Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3418 K.2025/4187

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/227 E., 2024/1336 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Uşak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahk. Sıfatıyla)

SAYISI : 2023/52 E., 2023/328 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen 2015/170 E. sayılı davalarda davalılar … ve … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA
1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davalı … ile davalı … ve Mühendislik Sanayi Ticaret Limited Şirketi arasında 08.09.2014 tarihinde imzalanan düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı …’a ait Uşak İli, … Köyü, 112 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı şirket tarafından yapımına devam edilecek olan 28 adet villadan davalı şirkete verilecek olan 12 numaralı villanın davacı ile davalı şirket arasında 08.12.2014 tarihinde düzenlenen sözleşme ile 605.000,00 TL bedelle davacıya satışının kararlaştırıldığını, davacının satış bedelinin tamamını ödediğini ancak davalı … ile davalı şirketin sözleşme süresi dolmadan ve ortada hiçbir sebep yokken davacıyı zarara uğratmak amacıyla aralarında yapmış oldukları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiklerini ileri sürerek 12 numaralı villanın 1. ve 2. katlarının tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, mümkün olmazsa 605.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

2. Birleşen 2015/170 E. sayılı davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı … ile davalı … ve Mühendislik Sanayi Ticaret Limited Şirketi arasında 08.09.2014 tarihinde imzalanan düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı …’a ait Uşak İli, … Köyü, 112 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı şirket tarafından yapımına devam edilecek olan 28 adet villadan davalı şirkete verilecek olan 2 numaralı villanın davacı ile davalı şirket arasında 01.11.2014 tarihinde düzenlenen sözleşme ile 700.000,00 TL bedelle davacıya satışının kararlaştırıldığını, davacının satış bedelinin tamamını ödediğini ancak davalı … ile davalı şirketin sözleşme süresi dolmadan ve ortada hiçbir sebep yokken davacıyı zarara uğratmak amacıyla aralarında yapmış oldukları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiklerini ileri sürerek 2 numaralı villanın 1. ve 2. katlarının tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, mümkün olmazsa 700.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP
1.Asıl ve birleşen 2015/170 E. sayılı davada davalı … ve … vekili cevap dilekçelerinde; davalı …’a ait Uşak İli, … Köyü, 112 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 28 adet villanın yarım haldeki inşaatının tamamlanması için davalı … ve … San. Tic. Ltd. Şti. ile 08.09.2014 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı şirket ile sözleşme imzalandığı tarihte inşaatın %40,7 oranında dava dışı … Otelcilik Turizm Sağlık Hizm. Teks. San. Tic. Ltd. Şti. tarafından yapılmış halde olduğunu, davalı şirketin inşaatı 20 ayda tamamlaması kararlaştırılmış olmasına rağmen, davalı şirketin inşaatın yapımında ilerleme sağlayamadığını ve işlerinin bozulduğunu belirterek sözleşmedeki hak ve yükümlülüklerini davalı …’a devretmek istemesi üzerine davalı …’ın muvafakati ile 30.01.2015 tarihinde diğer davalı … ile noterde düzenledikleri devir sözleşmesi ile davalı şirketin 08.09.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hak ve yükümlülüklerini davalı …’a devrettiğini, devir sırasında inşaatın yapım oranının %47 olduğunu, davalı şirketin sadece %6,93 oranında inşaata katkı sağladığını ve sözleşmenin devri ile hiç bir hakkının kalmadığını, sözleşmenin nispiliği ilkesi gereğince, davacı ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşme dolayısıyla davalı …’ın sorumlu olmadığını savunarak davaların reddini istemiştir.

