Blok yapılar ile ilgili işletme projesi blok kat malikleri kurulunda yapıldı ise itiraz mümkün olmayacaktır. İşletme projesini yönetici yaptı ise 7 gün içinde itiraz edilebilecek ve işletme projesi blok kat malikleri kurulunda karara bağlanacaktır.
Klasik kat mülkiyetinde; KMK’nın 37. maddesine göre kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. 37/son bendinde ise işletme projesinin kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirileceği, bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilebileceği düzenlenmiştir.
Buna göre işletme projesini kat malikleri kurulu yapacak ve kurulda kabul edecek, bir proje yapılmaması veya projenin kabul edilmemesi halinde işletme projesini yönetici yapacak ve kat maliklerine tebliğ edecektir. İtiraz süresi de yöneticinin yaptığı projenin tebliğinden itibaren işlemeye başlayacaktır. İşletme projesine itiraz üzerine toplanan kat malikleri kurulunda alınan karara razı olmayıp karşı oy kullananlar veya kurula katılmayıp kurul kararına itiraz edenler ise kararın iptali yolu ile itirazlarını ileri sürebileceklerdir.
Geçersiz itirazlar:
Kat maliki ya da kiracı ve diğer faydalananların kullandığından çok avans ödediğine ilişkin veya hiç kullanmadığına ilişkin bir iddia ile işletme projesine itiraz etmeleri mümkün değildir.
KMK m. 20/1-c “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”
KMK m. 72/3 “Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.”
İşletme projesi ile toplanacak avansın (aidatın) fazla olduğuna, artışın enflasyon oranında yapılmadığına ilişkin iddiaların dava açılması durumunda dinlenme olanağı bulunmamaktadır. Zira bu tutar avans olup, dönem sonunda yapılacak kesin hesap sonucunda gerçekleşen gider hesabı yapılacak, fazla avans toplanmış ise iade veya mahsup, eksik avans toplanmış ise tahsil yolu ile dönem sonu hesaplaşma gerçekleştirilecektir.
En sık rastlanan geçerli itirazlar:
Yasal düzenleme karşısında, kat maliki ya da kiracı ve diğer faydalananların işletme projesine karşı yapabilecekleri belli başlı itirazlar bulunmaktadır. Bunlardan başlıcaları aşağıdaki gibidir.
- Yönetim planı ile bağımsız bölüme tam veya kısmen muafiyet tanınmış olmasına rağmen ortak giderlerden bu oranda muafiyet uygulanmaması,
- Avans (aidat) hesaplamasında maddi hata yapılması, arsa paylarının yanlış hesaplanması veya genel hesap hatası yapılması,
- Arsa paylı giderlerin eşit, eşit paylı giderin arsa payı oranında veya eşit ve arsa paylı giderlerin tamamının eşit veya arsa payları oranında paylaştırılmış olması,
- Kiracı ve kullananların sorumlu olmadığı, yatırım/demirbaş gideri niteliğindeki giderin işletme avansı ile toplanması,
- Başka bir blok yapı giderinin, itiraz eden kat malikinin ödeyeceği avansa eklenmiş olması,
- Dönem sonu mahsuplaşma yapılmış ise; eşit ve arsa paylı giderlerin, blok yapı/toplu yapı giderlerinin, işletme ve yatırım giderlerinin ayrı ayrı mahsuplaşmaya dahil edilmeden, toplamda tek bir tutar üzerinden mahsuplaşma yapılması,
- Önceki dönem eksik toplanan gider avansının, yeni dönemde yeni malik veya yeni kiracının sorumlu olduğu avansa eklenmesi.
Yönetici genel kurdan zam yaptı ocakta bir daha maaşına zam yapıyor bu kanunen doğrumu başkan ekimsede seçildi bürüt asgari ücret talep ettin asgari ücrete zam geldiği için şimdi maaşını 26 000 TL yükseliyor genel kurul olmadan sene içinde zam yapabilirmi teşekkurler