Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3861 K.2025/4232

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/2118 E., 2024/1726 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ortaca Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/654 E., 2024/82 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat … ile davalı … vekili Avukat … ve davalı …Ş. vekili Avukat …’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00’te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin … Yolcu salonunda bulunan … nolu mahledeki 34,20 m² alanı davalılardan Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğünden (DHMİ) 01.01.2014 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, sözleşme devam eder iken davalı DHMİ’nin kiralananın bulunduğu alanı yap – işlet – devret sözleşmesi ile davalı … ye (…) verdiğini, davalılar arasında yapılmış olan yap – işlet- devret sözleşmesinin (6.) maddesi gereğince; davalı …’nın mevcut kira sözleşmesi ile birlikte taşınmazı devir aldığını, sözleşmede kiracıların hukukunu koruyacağını belirtmiş olmasına rağmen 22.08.2014 tarihinde müvekkiline tahliye ve fesih ihtarı gönderdiğini, müvekkili taşınmazı boşaltmayınca davalı … tarafından Ortaca 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/412 E. sayılı el atmanın önlenmesi davasının açıldığını, söz konusu davanın kabulüne karar verilmiş ise de İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin 2018/437 E., 2018/569 K. sayılı kararıyla, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine dair verilen kararın kesinleştiğini, davalı …’nın müvekkilini tahliyeye zorlamak amacı ile yap – işlet – devret sözleşmesine aykırı olmasına karşılık müvekkilinin yaptığı işlerin aynısını yapan firmalara müvekkillere yakın yerlerde yeni kiralama sözleşmeleri yaparak gelirinin azalmasına neden olduğunu, daha sonra müvekkilini eski binada elektriksiz ve susuz bırakılarak, binanın içindeki kullanım alanlarını sökmek suretiyle iç hatlar terminalini dış hatlar terminaline taşıdığını, tüm işyerlerinin söküldüğünü, müvekkilline ait tüm eşyalara davalı … tarafından el konulduğunu ileri sürerek; müvekkilinin davaya konu iş yerinde 01.01.2014 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunun tespitine ve muarazanın giderilmesine, davalıların akde aykırı olarak müvekkiline ait taşınmazı işgal etmesi ve başka işyerleri açması nedeniyle şimdilik 15.000,00 TL gelir kaybının, 1.000,00 TL muhdesat ve imar ihya bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile dava değerini arttırmıştır.

