Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?
Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesini sona erdiren nedenler, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler (TBK. m. 299-338), konut ve çatılı işyeri kiraları (TBK. m. 339-356) ile ürün kirasında (TBK. m. 357-378) ayrı ayrı düzenlenmiştir.
Kural olarak, kira sözleşmesine ilişkin sona erme nedenleri tüm kira sözleşmeleri için uygulama imkânı bulabilir. Bu husus, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri açısından TBK. m. 347/f. IU’de ifade edilmiştir.
Benzer bir düzenleme de ürün kirası sözleşmesi ile ilgili olarak TBK. m. 358’de yer almıştır.
Buna göre, ürün kirası sözleşmesinin düzenlendiği TBK. m. 357-378 arasında ürün kirasına dair özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanacaktır.
Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler içerisinde yer alan sona erme nedenleri, kira sözleşmesinin türüne göre Kanunda düzenlenmiş özel bir sona erme nedeni varsa uygulanmaz. Bir başka ifadeyle, genel hükümler arasında yer alan sebeplere dayanılarak bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine de uygulanabilmesi için genel hükümlerin, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini düzenleyen hükümlere aykırı olmaması gerekir.
Bu hususun her bir sona erme sebebi için ayrı ayrı incelenmesi gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmeyi sona erdiren nedenler ve dolayısıyla tahliye sebepleri (TBK. m. 350-352) sınırlı sayıda düzenlenmiştir.
Taraflar, Kanunda düzenlenen sebeplerin dışında yeni sona erme sebebi kararlaştıramazlar. Bu husus, TBK. m. 354’de dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlemesi ile vurgulanmıştır. Ancak yukarıda da belirtildiği üzere, kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında yer alan sona erme sebepleri, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi hükümlerine aykırı olmadığı müddetçe, bu sözleşmeler bakımından da uygulanır.
Aşağıda kira sözleşmesini sona erdiren nedenler, önce genel hükümlere göre daha sonra konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ve ürün kirası sözleşmesine göre ele alınacaktır. Ancak belirtmek gerekir ki, her bir sona erme sebebine ilişkin açıklamalar ilgili madde hükmünde yapıldığından, burada ayrıntılı açıklama yapılmayacaktır.
Genel Sona Erme Sebepleri
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin geçmesi (TBK. m. 327).
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi (TBK. m. 328-330).
- Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi (TBK. m. 331).
- Kiracının iflası nedeniyle fesih (TBK. m. 332).
- Kiracının ölümü nedeniyle fesih (TBK. m. 333).
- Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması nedeniyle kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi (TBK. 316/f. II, III).
- Kiracının temerrüdü nedeniyle fesih (TBK. m. 315).
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmelerinde Sona Erme Sebepleri
- Bildirim yoluyla (TBK. m. 347).
- Dava Yoluyla (Tahliye Davası).
Türk Borçlar Kanunu, sınırlı sayı ilkesine göre hüküm altına aldığı konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erdirme sebeplerini, “kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle” (TBK. m. 350 ve m. 351) ve “kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” (TBK. m. 352) olmak üzere iki grupta düzenlemiştir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
- Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye (TBK. m. 350/b. 1).
- Kiralananın yeniden inşa veya imarı nedeniyle tahliye (TBK. m. 350/b. 2).
- Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye (TBK. m. 351/f. I).
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
- Yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye (TBK. m. 352/ f. I).
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK. m. 352/f. II).
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun bulunması nedeniyle tahliye (TBK. m. 352/f. III).
Ürün Kira Sözleşmelerinde Sona Erme Sebepleri
- Sürenin geçmesi (TBK. m. 367).
- Belirsiz süreli ürün kirası sözleşmesinde fesih bildirimi (TBK. m. 368).
- Önemli sebeplerle fesih (TBK. m. 369).
- Kiracının iflası (TBK. m. 370).
- Kiracının ölümü (TBK. m. 371).
