Günümüzde, mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkiler çeşitli sebeplerle karmaşık bir hal alabilmekte ve bazen bu durumlar, hukuki süreçlere yol açmaktadır. İhtiyaç Nedeniyle Konut veya İşyeri Tahliye Davası, Türkiye’de sıkça karşılaşılan ve her iki tarafı da yakından ilgilendiren önemli bir konudur. Bu blog yazımda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının ne olduğunu, ne zaman açılabileceğini ve bu süreçte izlenmesi gereken adımları, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde ele alıyorum.
Bu dava türü, özellikle kiraya verenin taşınmazda bizzat kendisinin oturma ihtiyacı doğduğunda karşımıza çıkar ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından düzenlenir.
Türk Borçlar Kanunu’nun ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını ele alan 350. maddesinin ilgili kısmı şu şekildedir: “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
TBK’nın 350. maddesi, kiraya verene konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açma hakkını tanır. Bu hak, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ciddi ve samimi bir ihtiyacı olduğunda geçerlidir. Örneğin, bir ev sahibi, yaşlanan ebeveynlerinin bakımı için kendi evine ihtiyaç duyduğunda bu tür bir dava açabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilirliği, belirli şartların yerine getirilmesine bağlıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekmekte; geçici veya belirsiz durumlar yetersiz kabul edilmektedir.
Bu yasal çerçeve, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını korumayı amaçlar. Kiracıların haksız yere tahliye edilmelerini önlerken, mülk sahiplerinin de gerçek ve acil ihtiyaçları karşısında gerekli adımları atabilmelerine olanak tanır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, hukukun adalet ve eşitlik ilkesine dayanarak her iki tarafın da haklarını dengeli bir şekilde koruması açısından kritik bir öneme sahiptir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken bazı şartlar bulunmaktadır. Davanızın başarılı olması için aşağıda yer alan şartları dikkatlice incelemenizi öneriyorum:
- Kiralananın niteliği: Konut ve çatılı işyerleri için tahliye davası açılabilirken, arsa ve arazilerin tahliyesi bu dava türüne konu olamaz.
- Yasal Sürelerin Gözetilmesi: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen süreler içinde açılmalıdır. Bu süreler, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterir. Örneğin, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin bitiminden itibaren belirli bir süre içinde dava açılması gerekmektedir.
- Kiraya Verenin Gerçek ve Samimi İhtiyacı: Davanın temeli, kiraya verenin ya da onun kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin (eşi, altsoyu, üstsoyu) gerçek ve samimi bir konut veya işyeri ihtiyacına dayanmalıdır. Bu ihtiyaç geçici olmamalı ve dava açma sürecinde kanıtlanabilmelidir.
- Alternatif bir konut veya işyeri olmaması: Eğer davacının başka bir konutu veya işyeri bulunuyorsa ve bu yerler davacının ihtiyacını karşılayabilecek durumdaysa, mahkeme tahliye talebini reddeder.
- İhtarname ve Bildirim Süreçleri: Kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname göndermesi gerekip gerekmediği duruma bağlıdır. İhtarname gönderilmesi, dava süreçlerinde bazı avantajlar sağlar.
- Mahkeme Süreçleri ve Deliller: Kiraya verenin iddialarını destekleyen yeterli delil sunması gerekmektedir. Mahkeme, sunulan delilleri değerlendirerek, ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını belirler.
- Davanın Masrafları ve Sonuçları: Davayı açan tarafın başlangıçta masrafları karşılaması gerekmektedir. Davanın sonucuna göre, masrafların kim tarafından ödeneceği mahkeme tarafından belirlenir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının her bir aşamasının, hukuki prosedürlere uygun şekilde yürütülmesi gerekmektedir. Davacı kiraya veren tarafından yukarıdaki şartlar yerine getirilmezse, davanın reddedilme riski ortaya çıkar.