II. CEVAP
1.Davalı DHMİ vekili; davacı ile imzalanan 02.01.2014 tarihli kiras sözleşmesinin (13.) maddesinin (g) bendinde “Hava Limanında Yap – İşlet – Devret (YİD) ve Kirala – İşlet – Devret (KİD) modeli ve kiralama yolu ile hizmet verecek terminaller hizmete açıldığında veya mevcut terminallerin ve Havalimanının tümünün kiralanması halinde terminal işletimi ve/veya Havalimanı işletimi kapsamındaki bu sözleşme herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden münfesih hale gelecektir.” şeklinde düzenleme bulunduğunu, mevcut dış hatlar terminali ile iç hatlar terminalinin, yeni bir iç hatlar terminali inşasını kapsayacak şekilde işletme hakkı devri ihalesini kazanan diğer davalı … ile 22.07.2014 tarihinde imtiyaz sözleşmesi imzalandığını ve imzalanan sözleşme gereğince 01.08.2014 tarihinde iç hatlar terminali, 28.04.2015 tarihi itibariyle de dış hatlar terminalinin anılan şirket tarafından işletmeye başlandığını, davacıya kiralanan yerin iç hatlar terminalinde olup imtiyaz sözleşmesinin imzalanması ile kira sözleşmesinin münfesih hale geldiğini, müvekkilinin kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri sona ermiş olduğundan kendisine husumet yöneltilmeyeceğini, öte yandan imzalanan imtiyaz sözleşmesine göre mevcut iç hatlar terminalindeki müstecirlere ilişkin tüm sorumluluğun diğer davalı …’ya ait olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
2.Davalı … vekili; 22.07.2014 tarihinde DHMİ ile müvekkil şirket arasında … Havalimanın mevcut dış hatlar terminali, iç hatlar terminali ve mütemmimlerinin işletme hakkının devri ile yeni iç hatlar terminal binasının yapımına ilişkin imtiyaz sözleşmesi imzalandığını, imzalanan bu sözleşme ile … Havalimanının iç hatlar terminal binasının işletmesinin 01.08.2014 tarihinde müvekkili şirkete devredildiğini, imtiyaz sözleşmesi düzenlemesi ile birlikte kira sözleşmesinin kendiliğinden münfesih olduğunu, 01.06.2016 tarihinden sonra kamu hizmetlerinin aksamaması için kiracının faaliyetini sürdürdüğü taşınmazın tamamen yıkıldığını ve yerine imtiyaz sözleşmesi gereği yeni bir bina yapıldığını, bu binanın dış hatlar terminali olarak faaliyete alınacağını, kira süresinin sona ermesinden sonra 1,5 yıl daha taşınmazı kullanan davacının hiçbir zararının söz konusu olmadığını, taşınmazın içinde bulunan menkullerin bir kısmını inşaatın başlamasını geciktirmek amacıyla teslim almadığı için yaptırılan tespit sonrası menkullerin hava limanı şantiye sahası içinde bulunan bir depoya ambalajlanarak konulduğunu ve halen bu depoda işgal halinde bulunduğunu, davacının kötüniyetli olarak menkullerini teslim alınmadığını, davacının maddi zararının olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yapılan imtiyaz sözleşmesi ile davalı DHMİ’nin kiraya veren sıfatının kalmadığı, kira sözleşmeleri, yasaya ve sözleşme hükümlerine uygun sona erdiğinden davacının kiracı sıfatının son bulduğu, taşınırların tespiti ve teslimi hususunda keşif yapıldığı, davacının taşınırları kesin süre içerisinde teslim almadığı gerekçesiyle; davalı DHMİ yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine, davalı … yönünden açılan davadaki tüm taleplerin ayrı ayrı reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davalı DHMİ ile davacı arasında 01.01.2014-01.12.2014 dönemi iç hatlar terminali giden yolcu salonunda 34,20 m²’lik mahale ilişkin kira sözleşmesi yapıldığı, kiraya verilen alanın “metrekareleri belirli mahal alan” olarak kiraya verilmiş olup 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 299. maddesi ve devamı maddelerince düzenlenen genel hükümlere tabi taşınmaz alanlar olduğu, diğer bir anlatımla aynı Kanun’un 339. maddesi ve devamındaki konut ve çatılı iş yeri kapsamında bulunmadığı, davacı ile davalı DMHİ arasında yapılan kira sözleşmesinde kira dönemi olarak 01.01.2014-31.12.2014 dönemlerinin belirlendiğini, kira süresinin uzatıldığına dair bilgi, belge, delil ileri sürülmediği, sözleşme süresi sonunda kira ilişkisinin sona erdiği, kiraya veren ile diğer davalı … şirketi arasında yapılan 22.07.2014 tarihli imtiyaz sözleşmesi uyarınca; davalı …’nın keşide ettiği 18.08.20 14… .11.2014 tarihli ihtarnamelerde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin açıkça davacıya bildirildiğini, bu itibarla Kanun’un 327. maddesi uyarınca taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin sona erdiği, kiraya veren DHMİ’nin imtiyaz sözleşmesi ile haklarını devrettiğinden davacının muhatabının … olduğu, İlk Derece Mahkemesinin davalı DHMİ yönünden verdiği husumetten red kararı ile kiracılık sıfatının tespiti ile ilgili verdiği esastan red kararında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, davacılara ait eşyalarla ilgili İlk Derece Mahkemesince keşif icra edilerek mevcudiyetinin tespit edildiği, eşyaların davacı tarafından teslim alınabilmesi yönünde 30 günlük süre tayinine rağmen müteakip duruşmada davacı tarafın söz konusu eşyalarla ilgili olarak teslim almadıkları yönündeki beyan ve iradeleri karşısında Mahkemece bu yöndeki istemin de reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; dava konusu kiralananın musakkaf olup iç hatlar giden yolcu terminalinde bulunduğunu, davalı … tarafından davacı hakkında el atmanın önlenmesi davası açıldığını, bu davanın nkabulüne karar verilmiş ise de istinaf sonrasında Bölge Adliye Mahkemesinin kesinleşen kararı ile davanın reddine karar verildiğini, söz konusu kararda; taşınmazın musakkaf olduğunun, sözleşmenin 6098 sayılı Kanun kapsamında sona erdirilmesi gerektiğinin ortaya konulduğunu, bu kararın kesinleşmesinden sonra davalı …’nın kira sözleşmesini feshedemeyeceğini anlayınca, kendisine hukuk dışı yollar bularak, müvekkilinin iş yerinin elektiriğini ve suyunu kestiğini, iş yerine girmesinin engellendiğini, DHMİ’nin sorumlu olup olmadığı ile ilgili değerlendirme yapılmadığını, …’nın imtiyaz sözleşmesindeki düzenlemeler karşısında DHMİ’nin kiraya veren sıfatını üstlendiğini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını, yatırılan harç konusunda olumlu olumsuz karar verilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; kiracılık sıfatının tespiti, kazanç kaybının ve kiralanana yapılan masraflar ile kiralananda eşyaların bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
1. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Kanun’un ile 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 sayılı Kanun’un 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.
6098 sayılı Kanun’un 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre; genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise, sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren, sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Genel hükümlere tabi belirli süreli kira sözleşmelerinde; belirlenen sürenin dolması halinde, taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için, kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.
6098 sayılı Kanun’un 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden; davacının, davalılardan DHMİ ile düzenlenen 01.01.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmeleri ile kiracı olduğu, davalılar arasında düzenlenen 22.07.2014 tarihli imtiyaz sözleşmesi ile kiralananların da içinde bulunduğu terminalin davalı …’ya devredildiği anlaşılmaktadır.

