Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/1168 K.2025/3804

MAHKEMESİ: Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/1817 E., 2025/59 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Karaman 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/14 E., 2023/247 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalı … vekili tarafından temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalı … vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı asil … ve vekili Avukat … ile davacı asiller … ve davacı … ile vekilleri Avukat … geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla, duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı … … ile davalı şirket arasında 05.02.2018 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı şirketin, müvekkillinin yaşlılığından ve bilgisizliğinden faydalanarak düzenlediği sözleşmeye konu taşınmazı önce kendi üzerine aldığını ve daha sonra diğer davalı …’e tapuda devrettiğini, davalılar arasında yapılan tapu devrinin muvazaalı olduğunu, taşınmazın avans olarak davalı şirkete devredildiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalı … vekili cevap dilekçesinde; adi yazılı olarak düzenlenen dava konusu sözleşmenin geçersiz olduğunu, üstelik sözleşmeyi davacı …’ün kızı …’ün vekil olduğunu belirtmeden imzaladığını, bu nedenle davacının, tarafı olmadığı sözleşmenin feshini talep edemeyeceğini, müvekkilinin dava konusu taşınmazı, davalı şirketin yetkilisi … …’den bedelini ödeyerek satın aldığını, davacı ile diğer davalı şirket arasındaki ilişkilerden haberdar olmadığını, sözleşmede inşaat ruhsatı alınması için öngörülen süre dolmuş olmasına rağmen davacının, kötüniyetli olarak, uzunca bir süre fesih hakkını kullanmadığını ve taşınmaz müvekkiline geçtikten sonra bu davayı açtığını, arsa üzerinde inşaat yapılacağına dair hiçbir belirti bulunmadığını, muvazaa iddialarının gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı … İç ve … Tic. San. A.Ş. davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu sözleşmeyi davacı arsa sahibi …’in kızı … imzalamış ise de arsa sahibinin buna karşı çıkmadığı, nitekim sözleşmeden sonra avans olarak yüklenici şirkete tapu devri yapıldığı, yüklenici şirketin bundan 8 ay gibi kısa bir süre sonra taşınmazı bu kez davalı …’e devrettiği, bu sürede taşınmazda herhangi bir inşaat faaliyeti olmadığı, taşınmazın boş arsa olduğu, yüklenici şirket edimini yerine getirmediğinden, davacı arsa sahibinin geriye etkili fesih isteminin yerinde olduğu, davalı … iyiniyetli olduğunu savunmuş ise de taşınmazın şehir merkezinde yer aldığı ve kıymetli bir taşınmaz olduğu, yüklenici şirkete arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak devredildiğinin bilinmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, taşınmazın sözleşme uyarınca avans olarak devredildiği, davalı …’in TMK’nın 1023. maddesi hükmünden yararlanmasının mümkün olmadığı, tanık beyanlarından da davalı … ile yüklenici şirket yetkilisinin birbirlerini tanıdıkları sonucuna ulaşıldığı gerekçesiyle, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ile davalı … vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar vekili temyiz dilekçesinde;

Davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi de talep edilmiş olmasına rağmen, bu talep hakkında bir karar verilmediğini beyan etmektedir.

2. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde; a. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı tarihte …’ün vekaleti bulunmadığını, vekaletnamenin sözleşmeden bir gün sonra alındığını, arsa devrine dayanak olarak gösterilen sözleşmenin yetkisiz kişi tarafından imzalandığını, ayrıca adi yazılı olarak düzenlendiğinden sözleşmenin en baştan itibaren geçersiz olduğunu, b. Müvekkilinin arsayı gerçek değerine yakın bir bedelle satın aldığını, mahkemenin gerekçesinin aksine müvekkilinin arsa alım satımı ile uğraşan bir kişi olmadığını, bu nedenle arsanın evveliyatını bilebilecek durumda bulunmadığını, c. Mahkemece tanık …’nın beyanlarının yanlış değerlendirildiğini, yüklenici şirket yetkilisi … …’e arsa alımı için müvekkilince verilen 50.000,00 TL bedelli bononun, yüklenici şirket yetkilisi tarafından ciro yoluyla bu tanığın eline geçtiğini, bu bono bedelinin daha sonra müvekkili tarafından ödendiğini, salt bu olgulardan müvekkili ile … …’in tanışık oldukları, birlikte hareket ettikleri sonucunun çıkarılamayacağını, d. Tüm dosya kapsamına göre müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle taşınmazı iktisap ettiğini, kötüniyetli olduğuna dair dosyaya hiçbir delil sunulmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve tapu iptal tescil istemlerine ilişkindir.