İhtarname ve Bildirim Süreçleri
- İhtarname Çekme Zorunluluğu Yoktur: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilme sürecinde, kiraya verenin önceden kiracıya ihtarname çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, eğer kiraya veren kiracıya ihtarname gönderirse, bu, kiraya verene dava açmak için tanınan 1 aylık süreye ek olarak, kira sözleşmesinin uzadığı 1 yıllık kira yılı sonuna kadar tahliye davası açma hakkı verir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012 yılında verdiği 4639 sayılı kararında ihtarname çekerek dava açma süresinin uzatılabileceği hususunu şu şekilde ifade etmiştir: “Daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”
- Tahliye Davası Açma Zamanı: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kira yılı esas alınır ve kira yılının dolmasından itibaren yine en geç 1 ay içinde dava açılabilir.
- Yeni Malikin Durumu: Yeni malikin durumu biraz farklıdır. Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmeli ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Bu bildirim, kiralananın yeni maliki olduğunu ve konut veya işyeri gereksinimi ifade ederek tahliye talebinde bulunmalıdır.
Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle açacağı tahliye davasında bildirim sorumluluğu Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013 yılında verdiği 13561 sayılı kararında şu şekilde detaylıca açıklanmıştır: “Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nın 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.”
Tahliye Davası Açma Hakkına Sahip Olanlar
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olanlar, Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenmiştir. Bu hakkı kullanabilecek kişiler şunlardır:
- Kiraya Veren: Asıl ve en yaygın durum, kiraya verenin bizzat kendisinin bu davayı açmasıdır. Kiraya verenin, kiralanan mülkü kendisinin, eşinin, çocuklarının (altsoyunun) veya anne babasının (üstsoyunun) ihtiyacı nedeniyle geri almak istemesi bu durumu kapsar.
- Yeni Malik: Mülkün yeni sahibi de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu, mülkün satılması veya devredilmesi sonucu yeni malikin ortaya çıktığı durumlarda geçerlidir.
- Kiracı: Kiracı da alt kiracıya karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Örneğin kiracı taşınmazı kendisi kullanmak ya da yakınının kullanımına bırakmak için alt kiracıyı tahliye ettirmek isteyebilir.
- Sınırlı Ayni Hak Sahibi: Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hakka sahip kişiler de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Örneğin taşınmaz üzerinde oturma hakkı olan kimse, bu hakkını kullanabilmek için taşınmazın boşaltılmasını talep edebilir.
Göreceğiniz üzere, tahliye davası, taşınmazın maliki, kiracısı, alt kiracısı veya başkaca bir şekilde taşınmazı kullanma yetkisine sahip kişiler tarafından açılabilir. Dolayısıyla, taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olan kişiler, ihtiyaç durumunda tahliye davası açma hakkına sahiptir diyebiliriz.
Davalı
Tahliye davasının kime karşı açılacağı da önemlidir. Genellikle tahliye davası kiracıya, alt kiracıya veya taşınmaz üzerinde sair yararlanma hakkı bulunan kişiye karşı açılır. Aşağıdaki kişiler ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının muhatabı olurlar:
- Kiracı: Tahliye davasının ilk akla gelen muhatabı kiracıdır. Kira sözleşmesinin sona ermesi ya da feshi halinde, kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiralayan kişi kiracıya karşı tahliye davası açabilir.
- Alt kiracı: Ana kiracının, kiraladığı taşınmazın bir bölümünü başkasına alt kiraya vermesi mümkündür. Bu durumda alt kiracıya karşı tahliye davası ancak ana kiracı tarafından açılabilir.
Tahliye davası her halükarda taşınmazı fiilen kullanan kişiye karşı açılmalıdır. Aksi takdirde davanın husumet yokluğundan reddi riski gündeme gelir.
Tahliye Davasının Açılacağı Yer ve Süresi
- Tahliye Davasının Açılacağı Yer: İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları sulh hukuk mahkemelerinde yürütülür ve sonuçlandırılır. Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır.
