TBK Madde 351 Tahliye sebebi: b. Yeni malikin gereksinimi

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 2 fıkra · ~2 dk okuma

TBK 351, kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir; dilerse gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Resmi Metin

b. Yeni malikin gereksinimi

Madde 351- (1) Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

(2) Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Kiralananı kira sözleşmesi yürürken satın alan yeni malikin, kendisi veya yakını için konut/işyeri ihtiyacı varsa kiracıyı çıkarabileceği özel bir yoldur. Pratikteki kritik nokta tek aylık bildirim süresidir: yeni malik tapuda devri aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak zorundadır; bu bildirim yapılmazsa altı ay sonra dava açma yolu kapanır ve malikin elinde yalnızca sözleşme süresi sonunda bir ay içinde dava açma seçeneği kalır. Sık yapılan hata, bildirimi ihmal edip doğrudan tahliye davası açmaktır; bu durumda dava süre yönünden reddedilir.

Bildirim sonrası dava ancak altı ay geçtikten sonra açılabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olduğunun ispatı davacıdadır; göstermelik ihtiyaç tespit edilirse kiracı tekrar kiralama yasağına ve tazminata dayanabilir. Tahliye davasından önce arabuluculuk dava şartıdır.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendini karşılayan, “b. Yeni malikin gereksinimi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının iki fıkradan oluşan 350 nci maddesinde, yeni malikin gereksinimi sebebiyle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında, yeni malikin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmek amacıyla, konut veya işyeri gereksinimlerini ileri sürebileceği kişiler, Tasarının 349 uncu maddesinin (1) numaralı bendine uygun olarak, sınırlayıcı biçimde sayılmıştır. Ancak, maddede “ihtarname” yerine, yeni malikin kiracıya yapmak zorunda olduğu bildirimin, bir tasavvur açıklaması niteliğinde olduğu göz önünde tutularak, “yazılı olarak bildirme” sözcükleri kullanılmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasında, uygulamada da benimsendiği gibi, kiralananı sonradan edinen kişinin, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak, Tasarının 349 uncu maddesi çerçevesinde, gereksinim sebebiyle, sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmiştir.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.351 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6068 K. 2019/3923 Bozma

Yeni malik, gereksinim sebebiyle tahliye istemini yazılı bildirimle bildirmişse dava açma süresi izleyen kira yılı sonuna kadar korunur; bu süre geçtikten sonra açılan tahliye davası, kiracıyı sürekli tahliye tehdidi altında bırakmamak için reddedilmelidir.

Detaylı özeti gör

Davalı, 01.01.2011 başlangıçlı beş yıllık sözleşmeyle kiracıyken davacı taşınmazı 12.07.2011'de satın almış; 01.08.2011 tarihli (09.08.2011'de tebliğ edilen) ihtarnameyle ihtiyaç nedeniyle sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirip taşınmazı bitişik atölyesiyle birleştirme ihtiyacına dayanarak tahliye istemiştir. Sulh Hukuk Mahkemesi davayı kabul edip tahliyeye hükmetmiştir. Yargıtay, ihtarnamenin dava açma süresini 01.01.2013'e kadar koruduğunu, davanın ise 20.01.2015'te bu süre geçtikten sonra açıldığını ve kamu düzenine ilişkin sürenin resen gözetilmesi gerektiğini belirterek hükmü davalı yararına bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2019/1642 K. 2019/2625 Bozma

Kiralananı sonradan edinen malik, gereksinim sebebiyle tahliye davasını edinme tarihinden altı ay geçmeden açamaz; edinmeyi izleyen bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim zorunlu olup sonradan giderilemez, dava sözleşme sonuna kadar açılabilir.

