Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Dava Dilekçesi -1-
-
İnşaattaki mevcut eksikliklerin arsa sahibi tarafından yüklenici nam ve hesabına ikmali için, müvekkilimiz arsa sahibi adına nama ifaya izin verilmesine, uzman bilirkişiler tarafından hesaplandığında fazla çıkması halinde arttırılmak üzere (tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda arttırılmak üzere).5000 -TL eksik ve kusurlu işler bedeliyle,2000 -TL kira ve gecikme tazminatı alacağının davalıdan tahsili istenebilir.
-
İnşaat Sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar Türkiye’nin güncel politikaları çerçevesinde de son derece artış göstermiştir. Zira inşaat sektörünün aldığı yatırım sözleşme hacmi ve dolayısı ile uyuşmazlık hacmini genişletmiş durumdadır.
-
İnşaat ve borçlar hukuku alanında Adana Avukat Saim İNCEKAŞ tarafından ele alınan dilekçe ve konu yorumu aşağıdaki gibidir.
X NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE;
DAVACILAR :
VEKİLİ :
–
DAVALI :
KONU : Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca eksik ve kusurlu işler bedeliyle kira ve gecikme tazminatı alacağının tahsili ve nama ifaya izin verilmesi istemimize ilişkindir.
–
DAVA DEĞERİ : Sonradan arttırılmak üzere (tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda arttırılmak üzere) 5000 -TL eksik ve kusurlu işler bedeliyle, 2000 -TL kira ve gecikme tazminatı alacağı toplam 7000.TL
AÇIKLAMALAR :
1-) Müvekkillerimiz X ve X ile Davalı X arasında imzalanmış X Noterliği’nin X tarihli ve X yevmiye numaralı “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” uyarınca, X ili, Merkez ilçesi, .X Mahallesi, X X giden X mevkiinde, X ada, X parsel numarasında kayıtlı, X M2 yüz ölçümlü arsa nitelikli taşınmaz ile X İli, Merkez İlçesi, X Mahallesi X giden X mevkiinde, X ada, X parsel numarasında kayıtlı, X M2 yüz ölçümlü arsa nitelikli taşınmazların birleştirilmesinden sonra arsa niteliğindeki taşınmazlar üzerinde, özellikleri anılan sözleşmede ayrıntılı olarak belirtilmiş bulunan binayı, sözleşmeye uygun olarak inşa etme bağımsız bölümlerin belirtilen süre sonunda teslim etme edimini yüklenmiştir.
2-) Müvekkiller yapılan sözleşme gereği ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça uygulanan yerel adete göre maliki bulunduğu anılan taşınmazda yapılan bağımsız bölümlerin satışını gerçekleştirsin diye davalının ortağı olan X’a EK(1)’de yer alan düzenlenme şeklinde vekaletname vermişlerdir ve yükümlülüğünü yerine getirmiştir.
3-) Davalı taşınmazların birleşmesinden sonra müteahhit tarafından yapılacak olan toplam 2 bloklu inşaattan A blokta, bodrum hariç zemin katta bir iş yeri ve diğer 5 katta her katta 3 bağımsız bölüm olmak üzere toplam bir ve 15 bağımsız bölümlü ve B blokta bir iş yeri ve diğer 5 katta ise her katta 2 bağımsız bölüm olmak üzere toplam 10 bağımsız bölümlü inşaatta A blokta bulunan iş yerinin %50 ve B blokta bulunan iş yerinin tamamı X’a, bağımsız bölümler ise B Blokta beşinci kattaki 10 numaralı bağımsız bölüm, A blokta 4. Kattaki 10 numaralı bağımsız bölümler X , a BLOKTA 4. Katta 11, 5. Katta 13, 14 ve 15 numaralı bağımsız bölümler ise X’a , vermeyi taahhüt etmiştir fakat yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. İnşaatta bir çok eksiklik bulunmaktadır ve teslimi 2019 yılında gerçekleşmiştir. Binanın hala bile elektrik abonelikleri bağlanmamış her gün elektrik kablosu yanmasından dolayı mağduriyet oluşmaktadır. Binanın merdiven korkulukları yapılmadığı için binada yaşayan kişilerin can tehlikesi mevcuttur. Bilirkişi ve keşif yapıldığı zaman bina içerisindeki eksiklikler görülecektir.
