Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/940 K.2025/4392

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/960 E., 2024/1954 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 17. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/348 E., 2024/227 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; … Projesi kapsamında yer alan dava konusu arsanın davalı İdare tarafından satışa çıkarıldığını ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihalede müvekkili ile diğer ortakların taşınmazı satın aldıklarını, 09.01.2017 tarihinde tapu devrinin yapıldığını, ihale evraklarında arsanın maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=Serbest Yapılaşma Koşullu Bölgesel Ticaret Merkezi olarak belirtildiğini, ancak ihaleden sonra ve tapu devrinden önce 25.03.2014 tarihinde kat yüksekliğinin 10 kata düşürüldüğünü, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düştüğünü ve müvekkilinin zarara uğradığını, zarara ilişkin olarak davalı İdareye ödeme talebinde bulunulduğunu, davalı İdarenin ödeme talebini 25.06.2020 tarihli yazı ile reddettiğini ileri sürerek; şimdilik 50.000,00 TL’nin temerrüt tarihi olan 25.06.2020 tarihinden itibaren itibaren uygulanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili; arsa satış ihalesinde ilan edilen imar durumu ile 30.11.2011 tarihindeki imar durumunun aynı olup, yapılaşma şartının E:4.000 Hmax:serbest olduğunu, … Belediyesi Meclisinin 12.06.2018 tarihli kararı ile yapılaşmış olanlar dışındakilerine Hmax:10 kat olarak yükseklik sınırı getirildiğini, bahse konu değişikliğin müvekkili İdarenin tasarrufunda olmadığını, bölge geneline yönelik alınmış bir karar olduğunu, dava konusu gayrimenkulde de başlanmış bir inşaat, alınmış bir yapı ruhsatı olmadığından, azami kat yüksekliği 10 olarak değiştirildiğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın 01.11.2011 tarihinde imar durumunda yapılaşma koşullarının E:4,00 Hmax: serbest olduğu ve bu yapılaşma koşulları ile satışa çıkarıldığı, daha sonra … Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarihli kararı ile kat yüksekliğinin Hmax:10 adet kat olarak değişikliğe uğradığının tespit edildiği, sözleşmenin 30.11.2011 tarihinde imzalandığı, davacı adına 13.12.2017 tarihinde hissenin tescilinin yapıldığı, dolayısıyla taşınmazdaki kat yüksekliğinin davacının taşınmazdaki hisseyi edindikten sonra oluştuğunun tespit edildiği, yapı alanında herhangi bir azalma olmadığı gibi dava konusu taşınmazın -/+ kotunu aldığı cephesinde herhangi bir değişiklik olmadığı, kot kaybı olmasının söz konusu olmayacağından dava konusu taşınmazda herhangi bir değer kaybının, hasarın ve ayıbın oluşmadığı, davacı taraf yönünden tazminat talep edilmesi koşullarının oluşmadığı dikkate alınarak gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın davalı tarafından açık artırma yolu ile satışa çıkarılması ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale sonucunda Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmeleri ile satıldığı, aynı tarihte taşınmazın alıcılara teslim edildiği, satış sözleşmesinin (5.1.) maddesinde, “Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcı’ya ait olacaktır.” hükmünün yer aldığı, satış sözleşmeleri ve teslim formu ile taşınmazların tesliminin aynı tarihte yapıldığı, taşınmazdaki kat yüksekliğine dair imar proje değişikliğinin davacı tarafından satın alınmasından sonra gerçekleştiği, davalı tarafından taşınmazın satışa çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki yapılaşma koşulu ile … Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihinde tesis ettiği yapılaşma koşulu arasında değer kaybı olmadığı, davacının arsanın mevcut durumu itibarıyla uğradıkları zarara dayanak oluşturacak imar planı değişikliği öncesinde ve sonrasında somut bir zararları olduğunu ispat edemediği, yapılan imar değişikliği ile taşınmazdaki inşaat alanında bir değişikliğin olmadığı, davacının sonradan yapılan düzenleme sonucunda bir zararının oluşmadığı, gayrimenkul satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayacağı, hükmedilen vekalet ücretinde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; dava konusu taşınmazın ifa tarihi itibariyle ihale şartnamesi ve dokümanlarındaki yapılaşma koşullarına ilişkin bir kısım vasıflarını kaybettiğini, İlk Derece Mahkemesince davalının hukuki sorumluluğunun bulunduğu ancak davacının zararın bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddedildiğini, kararın davalı tarafça istinaf edilmediğini, buna rağmen İstinaf Mahkemesinin davalının hukuki sorumluluğunun bulunmadığı yönünde değerlendirmelerde bulunulmasının yasaya aykırı olduğunu, İstinaf mahkemesince, Kamu Denetciliği Kurumu (KDK) kararına dayanılarak hukuki sorumluluk değerlendirmesi yapılmasının da usul ve yasaya aykırı bulunduğunu, zarar hesabına yönelik bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, ayrıca dava değeri 50.000,00 TL olduğundan bu değer üzerinden karar tarihindeki 8.000,00 TL nispi vekalet ücretine karar verilmesi gerekirken, 17.900,00 TL maktu vekalet ücretine karar verilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklı müspet zararın tahsili istemine ilişkindir.
20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ”Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.” ve (5.1.) maddesi; ”.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.” şeklindedir.

Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup alıcılar adına vekaleten hareket eden …’nın da tutanağı imzaladığı görülmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 26. maddesi gereği; taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde alıcıya teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı, hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacının herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiği, Mahkemece hükmedilen vekalet ücretinde isabetsizlik bulunmadığı derece mahkemelerince yapılan imar planı değişikliği nedeniyle davacının bir zararının oluşmadığının belirlendiği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
29.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.