline gönderildiğini haricen öğrendiklerini, dava dilekçesi ile davacının Adana İli, A2 İlçesi, A2 Mahallesi 780 parsel numaralı taşınmazın hissedarı olduğunu, davalının bu parselde hissedar bulunan K5’nun 1/120 hissesini 22.12.2016 tarihinde satın almış olduğu belirterek dava konusu taşınmazı davalı K3 adına olan 1/120 hissenin iptal edilerek davacı adına tapuya kayıt ve tesciline 1.907,00 TL bedelin davalıya iadesine karar verilmesini istediği, davacının taşınmaza 15.02.2017 tarihinde hissedar olduğu, davalının taşınmazı satın aldığı tarih olan 22/12/2016 tarihinde hissedar olmadığı, bu nedenle dava açma hakkı bulunmadığı, davalının taşınmazın 1/120 hissesini satın alırken hisse üzerinde bulunan ve yaklaşık yirmi yıl kadar önce K5 tarafından yapılan 100 m² civarında bulunan evi de satın aldığı, bu nedenle 130.000,00 TL arsa ve evin toplam değerinin, davacının tapuda yanında bulunan nakit 31.000,00 TL’sini elden ödediği geri kalan kısmını da 22.12.2016 tarihinde 50.000,00 TL 29/12/2016 tarihinde 49.000,00 TL olarak ödediğini, evi satın aldıktan sonra da büyük sayılacak masraflar yaptığını, taşınmazın üzerinde ev olmasa da doktor olan davacının hisseli bir tarladan 1/120 hisse satın almasını gerekçesi olamayacağı, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini mahkememizden talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:

Yerel Mahkeme yaptığı yargılama neticesinde;
”

1-Davacının davasının KABULÜ ile;

Dava konusu Adana ili, A2 Mahallesi, 157 ada18 parsel numaralı taşınmazda K6 oğlu K3 adına kayıtlı bulunan 164/14287 oranındaki hissesinin İPTAL EDİLEREK, davacı K7 oğlu K1 adına tapuya KAYIT ve TESCİLİNE,
Dava konusu Adana ili, A2 Mahallesi, 223 ada 3 parsel numaralı taşınmazda K6 oğlu K3 adına kayıtlı bulunan 770/13063 oranındaki hissesinin İPTAL EDİLEREK, K7 oğlu davacı K1 adına tapuya KAYIT ve TESCİLİNE,

3-Mahkeme veznesine depo edilen 132.600- TL önalım bedelinin davalı K3’a ÖDENMESİNE,

4- Depo bedeli olarak fazladan alınan 2.730,88 TL’nin davacı K1’e iadesine, ” dair hüküm tesis etmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

Bedelde muvazaa iddialarının yeterince araştırılmadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

Yerel mahkeme, taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusunu dikkate almadan usul ve yasaya aykırı bir karar vermiş olduğunu, taşınmazın satış tarihi ile davanın karara çıkma tarihi arasında uzun bir süre geçmiş olduğunu, geçen süre içindeki değer artışı için keşif yapılması ve yapılan keşif sonucu bilirkişi tarafından takdir edilen bedel esas alınıp meydana gelen değer artışının davacının ödeme borcuna yansıtılması ve davanın bu takdir edilen kıymet üzerinden devam edilmesi gerektiğini, yerel mahkeme tarafından kıymet takdiri yönünde karar verilmeli ve yapılan bu kıymet takdiri üzerinden davaya devam edilmesi gerekirken keşif ve yeniden bilirkişi incelemesi taleplerinin dikkate alınmadan verilen kararın yerinde olmadığını, dava, yasal süresinde açılmamış olduğunu, dava konusu taşınmaza yönelik açılan ve bu dosyanın davacılarının davacı ve davalı oldukları dosyalarda satış işlemini öğrendikleri ve öğrenme tarihi üzerinden 3 ay geçtikten sonra dava açtıklarını, davacılar, satışı ve satış bedelini yeni öğreniyormuş gibi açıklamada bulunup doğrudan yargı makamını yanıltıcı beyanda bulunarak hakkını açıkça kötüye kullanmış olduklarını belirterek tüm bu nedenlerle yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep ettikleri anlaşılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:

Dava önalım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.

Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. Kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanunun 734. Maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu Adana ili,A2 Mahallesi 780 parselsayılı taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde davacı ve davalının taşınmazda hissedar oldukları, dosya kapsamında davacı tarafa satın alma işleminin noter aracılığı ile bildirilmediği davanın süresinde açıldığı anlaşılmıştır.

Dava konusu taşınmazın dosya kapsamında bulunan ve uyap sistemi üzerinden alınan tapu kayıtlarının incelenmesinde davacının elbirliği halinde hissedar oldukları tespit edilmiştir.

Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 gün 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640.maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.

Dava dosyanını incelenmesinde;

1-Somut olay değerlendirildiğinde tapu kaydında davacılar dışında 5 kişinin daha dava konusu payaelbirliği mülkiyeti halinde malik oldukları tespit edilmiştir. Önalıma konu pay elbirliği mülkiyetine tabi olduğundan davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Bu nedenle elbirliği mülkiyetine tabi tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi veya terekeye temsilci tayin edilmesi gerekir. Açıklanan bu sebeplerle öncelikle taraf teşkilinin sağlanması ve ondan sonra işin esasının incelenmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

2-Ayrıca dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde taşınmazın toplulaştırma işlemine tabi tutulduğu görüldüğünden, kurulacak hükümde taşınmazın yeni ada parsel numarasına dikkat edilmesi gerekmektedir.

3-Davacının davasının bedelde muvazaa iddiasına dayalı olup davacının davasının kısmen kabülüne karar verildiğinde harçlandırılan değer ve kabul edilen değer arasındaki fark bedel üzerinden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği halde davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi de hatalı görülmüştür.

Tüm bu anlatılanlar ışığında mahkemece taraf teşkili sağlanmadan yargılama yapılarak hüküm kurulmuş olması nedeniyle, HMK’nun 114/1-d-e, 353/1-a-4 maddeleri gereğince açıklanan nedene dayalı olarak davacı ve davalı tarafın istinaf talebinin kabulüyle kararın kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM/:Gerekçesi yukarda açıklandığı üzere;

1-
Davacı ve davalı tarafın istinaf başvurusunun
KABULÜ ile HMK’nın 114/1-d-e, 353/1-a-4 maddesi gereğince A2 Asliye Hukuk Mahkemesinin 09/09/2021 tarih ve 2017/220 Esas 2021/170 Karar sayılı kararının
KALDIRILMASINA,

2-
Dosyanın davanın yeniden görülmesi için mahkemesine iadesine,

3-
Taraflarca yapılan yargılama giderinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,

4-
Davacı ve davalı tarafça yatırılan istinaf karar harçlarının talep halinde yatıran taraflara ayrı ayrı iadesine,

5-
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinden tarafların yokluğunda oy birliğiyle
KESİN olmak üzere karar verildi. 27/11/2023