Teslim tarihi olan X tarihinde yüklenicinin inşaatı açıkça tamamlayamayacağı anlaşıldığından X tarihinde X Noterliğince ve X tarihinde yüklenici X’a İHTARNAME gönderilmiştir. Gönderilen ihtarnamede kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye doğru feshi ve menfi zararların tazmini talep edilmiştir. Davalı tarafından ihtarnameye yönelik cevap verilmemiş ve borç ödenmemiştir.
4-) Davalı X yükümlülüklerini yerine getirmemiştir. Müvekkiller kendilerine eksik ve geç teslim edilen bağımsız bölümlerden hem sözleşmede geçen kira bedelleri ödenmediği için hem de geç teslim edilip eksikliklerin tamamlanmamasından ötürü zarara uğramışlardır beklentileri davalı tarafından karşılanmamıştır.
5-) Sözleşmede kararlaştırılan teslim süresi dolmasına rağmen inşaatın teslim edilememesinden dolayı müvekkilimiz teslim edilmediği süre boyunca sözleşmede belirtilen her ay ödenmesi gereken 1800 TL kira bedelini müteahhit ödememiştir. Bu durum maddi açıdan kendisine zarar vermektedir
6-) Yukarıda izahına çalışılan sebeplerle, davalı yüklenicinin sözleşme ile üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle davacı müvekkillerin sözleşmeye yönelik güveni boşa çıkmıştır ve evinin yıkılması, kira gelirinden mahrum kalması, sözleşmenin yerine getirilebilmesi için yapılan masraflar ve hala süren eksiklikler nedeniyle ayrıca zarara uğramıştır. Taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin feshi ile, Ortaya koyduğumuz bu sebeplerle, uzman bilirkişiler tarafından hesaplandığında fazla çıkması halinde arttırılmak üzere (tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda arttırılmak üzere) arsa sahibi müvekkilimiz için- 5000 TL eksik ve kusurlu işler bedeli ile 2000- TL kira ve gecikme tazminatının davalıdan alınarak tarafımıza ödetilmesi amacıyla işbu davayı açmak zorunluluğu doğmuştur.
7-) Talep edilen alacak miktarına konu olan menfi zararın tespitinde müvekkilin yoksun kaldığı birçok hakkının bulunması ve bu zarar kalemlerinin farklılık göstermesi sebebiyle zararın davacı müvekkiller tarafından tam olarak belirlenebilmesi şu aşamada mümkün değildir. Bu sebeple belirsiz alacağa yönelik şimdilik asgari bir tutar belirleme zorunluluğu doğmuştur.
HUKUKİ NEDENLER : 6098 S. TBK M 117, 125, 473 ve ilgili mevzuat
HUKUKİ DELİLLER :
Tapu Kayıtları (Müzekkere ile istenilecek)
X Noterliğinin X Yevmiye Numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Müzekkere ile istenilecek)
X Noterliğinin ve Kars 2. Noterliğinin İhtarnameleri
Keşif
Bilirkişi
Yemin
Tanık
SONUÇ VE İSTEM:
Yukarıda açıkladığımız nedenlerle inşaattaki mevcut eksikliklerin arsa sahibi tarafından yüklenici nam ve hesabına ikmali için, müvekkilimiz arsa sahibi adına nama ifaya izin verilmesine, uzman bilirkişiler tarafından hesaplandığında fazla çıkması halinde arttırılmak üzere (tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda arttırılmak üzere).5000 -TL eksik ve kusurlu işler bedeliyle,2000 -TL kira ve gecikme tazminatı alacağının davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini müvekkilimiz adına saygıyla talep ederiz. tarih
Davacı Vekili
Av.
