Yargıtay kararı uyarınca Bağımsız Bölüm Satış Vaadi Sözleşmesinin Noterde Düzenlenmesi Yeterlidir
-
Arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız olarak noterce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi geçerli olup, bu tür satış vaadi sözleşmesinin tapu memuru tarafından düzenlenmesi zorunlu değildir.
İlgili yargıtay kararı şu şekildedir:
“1-HGK... anılan kararlarında; henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce, noterlerce düzenlenen bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmeleri, kat mülkiyeti ve kat irtifakına ilişkin olduğundan Kat Mülkiyeti Kanununun 10 ve 14. maddeleri uyarınca tapu memuru tarafından düzenlenmesi gerektiği gerekçesiyle şekil hükmüne aykırılık nedeniyle geçersiz sayılmıştır.
Buna karşın yine HGK ...s. kararı ile 13. HD. ...S. kararında ise, noterlerce düzenlenen bir tür bağımsız satış vaadi sözleşmeleri bir taşınmazın satış vaadi sözleşmesinden ibaret bulunduğu ve bu nedenle noterlerce yapılabileceği ve geçerli olduğu kabul edilmiştir.
Şu duruma göre, kararlar arasındaki aykırılık, noterlerce düzenlenen ve bağımsız bölüm satış vaadi denilen sözleşmenin niteliğinin belirlenmesinden doğmaktadır.
634 s. KMK m. 1, 2 ve 3 gereğince kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulmuş, arsa ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı, bağımsız ve özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, yapılmakta bulunan veya ileride yapılacak olan bir yapının, bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra tesis edilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak çeşididir. (İleride doğacak bağımsız bölüm üzerinde yapılan satış vaadi)
İçtihadı birleştirmeye neden olan kararlarda sözü edilen bağımsız bölüm satış vaadi, inşa edilecek veya edilmekte olan binalardaki katlara ilişkindir. Topraktan kat satışı denilen bu hukuki ilişki; bir eser sözleşmesi değil, bir satım sözleşmesidir. Çünkü bunda önceden belli bir projeye göre işin yerine getirilmesi söz konusudur ve emek, satılan kat için özel bir nitelik taşımamaktadır. Bu nedenle sözleşmede emek değil, nesne teslimi edimi üstün bulunmaktadır.
2-Binada kat mülkiyeti kurulmuş ise, kat malikinin bağımsız bölümünü başkalarına devir ve temlike ve satış vaadinde bulunmaya yetkili olduğunda ve satış vaadi sözleşmesinin noterlerce düzenleneceğinde doktrinde ve uygulamada bir duraksama ve uyuşmazlık yoktur. Çünkü kat mülkiyetinin kurulmasıyla KMK m. 13/4 gereğince her bağımsız bölüm, ayrı bir taşınmaz niteliğini kazanır. Kat malikleri sahibi oldukları bağımsiz bölümler üzerinde medeni kanunun maliklere tanıdığı yukarıda anılan işlemleri yapmaya yetkilidirler. Taşınmazda kat irtifakı kurulmuş ise, bunun da satış vaadine konu olması ve sözleşmenin noterce düzenlenmesi mümkündür.
3-İçtihat aykırılığı, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmadan önce yapılan bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti veya kat irtifakı satış vaadi sözleşmeleri hakkındadır.
Burada özellikle açıklığa kavuşturulması gerekli olan yön, kat mülkiyeti kütüğüne henüz tescil edilmeyen ve böylelikle ayrı bir taşınmaz mal niteliği kazanmayan bir bağımsız bölümün ya da bir bağımsız bölüme ilişkin henüz kurulmamış kat irtifakının satışı vaadinin hukuken geçerli ve mümkün olup olmadığı konusuna ilişkindir.
Kat mülkiyeti kanununda, kat mülkiyeti ve kat irtifakının başkasına ne yolla devir ve temlik edileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, bağımsız bölümler üzerinde kurulacak kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının satış vaadinin (kurulmadan sonraki devir ve temlik işleminde olduğu gibi) genel hükümlere göre karara bağlanması gerekir.
Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının meydana getirilmediği bir evrede, bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapılmasına eşya hukuku ve Borçlar Kanunu yönünden bir engel hüküm bulunmamaktadır. Kuşkusuz kat mülki yeti veya kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilmediğinden ayni hak olarak tapuda satım ve başkası adına tescili mümkün değildir. Fakat asıl satım sözleşmesinin yapılmasına yönelik olarak taraflar arasında borçlandırıcı bir kişilik kuran bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi bu halde de yapılabilir. Sözleşme yapma vaadi, bir sözleşme olarak genellikle sözleşmeler hakkındaki hükümlere bağlıdır. Borçlandırıcı sözleşmelerin ko nusuna ilişkin genel sınırlar, BK m. 19 ve 20 de gösterilmiştir. Bunlara göre konusu ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı ve konusu imkansız olan sözleşmeler yapılamaz. Konumuzdaki bağımsız bölüm satış vaadi, kanunlara aykırı olmadığı gibi, objektif anlamda imkansızda değildir. Satış konusunun ifa zamanında var olması veya satıcının tasarrufunda bulunması yeterlidir. Satış vaadine konu olan bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün bulunduğundan sözleşme geçersiz değildir. Çünkü satışı vaat eden yüklenicinin inşaatı bitirmesi, taşınmaza tek başına malik ise kendisinin kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölüm satış sözleşmesi yapması ve taşınmazı tapu da temlik etmesi, taşınmazda ortak paydaşlar varsa, onlarla anlaşarak kat mülkiyetini kurması bağımsız bölümü alıcıya satması olanağı bulunduğundan objektif imkansızlık yoktur. Kat irtifakı içinde durum böyledir.
Nitekim Yargıtay‘ın yerleşmiş içtihatları gereğince, bir kimsenin, başkasına karşı malik olmadığı taşınmazı iktisap ederek satışını vaat etmesi, malik olduğu bir taşınma zin belirli bir parçasını parselleyip, bağımsız bir taşınmaz olarak tapuya tescil edilme sinden sonra satışının vaadi ve iştirak halindeki taşınmazda belli bir payın satışı vaadi sözleşmeleri geçerli sayılmıştır.
Bu nedenlerle, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan ve bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce de, bir bağımsız bölümün satışı vaadi geçerlidir.
4–Satış vaadi konusu bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanmak yolu ile belirlenmesi her zaman mümkün bulunduğundan, bağımsız bölüme düşen arsa payı oranının satış vaadi sözleşmesinde belirlenmemiş olması da sözleşmenin geçerliliğine engel değildir. Çünkü KMK m. 3/2. hükmü gere ğince, arsa payı kat mülkiyetine konu olan ana yapının değerinin bağımsız bölümün değerine olan oranıyla belli edilmek gerekir. O nedenle bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi, başlangıçta arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız olarak, eş deyişle arsa payı gösterilerek veya gösterilmeksizin de yapılabilir.
5–Sözleşmenin hangi resmi memur tarafından düzenlenmesi gerektiği sorununa ge lince; henüz kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmadan bağımsız bölüm satış vaadi sözleş mesiyle satış vaadinde bulunan, ileride kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması sonucu malik olacağı bağımsız bir bölümün satım sözleşmesini yapmayı borçlandırmaktadır. Burada bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi söz konusu olduğundan Noterlik Kanununun m. 60/3 gereğince bu işlemi noterlik yapmaya yetkilidirler.
Gerçekten, 634 s. KMK m. 10, 13 ve 14 gereğince, kat mülkiyeti ya da irtifakı, ta pu memuru tarafından düzenlenecek resmi senet (sözleşme) ve tapu siciline tescili ile kurulur. Ne var ki bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamakta, sadece ileride kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulacak bağımsız bölümün satışı vaat edilmektedir. Sözü edilen satış vaadi sözleşmesinin KMK m. 10-14 hükümlerinde düzenlenmiş olan kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurma işlemi ve sözleş mesiyle bir ilgisi bir ilgisi ve benzerliği yoktur. Bunlar şekil bakımından olduğu kadar esas ve konu yönünden de farklı ve ayrı işlemlerdir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulabilmesi için, yalnız taşınmaz malikinin bu husustaki tek taraflı irade açıklamasının veya taşınmazın bütün paydaşlarının bu konuda aldıkları kararın sözleşme denilen resmi senetle tespiti gerekir. Daha önce üçüncü kişiye bağım siz bölüm satış vaadi yapılmış olsa bile, lehine satış vaadinde bulunulan kişi, bu işlemle re katılmaz. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmak için senet düzenlenmesi, taşınmaz maliki veya malikleriyle üçüncü kişi arasında herhangi bir hukuki ilişki yaratmaz. Bu rada taşınmaz malikinin değişmesi söz konusu olmadığı gibi, bir mülkiyet devri işlemi de yer almaz. Şu halde, satış vaadi sözleşmesi, KMK m. 10 ve devamında düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurma sözleşmesi olarak nitelendirilmeyeceğinden, bu nun KMK m. 10, 13 ve 14 deki şekle bağlı olduğu hiçbir yönden kabul edilemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz niteliğinde olduğundan böyle bir bölü mün satışı vaadi aslında bir taşınmaz satış vaadinden başka bir şey değildir.
O nedenlerle bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi, Noterlik Kanunu m. 60/3 gereğince noterler tarafından düzenlenebilir. Noterlerce düzenlenen böyle bir satış vaadi sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlayıcı niteliktedir.
Sonuç: 634 s. KMK yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzen lenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığına üçte ikiyi aşan çoğunlukla karar verildi.” (İBK 24.4.1978–3/4)
