Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/739 K.2025/3385

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/3028 E., 2024/1205 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI : 2021/653 E., 2022/558 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat … ile davalı vekili Avukat …’ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen 19.02.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davalı yüklenici tarafından sözleşmenin düzenlenmesinden itibaren 9 ay içinde inşaat ruhsatının alınmaması halinde arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmekte serbest olduğunun düzenlendiğini, davalı yüklenicinin bu sürede inşaat ruhsatını alamadığını, bu nedenle davacı arsa sahibinin maddi zarara uğradığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme ve fazlaya ilişki hakları saklı kalmak kaydıyla dönme nedeniyle uğranılan zararların tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; belediyenin yaptığı imar değişiklikleri nedeniyle imar durumu belgesinin alamadığını, 15 Temmuz sonrası alınan OHAL kararı nedeniyle resmi işlemlerin aksadığını, davacı arsa sahibinin tapudaki takyidatları kaldırmadığını, haksız olarak müvekkili şirketi vekaletten azlettiğini, feshin haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile uyuşmazlık konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 2, 3 ve 4. maddelerindeki düzenlemeler dikkate alındığında, tarafların imar planlarındaki değişiklik yapılmasını asli edim olarak benimsedikleri, proje ve ruhsatın imar planlarında lehe yapılacak değişiklikten sonra oluşturulacağı yönünde anlaşmaya vardıkları, bu hususun taliki şart niteliğinde olduğu, somut uyuşmazlıkta, imar planlarının askıdan inmesinden sonra yüklenicinin talebi ile imar durum belgesinin düzenlendiği, imar durumunun 26.09.2016 tarihinde kesinleştiği, yüklenicinin yapı ruhsatı alması için sözleşmede kararlaştırılan 9 aylık sürenin bu tarihte başlayacağı, yapı ruhsatının 6 ay içinde alınabileceği, inşaatın teslimi için sözleşmede ruhsattan itibaren başlayacağı öngörülen, 30 aylık süre de ilave edildiğinde, teslim tarihinin 26.09.2019 tarihi olduğu, dava tarihi itibariyle henüz bu sürenin sona ermediği, davanın bu tarihten 31 ay önce açılmış olduğu, öte yandan davacı arsa sahibince, sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydında yer alan takyidatların, yükümlülüğünde olmasına rağmen kaldırılmadığı, sonuç olarak, dava tarihi itibariyle yüklenicinin temerrüdü bulunmadığından sözleşmeden dönme talebinin yerinde görülmediği, davacının tazminat talebini ise takip etmeyeceğini beyan ettiği gerekçesiyle, sözleşmeden dönmeye ilişkin davanın reddine, tazminat davasının açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurunu esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; a. Mahkemece, bilirkişi raporu hakkında değerlendirme yapılmadan, raporun olduğu gibi gerekçeye taşındığını, bilirkişi raporunun yeterli olmadığını, uzman olmayan kişinin heyette yer aldığını, rapora itirazlarının karşılanmadığını, b. Tapu kaydındaki şerhler ile ilgili belediye yazısının hatalı değerlendirildiğini, yazıda ilgili kurumlara sorulmadan şerhlerin yapı ruhsatına engel olup olmadığının ilgili kurumlara sorulması gerektiğinin bildirildiğini, ruhsat başvurusu yapılıp bu konuda ilgili kurumlara belediye tarafından yazı yazıldıktan sonra bu durumun anlaşılabileceğini, davalı yüklenicinin herhangi bir ruhsat başvurusu yapmadığını, imar durumunu sorma dışında başkaca bir işlem yapmadığını, c. İmar işlemleri ile ilgili yapılan çalışmaların kamu kurumları tarafından yapıldığını, davalı yüklenicinin bu sürece bir etkisi bulunmadığını, o bölgedeki çok sayıda taşınmazı ilgilendiren bir imar planı yapıldığını, imar planı değişikliğinin sözleşmede taliki şart olarak düzenlendiğine ilişkin mahkemenin yaptığı yorumun hatalı olduğunu, tarafların böyle bir iradesi bulunmadığını, sözleşmede imar planı değişikliğinden bağımsız olarak, sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren 9 ay içinde inşaat ruhsatının alınacağının, aksi takdirde arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmek hakkı bulunduğunun açıkça belirtildiğini, ruhsatın alınmama nedeninin hiçbir önemi olmadığını, öte yandan yüklenici imar durumunu 29.11.2016 tarihinde almış olmasına rağmen, bu tarihten itibaren yaklaşık iki üç ay boyunca, inşaat ruhsatı alınabilecek makul süreye sahip iken, yine herhangi bir işlem yapmadığını, bunun üzerine müvekkilince vekaletten azledildiğini ve sözleşmenin feshine dair ihtar gönderildiğini, yüklenicinin ciddiyetsiz, güven sarsıcı bu davranışları nedeniyle sözleşmenin feshinin zorunlu hale geldiğini, d. Tapu kaydındaki şerhler nedeniyle yüklenicinin uyarı yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bunlar eğer yapı ruhsatı alınmasına mani ise bu durumun ihtarname ile arsa sahibine bildirilmesi gerektiğini, ayrıca bu şerhlerin yapı ruhsatı alınmasına engel teşkil etmediğini, öte yandan yükleniciye verilen vekalette şerhlerin kaldırılması yetkisinin de bulunduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme istemine ilişkindir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 471. maddesi uyarınca yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.
6762 sayılı TTK’nın 20/2 nci maddesi gereğince yüklenici, basiretli bir tacir ve iş adamı ve işinin ehli bir teknik adam gibi davranıp, eser sözleşmesi ilişkisine girerek bir işi üstlenirken ekonomik gücünü, ekipmanını ve uzmanlığını en iyi biçimde değerlendirip, yeterli görmemesi durumunda o işi üstlenmekten kaçınmak zorundadır. Aksi hâlde, bunun sonuçlarına katlanır ve meydana gelen zarardan sorumlu tutulur.

