Adana BAM, 1. HD., E. 2019/9 K. 2019/96 T. 1.2.2019

İ S T İ N A F K A R A R I

DAVANIN KONUSU :

TemlikenTescil
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, asıl dosya davalıları vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK’nun 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Asıl dava dosyasında davacı vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Mersin ili, Akdeniz ilçesi, A1 köyü, 24.R.II. pafta, 9057 ada, 6 parsel sayılı taşınmazın sahibi olduğunu, arsaya komşu Mersin ili, Akdeniz ilçesi, A1 köyü, 24.R.II. pafta, 9057 ada, 3 parsel sayılı taşınmazın K1 adına kayıtlı olduğunu, F1 Ofis ve Okul Mob. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin kullanımında olduğunu, 3 nolu parselden davacının arsasına tecavüz edildiğini, mevcut tecavüzün giderilmesi için Mersin 4. Noterliği’nin 13/02/2017 tarih, 04328 yevmiye sayılı ihtarnamenin gönderildiğini, ihtarın tebliğine rağmen hiçbir gelişme olmadığını belirterek, davalılar tarafından yapılan müdahalenin men’ine ve kal’e karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davacının iddialarını kabul etmediklerini, davalı K1 adına kayıtlı taşınmazın üzerine bina yapıldığını ve bu binanın diğer davalı F1 şirketine kiraya verildiğini, davalı F1 ve Okul Mobilyaları San. Ltd. Şti. yönünden husumet itirazlarının olduğunu, şirketin kiracı olduğunu, kötüniyetli olmadığını, dava konusu gayrimenkulde tecavüz olup olmadığını bilecek durumda olmadıklarını, diğer davalı K1’unda kötüniyetli olmadığını, tapu kayıtlarına göre daha önceden yapılmış bulunan gayrimenkulu satın aldığını, söz konusu inşaatın davalının arsasına tecavüz ettiğini bilmediğini, arsa üzerinde davalının fabrikasının bulunduğunu, eğer davacının arsası üzerine bir taşma varsa bunu satın almak istediklerini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen dosya yönünden davacı
K1 vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; davalıya ait Mersin ili, Akdeniz ilçesi, A1 köyü, 9057 ada, 6 parsel sayılı taşınmazın bir kısmı üzerine taşkın inşaat yaptığını, davacının aslında ilk kendi arazisi üzerinde bu inşaatı yaptığını, ancak daha sonra geçen imardan dolayı yenilenen metrekarelerden dolayı davalının arazisine taşmış göründüğünü, davacının iyi niyetli olarak inşaatı yaptığını ve imardan sonra olan bu durumdan dolayı davalı tarafa araziyi kendisine satması için defalarca teklif götürdüğünü ancak davalının boş olan bu araziyi satmadığını, sonrasında Mersin 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2017/187 Esas sayılı dosyası ile el atmanın önlenmesi davası açtığını belirterek, taşkın inşaata konu arazinin değerinin tespiti ile uygun bir bedelle davacıya devrini talep etmiştir.

Birleşen dosya yönünden davalı
F2 vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davacının bu davayı açmaktaki amacının yıkımı geciktirmek amacı ile yapıldığını, tecavüzün olduğu arsada davalının inşaat yaptığını, arsanın davalı adına tescili halinde hem inşaat ruhsatının hem de yoğunluğunun değişeceğini, davalının telafisi imkansız zararları olacağını, tecavüz edilen alanda bir temelin dahi olmadığını, sadece beton döküldüğünü, tecavüz edilen alanda mevcut yerin değerinin 5-6 bin TL olduğunu, davalıya ait 235 m² arsanın değerinin 65.000 TL olarak belirlendiğini, davacının yapıyı yaparken iyiniyetli olduğunu kabul etmediklerini, arsayı kullanan şirketin K1’un kiracısı olan şirket olduğunu, davanın müdahalenin menni davasını sürüncemede bırakmak amacı ile açıldığını, davacının konu ile alakasının olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; temliken tescil isteyen davalı-birleşen dosya davacısı K1’un taşınmazı 25/09/2012 tarihinde satın aldığını ve çaplı taşınmaza inşaat yapılması durumunda kural olarak iyiniyet iddiasında bulunulamayacağından, temliken tescil isteminin subjektif şartı olan iyiniyet koşulunun gerçekleşmediğinin açık olduğunu, davalı K1 adına kayıtlı taşınmaz üzerinde fabrika binası bulunduğunu, dava konusu kısmın davacı adına kayıtlı araziye taşkın olduğunu ve fabrikanın eki şeklinde yapılan bu kısmın yapılması sırasında, fabrika gibi bir işyerinin işletilmesi gibi bir durum söz konusu iken, bu halde mevcut olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre davalı K1’un kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu sonucuna varıldığını, temliken tescil şartları oluşmadığını ve davacı yana ait dava konusu 9057 ada, 6 parsel sayılı çaplı taşınmaza, davalının fabrika ana binasına ek olarak depo, mobilya boya kısmı, kompresör odası amaçlı kullanılan bina yapmak ve duvar örmek suretiyle tecavüzde bulunduğunun sabit olduğunu, bu kısmın sökülmesinin ana fabrika binasına zarar vermeyeceğinin de belirlendiğini, iyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına da gerek bulunmadığını, davalı-birleşen dosya davacısının sübjektif iyiniyet iddiası kanıtlanamadığını, diğer davalı şirketin taşınmazda kiracı olduğunu gerekçe olarak belirtip, asıl dava yönünden; K1’a yönelik elatmanın önlenmesi ve kal talebinin kabulüne, diğer davalı şirketin taşınmazda kiracı olması nedeniyle bu davalı hakkındaki davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, birleşen dosya yönünden temliken tescil talebinin reddine yönelik karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

