Tapuda kayıtlı taşınmaz satış sözleşmesi tapu sicilinde resmi biçimde yapılır. Tapu sicilinde düzenlenmeyen taşınmaz satış sözleşmeleri geçersiz olduğu için mülkiyet alıcıya geçmiş değildir. Resmi şekil bir geçerlilik şartıdır. Satışa dayanak resmi senet tapu idaresince düzenlenir. Noterde tapulu taşınmazın satışı mümkün değildir. Noterler taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlemeye yetkilidir.
Tapuda yapılan satış sözleşmesinde satım konusu taşınmaz mal, satış bedeli ve taşınmaz karşılığı bedelin (paranın) değiştirilmesi iradesi açıkça gösterilmelidir. Bu temel öğeler dışında sözleşmedeki tarafların gerçek kimlikleri de yer almalıdır. Örneğin taşınmaz vekil eliyle satılmışsa vekilin bu işlemi yapmaya yetkili olduğuna ilişkin Noter vekaletnamesi aranır.
Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler
Tapu idarelerince düzenlenen resmi taşınmaz satışına ilişkin işlemde tarafların ya da temsilcileri varsa adları, taşınmazı tanımlayan örneğin tapu kayıt tarih ve numarası, ada, parsel numaraları, tarafların taşınmazı satmak ve almak yönüyle açık irade beyanları, satış bedelinin belirtilmiş olması gerekir. Resmi işlem yanların imzası ve satış işlemini gerçekleştiren tapu memurunun imzası alınarak sonlandırılır. Yargıtay kararında ifade edildiği üzere; “Resmi şekil, sözleşmenin yanlarınca önemli olan, bütün hükümlerini, ana noktalarını kapsaması gerekir. Satış sözleşmesini ilgilendiren bütün unsurlar, esaslı sayılır. Esas sözleşmeyi bozmayan ve değiştirmeyen feri ve mütemmim koşullar şekle bağlı olmadan serbestçe değiştirilebilir…” (13. Hukuk Dairesinin 8.11.1983-5441/7349 sayılı kararı)
Resmi Şekilde Yapılmayan Taşınmaz Satış Sözleşmesi Geçersizdir
Taşınmaz satışına ilişkin resmi şekle bağlı olmamanın önemli sonucu satım sözleşmesinin “mutlak butlan” ile batıl olmasıdır. “Bir şahsın adına tapu sicilinde taşınmazın tescil olunabilmesi için bir hukuki sebebin mevcut olması icap eder. TMK md 706 gereğince mülkiyeti nakledecek olan akdin de resmi şekilde yapılması zorunludur. Resmi şekilde yapılmamış olan temlik taahhütleri mutlak butlan sebebiyle batıldır” (İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 26.5.1954-8/18 sayılı kararı)
📌 İstisnai Bir Durum: Kötüniyet
Bazen şekle aykırılığı ileri sürmenin dürüst davranma ilkesiyle bağdaşmadığı durumlar olabilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki şekil eksikliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması olarak telakki edilebileceği ifade edilmiştir. (Konuya ilişkin İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 30.0.1988-2/2 sayılı kararı okunmalıdır)