EKLER:
EK(1): Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
EK(2): Düzenleme Şeklinde Vekaletname
EK(3): İhtarnameler
EK(4): Tanık Listesi: İlerleyen Aşamalarda Sunacağız
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Dava Dilekçesi -2-
ADANA NÖBETÇİ TÜKETİCİ MAHKEMESİ
SAYIN HAKİMLİĞİ’NE
Tedbir Taleplidir
Davacı :
Vekili :
Davalı : A.Ş.(Mersis No:)
–
Konu : X tarihli Gayrimenkul Satış ve İnşaat Sözleşmesine istinaden davalı yanın edimini yerine getirmemesinden kaynaklı olarak fazlaya ilişkin haklarımızı saklı tutmak kaydıyla; ÖNCELİKLE TAŞINMAZ TAPU KAYDINA TEDBİR KONULMASI, taşınmazın teslim edilmemesinden dolayı şimdilik X TL maddi tazminat ve taşınmazın aynen teslimi istemimiz hakkında.
Harca Esas
Değer :
Açıklamalar :
1- MÜVEKKİL İLE DAVALI ARASINDA X TARİHLİ GAYRİMENKUL SATIŞ VE İNŞAAT SÖZLEŞMESİ İMZALANMIŞ OLUP; MÜVEKKİLCE SÖZLEŞMEDEN KAYNAKLI İFA YERİNE GETİRİLDİĞİ HALDE DAVALI TARAF TAŞINMAZI TESLİM ETMEMİŞTİR.
Müvekkilimiz ile davalı arasında X İli, İlçesi, Mahallesi’nde kain X Ada, Parselde yapımına başlanılan “adındaki maruf projeden, X Blok, X Kat, X nolu takriben brüt X m2 büyüklüğündeki sözleşme ekinde daire konum planı bulunan bağımsız bölümün satışı hakkında ekte sunulan X tarihli satış sözleşmesi düzenlenmiştir (Ek-1 X tarihli gayrimenkul satış ve inşaat sözleşmesi). Sözleşmenin 3. Maddesi uyarınca; Davalı-Satıcı taraf bağımsız bölümün yapımını, yasal ve zorunlu mücbir sebepler dışında en geç X tarihine kadar tamamlayacak ve “anahtar teslim” olarak müvekkil-alıcıya fiilen teslim edecektir. Müvekkilimiz de işbu sözleşme kapsamında X TL değerinde X adet nama yazılı senedi teminat olarak karşı tarafa vermiş olup, kararlaştırılan tarihlerde davalı yana taşınmazın bedelini ödeyeceğini taahhüt etmiştir ve ödemelerini eksiksiz olarak yapmıştır (Ek-2 Bono Fotokopileri). MÜVEKKİLİMİZ X SÖZLEŞMENİN 5. MADDESİNDE KARARLAŞTIRILAN TÜM YÜKÜMLÜKLERİNİ EKSİKSİZ BİR ŞEKİLDE YERİNE GETİREREK X TL’NİN TAMAMINI KARŞI YANA ÖDEYİP BORCUNU İFA ETMİŞ OLMASINA RAĞMEN; DAVALI YAN SÖZLEŞMENİN 3. MADDESİNDE BELİRLENEN YÜKÜMLÜLÜKLERİNİN HİÇBİRİNİ YERİNE GETİRMEMİŞTİR.
2- DAVALININ SÖZLEŞME KAPSAMINDA ÜSTÜNE DÜŞEN İFA YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ YERİNE GETİRMEDİĞİ HUSUSU SABİTTİR. SÖZLEŞMEYE EK YAPILAN PROTOKOL İLE GECİKME CEZASI ÖDENECEĞİ YÖNÜNDE ANLAŞMA YAPILMIŞSA DA DAVALI ŞİRKET İŞBU ANLAŞMAYA DA UYMAMIŞTIR.
