Kira Hukukunda 2012 Öncesi ve Sonrası Uygulanacak Kanun
Kira sözleşmesi, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda da düzenlenmiş olan ve uygulamada en çok karşılaşılan sözleşmelerden birisidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte, daha önce kurulmuş olan ve halen devam eden kira sözleşmelerine hangi hükümlerin uygulanacağı sorusu karşımıza çıkmaktadır.
Kanun koyucu bu konuda ortaya çıkacak karışıklıkları önlemek ve tereddütleri gidermek amacıyla 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un (Resmi Gazete: Tarih: 04.02.2011, Sayı:27836) 1. maddesi ile bu hususta yol gösterici bir düzenleme yapmıştır.
Yapılanbu düzenleme gereğince, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tâbidir.
Söz konusu hüküm uyarınca, kira sözleşmesine ilişkin temerrüt, sona erme ve tasfiye konusundaki uyuşmazlıklara, sözleşme 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun yürürlükte olduğu dönemde yapılmış olsa bile, 01.07.2012 tarihinden sonra Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.
6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun, ayrıca doğrudan kira sözleşmesini ilgilendiren üç düzenleme daha yapmıştır.
İlk düzenlemeye göre, 18.05.1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır (m. 10).
İkinci düzenleme uyarınca, yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Kanun’un 12. maddesinin III. fıkrası uyarınca açılmış ve henüz karara bağlanmamış olan davaların, sulh hukuk mahkemelerinde; bunlardan temyiz aşamasında bulunanların ise, Yargıtay’ın ilgili dairesinde, ayrıca bir işlem yapılmasına ve karar verilmesine gerek olmaksızın görülmelerine devam olunacağı hükme bağlanmıştır (Geçici m. 1).
Son düzenleme ise TBK. m. 347 ile ilgilidir. Bilindiği üzere, TBK. m. 347 gereğince, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Ancak, 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde yapılan kira sözleşmeleri bakımından 01.07.2012 tarihi itibariyle on yıllık sürenin henüz dolmadığı veya on yıllık sürenin tamamlandığı durumlarda, ne şekilde davranılacağı konusundaki tereddütleri gidermek açısından 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesinde özel bir düzenleme getirilmiştir.
Bu düzenleme gereğince, kira sözleşmesinde on yıllık süre henüz dolmamış, fakat geri kalan süre beş yıldan kısa ise, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş ise, Kanunun yürürlüğe girmesinden iki yıl sonra, TBK. m. 347’de yer alan hüküm uygulanabilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinin zaman bakımından uygulanmasını etkileyen bir diğer düzenleme de 14.04.2011 tarih ve 27905 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. maddesinde yer almaktadır. Ancak söz konusu hükümde yürürlüğü ertelenen hükümlere ait madde numaralannın yanlış olması sebebiyle, 12.07.2012 tarih ve 28351 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmündeki Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. maddesi ile 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi değiştirilmiştir.
Bu hükme göre, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacaktır. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Ancak kira sözleşmelerinde, yürürlüğü ertelenen konularla ilgili olarak düzenleme olmadığı hallerde, yürürlükten kalkan 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.