Detaylı özeti gör

Davacı, 30.01.2013'te satın aldığı dutluk vasfındaki taşınmazı, bitişik parselinde 2009'dan beri yürüttüğü büyükbaş hayvan besiciliğine alan yetmediği gerekçesiyle iş yeri ihtiyacı nedeniyle, önceki malikçe kiraya verilmiş davalı kiracılardan ihtarname çekerek tahliyesini istemiş; davalılar 10 yıllık sözleşmeye güvenip yatırım yaptıklarını savunmuştur. Yerel mahkeme davayı kabul etmiş; Yargıtay ise taşınmazın çatılı işyeri değil genel (adi kira) hükümlerine tabi olduğunu, bu nedenle ihtiyaç iddiasına dayanılamayacağını ve uyuşmazlığın TBK m.328-329 çerçevesinde çözülmesi gerektiğini belirtmiştir. Kabule göre de dava, edinmeden altı ay geçmeden 11.06.2013'te açıldığından süresinde açılmamış sayılmıştır. Hüküm bu nedenlerle bozulmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/15860 K. 2017/16411 Bozma

Kiralananı sonradan edinen malik, gereksinim nedeniyle tahliye davasını; ya edinme tarihinden bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimle altı ay sonra, ya da mevcut kira sözleşmesinin sonunda bir ay içinde açabilir.

Detaylı özeti gör

Taşınmazı 19.03.2015'te satın alan davacı, konut ihtiyacı bulunduğunu ve davalıya ihtarname tebliğ ettiğini belirterek kiracının tahliyesini istemiş; davalı davanın reddini savunmuştur. Sulh hukuk mahkemesi, davalıya ihtar gönderilmediği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay ise, eski malik ile davalı arasındaki kira sözleşmesinin 15.08.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğunu, davacının dava dilekçesinde bu mevcut sözleşmeye dayandığını, dolayısıyla sözleşme sonunda bir ay içinde 21.08.2015'te açılan davanın süresinde bulunduğunu belirtmiştir. Mahkemenin işin esasını inceleyeceği yerde davayı süre yönünden reddetmesi isabetsiz görülerek hüküm bozulmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5977 K. 2017/14615 Bozma

Yeni malikin TBK m.351 kapsamında işyeri gereksinimine dayalı tahliye davasında, gereksinimli halen kiracı ise; kiralananın mevcut işyerine göre daha üstün vasıfta olup olmadığı mukayeseli keşifle saptanarak gereksinimin gerçek ve samimi olduğu belirlenmelidir.

Detaylı özeti gör

Davacı, davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazı 11.12.2014'te satın almış; tekstil işiyle uğraştığını ve halen başka bir yerde kiracı olduğunu, satın aldığı yere işyeri olarak ihtiyaç duyduğunu ihtarnameyle bildirerek tahliye istemiştir. Davalı cevap vermemiş, Sulh Hukuk Mahkemesi yeni iktisap ve gereksinim nedeniyle tahliyeye karar vermiştir. Yargıtay, davacının tahliye tehdidi altında olduğunu ileri sürmediğini, ancak kiralananın halen çalışılan işyerine göre üstün nitelikte olup olmadığının ihtiyaç iddiası içinde bulunduğunu, bu hususun uzman bilirkişiyle mahallinde mukayeseli keşif yapılarak belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Eksik araştırma ve inceleme ile hüküm kurulduğundan karar davalı yararına bozulmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/4691 K. 2017/12812 Bozma

Kiralananı sonradan edinen malik, gereksinim sebebiyle açacağı tahliye davasında durumu iktisap tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu süre içinde tebliğ edilmeyen ihtara dayanan dava süresinde açılmamış sayılır.

Detaylı özeti gör

Davacı, 16/05/2014'te önceki malikten satın aldığı villada önceki malikin kiracısı olarak oturan davalının, yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istemiş; iktisabı ve sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildiren ihtarnameyi kiracıya 19/06/2014'te tebliğ ettirip davayı 09.04.2015'te açmıştır. Davalı kiracı, davanın süresinde açılmadığını ve ihtiyacın samimi olmadığını savunmuş; mahkeme ise ihtiyacı gerçek ve samimi bularak tahliyeye hükmetmiştir. Yargıtay, ihtarnamenin iktisap tarihinden (16/05/2014) itibaren bir ay içinde değil, bir ayı aşan sürede tebliğ edildiğini, bu nedenle TBK m.351'e dayanan davanın süresinde açılmadığını belirterek, tahliye yerine davanın reddi gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

TBK Madde 351 - Tahliye sebebi: b. Yeni…

→ İndeks
Bize WhatsApp'tan ulaşın!