- Tahliye Davasının Süresi: Tahliye davası, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde farklı sürelerde açılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
İhtiyaç Kavramı
İhtiyaç kavramı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının temelini oluşturur. Hukukta ihtiyaç, bir konut veya işyerinin mal sahibi tarafından kullanılması için ortaya çıkan objektif bir durumdur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015 yılında verdiği 2175 sayılı kararında tahliye davalarında ihtiyaç kavramını şu şekilde izah etmiştir: “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”
İhtiyaç objektif olarak belirlenir, kişisel talepler ihtiyaç sayılmaz. Örneğin; mal sahibinin şahsi konforu için kiracıyı çıkarma isteği geçerli bir ihtiyaç değildir.
Geçerli ihtiyaçlar şunlardır:
- Mal sahibinin kendisi, eşi, çocukları ya da anne ve babası için konut ihtiyacı olması.
- Mal sahibinin meslek ve sanatı için işyerine ihtiyaç duyması.
- Malın esaslı tamir veya yenileme gerektirmesi.
- Konut veya işyerinin yıkılarak yeniden yapılması gerekliliği.
- İmar planında kamulaştırma kararı olması.
İhtiyaç, malike ait konut veya işyerinde fiilen oturmak/çalışmak için ortaya çıkmalıdır. Sadece mülkiyet hakkının varlığı yeterli değildir. Ayrıca ihtiyaç, geçerli, gerçek ve haklı olmalıdır.
Örnek bir olayda davacı oğlunun ofis ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliye edilmesini istemiş, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ise davacının oğlu uzun dönem askerlik görevine gitmiş olduğundan bu ihtiyacın güncel anlamda devam etmediğini gerekçe göstererek tahliye talebini reddetmiştir.
İhtiyacın İspatı
İhtiyacın ispatı için mahkemeye sunulabilecek belgeler şunlardır:
- Tapu kayıtları ve kira sözleşmesi gibi resmi belgelerle mülk sahipliği ve kullanım hakkı ispatlanabilir.
- Mimari proje, tadilat sözleşmesi, fotoğraflar gibi belgelerle yapılması planlanan değişiklikler gösterilebilir.
- Yeni işe başlama, tayin gibi belgelerle yeni iş yeri ihtiyacı ortaya konulabilir.
- Aile bireylerinin nüfus kayıtları, doğum raporu, evlilik cüzdanı gibi belgelerle aile büyüklüğü ve ihtiyaçları kanıtlanabilir.
- Doktor raporu ve sağlık kurulu raporu gibi tıbbi belgelerle sağlık durumundan kaynaklı ihtiyaçlar ispatlanabilir.
- Fotoğraflar, video kayıtları, tanık beyanları da delil niteliği taşır.
İhtiyacın acil ve zorunlu olduğunun objektif delillerle ispat edilmesi, davanın lehte sonuçlanması için önemlidir. Davacı, iddialarını somut belgelerle desteklemelidir.
Örnek vermek gerekirse, kiraya veren davacının kendisinin de kirada oturması ihtiyacın gerçek olduğunun kabulü için yeterli görülmüştür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013 yılında verdiği 1495 sayılı kararında bu durumu şu şekilde ifade etmiştir: “Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekir”
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Talebinin Kabul Edilmeyeceği Durumlar
İhtiyaç sebebiyle tahliye talebinin geçerli bulunamayacağı bazı örnek durumlar şunlardır:
- Geçici ve Samimi Olmayan İhtiyaçlar: Eğer ihtiyaç geçici ise ve devamlılık arz etmiyorsa, bu durumda tahliye istemi mahkeme tarafından kabul edilmeyebilir. Örneğin, yaz aylarını geçirmek için bir konuta ihtiyaç duyulması, sürekli bir ihtiyaç olarak sayılmaz.
Bir başka örnekte davacı taşınmazın çocuklarının okuluna yakın olması nedeniyle ihtiyacının olduğunu iddia etmiş, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu sebebi samimi bulmayarak davayı reddetmiştir.
Diğer yandan, emniyet açısından kiralayanın oturduğu evin o anda kiraya verenin oturduğu evden daha güvenli olduğunu iddia eden yaşlı ve tek başına yaşayan davacının davası ise kabul edilmiştir.