Taraflar arasındaki sözleşmeye istinaden X tarihinde teslim edilmesi gereken taşınmaz müvekkilimize hiç teslim edilmemiş olup, davalı-satıcı gecikme cezalarını da eksik ödemiştir. Satıcı, sözleşme konusu bağımsız bölümü belirlenen süre içerisinde alıcıya anahtar teslim olarak teslim etmemesi halinde, teslim tarihinden itibaren 6 ay sonra başlamak üzere geciken her ay için, sözleşme bedelinin binde beşini her ayın beşinde peşinen müvekkilimize gecikme cezası olarak ödemeyi kabul etmiştir. Bunun yanı sıra teslimi yapılmayan daire hakkında X tarihinde bir ek protokol(Ek-3 X tarihli protokol) imzalanmış olup, X tarihinden itibaren teslimin gerçekleşmediği her bir ay için müvekkile gecikme cezası ödeneceği kararlaştırılmıştır. Müvekkilimiz işbu gecikme cezalarını alamadığı gibi bu süreçte yine kira alacaklarından da mahrum kalmıştır. Bu bağlamda müvekkilimiz evini teslim alamadığı her ay için mal varlığındaki artışlardan mahrum kalmıştır. X tarihinden itibaren mahrum kalınan kira bedellerinin de davalı taraftan tahsilini talep etmekteyiz. Davalı taraf X tarihli protokolü de ihlal ederek Mart 2018 tarihinden itibaren yapması gereken hiçbir ödemeyi yapmamıştır. Davalı şirket taraflar arasındaki anlaşmalara defalarca aykırı hareket etmiş olup, ifadan sürekli olarak kaçmaktadır. Taşınmazın fiili teslim tarihinin üstünden 6 yıldan fazla geçmiştir. Bu süreçte YAPIMI TAMAMLANMIŞ OLAN TAŞINMAZIN MÜVEKKİLİMİZE TESLİM EDİLMEMESİ DAVALININ AÇIKÇA KÖTÜ NİYETLİ OLDUĞUNU GÖSTERİR NİTELİKTEDİR.
Müvekkilimiz evi alma iradesini bu sürecin her aşamasında ortaya koymuştur ve halen de taşınmazın kendisine teslimini istemektedir. Ancak davalı tarafın teslimden kaçındığı ve güven ilkesine aykırı hareket ettiği açıkça ortadadır. Müvekkilimiz X yılındaki sözleşmeye istinaden taşınmazın bedelini davalıya ödeyerek evin kendisine teslimine ve tesciline hak kazınmıştır. Ancak davalının sözleşmeye aykırı davranışları sonucu halen taşınmazı fiilen teslim alamamıştır. Davaya konu taşınmaz sözleşmede anlaşıldığı gibi müvekkilimize teslim edilmiş olsaydı geçen bu süre içerisinde müvekkilimizin malvarlığı değerinin sürekli olarak artış göstereceği aşikardır. Mesken olmalarının yanı sıra gayrimenkullerin aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olması, işbu taşınmazın teslim edilmemesinden kaynaklı zararın her geçen gün artmasına sebebiyet vermektedir. Zira taşınmazın kira getirisinin olacağı ve müvekkilimizin mal varlığı değerini yükselteceği açıkça ortadadır. Bu hasepledir ki taşınmazın müvekkilimize teslim edileceği tarihten geriye doğru mahrum kalınan kira bedellerini de talep etmekteyiz.
3- DAHA FAZLA MAĞDURİYET YAŞANMADAN, DAVAYA KONU TAŞINMAZIN MÜVEKKİLİMİZE EVLEVİYETLE TESLİMİ VE TAPUDA TESCİLİ GEREKMEKTEDİR. BU BAĞLAMDA TAŞINMAZIN TAPU KAYDINA TEDBİR KONULMASI GEREKMEKTEDİR.