1. Davacılar vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Davacı taraf, dava dilekçesinde davalı yüklenicinin şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini de istemiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 05.02.2018 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin 3 ay içinde inşaat ruhsatını alacağı ve ruhsattan itibaren 18 ay içinde eseri teslim edeceği kararlaştırılmıştır.

Somut olayda, davalı yüklenici şirketin sözleşmede kararlaştırılan bu sürede inşaat ruhsatını almadığı, inşaata hiç başlamadığı sabit olup, TBK’nın 124/1. maddesi hükmü uyarınca, dava tarihi itibariyle yükleniciye süre verilmesinin de etkisiz olacağı anlaşıldığından, davacı arsa sahiplerinin, aynı yasanın 125/3. maddesi uyarınca sözleşmenin geriye etkili olarak feshi taleplerinde haklı olduklarının kabulü gerekir.

Bu durumda, mahkemece, davalı yüklenici … İç ve …. Tic. San. A.Ş. aleyhine açılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, bu talep hakkında olumla ya da olumsuz bir karar verilmemesi bozmayı gerektirmiştir.

2- Davalı … vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin nakli borcunu da içerdiğinden, kural olarak noterde düzenlenme şeklinde yapılmalıdır. Resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Ancak yükleniciye bedel olarak devredilmesi taahhüt edilen taşınmaz tapuda yükleniciye devredilmiş ise, diğer bir anlatımla tapu devri yapılarak şekil eksikliği giderilmiş ise başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelir.

Somut olayda, 05.02.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, o tarihte sözleşmeye konu 43 47… , 3, 4, 5 ve 6 nolu parsellerin maliki davacı …’ün kızı … ile davalı yüklenici … İç ve …. Tic. San. A.Ş. arasında, adi yazılı olarak düzenlenmiştir. Sözleşme bu haliyle geçersiz ise de aradan bir hafta geçtikten sonra … sözleşmeye konu taşınmazları 12.02.2018 tarihinde yüklenici şirkete tapuda devretmiştir. Bu durumda …’ün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini benimsediği ve yükleniciye tapu devri yapılmakla sözleşmenin geçerli hale geldiği kabul edilmelidir. Nitekim, davacı … tarafından sözleşmeden dönme ve tapu iptal tescil istemiyle işbu dava açılmıştır. Davalı … vekilinin sözleşmenin geçersiz olduğuna dair temyiz itirazları bu nedenle yerinde görülmemiştir.

Davalı …’in iyiniyetle dava konusu taşınmazın mülkiyetini kazandığına dair temyiz itirazları hakkına yapılan incelemede;

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine…” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve … sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Somut olayda, az yukarıda açıklandığı üzere, sözleşmeden sonra 12.02.2018 tarihinde arsa sahibi …sözleşmeye konu taşınmazları davalı yüklenici … İç ve …. Tic. San. A.Ş.’ye tapuda devretmiş, yüklenici şirket de aradan yaklaşık 8 ay 10 günlük bir süre geçtikten sonra, 25.10.2018 tarihinde tevhid sonucu oluşan 43 47… nolu parseli tapuda davalı …’e devretmiştir.