Özen borcu ile birbirine sıkı sıkıya bağlı olan sadakat borcu ise, yüklenicinin iş sahibinin yararına olacak şeyleri yapması ve zararına olacak şeyleri de yapmaktan kaçınması olarak ifade edilir. Yüklenicinin sadakat borcunun gereği olarak TBK’nın 472. maddesinde genel ihbar yükümlülüğü düzenlenmiştir. Buna göre, eser meydana getirilirken, işsahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen işsahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.

Taraflar arasında düzenlenen 19.02.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 2, 3 ve 4. maddesi hükümleri dikkate alındığında, inşaat yapılacak arsanın bulunduğu bölgede bir imar değişikliği yapılacağı, ruhsat ve projenin yeni imar planına göre alınacağı ve yeni imar planında kamuya terkin en az %40 olacağının taraflarca öngörüldüğü ve sözleşmeden hemen önce bu imar planı değişikliği ile ilgili işlemleri takip etmek üzere yüklenici şirket yetkilisine vekalet verildiği anlaşılmıştır. Yine sözleşmenin 5. maddesinde, arsa üzerinde bulunan her türlü ipotek, tedbir ve haciz gibi takyidatları kaldırma sorumluluğu arsa sahibine yüklenmiştir.

Sözleşmenin feshi başlıklı 7/g maddesinde ise “İşbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 9 ay sürede resmi inşaat ruhsatının alınmaması halinde, arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmekte serbesttir. Bu fesih nedeniyle yüklenici arsa sahibinden hiçbir ad altında herhangi bir tazminat talebinde bulunmayacağını kabul ve taahhüt etmiştir” düzenlemesine yer verilmiştir. Söz konusu düzenleme ile imar değişikliği süreçleri ile olası gecikmeler ve tapudaki takyidatlar göz önünde bulundurularak, en geç sözleşmeden itibaren 9 ay içinde inşaat ruhsatı alınamaması halinde arsa sahibine, sözlemenin diğer hükümlerinden bağımsız olarak sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır.

Somut olayda, sözleşmeden sonra 26.09.2016 tarihinde parselin imar durumu kesinleşmiş, davalı yüklenici şirket 15.11.2016 tarihine imar durum belgesinin verilmesi için belediyeye başvurmuş, belediyenin 29.11.2016 tarih ve 6754 sayılı yazısı ile imar durum belgesinin hazır olduğu ve harçların yatırılması gerektiği bildirilmiştir. Sözleşmenin yukarıda anılan 7/g maddesi hükmü uyarınca yapı ruhsatı alınması için belirlenen süre 19.11.2016 tarihi itibariyle sona ermiş olup, davacı arsa sahibi şirket tarafından sözleşmeden dönüldüğü 01.02.2017 tarihli ihtarname ile davalı yüklenici şirkete bildirilmiş ve yüklenici şirket 23.02.2017 tarihinde vekaletten azledilmiştir.

Davalı yüklenici şirket, sözleşmede öngörülen sürede, imar başvurusunda bulunmak dışında herhangi bir işlem yaptığına, belediye tarafından bildirilen harçları yatırdığına ve yapı ruhsatı başvurusunda bulunduğuna dair dosyaya herhangi bir delil sunmamıştır. Açıklandığı üzere davalı yüklenici imar durum belgesinin hazır olduğu 29.11.2016 tarihinden, arsa sahibinin sözleşmeden döndüğü 01.02.2017 tarihine kadar makul süresi olmasına rağmen yapı ruhsatı başvurusunda bulunmamıştır. Her ne kadar parsel üzerindeki takyidatların arsa sahibi tarafından kaldırılmadığı ve belediye yazısında söz konusu takyidatlar kaldırılmadan yapı ruhsatı verilemeyeceğinin bildirildiği savunulmuş ise de, yüklenicinin az yukarıda açıklanan genel ihbar yükümlülüğü kapsamında, sözleşmede yapı ruhsatı alınması için öngörülen süre içinde, takyidatları kaldırması için vekaleti bulunmasına rağmen, bu konuda bir işlem yapmadığı gibi tek başına vekaletname ile takyidatların kaldırılması mümkün değil ise gerekli işlemleri yapması için arsa sahibine ihtarda bulunması gerekmesine karşın ihtarında bulunmadığı anlaşılmıştır.

Açıklanan bu durum karşısında, davacı arsa sahibi şirketin, sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaat ruhsatının alınmaması nedeniyle, sözleşmeden dönme talebinde haklı olduğu anlaşıldığından, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde davanın reddi doğru olmamış, kararın bu nedenle davacı yararına bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.