Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/772 K.2025/4391

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/944 E., 2024/1995 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 41. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/410 E., 2022/368 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; … Projesi kapsamında yer alan dava konusu arsanın davalı İdare tarafından satışa çıkarıldığını ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihalede müvekkili ile diğer ortakların taşınmazı satın aldıklarını, 27.01.2017 tarihinde tapu devrinin yapıldığını, ihale evraklarında arsanın maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=Serbest Yapılaşma Koşullu Bölgesel Ticaret Merkezi olarak belirtildiğini, ancak ihaleden sonra ve tapu devrinden önce 25.03.2014 tarihinde kat yüksekliğinin 10 kata düşürüldüğünü, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düştüğünü ve müvekkilinin zarara uğradığını, zarara ilişkin olarak davalı İdareye ödeme talebinde bulunulduğunu, davalı İdarenin ödeme talebini 25.06.2020 tarihli yazı ile reddettiğini ileri sürerek; şimdilik 50.000,00 TL’nin temerrüt tarihi olan 25.06.2020 tarihinden itibaren itibaren uygulanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP
Davalı, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 30.11.2011 tarihinde davacıya teslimi sağlanan dava konusu taşınmazda gerçekleşen 14.04.2017 tarihli imar planı değişikliğinin, 27.01.2017 tarihli davacıya tapu devir tarihinden sonraki dönemle ilgili olduğu, devir tarihinden önceki dönemle ilgili olsaydı dahi davacının davalıya rücu hakkının bulunmadığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 219. maddesi uyarınca satın alanın, satım sırasında bildiği ayıplardan dolayı satıcının sorumluluğunun, bu ayıbın bulunmadığını temin etmesi durumunda söz konusu olacağı, davacının satış tarihindeki mevcut imar planına göre aldığı ihale ile neticeten kurulan sözleşmenin taşınmaz satımı olup, taşınmazın imar planındaki değişikliğin ayıplı olarak kabulünün mümkün olmadığı, davacının imar uygulamasından sonra yanıltıldıklarını ve zarara uğradıklarını ileri sürmelerinin bir hukuki dayanağının olmadığı, bu durumdan davalının sorumlu tutulmasının mümkün bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın davalı tarafından açık artırma yolu ile satışa çıkarıldığı, 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale sonucunda Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmeleri ile satıldığı ve aynı tarihte taşınmazın alıcılara teslim edildiği, satış sözleşmesinin (5.1.) maddesinde, “Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcı’ya ait olacaktır.” hükmünün yer aldığı, Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihli kararı ile alandaki kat yüksekliğinin Hmax:10 kat olarak değişikliğe uğradığı, satış sözleşmeleri ve teslim formu ile taşınmazların tesliminin aynı tarihte yapıldığı, taşınmazdaki kat yüksekliğine dair imar proje değişikliğinin taşınmazların satın alınmasından sonra gerçekleştiği, davalı tarafından taşınmazın satışa çıkarıldığı tarihteki yapılaşma koşulu ile Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihinde tesis ettiği yapılaşma koşulu arasında değer kaybı olmadığı, davacının imar planı değişikliği öncesinde ve sonrasında somut bir zararı olduğunu ispat edemediği, gayrimenkul satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalı İdarenin sorumlu tutulamayacak olduğu (Kamu Denetçiliği Kurumu’nun 22.05.2020 tarih ve 2020/778 başvuru nolu, 2020/7739-S. 20.12161 sayılı şikayetin reddine ilişkin emsal kararı), yargılama giderlerine davacının katlanmasına karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz yoluna başvurmuştur.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; dava konusu taşınmazın, satış akdinin kurulmasından sonra ve tapu devrinden önce hasara uğrayarak yapılaşma koşullarına ilişkin ihale dokümanlarında yazılı bir kısım vasıflarını kaybettiğini, ifa tarihi itibariyle ihale şartnamesi ve dokümanlarındaki yapılaşma koşullarına ilişkin bir kısım vasıfları taşımadığından ayıplı duruma geldiğini ve ifanın ayıplı olarak gerçekleştiğini, Bölge Adliye Mahkemesince, Kamu Denetciliği Kurumu kararına dayanılarak hukuki sorumluluk değerlendirmesi yapmasının ve davacının zararının oluşmadığına dair yapılan değerlendirmenin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklı müspet zararın tahsili istemine ilişkindir.
20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ”Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.” ve (5.1.) maddesi; ”.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.” şeklindedir.

Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup alıcılar adına vekaleten hareket eden …’nın da tutanağı imzaladığı görülmüştür.
6098 sayılı Kanun’un 26. maddesi gereği; taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde alıcıya teslim edildiği, taşınmazın tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı, hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacının herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
29.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.