İstinaf yoluna başvuran asıl dosya davalıları vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararının usul ve esas yönünden kanuna aykırı olduğunu, dosyadaki bilirkişi raporlarının gerçeği yansıtmadığını, bilirkişilerin dosyada gerekli araştırmayı yapmadığını, yeterli belge sunmadığını ve haksız uygulamalarla müvekkilini haksız çıkarttığını, dosyaya sundukları ve talep ettikleri tapu kayıtları getirildiğinde (bizzat davacının da satın almış olduğu arazi göz önüne alındığında) bilirkişilerin davacı şirket lehine olan beyanlarının haksız olarak verdiğinin ispat olunacağını, gayrimenkulün arazi değerinin bilirkişilerce iki misli gösterildiğini, buna karşılık davalı müvekkilinin yapmış olduğu binanın, değerinin çok altında gösterildiğini ve bir de bu değerden %50 ve %30 olmak üzere toplamda %80 indirim yapılarak 16.259,16 TL değer biçildiğini, bu hesaplanan rakamın çok komik olduğunu, aynı binanın bugünkü maliyetinin 100.000,00 TL’yi geçecek seviyedeyken 16.259,16 TL hesaplanmasının tamamen haksızlık olduğunu, müvekkilinin yapmış olduğu imalatın yaklaşık 100.000,00 TL – 120.000,00 TL arası olduğunu, davacının tecavüz edilen gayrimenkul değerinin ise 64.520,50 TL değil yaklaşık yarısı olduğu göz önüne alındığında (en fazla 35.000,00 TL) davalılara karşı büyük bir haksızlık yaptıklarının ortaya çıkacağını, yapılan inşaatın tecavüz edilen alandan daha değerli olduğunun sabit olduğunu, müvekkiline karşı yapılan bu haksızlığın giderilmesi için bu kararın bozulması gerektiğini, tapudan bizzat satış değerlerinin tespit edilmesi gerektiğini, müvekkilinin yaptığı inşaatın maliyetinden yapılan % 80 indirimin iptal edilmesi gerektiğini, bunlar yapıldığı zaman davanın lehlerine sonuçlanacağının da kesin olduğunu belirterek, usul ve esas yönünden kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:

Taraflar arasındaki dava, asıl dava dosyası yönünden; Elatmanın Önlenmesi ve Kal, birleşen dava dosyası yönünden ise Temliken Tescil istemine ilişkindir.

Yargıtay kararlarında da belirtildiği şekilde; elatmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına dayanan ve kaynağını TMK’nın 683. maddesinden alan bir dava türüdür. Müdahalenin men’i davasında amaç, mülkiyet hakkına olan saldırının veya müdahalenin ortadan kaldırılmasıdır. Böylelikle malına haksız olarak müdahalede bulunulan malik, içinde bulunduğu durumdan kurtulmuş olur. Bahsi geçen müdahale maddi olabileceği gibi farklı şekillerde de ortaya çıkabilmektedir.

El atmanın önlenmesi davası açabilmek için dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Bu dava bir eda davası olup taşınmaza haklı bir sebep olmadan kişi el atmış ya da tecavüz etmiş olmalıdır. Davacı olan mutlaka malın maliki ya da zilyeti konumunda olmalıdır.

