Kiracının Kiraya Veren Hesabına Kiralanandaki Ayıbı Gidermesi
Kiraya veren kendisine tanınan süre içerisinde kiralanandaki ayıbı gidermezse, kiracı için bazı seçimlik haklar ortaya çıkar. Buna göre kiracı, süresi içerisinde giderilmeyen ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Kanun, kiracının ortaya çıkan ayıbı kiraya veren hesabına giderebilmesi için ayıbın önemli ya da önemsiz olması bakımından bir ayırım yapmadığı gibi, hâkim kararı da aramamaktadır.
Ancak doktrinde, TBK. m. 113’deki yapma borcunun borçlu tarafından yerine getirilmediği durumlarda alacaklının edimin kendisinin veya üçüncü kişi tarafından yerine getirilmesine izin verilmesini talep etme yetkisi dikkate alındığında, TBK. m. 306/f. 1’de kiracıya tanınan bu imkânın yalnızca önemli olmayan ayıp hallerinde söz konusu olacağı sonucuna varmak gerektiği ifade edilmiştir.
Sonuç olarak, kiracının kiraya veren hesabına kiralanandaki ayıpları giderebilmesi için kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna ilişkin maddi ve şekli şartların yerine getirilmiş olması gerekir. Daha sonra, kiracı ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir süre vermeli ve bu süre zarfında kiraya veren ayıpları gidermemiş olmalıdır. Önemli olmayan bir ayıp söz konusu ise kiracı, kiraya verenin onayına ve hâkimin iznine gerek olmaksızın bu ayıpları kiraya veren hesabına giderebilir ya da üçüncü bir kişiye yaptırabilir. Önemli ayıplar için ise kiracı hâkimden izin istemelidir. Böylece kiracı, önemli ayıpları hâkimin izniyle gidermekle hem kiraya verenin mülkiyet hakkını ihlal etmemiş, hem de yapmış olduğu masrafları güvence altına almış olur.
Kiracı, kiraya veren hesabına gidermiş olduğu ayıplara ilişkin yapmış olduğu harcamalar kiraya verenden talep edebileceği gibi, kira bedelinden de indirebilir. Kira bedelinden indirim hakkı, ayıbın giderilmesi borcunun devamındaki bir hak niteliğindedir.
Ayıbın kiraya verene tanınan uygun süre içerisinde giderilmemesi halinde kiracı ikinci bir seçimlik hak olarak, kira sözleşmesini feshedebileceği gibi kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini de isteyebilir.