Davalı …, taşınmazı tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle devraldığını savunmaktadır. Tapu devrinden bir gün önce 24.10.2018 tarihinde banka yoluyla yüklenici şirket hesabına “43 47… parsel arsa satış bedeli” açıklaması ile 900.000,00 TL para göndermiştir. 05.11.2018 tarihinde noterde yüklenici şirket yetkilisine araç devretmiş, 22.10.2018 düzenleme tarihli 250.000,00 TL, 50.000, 00… .000,00 TL bedelli bonoları keşide ederek yüklenici şirket yetkilisine vermiş ve bono bedellerinin ödendiğine dair delilerini dosyaya sunmuştur. Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda da taşınmazın devir tarihindeki rayiç bedeli ile davalı ödemelerinin örtüştüğü anlaşılmıştır.

Her ne kadar, mahkeme gerekçesinde, arsa alım satım işleri ile uğraşan kişilerin emlak piyasasını takip ettiği belirtilmiş ise de davalı … hakkında yapılan sosyal ekonomik incelemede, emekli çiftçi olduğu tespit edilmiştir. Yargılama sırasında dinlenen tanıkların beyanlarında da davalının kötüniyetli olduğunu ortaya koyacak bir delile rastlanmamıştır. Mahkemece, tanık …’nın beyanına göre, davalı … ile davalı yüklenici şirket yetkilisinin birbirini tanıdığı sonucuna ulaşılmış ise de adı geçen tanığın 50.000,00 TL tutarlı bonoyu yüklenici şirket yetkilisinden ciro yoluyla devraldığı, bu sıfatla bono borçlusu keşideci davalı … ile bir telefon görüşmesi yaptığı, …’in da bu görüşmede “…’un borcu benim borcum” şekilde beyanda bulunduğu, söz konusu beyanın, esas itibariyle borcun kabulüne ilişkin olduğu, yüklenici şirket yetkilisi ile davalı … arasında danışıklı ilişki olduğunu gösterecek bir mahiyet taşımadığı anlaşılmıştır.

Bu durumda, dava konusu taşınmazı tapuda devralan davalı …’in karine olarak iyiniyetli olduğu kabul edilmelidir. Davacı arsa sahiplerinin bu karinenin aksini yeterli ve inandırıcı delillerle ispatlayamadıkları, az yukarıda açıklandığı üzere, mahkeme gerekçesinde açıklanan hususların da davalı …’in kötüniyetli olduğunu kabule yeterli olmadığı, sonuç olarak, davalı …’in TMK’nın 1023. maddesi uyarınca, tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle taşınmazı iktisap ettiği anlaşılmış olup, hakkında açılan davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü doğru olmamıştır.

VI. KARAR
Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının, davacılar ve davalı … yararına BOZULMASINA,
Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacılar yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalı … İç ve …. Tic. San. A.Ş.’den alınarak, davacılara verilmesine,
Yine Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalı … yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan alınarak, davalı …’e verilmesine,
Peşin alınan harçların istek hâlinde temyiz eden davacılar ile davalıya iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11.11.2025 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET GÖRÜŞÜ
Davacı arsa sahipleri tarafından açılan davada davalı şirket ile aralarında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile davalı yüklenici şirket tarafından davalı …’e devredilen tapunun iptaline karar verilmesi talep edilmiştir.

Mahkemece davacıların sözleşmenin feshi talebi konusunda olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemiş olması doğru olmadığından Dairemizin bozma ilamının 1 nolu bendi yerindedir.

Bozma ilamının 2 nolu bendi yönünden; mahkemenin tapu iptal kararı ile ilgili, Karaman ilinin küçük bir şehir olması, inşaat ve arsa alım satımı ile uğraşan kişilerin emlak piyasasını takip ettikleri, şehir merkezinde bulunan ve kıymetli bir taşınmaz hakkında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması nedeniyle davalı şirkete devredilen taşınmazın evveliyatının diğer davalı … tarafından bilinmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, tanık anlatımlarına göre davalıların birbirlerini tanıdıkları taşınmazı devralan davalı …’in taşınmazı TMK 1023 maddesi kapsamında iyiniyet karinesinden yararlanamayacağına ilişkin gerekçesi usul ve yasaya uygun olduğundan ve bu gerekçeye göre tapu iptalin ile ilgili kararın onanması gerektiğini düşündüğümden sayın çoğunluğun bozma ilamının 2 nolu bendine ilişkin gerekçesine katılamıyorum.