Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
DAVACILAR:
1 -K1
:
2 -K2
:
3 -K3
:
4 -K4
:
5 -K5
:
6 -K6
VEKİLLERİ:
Av. K7
Av. K8
Av. K9
DAVALILAR:
1-K10
VEKİLİ:
Av. K11
:
2 -K12
:
3 -K13
:
4 -K14
:
5 -K15
:
6 -K16
:
7 -K17
:
8 -K18
:
9 -K19
:
10 -K20
:
11 -K21
:
12 -K22
DAHİLİDAVALI:
K23
DAVANIN KONUSU :
Tapu İptali Ve Tescil (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı)
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, davacılar vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK’nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
:
Davacılar vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle;
Hatay İli, Dörtyol İlçesi, A1 Mahallesinde bulunan kadastro tespiti sırasında 140 parsel numarası ile tescil edilen taşınmazın davalıların murisine isabet eden kısmından 1.000,00 m²’sinin davacıların murisi K24 tarafından Dörtyol Noterliğinin 19/01/1974 tarihli, 430 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 35.000.000 TL bedel karşılığında alındığını, zilyetliği devir alınmak suretiyle taşınmazın o tarihten bu yana asli zilyet olarak kullanıldığını, taşınmazın daha sonra imar uygulamasına tabi olduğunu ve A1 Mah. 146 Ada 6 ve 7 parsele revizyon gördüğünü, taşınmazın satış vaadi sözleşmesi gereği ferağının yapılmadığını, davalıların ya da mirasçılarının taşınmazlarda zilyetliğinin bulunmadığını belirterek, taşınmazlardaki davalılara ait hisselerden her birinden 19/01/1974 tarihli, 430 yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesindeki miktar kadar olan tapu kaydının iptali ile veraset ilamındaki hisseleri oranında davacılar adına tapuya tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılardan
K10 vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; satış vaadi senedinin zamanaşımı süresinin 10 yıl olması nedeniyle 19/01/1984 tarihinde zamanaşımına uğradığını, zilyetliğin devredilmediğini, satış vaadi sözleşmeleri noterde yapılmasına rağmen para alışverişinin noterde yapılmadığını, davalının babasının parasını alamaması nedeniyle yerin devrini ve zilyetliğini vermediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda;
Tüm dosya kapsamı, veraset ilamı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tapu kaydı, bilirkişi raporu ve tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu Hatay İli, Dörtyol İlçesi, A1 Mahallesi (eski 140 p.), 146 Ada, 6 ve 7 Parsel numaralı taşınmazların hissedar olan K25, K26 ve K27’un adına kayıtlı olduğu, K25, K26 ve K27’un vefat ettiği, mirasçılara yapılmış bir intikalin söz konusu olmadığı, davalıların tapu kaydında hissedar olarak görünmediği, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında sözleşmenin ifa olanağının bulunması gerektiği, taşınmazda elbirliği halinde mülkiyet söz konusu olduğundan sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı anlaşıldığından, davacı tarafından açılan davanın usulden reddine, yönelik karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
İstinaf yoluna başvuran davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle;
Dava konusu taşınmaz kadastro tespiti aşamasında 6.688 m² olarak 140 parsel no ile tescil edildiğini, sonrasında intikaller yapılmış satış vaadi satıcısı olan K28 hissesi mirasçılarına intikal etmiş ve tapu sicili 04.05.2005 tarihinde oluştuğunu, satış vaadi satıcısı olan K28 mirasçılarından, K10, K29, K19 ve K14 hisselerini elden çıkarmışlar, daha sonra imar uygulaması ile taşınmaz, 146 ada, 6 ve 146 ada 7 parsel olarak tescil edilmiş olduğunu,
Dava tarihinde dava konusu taşınmazlarda davalıların 868.40 m² hissesi bulunduğunu, satış vaadine konu miktar 1000,00 m² olarak belirtildiğini, davalıların hissesi satış vaadindeki miktardan daha az olduğunu, bu anlamda intikalin yapılıp yapılmadığı, davalıların tapuda malik görünüp görünmediğinin önemli olmadığını, zira bir kısım hisse yönünden satış vaadi yapılmadığı gibi, yapılsa dahi satış vaadinden bakiye miktar kalmadığı gözetilerek, yerel mahkemenin kararının hukuki nedenlere dayanmadığının anlaşıldığını,
Karar gerekçesinde belirtilen usulden red nedenleri Yargıtay’ın hissenin kısmen satış vaadine konu olmasına ilişkin bulunan görüşüne dayandığı kanaatinde olduklarını, ancak bu durumda dahi, sözleşmenin ifasını teminen davacı yana intikal konusunda yetki ve süre vererek sonucunun beklenmesi gerektiği halde, bu uygulama yapılmasına olanak sağlanmadığını, dava dosyasına tapu kayıtları celp edildiğinde yerel mahkeme (kendi değerlendirmesi uyarınca) usulden ret gerekçelerini görmüş olmasına göre, bunu yapmamış, delil toplamış, keşif yapmış esas yönünden karar verecekmiş gibi harç ikmali yapmış, sonrasında davanın usulden reddine karar vermiş olduğunu, bu aşamada usul eksikliği olan intikal yapılmamış olması gerekçesi taraflara bildirilmiş olsa intikal için yetki ve süre talebinde bulunma imkanı da tanınmadığını, bu nedenle de kararın hukuki olmadığını,
