Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/771 K.2025/4390

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/589 E., 2024/1943 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 44. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/486 E., 2023/360 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; … Projesi kapsamında yer alan dava konusu arsanın davalı İdare tarafından satışa çıkarıldığını ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihalede dava dışı … ile diğer ortakların taşınmazı satın aldıklarını, tapu devrinin 15.12.2020 tarihinde dava dışı …. adına yapıldığını, daha sonra dava dışı …’nin bu hisseyi müvekkiline 20.04.2021 sattığını ve ihale satış sözleşmesinden kaynaklanan satıcı davalı İdare nezdinde doğmuş ve doğacak mülkiyet, alacak, tazminat vs. tüm haklarını da 04.10.2021 tarihli alacağın temliki sözleşmesiyle müvekkiline devrettiğini, ihale evraklarında arsanın maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=serbest yapılaşma koşullu Bölgesel Ticaret Merkezi olarak belirtildiğini, ancak ihaleden sonra ve tapu devrinden önce 25.03.2014 tarihinde kat yüksekliğinin 10 kata düşürüldüğünü, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düştüğünü ve müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek; şimdilik 50.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi istemiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili; arsa satış ihalesinde ilan edilen imar durumu ile 30.11.2011 tarihindeki imar durumunun aynı olup, yapılaşma şartının E: 4.000 Hmax: serbest olduğunu, … Belediyesi Meclisinin 12.06.2018 tarihli kararı ile yapılaşmış olanlar dışındakilerine Hmax:10 kat olarak yükseklik sınırı getirildiğini, bahse konu değişikliğin müvekkili İdarenin tasarrufunda olmadığını, bölge geneline yönelik alınmış bir karar olduğunu, dava konusu gayrimenkulde de başlanmış bir inşaat, alınmış bir yapı ruhsatı olmadığından, azami kat yüksekliğinin 10 olarak değiştirildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı İdarenin ihale tarihinde geçerli imar planı doğrultusunda satışı gerçekleştirdiği, ihale tarihinden yaklaşık 3 yıl sonra gerçekleşen imar planı değişikliği ile ilgili davalı İdarenin bir sorumluluğunun olmadığı, arsalarda kat yüksekliği proje aşamasında idarelerce serbestçe belirlenebileceğinden kazanılmış hak olmayacağı, bu yüzden tazmininin gerekmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın davalı tarafından açık artırma yolu ile satışa çıkarıldığı, 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale sonucunda Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmeleri ile satılarak aynı tarihte alıcılara teslim edildiği, satış sözleşmesinin (5.1.) maddesinde, “Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcı’ya ait olacaktır.” hükmünün düzenlendiği, taşınmazın E:4.00 Hmax:Serbest yapılaşma koşulları ile satışa çıkarıldığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 25.03.2014 tarihli kararı üzerine… Belediyesi tarafından imar planlarında ve plan notlarında gerekli değişiklikler yapılması ile taşınmazda 10 kattan fazla inşaat yapma imkanının kalmadığı, 5104 sayılı … Dönüşüm Projesi Kanunu’nun 5. maddesine göre alanda yapılan imar planı ve değişikliklerinin … Belediyesi Başkanlığı tarafından yapıldığı, … Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihli kararı ile alandaki kat yüksekliğinin Hmax:10 kat olarak değişikliğe uğradığı, satış sözleşmeleri ve teslim formu ile taşınmazların tesliminin aynı tarihte yapıldığı, taşınmazdaki kat yüksekliğine dair imar proje değişikliğinin taşınmazların satın alınmasından sonra gerçekleştiği, davalı tarafından taşınmazın satışa çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki yapılaşma koşulu ile … Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihinde tesis ettiği yapılaşma koşulu arasında değer kaybı olmadığı, davacıların arsanın mevcut durumu itibarıyla uğradıkları zarara dayanak oluşturacak imar planı değişikliği öncesinde ve sonrasında somut bir zararları olduğunu ispat edemedikleri, davacıların taşınmazları edindikten sonra yapılan imar değişikliği ile taşınmazdaki inşaat alanında bir değişikliğin olmadığı, inşaat yapımındaki kat sınırlamasının inşaat alanını değiştirmediği, davacıların sonradan yapılan düzenleme sonucunda bir zararlarının oluşmadığı, gayrimenkul satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayacağı (Kamu Denetçiliği Kurumu’nun 22/05/2020 tarih ve 2020/778 başvuru nolu, 2020/7739-S. 20.12161 sayılı şikayetin reddine ilişkin emsal kararı), hükmedilen vekalet ücretinde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; dava konusu taşınmazın satış sonrası ve tescil öncesi hasara uğradığını, hasar nedeniyle alıcıların uğradıkları tüm zararlardan davalı İdarenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 208/1 maddesi gereğince kusursuz sorumlu olduğunu, sorumluluk yönünden önemli olanın davalı İdarenin edimini ifa ettiği 15.12.2020 tarihindeki imar durumu ve nitelikleri olduğunu, Bölge Adliye Mahkemesince, kanun ve sözleşme hükümleri yerine idari nitelikteki Kamu Denetciliği Kurumu (KDK) kararına dayanılarak hukuki sorumluluk değerlendirmesi yapılmasının ve davacının zararının oluşmadığına dair yapılan değerlendirmenin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklı müspet zararın tahsili istemine ilişkindir.
20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; “imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği” hükmü eklenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ”Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.” ve (5.1.) maddesi; ”.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.” şeklindedir.

Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup alıcılar adına vekaleten hareket eden …’nın da tutanağı imzaladığı görülmüştür.
6098 sayılı Kanunu’nun 26. maddesi gereği; taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde alıcı dava dışı …’ ye teslim edildiği, dava dışı …’nin bu hisseyi 20.04.2021 davacıya sattığı, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı, hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacının herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
29.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.