2. Asıl ve birleşen 2015/170 E. sayılı davada davalı … Mühendislik San. Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçelerinde; davalı arsa sahibinin muvafakati ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yeni yüklenici …’a devrinden sonra davacılara karşı sorumluluğun bu kişilere geçtiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı … ‘ın sahibi olduğu Uşak İli, … Köyü, 112 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki … isimli villaların kalan inşaat işlerinin davalı … ve Mühendislik San. Tic. Ltd. Şti. tarafından yapılması için taraflar arasından 08.09.2014 tarihinde … Noterliği’nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davalı şirketin inşaatın çok az bir kısmını yaptıktan sonra davalı …’ın 30.01.2015 tarihinde noterden verdiği muvafakate dayanarak aynı gün noterde diğer davalı … ile yapmış olduğu düzenleme şeklindeki devir sözleşmesi ile hiçbir bedel almaksızın … Noterliği’nin 08.09.2014 tarihli ve … yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve borçlarını davalı …’a devrettiği, yapılan işlere ilişkin davalı yüklenici şirkete ödeme yapılmamasının ve fatura düzenlenmemesinin ticari hayatın teamüllerine aykırı olduğu, asıl davada davacı tarafından satış bedelinin 25.000,00 TL’lik kısmını proje çizimi ve kat irtifakı işlemlerini yapmak suretiyle ödendiği ve bu işlerin … tarafından kabul edildiği, davalı … …’ın arsa sahibi olmasına rağmen inşaatın yapımı işinde gerek ortağı olan şirktin inşaata başlaması gerekse kat irtifakı kurulması işini davacıya vermesi dikkate alınarak davalıların birlikte hareket ederek tüm inşaatın yapımında söz sahibi oldukları, davalıların iradelerinin gizli bir ortaklık olduğu, davalılar arasındaki ilişkinin adi ortaklık ilişkisine dönüşmüş olduğu, sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu, inşaatın tamamlandığı da tespit edildiğinden, adi ortakların müteselsil sorumluluğu gereği tüm davalıların tapu tescil yönünden müteselsilen sorumlu oldukları gerekçesiyle asıl ve birleşen 2015/170 E. sayılı davalarda tapu iptal tescil talebinin kabulüne, dahili davalı … hakkında açılan birleşen 2016/156 E. ve 2016/190 E. sayılı davaların derdestlik nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar … ve … vekili ile asıl davada davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalılar … ve … vekili temyiz dilekçesinde; davalı …’ın sahibi olduğu Uşak İli, … Köyü, 112 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine 28 adet villa inşaatının yapılması için öncelikle … Otelcilik Turizm Sağlık Hizmetleri Tekstil San. Tic. Ltd. Şti. ile anlaştığını, bu şirket inşaatın %40’lık kısmını tamamladıktan sonra kalan inşaatın yapımı için davalı olan … Mühendislik San. ve Tic. Ltd. Şirketi ile arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi yapıldığını, bu aşamada davacıların davalı … Mühendislik San. ve Tic. Ltd. Şti. ile satış sözleşmesi yaptıklarını, davalı şirketin edimini ekonomik nedenlerle yerine getiremeyeceğinin anlaşılması üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve yükümlülüklerini diğer davalı …’a devrettiğini, devir işleminin davalı … tarafından da kabul edildiğini, davalı … tarafından davalı şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı diğer davalı …’a karşı olan hak ve yükümlülüklerinin devralındığını, davalı şirketin davacılarla yapmış olduğu satış sözleşmelerinden … hak ve borçların ise davalı …’a devredildiği konusunda herhangi bir anlaşmalarının bulunmadığını, İlk Derece Mahkemesi gerekçesi ve istinaf kararında davalıların birlikte hareket ederek tüm inşaatın yapımında söz sahibi oldukları ve aralarında adi ortaklık ilişkisi bulunduğu gerekçesiyle tapu iptal tescil talebinin kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığını, davalı müvekkillerinin dışında gerçekleşen satış sözleşmeleri nedeniyle davalı müvekkillerinin sorumlu tutulmasının Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet haklarını ihlal ettiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Asıl ve birleşen dava, şahsi hakka (satım sözleşmesi) dayalı tapu iptal tescil ve mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir.

Asıl ve birleşen davada davacıların talebi temliken tescil istemine ilişkindir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ”Sözleşmenin devri” başlıklı 205. maddesi, “Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden … taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır. Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir. Sözleşmenin devrinin geçerliliği, devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır. Kanundan … halefiyet hâlleri ile diğer özel hükümler saklıdır” şeklindedir.