Müdahalenin men’i davası hukukumuzda geniş bir yere sahiptir. Haksız el atmanın önüne geçebilmek için değişik sebeplerle el atmanın önlenmesi davası açmak mümkündür. Bunlardan bazılarını; malikin, malik olduğu taşınmaza karşı yapılan el atmanın önlenmesi için açılan dava, malikin sahip olduğu malı haksız olarak elinde bulunduran ya da ona saldıran kişiye karşı açılan el atmanın önlenmesi davası, malikin maliki olduğu şeyin doğal ürünlerine karşı yapılmış olan el atmanın önlenmesine karşı açılan dava, malikin karşılaşabileceği sınır tecavüzlerine karşı açabileceği el atmanın önlenmesi davası, malikin arazi kayması nedeniyle vaki el atmalara karşı açabileceği dava, malikin zilyetliğe saldırı olması nedeniyle açabileceği dava ve malikin geçit hakkı sebebiyle el atmalara karşı açabileceği dava, şekilde sıralayabiliriz. Davaların isimleri farklı olsa da hepsinin açılmasının ortak nedeni haksız el atmanın ve tecavüzün ortadan kaldırılmasıdır ve böylece malikin mülkiyet hakkının muhafaza edilmesidir.

Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. TMK’nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş, bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.

Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.

Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.

Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır.

TMK’nın 725. maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4., TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.

Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.

d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/485 Esas, 2018/5565 Karar sayılı ilamı)

Somut olayda; asıl dava dosyasında davacının, komşu parsel maliki K1 ile parselde bulunan iş yerinde kiracı konumundaki davalı F1. Ltd. Şti. aleyhine el atmanın önlenmesi ve kal talebinde bulunduğu, birleşen dosyada ise komşu parsel maliki K1’un taşkın inşaat nedeniyle TMK’nun 725. maddesi kapsamında temliken tescil talebinde bulunduğu, yargılama aşamasında komşu parsel maliki K1’un asıl dosya davacısı, F2 İnşaat Sanayi’ye ait 6 nolu parsele depo, mobilya boya kısmı, kompresör odası ve duvar yapmak suretiyle 234,62 m² miktarında tecavüzde bulunduğunun, tecavüzün imar uygulamasından sonra çaplı taşınmaza yönelik gerçekleştirildiğinin, kal’inin fahiş zarar meydana getirmediğinin, tecavüzlü alanın zemin kısmının tecavüzlü alan içerisinde kalan yapının değerinden fazla olduğunun, birleşen dosya davacısının imar uygulaması sonrası çaplı taşınmaza el atması nedeniyle iyiniyetli olmadığının, bu nedenle TMK’nun 725. maddesindeki temliken tescil şartlarının oluşmadığının tespit edildiği, birleşen dosya davacısı tarafından sadece temliken tescil talebinde bulunulduğu dosyada mevcut bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır.

Yukarıda yapılan açıklama içerikleri dikkate alındığında, birleşen dosya davacısı çaplı taşınmaza el atması nedeniyle temli tescil talebi yönünden iyi niyetli değildir. Asıl dosya davalısı F1. Ltd. Şti. kiracı konumundadır. Mahkemece verilen kararda usul ve yasaya aykırı bir durum söz konusu değildir. Bu nedenle asıl dosya davalıları vekilinin istinaf dilekçesinde ileri sürmüş olduğu hususlar yerinde değildir.

Dosya içeriğine, toplanan delillere, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, HMK’nın 355. maddesi gereği istinaf sebepleriyle sınırlı olarak ve re’sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu, ilk derece mahkemesine ait kararda usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından, istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK.nun 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M:

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-
Mersin 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 20/09/2018 tarih, 2017/187 Esas, 2018/617 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, asıl dosya davalıları (birleşen dosya davacısı) vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 sayılı HMK’nın HMK 353-b-1 maddesi uyarınca,
ESASTAN REDDİNE,

2-
Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 5.518,00 TL istinaf karar harcından peşin alınan 1.480,67 TL’nin mahsubuyla bakiye 4.037,33 TL harcın asıl dosya davalılarından müştereken ve müteselsilen alınarak Hazine’ye irat kaydına,

3-
Asıl dosya davalıları tarafındanyapılan istinaf yargılama giderinin kendileri üzerinde bırakılmasına,

4-
Dairemizce celse açılmadan gerekli inceleme yapıldığından taraflar leh ve aleyhine vekalet ücreti taktirine yer olmadığına,

5-
Kararın taraflara tebliğine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, 6100 Sayılı HMK’nın 361/1 maddesi uyarınca, tebliğden itibaren iki hafta içerisinde,
Yargıtay’a temyiz kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.01/02/2019