Sunulan ve resen görülecek nedenlerle istinafa konu yerel mahkeme kararının istinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasına ve talepleri doğrultusunda dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı K10 vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle;
Yerel mahkemece verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğunu, davacı tarafın istinaf talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:
Taraflar arasındaki dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescilistemine ilişkindir.
Bilindiği gibi, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK. 237 maddesi ile TMK’nın 706 (MK.634) ve Noterlik Kanunun 89. Madde hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tamamen iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yükleyen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunun 716 (MK 642. Md.) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
HGK’nın 29.09.2010 tarih ve 2010/14-386-420 ve 28.09.2011 tarih ve 2011/13-528-571 sayılı kararlarında olduğu gibi resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir. 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’ nın 20/1.maddesine göre: “Bir akdin mevzuu gayri mümkün veya gayri muhik yakut ahlaka mugayir olursa bu akit batıldır.” Aynı şekilde, BK’nın 96.maddesi, “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edilmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur.” hükmü taşımaktadır. Keza, BK’nın 117. maddesi “Borçluya isnat olunamayan haller münasebeti ile borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur.”, demek suretiyle, imkansızlık kavramını düzenlemiştir.
Yine İmkansızlık, borçlunun kusuruna dayanıp dayanmamasına değil, genel olarak borçlunun bu imkansızlıktan sorumlu tutulup tutulmayacağına göre tasnif edilmelidir. Nitekim, BK’nın 117. maddesinde kullanılan tabirlerde bu görüşü desteklemektedir. Yani, kanun kusursuz olmayı değil, sorumlu olmamayı aramaktadır.Ayrıca, zamanaşımı borcun muaccel olması ya da ifanın imkansız hale geldiği tarihte başlar. Zilyetlik devam ettiği sürece ise zamanaşımı işlemeye başlamaz.
Taşınmaz satış vaadi; bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin kaynağı TBK/29 hükmüdür. Bu hükme göre; “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” Taşınmaz satış vaadinde vaad borçlusu taşınmazını devretmeyi vaat eden kişidir. Vaat alacaklısı ise vaad borçlusundan taşınmazı satmasını isteyecek olan kişidir.
Yargıtay 14.H.D.’nin
2019/2021
Es.
2019/8065
Karar sayılı ilamında
; ”
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. ….. Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Davaya muvafakat, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci, davacı dışında biri olursa davacının sıfatı sona ereceğinden davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir. ……….
Somut olaya gelince; 1-Dava konusu satış vaadi sözleşmesinde alacaklı taraf olan davacıların murisi
K31
’ın mirasçılık belgesine göre, davacılar dışında
K30 isimli mirasçısınında bulunduğu, ancak adı geçen mirasçı davada taraf olarak yer almadığı halde yararına hüküm kurulması ve pay verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu durumda mahkemece, elbirliği ortaklarının tamamının davaya dahil edilerek muvafakatlerinin alınması, ortakların tümünün davaya muvafakati sağlanamazsa terekeye temsilci atanması için dava açmak üzere davacı tarafa süre verilmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmaksızın işin esasına girilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Şeklide karar verilmiştir.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacılar vekilinin, davalıların ya da mirasçılarının dava konusu taşınmazlarda zilyetliğinin bulunmadığını belirterek, taşınmazlardaki davalılara ait hisselerden her birinden 19/01/1974 tarihli, 430 yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesindeki miktar kadar olan tapu kaydının iptali ile veraset ilamındaki hisseleri oranında davacılar adına tapuya tescilini talep ettiği, yerel mahkemece yapılan yargılama sonunda, taşınmazda elbirliği mülkiyeti bulunduğu, sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, verilen kararın davacılar vekili tarafından istinafa taşındığı görülmüştür.