- Henüz Doğmamış veya Uzun Süreye Bağlı İhtiyaçlar: Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Bu, ihtiyaç sebebinin belirsiz olduğu durumlarda geçerlidir. Örneğin, bir çocuğum olursa ekstra bir oda gerekeceği şeklindeki belirsiz tahminler, tahliye talebi için yeterli sebep sayılmaz.
- Davanın Açıldığı Tarihteki İhtiyaçların Devamlılığı: Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin var olması yeterli değildir, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Eğer dava süreci boyunca ihtiyaç ortadan kalkmışsa, tahliye talebi kabul edilmez.
- Net ve Somut İhtiyaç İfade Edilmemesi: Ev sahibinin ihtiyacını net ve somut bir şekilde ifade etmesi gerekmektedir. Örneğin, “Daha büyük bir alana ihtiyacım var” şeklinde belirsiz ifadeler yerine, mevcut alanda yaşanan sıkışıklığın ve yeni alana duyulan ihtiyacın somut örneklerle açıklanması gerekmektedir.
- Şirket İhtiyacı İddiası İçin Mülkün Şirkete Ait Olması Gerekir: Gerçek kişiler, şirketlerinin ihtiyaçları yüzünden kendi mülklerini boşalttıramazlar. Ancak tüzel kişiler, kendi ihtiyaçları için kiraladıkları yerleri boşaltabilirler.
- Daha Önce Verilmiş Kiraya Verme Yasağı Varsa: Taşınmazla ilgili son 3 yıl içerisinde daha önce bir kiraya verme yasağı kararı verilmişse, bu süre içerisinde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz.
Bu tür durumlar, tahliye talebinin mahkeme tarafından reddedilmesine neden olabilir. Her durumda mahkeme, genel koşullar ve somut olayın özellikleri ışığında bir değerlendirme yapar.
Tahliye Kararı
Mahkeme, tahliye davasının kabulüne ya da reddine karar verir.
- Tahliye davasının kabulü halinde, davalıya tahliye için belirli bir süre tanınır. Bu süre, kararın kesinleşmesinden itibaren en az 15 gün, en fazla 30 gündür.
- Mahkeme, somut olayın koşullarına göre bu süreyi uzatabilir. Örneğin kış şartlarında, davalının durumunun elverişsiz olması halinde ek süre verilebilir.
- Tahliye için tanınan süre dolduğunda, karar kesinleşmişse icra müdürlüğüne başvurularak tahliye zorla yaptırılabilir.
- Tahliye davasının reddi halinde, davalı konutta kalmaya devam edebilir. Ancak davacı kararı temyiz edebilir.
Tahliye davalarında mahkeme, tarafların menfaatlerini gözeterek bir denge gözetir. Tahliye için makul bir süre tanınır. Bu süreçte davalının mağdur olmaması için de gerekli önlemler alınır.
Tahliye Kararına İtiraz
Tahliye kararı verildikten sonra, bu karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde istinaf yoluyla itiraz edilebilir. İstinaf dilekçesi, kararı veren ilk derece mahkemesine verilir. Kararın istinaf edilmesi tahliye işlemlerini durdurmaz.
Tahliye kararının icra edilmesini durdurmak için, istinaf dilekçesiyle birlikte icranın geri bırakılması talebinde bulunulabilir. Bunun için aşağıdaki şartların varlığı gerekir:
- Tahliyenin hemen icra edilmesi halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması tehlikesinin bulunması
- İcra edildikten sonra tahliyenin iptal edilmesi halinde, davalının haklarının korunmasının mümkün olması
Mahkeme, icranın geri bırakılması talebini haklı bulursa icra durur. Böylece tahliye işlemi yapılamaz. Ancak mahkeme istinaf incelemesini yapıp esas hakkındaki kararını verinceye kadar geçerlidir bu durum.
İcranın geri bırakılması kararı verilmezse, tahliye kararı hemen icra edilebilir. Ancak istinaf incelemesi sonucunda ilk derece mahkemesinin kararı bozulur ve davacı haksız çıkarırsa, davalı uğradığı zararlar için tazminat davası açabilir.
Tahliye Kararının İcrası
Tahliye davalarında verilen kararların icra edilmesi, yani konut veya işyerinin davalı tarafından boşaltılması için kararın icra dairesine gönderilmesi gerekir.