Müvekkilimiz taşınmaz satış ve inşaat yapım sözleşmesine güvenerek, davaya konu taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan tarihte “anahtar teslim” olarak teslim alacağı inancıyla hareket etmiştir. Buna karşılık davalı yan sözleşmeden doğan ifa yükümlüğüne aykırı davranmış ve kararlaştırılan tarihte taşınmazı teslim etmediği gibi, taşınmazın teslim edilmemesinden kaynaklı ödenmesi gereken gecikme cezalarını da eksik ödemiştir. Bu bağlamda davalının sözleşmeye aykırı davranışı müvekkilimizi ciddi maddi zarara sokmaktadır. Davaya konu taşınmazın teslimine ve gecikme cezalarına hak kazanmış olan müvekkilimiz; ne taşınmaza yerleşebilmekte, ne taşınmazı satabilmekte ne de kiraya verebilmektedir. Müvekkilimizin işbu gayrimenkul satış ve inşaat sözleşmesinin imzalanması esnasında satıcıya güvendiği, bu güven kapsamında ödemelerini zamanında yaptığı, taşınmazın anahtar teslim olarak teslim alacağı inancıyla hareket ettiği sabittir. X taşınmazın mülkiyetine hak kazandığı halde davalı tarafça tüm bu güven karşılıksız bırakılıp taşınmazın teslimi gerçekleşmemiştir.
X İli, ,mahallesi nde kain …. Ada, ……. Parselde yapımına başlanılan …………….. adındaki maruf projeden, X Blok, X Kat, X nolu takriben brüt X m2 büyüklüğündeki dairenin inşaatı tamamlanmış olup, teslime hazırdır. Bu karşın davalı taraf taşınmazın müvekkilimize teslimini gerçekleştirmemektedir. TAŞINMAZ TESCİLE HAZIRDIR ANCAK DAVALI TARAF TESLİMDEN KAÇINMAKTADIR. MÜVEKKİLİMİZİN DAHA FAZLA MAĞDUR OLMAMASI ADINA MAHKEMENİZCE DAVAYA KONU TAŞINMAZIN TAPU KAYDINA TEDBİR KONULMASI GEREKMEKTEDİR.
Müvekkilimizin davalı tarafın edimlerini yerine getirmemesinden kaynaklı ciddi maddi zararı olduğu gibi; 2011 yılında imzalanmış sözleşmeye istinaden 2013 yılında teslim edilecek evine hala yerleşemediği için manevi olarak da zarara uğramıştır. Bu bağlamda dolandırıldığı inancıyla savcılığa suç duyurunda da bulunulmuştur. Bilinmektedir ki taşınmazlar sadece mesken olarak kullanılmaktan öteye çok ciddi yatırım araçlarıdır. Davalının müvekkilimize taşınmazı teslim etmemesinden kaynaklı müvekkilimizin çok ciddi maddi zararı mevcuttur. Bu süreçte evi kiralamış olsaydı dahi kazanacağı kira alacakları düşünüldüğünde, genel olarak uğranılan zararın da ne derece büyük olduğu anlaşılmaktadır.
4- Davalı taraf taşınmazın teslim edilmemesinden kaynaklı olarak müvekkilimizi zarara uğratmıştır. İşbu taşınmazın bulunduğu bloklarda ev satın almak amacıyla birçok kişinin benzer sözleşmeler imzaladığı ve bu kişilerin de taşınmazı teslim alınamadığı bilinmektedir. Bu bağlamda tarafımızca X Cumhuriyet Başsavcılığına davalı X hakkında dolandırıcılık suç duyurusunda bulunulmuştur.
Davalı yanın TBK madde 112 kapsamında borcunu hiç veya gereği gibi yerine getirmemesinden kaynaklı, alacaklı müvekkilimizin zararını tazmin etme sorumluluğu vardır. Bu bağlamda mahkemenizce müvekkilimizin uğradığı zararın tespiti gerekmektedir. Taşınmazın sözleşmede kararlaştırıldığı gibi teslim edilmemesinden kaynaklı olarak mahrum kalınan kira bedellerinin tespitini talep etmekteyiz. İşbu sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı müvekkilimizin uğramış olduğu tüm zararlarının yasal faiziyle birlikte davalı tarafça tazmin edilmesi doğrudan doğruya kanuni zorunluluktur. Yukarıda bahsi geçen sözleşmeye aykırılıklardan dolayı müvekkilimizin uğramış olduğu zararın tazminini ve taşınmazın müvekkilimize aynen teslimini talep etme ihtiyacımız hasıl olmuştur.
Hukuki Sebepler : T.K.H.K, T.B.K, İ.İ.K ve diğer ilgili mevzuat hükümleri
Hukuki Deliller :