Davacıların murisi K24’ın dava konusu (140 parselde) taşınmazda 1000 m² yeri 19/01/1974 tarihinde Dörtyol Noterliği’nin 430 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalıların murisi satıcı 1327 D.lu K27 ve K19’den olma K28’dan satın aldığı, 140 parsel sayılı taşınmazın 6.688 m² olarak 26/04/1977 tarihinde hükmen K27 oğlu K32 adına tescil edildiği, 04/05/2005 tarihinde mirasçıları adına intikal yapıldığı, intikalin müşterek mülkiyet hükümlerine göre mirasçılara intikal etmiş olduğu, intikal edenler arasında K28’un mirasçılarının da bulunduğu, imar uygulaması ile 1517 m² DOP kesintisi uygulanarak 5170 m²’ nin 146 ada 6 ve 7 parsel sayılı taşınmazlara revizyon gördüğü, tapu kayıtları ve bilirkişi raporlarına göre 146 ada 6 ve 7 parsel sayılı taşınmazlarda satıcı K28 mirasçılarından K25, K26 ve K27’un hisselerin bulunduğu, K28’un diğer mirasçıları adına hisse bulunmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
İlk derece mahkemesince ifa imkansızlığı nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de, yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan karar verilmiş olduğu anlaşılmıştır.
Dava konusu satış vaadi sözleşmesinde alacaklı taraf olan davacıların murisi K24ın mirasçılık belgesine göre, davacılar dışında 1945 D.lu K33 isimli mirasçısınında bulunduğu, ancak adı geçen mirasçı davada taraf olarak yer almadığı gibi davacılara muvafakat vermeden davaya devamla hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu durumda mahkemece, elbirliği ortaklarının tamamının davaya dahil edilerek muvafakatlerinin alınması, ortakların tümünün davaya muvafakati sağlanamazsa terekeye temsilci atanması için dava açmak üzere davacı tarafa süre verilmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmaksızın işin esasına girilerek yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.
Hal böyle olunca; öncelikle alacaklı K24’ın davacılar dışındaki diğer mirasçısı K33’ın davaya muvafakatinin sağlanması, muvafakat sağlanamaması halinde davada K24 mirasçılarını temsil etmek üzere terekeye temsilci atanması için süre verilmesi, bu şekilde taraf teşkili sağlanması gerekmektedir. Dava konusu olan 140 parsel sayılı taşınmaz ilk tesisinden itibaren tedavüllü tapu kayıtlara celp edilmeli, tapu maliki K32’ın intikale esas veraset ilamı ve intikal evrakları tapu müdürlüğünden getirtilmeli, satıcı K28’un hissesi ve mirasçılarına intikal eden hisseleri tespit edilmeli, satıcı 1000 m² yer satmış is ede imar uygulaması ile kesilen DOP miktarı tespit edilmeli, satıcı mirasçıları adına hisseli olarak intikal yapıldığına göre ifa olanağının bulunduğu hususu değerlendirilmeli, K28 mirasçılarına intikal eden hisseler, DOP kesintisi de dikkate alınarak davacı tarafın aldığı net hisse miktarı tespit edilmeli, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.
Bu nedenlerle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-6 bendi uyarınca, kabul edilerek kararın kaldırılması gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M :
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-
Dörtyol 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 28/05/2019 tarih ve 2017/273 Esas, 2019/426 Karar sayılı kararına karşı davacılar vekilinin istinaf başvurusunun
,
6100 Sayılı HMK’nın 353/1-a-6 bendi uyarınca
KABULÜNE,
2-
İlk derece mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararının
ORTADAN KALDIRILMASINA,
3-
Davanın yeniden görülmesi için
DOSYANIN MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE,
4-
Davacı tarafça yatırılan istinaf peşin karar harcının talebi halinde kendisine iadesine,
5-
Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda değerlendirilmesine,
6-
Kararın, yerel mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, 6100 Sayılı HMK’nın 353/1-a maddesi uyarınca,
KESİN olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.02/07/2020