Tahliye kararı kesinleştikten sonra davacı tarafından yetkili icra dairesine sunulur. İcra müdürlüğü davalıya kararı tebliğ eder ve belirli bir süre tanır. Bu süre içinde davalı, gönüllü olarak taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü zorla tahliye işlemini başlatır.
Zorla tahliyede öncelikle taşınmazın kapıları mühürlenir. Daha sonra eşyalar taşınmazın dışına çıkarılır ve kapılar kilitlenir. Gerekirse kolluk kuvveti desteği alınır. Zorla tahliye sırasında davalının taşınmazdaki eşyalarına zarar verilmemesi için gerekli önlemler alınır.
Böylece mahkeme kararı icra vasıtasıyla yerine getirilmiş olur ve davacının ihtiyacı karşılanmış olur. Tahliye kararlarının etkili bir şekilde icra edilmesi, yargı kararlarının uygulanması bakımından önem taşır.
Ev Sahibinin Yeniden Kiralama Yasağı
Tahliye Davasının Sonrasında Kiralama Yasağı: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen mülk, en az 3 yıl geçmedikçe başka birine kiralanamaz. Eğer bu kural ihlal edilirse, son kira yılına ait bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat ödemeye mahkum olunur. Bu kural, kiraya verenin taşınmaza ihtiyacı olduğunu bahane ederek kiracıyı keyfi şekilde tahliye etmesinin önüne geçmek için konulmuştur.
Tazminat talep edilebilmesi için tahliyenin bir mahkeme kararına dayalı olması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019 yılında verdiği 2527 sayılı kararında bu durumu şu şekilde özetlemiştir: “Tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır.”
Sonuç
İhtiyaç nedeniyle konut veya işyeri tahliye davaları, kiracı ile mal sahibi arasındaki kira sözleşmesinin feshi sonucunu doğuran önemli uyuşmazlıklardan biridir. Bu davalar genellikle, mal sahibinin konut veya işyerine kendisi ya da yakınları için ihtiyacı olduğunu iddia etmesiyle başlamaktadır.
Tahliye davası açabilmek için, davacının gerçek ve makul bir ihtiyacının olması gerekmektedir. İhtiyaç iddiasının somut delillerle ispatlanması zorunludur. Davalı kiracı, ihtiyacın gerçek olmadığını ya da davacının iddia ettiği derecede acil olmadığını kanıtlamak suretiyle davaya itiraz edebilir.
Mahkeme, tarafların delillerini ve iddialarını değerlendirdikten sonra, gerçekten ihtiyaç varsa tahliye kararı verecektir. Verilen karara karşı istinaf yolu açıktır. Kesinleşen tahliye kararı, icra müdürlüğü aracılığıyla infaz edilir.
Sonuç olarak, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında, tarafların iddialarını ve delillerini hukuka uygun bir şekilde sunmaları, mahkemenin de somut olayın koşullarına göre adil bir karar vermesi büyük önem taşımaktadır. Uyuşmazlıkların sulh yoluyla çözümü her zaman için tercih edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ilk celsede biter mi?
Bu tür tahliye davaları birden fazla duruşma gerektirebilir, çünkü mahkeme taraflardan ek bilgi veya belge talep edebilir, tanıkları dinleyebilir ve detaylı bir inceleme yapabilir. İki tarafın da tanık dinletmek istediği bir ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ortalama olarak 3-4 celse sürer.
Ev sahibi ben oturacağım diye kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir?
Durumda davalı davaya itiraz ediyorsa ortalama 1-2 yıl aralığında dava sonuçlanır. Verilen tahliye kararı kesinleşmeden icra edilebilir. Bu sebeple nasıl olsa istinaf yoluyla itiraz ederim diye düşünmeyin.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir.
İlgili Kanun Maddeleri
Türk Borçlar Kanunu'nun 'Gereksinim, yeniden inşa ve imar' başlıklı 350. maddesi
Madde 350 – Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 'Yeni malikin gereksinimi' başlıklı 351. maddesi
Madde 351 – Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