Sözleşmenin devrinde taraflardan biri aynı kalmakta, diğer taraf ise tümüyle sözleşmeden çıkmakta, sözleşmeden … hak ve borçlar da tümüyle devralana geçmekte, muaccel hale gelen ve ifa edilmemiş edimleri de kapsayan bütünsel bir değişim meydana gelmektedir. Bu değişim hem geçmişe hem de geleceğe etkili olan külli bir değişimdir. Diğer bir ifadeyle, sözleşmenin devri halinde devralan asıl sözleşmenin tarafı konumuna geçer ve asıl sözleşmenin tüm hükümleri kendisini bağlayıcı hale gelir.

Somut olayda, davalı …’ın sahibi olduğu Uşak İli, … Köyü, 112 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine 28 adet villa yapımına ilişkin davalı … ile davalı … Mühendislik San. Tic. Ltd. Şti. arasında Uşak 3. Noterliği’nin 08.09.2014 tarihli ve … yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış olup, davalı şirket bu sözleşme kapsamında yapacağı 2 numaralı villayı 01.11.2014 tarihinde birleşen davada davacı …’a, 12 numaralı villayı ise 08.12.2014 tarihinde asıl davada davacı davacı …’e aralarında düzenlenen yazılı sözleşmelerle satmış ve sözleşme bedellerinin de ödendiği dosya kapsamından anlaşılmış olup, davalı şirketin de bu yönde bir itirazı bulunmamaktadır. Ancak davalı şirket, inşaatın devamı sırasında davalı arsa sahibinin muvafakati ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini diğer davalı yüklenici …’a devretmiştir. Bu halde yukarıda açıklanan TBK’nın 205. maddesi uyarınca, davalı şirketin bu sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve borçlarıyla birlikte üçüncü kişilerle yapmış olduğu satış sözleşmelerinden … borçlarının da bu devir kapsamında devralana geçtiği kabul edilecek olup, davalı …, davalı şirketin davacılarla yapmış olduğu sözleşmeler uyarınca davacılara karşı sorumludur.

Asıl ve birleşen davada davacılar 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında tüketici olduklarından aynı Kanun’un 41/1. maddesinin ”Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.” hükmü uyarınca satıcı geçersizliği ileri süremeyecektir. Diğer yandan 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı birleştirme kararındaki koşulların da gerçekleştiği dikkate alınarak dava konusu villalar yönünden açıklanan bu gerekçeyle davacıların tapu iptal tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, davalılar arasındaki hukuki ilişkinin adi ortaklık ilişkisi olduğu kabul edilerek yanılgılı gerekçeyle davanın kabulü doğru olmamıştır.

Öte yandan; dosyada bulunan tapu kayıtları incelendiğinde, toplam 28 adet yapılan villaların, her biri bir blok olmak üzere, her villada zemin katlar 1 numaralı, 1. kat ise 2 numaralı bağımsız bölüm olarak toplamda 56 adet bağımsız bölümün tapuda tescil edildiği anlaşılmıştır. Davacıların satış sözleşmeleri incelendiğinde asıl davadaki davacıya 12 numaralı villanın, birleşen davadaki davacıya ise 2 numaralı villanın satıldığı ve davacıların da dava dilekçelerinde villaların her iki katı yönünden de talepte bulunduğu açıktır. Keşif sonucu düzenlenen fen bilirkişi raporuyla da sabit olduğu üzere asıl davada dava konusu bağımsız bölümler 12. blok, 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümler ile birleşen davada dava konusu bağımsız bölümler 2. blok, 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerdir. Ancak mahkemece infaza elverişli olmayacak şekilde asıl davada 12 numaralı bağımsız bölümün, birleşen davada da 2 numaralı bağımsız bölümün tesciline şeklinde denmek suretiyle hüküm kurulduğu anlaşılmıştır.

O halde İlk Derece Mahkemesince bu dört adet bağımsız bölüme ilişkin güncel tapu kayıtları da dosyaya getirtilerek, dava konusu bağımsız bölümlerden davalılar dışında üçüncü kişiler adına kayıtlı olanlar olup olmadığı da denetlenerek davalılar adına kayıtlı olanlar yönünden yukarıda açıklanan gerekçeyle, kayıtlı olmayanlar yönünden ise davacıların bu kişilere karşı tapu iptal tescil talebi yönünden davaya devam edilmesini istemeleri halinde bu kişiler de davaya dahil edilerek bu kişilerin hukuki durumları da değerlendirilmek suretiyle bir karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.