Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/5394 K.2026/2396

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/3125 E., 2025/2463 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ayvalık 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2025/145 E., 2025/500 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin, davalının maliki olduğu taşınmazda 15.06.2006 tarihinden itibaren kiracı olduğunu, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde taşınmazın durumunun arsa olduğu ve kiracı tarafından cafe-bar yapılıp işletileceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin taşınmazda sözleşme ile kararlaştırıldığı üzere cafe-bar inşa edip işlettiğini ve daha sonra 250 m² inşaat yaparak kiralananı kapalı hale getirdiğini, yine taşınmaza ait elektrik, su, ilan vergisi hesaplarının müvekkiline ait olduğunu, 01.01.2011 tarihinde tarafların bir araya gelerek yeni bir kira sözleşmesi imzaladıklarını, halihazırda müvekkili tarafından yapılan taşınmazın yıkılmış olmasından dolayı bina bedelinin tahsili gerektiğini ileri sürerek; şimdilik 40.000,00 TL alacağının taşınmazın yıkım tarihi olan 13.04.2020 tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile tazmini ile yoksun kalınan kâr kaybının davalıdan tahsilini talep etmiş, 08.12.2022 tarihli dilekçesi ile imalat bedeli talebini 501.341,00 TL’ye yükseltmiş ve kâr kaybı tazmini talebinden vazgeçtiğini bildirmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili; davanın hukuki dayanağı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15.05.2006 olduğu, sözleşmenin en az beş yıllık süreyle düzenlendiği, davacı kiracının ise kira süresi dolmadan, Belediye tarafından verilen yıkım kararı nedeniyle kiralananı tahliye ettiği, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden kiracının, tahliye tarihinden sözleşme süresinin sonuna kadar olan dönemle orantılı olarak, faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihindeki bedellerini talep edebileceği; hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre davacının, toplam 501.341,00 TL tutarındaki parke dış kaplama, dış cephe boyası, klasik mermerit tezgâh, elektrikli panjur, sundurma ve elektrik tesisatı giderlerinden oluşan zorunlu ve gerekli masrafların tazminini isteyebileceği gerekçesiyle; davanın kabulüne, 501.341,00 TL’nin 13.04.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf sebepleriyle sınırlı yapılan inceleme neticesinde Mahkeme kararında bir isabetsizlik bulunmadığının belirlendiği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; hükme esas alınan kira sözleşmesinin müvekkilinin murisi olan babası ile davacı arasında imzalandığını, müvekkili ile davacı arasında doğrudan akdedilmiş herhangi bir kira sözleşmesi bulunmadığını, 01.01.2011 tarihli ve işyeri niteliğindeki kira sözleşmesinin (22.) maddesinin 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekirken geçersiz sayılmasının hatalı olduğunu, kiracılık ilişkisinin Belediyece ruhsatın iptal edilmesi ve 06.12.2018 tarihli “yanan ve yıkılan yapı formu”nun düzenlenmesiyle sona erdiğini, uyuşmazlığın 15.05.2006 tarihli kira sözleşmesine göre değerlendirilmesinin isabetsiz olduğunu, 01.01.2011 tarihli sözleşmede kiralananın dükkan vasfında olduğunun ve mevcut cafe-bar işletmesinin işyeri olarak kiraya verildiğinin açıkça düzenlendiğini, ayrıca sözleşmede kiraya verenin taşınmaz üzerinde yeniden yapı inşa etmesi halinde kiracının taşınmazı tahliye etmekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığını, dava konusu taşınmazın muvakkat yapı ruhsatına tabi geçici bir yapı niteliğinde olup ruhsat süresinin 11.12.2017 tarihinde sona erdiğini, uzatma talebinin ise Belediye tarafından reddedildiğini ve yapının Belediye Encümen kararıyla yıkılması nedeniyle kiracılık ilişkisinin ve kullanım hakkının hukuken ortadan kalktığını, davacının işyeri açma ruhsatı ile fiili zilyetliğinin ve kiracılık sıfatının devam ettiğini ispatlayamadığını, taşınmaza ilişkin vergi, ruhsat ve işletme kayıtlarının müvekkili adına bulunduğunu, ayrıca Belediye kayıtları ile ilgili dava dosyaları celp edilmeksizin eksik inceleme ile hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kira sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

Kural olarak kiracı, kiralananda ancak kiraya verenin açık veye zımni izniyle tadilat ve onarımlar yapabilir. Bu izinle kiracı, iznin kapsamına giren tadilat ve onarımları, sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ihlal etmeksizin yapabilme imkanına sahip olur. Diğer taraftan, kiraya veren izin vermekle, bu çalışmaları ve giderlerini (benimsemediğinde veya kiralananda değer artışına sebep olmadığında) borçlanmış değildir. Zira, burada kiraya verenin yapma borcununda olmadığı, diğer bir anlatımla kiracının kiralama amacına uygun kullanmak için yaptığı tadilat ve onarımlar söz konusu olduğundan, yapılan çalışma ve giderler doğal olarak kiracının yükümlülüğünde olacaktır. Dolayısıyla kiracı, kiraya verenin açık veya zımni rıza ile vermiş olduğu izinden, kira sözleşmesinin sonunda doğrudan bir tazminat talebinde bulunma hakkını çıkaramaz. Böyle bir tazminat hakkı, bu konuda bir kanun hükmünün bulunması (sebepsiz zenginleşme, vekaletsiz iş görme gibi) veya özel bir anlaşmanın varlığı ile hak ve nesafetin gerektirmesi halinde söz konusu olabilir.