Davacı kiracı hakkında, davalı … tarafından 14.10.2014 tarihinde, 01.01.2014 tarihli kira sözleşmelerine dayanılarak açılan el atmanın önlenmesi davasının görüldüğü Ortaca 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/412 E., 2017/25 K. sayılı kararıyla; davalı kiracı ile dava dışı DHMİ arasında düzenlenen kira sözleşmesinin (13/g) maddesi hükmü gereği, davacı ile dava dışı DHMİ arasında imzalanan 22.07.2014 tarihli imtiyaz sözleşmesiyle sona erdiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verildiği, davalının istinaf yoluna başvurması üzerine, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin 2018/437 E., 2018/569 K. sayılı kararıyla; taraflar arasındaki uyuşmazlığın, 6098 sayılı Kanun’un ilgili maddeleri gereğince açılacak tahliye davası ile sonuçlandırılması gerekirken, davacının 22.07.2014 tarihli sözleşme ile devraldığı işletme kapsamında olup davalının kullanımının dayanağını oluşturan 02.01.2014 tarihli kira sözleşmesinin kendiliğinden münfesih olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş olmasının doğru olmadığı gerekçesiyle; başvurunun kabulüne, kararın kaldırılmasına, yeniden davanın reddine kesin olarak karar verilmiştir.

Somut uyuşmazlıkta; davacı tarafın istinaf başvurusunu inceleyen Bölge Adliye Mahkemesince; kiraya verilen alanın “metrakareleri belirli mahal” alan olarak kiraya verilmiş olup 6098 sayılı Kanun’un 299. maddesi ve devamı maddelerince düzenlenen genel hükümlere tabi taşınmaz alanlar olduğu, 339. maddesi ve devamındaki konut ve çatılı iş yeri kapsamında bulunmadığı belirtilmiş ise de, yapılan bu değerlendirme denetime elverişli değildir. Dosya kapsamında kiralananın vasfına ilişkin alınan bir bilirkişi raporu bulunmadığı gibi, taraflar arasında daha önce görülen el atmanın önlenmesi davasında da gerek İlk Derece Mahkemesince, gerekse Bölge Adliye Mahkemesince kiralanın vasfına yönelik bir belirleme yapılmadığı anlaşılmaktadır. Diğer tarafların, kiralananın yıkılması nedeniyle kiralananda keşif yapma imkanı bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; taraflar arasında görülen el atmanın önlenmesi davasında alınan bilirkişi raporu ile taraflarca yaptırılan delil tespitine yönelik dosyalarda alınan raporlar ve değerlendirmeler göz önünde bulundurularak; kiralananın genel hükümlere mi, yoksa konut ve çatılı iş yeri kiralanmasına ilişkin hükümlere mi tabi olduğu konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

2. Bozma sebebine göre; davacı vekilinin harca ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;

1. Davacı vekili tarafından temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun’un 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,
3.Bozma sebebine göre, davacı vekilinin harca ilişkin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.