Kiralananı kullanma amacına uygun kullanmak için yapılan tadilat ve onarımlardan, faydalı ve zorunlu olanların kiralamanın devamı sırasında veya tahliye sonrası ödetilmesi konusunda kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlık çıktığı takdirde, hüküm bulunduğunda her şeyden önce uyuşmazlığın sözleşmenin genel ve özel şartları uyarınca çözülmesi gerekir. Sözleşmeye; kiracının kiralananda imalat, tadilat ve onarımlar yapmasını, tahliye ederken kiralananı yeni bir değişiklik yapmadan olduğu gibi terk etmesini ve bu nedenle kiraya verenden bir bedel talep etmemesini öngören hükümler konulabilir. Bu türden hükümleri içeren sözleşmenin belirli süreli olması, bu sürede kiracının kiralananı kullanması ve süre sonunda kiralananın tahliyesi halinde bir bedel talep edilemezse de, kira süresinin bitmesinden önce kiralanan tahliye edildiğinde kalan süre bakımından oranlama yapılarak talebin değerlendirilmesi gerekir. Diğer taraftan, taraflar sözleşmeye kiralama sonrasında kiracı tarafından kiralanana yapılacak tüm imalatların kiralananda bedelsiz olarak bırakılacağına ilişkin hüküm koyabilecekleri gibi sadece belirli imalat kalemlerinin kiralananda bedelsiz bırakılacağını da kararlaştırılabilir.

Kiralanana yapılacak yenilik ve değişikliklere ilişkin bir sözleşme hükmü bulunmuyor ise, kiracı ancak yedek hukuk kuralı niteliğindeki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) hükümlerine başvurabilir. Kiralananda kiraya verenin bilgisi ve izni dışında, kiracı tarafından sözleşmedeki kullanma amacına uygun olarak yapılmış olan imalat, tadilat ve onarımlar, kiralananın tahliyesinden sonra bunlardan haberdar olan kiraya veren tarafından kiracıdan eski hale getirme istenmeksizin benimsenmişse, kiracı bu tadilat ve onarımlardan faydalı ve zorunlu olanların yapım bedelini 6098 sayılı Kanunun 530. maddesinde düzenlenmiş olan gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükmü uyarınca kiraya verenden isteyebilir. Diğer taraftan, bu tadilat ve onarımlar, ister kiraya verenin izniyle, ister izni olmaksızın yapılmış olsun, kiraya verenin sonradan bu çalışmalara icazet vermesi (uygun görmesi) halinde, aynı Kanunun 531. maddesi uyarınca vekalet hükümlerinin uygulanması gündeme gelecek ve kiracı tadilat ve onarımlar nedeniyle yapmış olduğu giderleri kiraya verenden gerçek vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak talep edebilecektir.

Yukarıda yer verilen açıklamalar doğrultusunda yerleşmiş Yargıtay uygulamasına göre; kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini tahliye sonrası kiraya verenden benimsenmesi durumunda talep edebilir. Sözleşmede kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat tadilat ve onarımlar hakkında açık veya zımni bir hüküm bulunmadığı ve bu imalatların tahliyeden sonra kiraya veren tarafından benimsendiğinin kabul edilmesi halinde, kiracıya ödenecek tutar belirlenirken; sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa lüks giderler ile zarar verilmeksizin kiralanandan ayrılması mümkün olan ilavelerin hesaplamaya dahil edilmemesi, aksi kanıtlanamadığında kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalatların değerinin, bu imalat tarihindeki mahalli rayicin esas alınması suretiyle belirlenmesi ve bu şekilde belirlenen değerden kullanım süresine göre yıpranma bedelinin düşülmesi gerekir.

Somut olayda; davacı ile davalının murisi arasında 15.05.2006 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı ve sözleşme ile arsa olarak kiralanan taşınmazda kiracı tarafça masrafı kendisi tarafından karşılanmak üzere cafe-bar inşa edileceği ve taşınmazın cafe-bar olarak kullanılmak üzere kiralandığı, davacı kiracının kiralananda önce cafe-bar inşa ettiği, sonrasında kiralananı ‘… Çarşısı’ olarak işlettiği, daha sonra tarafların bir araya gelerek aralarında 01.01.2011 tarihinde 3 yıl süreli yeni bir kira sözleşmesi imzaladıkları ve kiralananın niteliğinin bu defa ‘Dükkan-iş yeri olarak yazıldığı, devamında ise sözleşmenin 6098 sayılı Kanun hükümleri uyarınca yıldan yıla yenilenmek suretiyle sürdüğü anlaşılmaktadır.

Bu durumda, kiracı tarafından gerçekleştirilen imalat ve inşai faaliyetlerin, ilk kira sözleşmesinin konusu ve amacı kapsamında, kiralananın kullanım amacına uygun şekilde ve kiracının ekonomik menfaatine yönelik olarak yapıldığı, nitekim taraflar daha sonra imzaladıkları yeni sözleşmede kiralananı artık “arsa” değil “dükkan” olarak tanımlamak suretiyle mevcut yapıyı ve kullanım biçimini sözleşmesel ilişkinin asli unsuru haline getirdikleri, böylece ilk dönemde gerçekleştirilen imalatların, bağımsız bir faydalı masraf niteliğini kaybederek yeni kira ilişkisinin konusu olan kiralananın mevcut vasfına dahil olduğu ihtilafsızdır.

Öte yandan, kiralanana ilişkin davalının 12.07.2017 tarihli muvafakat yapı ruhsat yenileme talebinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından reddedildiği, akabinde Belediye Encümen kararıyla kiralananın yıkıldığı anlaşılmakta olup, dava konusu imalatların davalı kiraya verenin malvarlığında aynen veya bedel yönünden bir zenginleşme sağladığı da ispatlanamamıştır.

Hal böyle olunca İlk Derece mahkemesince; davacının faydalı masraf alacağına ilişkin talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.